【正文】 社區(qū)規(guī)劃承續(xù)了置信麗都花園的文化內(nèi)涵與氛圍：安逸、恬適； 【價格支撐點】 成熟的配套、便利的生活條件；大社區(qū)；品牌優(yōu)勢項目基本狀況：地理位置：二環(huán)路西一段發(fā)展商：成都置信實業(yè)有限公司建筑規(guī)模：占地面積：置信逸都花園總占地300余畝總建筑面積：情融苑78371平方米小區(qū)公園占地：30畝住宅總戶數(shù)：324戶綠化率：60%容積率：產(chǎn)品分析：主題概念：以現(xiàn)代都市村落，自然純真的風(fēng)情為主題概念 規(guī)劃設(shè)計：建筑風(fēng)格：現(xiàn)代物業(yè)與傳統(tǒng)川西文化相融合建筑規(guī)劃：北側(cè)是6000平方米的水景內(nèi)庭花園，設(shè)下沉式廣場，南側(cè)是占地30畝的小區(qū)公園園林規(guī)劃：緊鄰占地30畝的社區(qū)公園；小區(qū)內(nèi)設(shè)6000平方米的水景內(nèi)庭花園；同時建立20—90平方米的私家空中花園；三者結(jié)合創(chuàng)造了全方位的綠化和多重景觀，使小區(qū)生態(tài)環(huán)境更趨完美。戶型供給：四房二廳和136—193平方米的躍層，帶20—40平方米的私家空中花園，并配寬幅落地窗。價格分析：2600—3180元/平方米配套服務(wù)：小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、游泳池、兒童戲水池、網(wǎng)球場、露天茶座、籃球場等為業(yè)主提供的VIP專屬服務(wù)；同時可享有雙楠社區(qū)的各種基礎(chǔ)配套。實行智能化物業(yè)管理，服務(wù)內(nèi)容包括日常保潔、綠化管理、客戶服務(wù)中心銷售狀況：2900—3180元/平方米三、 新城俊園【項目點評】項目位于玉雙路（一環(huán)內(nèi)），所處區(qū)域教成熟；戶型多樣，選擇面大；；小高層板式結(jié)構(gòu)能更好地通風(fēng)采光，具有戶戶見景的優(yōu)點?！緝r格支撐點】 區(qū)域優(yōu)勢、小高層板式結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品性價比高項目基本狀況：地理位置：玉雙路（一環(huán)內(nèi)）發(fā)展商：成都龍基集團有限責(zé)任公司建筑規(guī)模：占地面積：13722平米建筑面積：43101綠化率：%容積率：產(chǎn)品分析：主題概念：新城市住宅典范規(guī)劃設(shè)計：建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格，小高層板式結(jié)構(gòu)建筑規(guī)劃：4幢11—12層小高層按地勢成倒“U”字排列，形成圍合式純居住小區(qū)景觀規(guī)劃：重室外景觀與室內(nèi)景觀的有機結(jié)合戶型供給：戶型多樣，50206平方米，價格分析：27003050，躍式3800付款方式：一次性97折配套服務(wù)：會所、幼兒活動場地、智能化系統(tǒng)銷售狀況：去年11月開盤，銷售率達95%四、成都現(xiàn)代城【項目點評】項目所處區(qū)域較成熟、環(huán)境較好，周圍有六大公園；物業(yè)可用作居家、投資、辦公；項目本身配套全且提供24小時免費供餐服務(wù)和家政、物業(yè)、酒店式服務(wù)；形象包裝時尚、有個性，符合目標(biāo)客戶的口味【價格支撐點】區(qū)域 、戶型、配套、物管、推廣手段項目基本狀況： 地理位置：市中心內(nèi)環(huán)線錦里西路 發(fā)展商：四川省林鳳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 建筑規(guī)模：占地面積：11300平方米建筑面積：86060平方米綠化率：30容積率：產(chǎn)品分析：主題概念: 都市中心時尚精品小戶型，倡導(dǎo)新銳意識形態(tài)的都市生活規(guī)劃設(shè)計：建筑風(fēng)格：建筑規(guī)劃：園林規(guī)劃：戶型供給: 以小戶型為主力戶型，45—96平方米共30多種戶型價格分析: 起價2680，均價3000元。