【正文】
成為制約本項(xiàng)目銷售及經(jīng)營(yíng)的一個(gè)掣肘。216。 O—項(xiàng)目機(jī)會(huì)本項(xiàng)目的形成有助于該區(qū)域形象店面的提升,增強(qiáng)購(gòu)買力,吸引多類經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。216。 T—項(xiàng)目威脅周邊商場(chǎng)商鋪多是帶租約銷售,且價(jià)格相對(duì)不高(尤其是省府路及肅威路);另外最近陸續(xù)推出的大型SHOPPMALL經(jīng)營(yíng)規(guī)模齊全,對(duì)本項(xiàng)目也會(huì)形成一定壓力。八、 項(xiàng)目定位建議1. 整體形象定位保持省府路原有集購(gòu)、食、娛、休為一體的街市。強(qiáng)調(diào)東街口城區(qū)省會(huì)中心,強(qiáng)調(diào)東街口唯一的核心商圈,強(qiáng)調(diào)省府路1號(hào)地段商鋪,強(qiáng)調(diào)商鋪經(jīng)營(yíng)特色以及休閑購(gòu)物的吸引力。2. 目標(biāo)客戶定位 從年齡層次看:目前吸引的目標(biāo)購(gòu)買客戶群呈年輕化的趨勢(shì),40歲以下的人成了商業(yè)項(xiàng)目購(gòu)買的主力客戶,其購(gòu)買商鋪主要有以下原因:一是作為一種儲(chǔ)蓄投資;二是看好商鋪的增值潛力;三是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的敏感。從收入狀況看:統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明,購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)的客戶多數(shù)屬于高收入人群,%,%的受訪者家庭月收入達(dá)到了10000元以上。從身份職業(yè)看:由于本項(xiàng)目地處廣受認(rèn)同的核心商圈,因此銷售的類型非常之廣,各種層次和身份的人群都有可能成為目標(biāo)客戶。但在商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買者中,有三類職業(yè)背景的客戶比較突出,他們分別是私營(yíng)業(yè)主(個(gè)體工商戶)、自由職業(yè)者和企業(yè)中高層管理人員。私營(yíng)業(yè)主大部分是從事商業(yè)零售經(jīng)營(yíng),自身有鋪位的需求,而自由職業(yè)者和企業(yè)中高層管理人員則有較強(qiáng)的資金實(shí)力,尋求多元化的投資。相對(duì)而言,機(jī)關(guān)事業(yè)人員的投資興趣相對(duì)較小。值得一提的是,福州是著名僑鄉(xiāng),有150萬(wàn)海外鄉(xiāng)親,每年有大量資金流入福州,成為購(gòu)房及投資的重要力量。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)外向度提高,“兩外”(外地、境外)人士在榕購(gòu)房比例上升。外地人在榕購(gòu)房的合同登記量接近50%。近期定位高端的世茂外灘花園及鴻運(yùn)帝豪國(guó)際產(chǎn)品的熱銷,也從一定程度上印證了“兩外”客戶的購(gòu)買力和投資熱情,并強(qiáng)化了本項(xiàng)目定位高端的信心。3. 經(jīng)營(yíng)類型定位品牌形象店 / 連鎖店 / 專業(yè)店 / 傳統(tǒng)商戶 / 個(gè)體工商戶 / 投資戶4. 商品消費(fèi)定位以經(jīng)營(yíng)中高檔商品為主,提供完善的配套及特色服務(wù),全面提升經(jīng)營(yíng)形象,體現(xiàn)項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)及長(zhǎng)遠(yuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如:經(jīng)營(yíng)中高檔服裝、鞋帽、飾品、化妝品、精品、家具用品、音像制品、生活用品等傳統(tǒng)商品為主。九、 宣傳企劃思路鑒于本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件,加上極小的商業(yè)體量,從目前及今后一段市場(chǎng)發(fā)展的正常情況看,是不需要開(kāi)展太多宣傳攻勢(shì)的。宣傳包裝和市場(chǎng)推廣的手段,也主要以如下四種為主:工地圍墻:鬧市中心工地圍墻形象本身,就是一種最好的宣傳載體。