付款方式:8成20年，一次性95折配套服務(wù): 網(wǎng)球場、游泳池、健身房、酒吧、空中藝術(shù)走廊和星級會所銷售狀況: 銷售率達60%五、【項目點評】 【價格支撐點】 項目基本狀況：地理位置：金房苑西路發(fā)展商：金房集團建筑規(guī)模：占地面積：約50畝建筑面積：46096總戶數(shù):344綠化率：45%容積率：產(chǎn)品分析：主題概念:規(guī)劃設(shè)計：建筑風(fēng)格: 建筑規(guī)劃：9幢多層園林規(guī)劃：坡式園林戶型供給：平層、錯層8012復(fù)式182188價格狀況：起價：2200 、均價：2480付款方式：配套服務(wù):坡式半地下會所，品茗、聚會、健身場所 ，中庭花園銷售狀況：銷售率50%六、交 大 吾 家【項目點評】 項目是交大房產(chǎn)繼“數(shù)碼村”后推出的又一精品小戶型社區(qū)，【價格支撐點】 大社區(qū)、項目基本狀況：地理位置：交大路發(fā)展商：西南交通大學(xué)房地產(chǎn)研究中心建筑規(guī)模：占地面積：約60畝建筑面積：63650平方米綠化率：容積率：產(chǎn)品分析：主題概念: 精彩小戶型、溫馨大社區(qū)規(guī)劃設(shè)計：建筑風(fēng)格: 三角形回廊設(shè)計建筑規(guī)劃：小區(qū)由8幢全框架三角形6層建筑組成園林規(guī)劃：戶型供給：平層4080、躍層70140價格狀況：均價2600付款方式：配套服務(wù): 園林廣場、讀書廓、休閑沙龍、商場銷售狀況：銷售率達75%七、藍 色 空 間【項目點評】 【價格支撐點】 項目基本狀況：地理位置：成都交大路中段發(fā)展商：四川富森實業(yè)投資有限公司建筑規(guī)模：占地面積：約6萬平方米建筑面積：約9萬平方米 總戶數(shù)：700戶綠化率：42%容積率：產(chǎn)品分析：主題概念: 用藍調(diào)演繹生活優(yōu)雅規(guī)劃設(shè)計：建筑風(fēng)格: 建筑規(guī)劃：11棟6層多層、2棟12層小高層 ，五個半圍合式多層組團， 園林規(guī)劃：三層綠化景觀戶型供給：69210價格狀況：均價2200付款方式：配套服務(wù): 會所、中央園林、水景公園、南國泳池、商業(yè)步行街銷售狀況：銷售率4050%八、蜀都花園【項目點評】 【價格支撐點】 項目基本狀況：地理位置：成都市蜀都大道東端水碾河路14號（二環(huán)內(nèi)）發(fā)展商：成都華盛實業(yè)建筑規(guī)模：占地面積156畝綠化率：%產(chǎn)品分析： 主題概念： 規(guī)劃設(shè)計：建筑風(fēng)格：建筑規(guī)劃：園林規(guī)劃：戶型供給：兩房兩廳：94102，三房兩廳：133139，四房兩（三）廳：136222，五房兩廳：146價格分析：均價2300，現(xiàn)階段出售房價在2700左右付款方式配套服務(wù)：生態(tài)水景，羽毛球場，兒童游戲樂園，高爾夫擊球練習(xí)場，迷宮花園，茶室，花房，中英雙語幼兒園，3萬平米的會所等銷售狀況：銷售現(xiàn)場火爆，銷售率達80%左右九、鳳凰棲【項目點評】 在成熟社區(qū)選址，在城西濃厚的歷史人文背景下演繹出現(xiàn)代川西民居，較有特色；社區(qū)營造吸收了傳統(tǒng)園林簡潔明快、輕靈實用的特點，為底層住戶設(shè)計的園林花墻圍臺的獨門小院為整個園區(qū)營造了傳統(tǒng)院墻街區(qū)的生活氛圍?！緝r格支撐點】成熟區(qū)域、川西民居特色、 項目基本狀況：地理位置：二環(huán)路西三段金房苑東路發(fā)展商：成都樂民房屋開發(fā)有限公司、 成都金房集團公司建筑規(guī)模：占地面積：約35 畝 建筑面積：43000平方米 綠化率：32%容積率：產(chǎn)品分析：主題概念：現(xiàn)代川西民居 規(guī)劃設(shè)計：建筑風(fēng)格：川西民居的建筑風(fēng)格。建筑規(guī)劃：園林規(guī)劃：傳統(tǒng)的庭院式園林風(fēng)格，其亭、臺、門、廊各具特色， 相互交融，與明快整潔的樓群彼此呼應(yīng)，相得益彰，采用社區(qū)大園林與家庭小園林相結(jié)合的方式社區(qū)戶型供給：三室兩廳雙衛(wèi)（102 –123）、四室兩廳雙衛(wèi)（140 –187）、躍層（154 –245）價格分析：起價：2500、均價：2680付款方式：配套服務(wù)：銷售狀況：銷售率達65%四、成都市住宅市場總結(jié)從以上成都市整體樓盤調(diào)查，成都市住宅市場呈現(xiàn)以下特點：開發(fā)商成熟，品牌開發(fā)商的帶動促使整體水平不低成都的開發(fā)商在觀念、手法、策劃概念比較成熟，水平與全國最高水平差距不大。重環(huán)境、重服務(wù)、重質(zhì)量已經(jīng)成為市場趨勢。住宅開發(fā)類型區(qū)域性強成都的“南富西貴”之說就是因為城南為高檔樓盤聚集區(qū)，城西為中檔優(yōu)質(zhì)樓盤聚集區(qū)，同區(qū)域內(nèi)不同項目大同小異，市場定位相近，從而達到了區(qū)域共榮。消費者首先是區(qū)域認(rèn)同然后是項目認(rèn)同。主題概念多。從河居生活到法式風(fēng)情，從坡地文化到生態(tài)居家，從智慧生活到康居典范，成都市項目的主題概念層出不窮，其中也不乏精品，但是也有部分項目概念比較空洞，缺乏演繹的基礎(chǔ)。在戶型面積方面，主流戶型面積偏大受地域消費特點影響，成都市住宅戶型面積與沿海地區(qū)相比普遍偏大，戶型面積從使用角度來說屬于舒適型的戶型面積。住宅二房在90～100m2左右，三房在130～140m2左右，四房在160～180m2左右。在戶型定位方面，單個項目戶型面積跨度大、戶型多。成都市住宅項目的戶型面積跨度非常大，戶型種類設(shè)置多，戶型面積差在100m2以上的項目很多，個別項目面積差竟達到200m2以上，跨度之大令人吃驚。在產(chǎn)品類型方面，小高層電梯公寓和多層為主，TOWNHOUSE和低層花園陽房受青睞。一環(huán)以內(nèi)受用地限制，高層較多，除此之外小高層和多層居多，TOWNHOUSE和低層花園陽房受青睞。在建筑風(fēng)格方面，通常與地方文化相結(jié)合。以川西民居為代表的蜀風(fēng)建筑在建筑風(fēng)格上體現(xiàn)較多，而融入本土文化的項目基本都能夠取得成功，采用與本土文化相近的南方風(fēng)情、異域風(fēng)情的項目，也能夠為消費者接受。價格方面，成都住宅絕對價格不高，而且價差不大。相對同等城市，成都市住宅絕對價格不高，從而也直接導(dǎo)致了價差不大，如市區(qū)內(nèi)價格普遍在2000—4000以內(nèi)，中高端市場的準(zhǔn)入門檻高，然而邊際收益不大。配套設(shè)施較全，但將配套設(shè)施作為重要賣點的項目才剛剛起步。相當(dāng)部分項目的配套設(shè)施都很多，如會所、兒童游樂園、游泳池、網(wǎng)球場等。大規(guī)模的項目還配有幼兒園、小學(xué)、高爾夫練習(xí)場、商業(yè)街。但大都只做局部宣傳，沒有鋪開來作為重要賣點，更沒有提升到概念高度。郊區(qū)盤憑借價格和自然環(huán)境漸被認(rèn)可隨著交通條件的改善，雖然綜合質(zhì)素一般，但是憑借良好的自然環(huán)境和較低的價格還是受到越來越多消費者的青睞。五、大盤情況大盤的界定項目總用地面積城區(qū)500畝左右，郊區(qū)在1000畝以上。成都的大盤按上述標(biāo)準(zhǔn)，成都目前的大盤有以下樓盤：城區(qū)大盤：成都花園（1400畝）、蜀風(fēng)花園城（1000余畝）、萬科城市花園（760畝）、中海名城（460畝）、深長城成都五洲花園（1500畝）。近郊大盤：我們將目標(biāo)鎖定在可以作為成都市民第一居所的近郊區(qū)域溫江和華陽。溫江板塊：錦繡花園西區(qū)、建信奧林匹克花園、森宇音樂花園；華陽板塊：遠大集團（2000畝）、新希望南方新城（2000畝）、劍南春（1000畝）、美國OFA、棠湖集團、心怡（另外，緊靠近華陽的萬安轄區(qū)內(nèi)有郎酒集團項目）。目前華陽各項目均處于前期啟動或未啟動，因此具體資料不詳。在售的大盤情況成都花園（1400畝）、蜀風(fēng)花園城（1000余畝）、萬科城市花園（760畝）、中海名城（460畝）在售。上述樓盤詳細(xì)分析見報告相關(guān)部分。至2003年上半年將公開發(fā)售的大盤情況成都五洲花園：深長城集團項目，位于三環(huán)以外、武侯大道以北、人南延線東側(cè)、府河以西，是政府規(guī)劃未來城市副中心居住地。項目總占地1500畝，預(yù)計2002年底開工，預(yù)計售價未2400元/m2左右。錦繡花園西區(qū)：成都華新國際城市發(fā)展有限公司2002年1月16日正式簽約進入溫江，所開發(fā)地塊位于溫江涌泉鎮(zhèn)光華大道旁，預(yù)計總投資5－6個億。項目總用地號稱上千畝，總建筑面積約30萬平方米。一期開發(fā)用地500余畝，預(yù)計3年內(nèi)開發(fā)完成，擬建低密度小區(qū)，建筑形式有聯(lián)排別墅，多層，以聯(lián)排別墅為主，首推5—10萬平方米，計劃今年底開工，明年3月份推出。聯(lián)排別墅主力面積在180~190平方米左右，預(yù)計售價在2500~2800元/m2左右。建信奧林匹克花園：成都建信奧林匹克投資置業(yè)有限公司2001年11月26日，奧林匹克花園落戶溫江。項目總用地1600畝，總投資20多個億，開發(fā)周期35年，力爭3年開發(fā)完畢。奧林匹克花園是成都的超大型社區(qū)，預(yù)計居住人口34萬，引水入城，打造一座名副其實的健康生態(tài)城。產(chǎn)品以小高層電梯公寓為主，兼有聯(lián)排別墅等類型，公寓每套面積在100m2左右，聯(lián)排別墅在150m2左右；預(yù)計今年下半年開盤，預(yù)計售價在2000元/m2左右。森宇音樂花園：成都森宇實業(yè)集團去年10月開始在溫江征地開發(fā)“森宇音樂花園”，項目總用地1600畝。一期開發(fā)用地300余畝，開發(fā)面積25萬平方米，一期開發(fā)及公建配套環(huán)境建設(shè)計劃總投資4億元，今年十月前后動工，一年內(nèi)完成。計劃總開發(fā)期三年左右。產(chǎn)品以高層、小高層電梯公寓為主，每套面積在100m2左右，預(yù)計下半年開盤，預(yù)計售價1700元/m2左右。成都市大盤市場的總結(jié)成都還沒有建成的郊區(qū)大盤，沒有成功案例；成都市區(qū)大盤均由外來集團開發(fā)，如萬達、萬科、中海、中房、長城；一方面說明成都市本地開發(fā)商操作能力不夠，另一方面說明大盤需要強大的資金來運轉(zhuǎn)，對資金能力要求非常高；分期開發(fā)，控制每期推出量是大盤成功的一個共同特征，統(tǒng)一大社區(qū)、不同小組團是項目不斷創(chuàng)新和變化，不斷制造項目在市場中的熱點；大盤如果不能與本地文化相融合即使規(guī)模大也會失敗，如北方設(shè)計風(fēng)格的成都花園；目前成功的大盤都是居住型，這對將要推出大盤有借鑒意義；大盤配套設(shè)施不僅要齊全，更要不斷成為項目階段賣點；今年后1—2年郊區(qū)大盤將陸續(xù)推出，競爭將更加劇烈。六、結(jié)論通過市場調(diào)查的總結(jié)和對成都市大盤的總結(jié)，在成都市住宅市場的現(xiàn)時水平下，在目前的市場競爭條件下，項目應(yīng)該做到以下幾點：項目要成為成為華陽板塊（朝陽板塊）的標(biāo)準(zhǔn)，制造準(zhǔn)入門檻，阻隔競爭，甚至配套為板塊服務(wù)；項目需要有易于分期延展、包容性強的總體概念支撐整個開發(fā)過程；項目是否可以在主流戶型面積之外，補充些緊湊面積的戶型；項目應(yīng)該設(shè)置多種戶型，擴大客戶層面；項目應(yīng)該以低層和TOWNHOUSE為主；項目風(fēng)格應(yīng)該采用與川西文化相融合或易于被本地市場接受的異域風(fēng)情；項目應(yīng)該以相對較低的價格制造項目的高性價比，對市區(qū)形成同品質(zhì)下的價格優(yōu)勢，對郊區(qū)形成同價格下的品質(zhì)優(yōu)勢；項目配套不僅要齊全，而且要有特色，要成為項目的重要賣點，甚至提升為分主題；項目定位要有一定的居住和度假兼容性；項目應(yīng)該分期開發(fā)，并控制分期開發(fā)規(guī)模，可以即降低市場風(fēng)險，又減輕資金壓力。第三部分 消費者分析一、解讀成都在216。文星匯萃，216。商旅如云，216。氣候宜人，216。物產(chǎn)豐富，216。成都市地處成都市平原中心，216。 狹隘的地域文化和平均