人來(lái)人往萬(wàn)眾矚目之所,建設(shè)和包裝的檔次不能因一味追求節(jié)省而過(guò)分降低。在包裝圍墻時(shí),整體形象力求時(shí)尚、大氣,色彩明快、簡(jiǎn)潔,賣點(diǎn)突出、有力,使人留下良好的印象。具體要求:工地圍墻高度定為3米,并用角鐵、白鐵皮等材料包起來(lái),進(jìn)行廣告施工制作。圍墻上方每隔兩米配盞200瓦的廣告燈(向下打光)。初步預(yù)算(以工地圍墻總長(zhǎng)300米計(jì)算)10萬(wàn)元。營(yíng)銷中心:應(yīng)位于省府路靠近省府路1號(hào)大院一側(cè),并與工地圍墻相連。長(zhǎng) 米,寬 米,總面積約 平方米。設(shè)計(jì)風(fēng)格注意與圍墻協(xié)調(diào)一致。造價(jià)預(yù)計(jì) 萬(wàn)元。樓書:以單頁(yè)為主。突出賣點(diǎn):黃金地段流金淌銀,核心商圈無(wú)可匹敵,穩(wěn)定回報(bào)后顧無(wú)憂,資源稀缺時(shí)不我待。對(duì)于客戶價(jià)值感、身份感的認(rèn)同,可提煉為:選擇羨慕別人,還是被人羨慕?鑒于本項(xiàng)目體量較小,樓書不宜印刷過(guò)多,以3000份為宜。費(fèi)用預(yù)計(jì): 元。軟文:在項(xiàng)目啟動(dòng)期及銷售末期,可向關(guān)系較為密切的新聞媒體,各發(fā)送一、二篇軟文及進(jìn)行相關(guān)電視媒體報(bào)道。費(fèi)用預(yù)計(jì): 元。十、 營(yíng)銷計(jì)劃如前所述,本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)較為突出,體量又小,在投資氣氛仍然比較熱烈的現(xiàn)階段,計(jì)劃在30-90天內(nèi)全部去化。(一)項(xiàng)目?jī)r(jià)格計(jì)劃有鑒于上述周邊幾個(gè)項(xiàng)目的定價(jià),根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn),考慮到建成時(shí)間、成本、利潤(rùn)空間,結(jié)合投資者較為認(rèn)可的售價(jià)和回報(bào)率,我們建議:沿省府路一層店面售價(jià):40000—45000元/ M2。沿肅威路一層店面售價(jià):25000—30000元/ M2。根據(jù)上述售價(jià),分別計(jì)算出省府路及肅威路一層店面投資回報(bào)率如下:省府路40M2商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率預(yù)算租金(元/ M2)售價(jià)(萬(wàn)元/ M2)40000450002006%%250%%3009%8%肅威路35 M2商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率預(yù)算租金(元/M2)售價(jià)(萬(wàn)元/M2)2500030000100%4%120%%150%6%總的來(lái)看,本項(xiàng)目雖然投資回報(bào)率不算非常突出,但在投資渠道普遍匱乏、投資手段比較單一的環(huán)境下,也可算不俗;加上東街口核心商圈經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性,其長(zhǎng)期、穩(wěn)定、可靠的回報(bào),是客戶最為看重的。(二)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣方案 營(yíng)銷整體規(guī)劃方案建議書 u 營(yíng)銷方式建議 u 營(yíng)銷渠道建議 u 營(yíng)銷策略建議 u 營(yíng)銷計(jì)劃安排建議 u 促銷策略建議 價(jià)格策略執(zhí)行計(jì)劃建議書 u 整體均價(jià)建議 u 分期均價(jià)建議 u 層差和朝向差分析 u 價(jià)目表建議 u 價(jià)格特別調(diào)整方式建議 u 付款方式建議 管理模式建議書 u 招商管理模式建議 u 物業(yè)管理模式建議 u 客戶管理模式建議 u 銷售管理模式建議 銷售活動(dòng)策劃建議書 針對(duì)本項(xiàng)目的特點(diǎn),現(xiàn)僅就開(kāi)盤儀式建議如下:根據(jù)預(yù)售許可證發(fā)放時(shí)間及工程進(jìn)度,預(yù)計(jì)6月1日開(kāi)盤,此前可作內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。開(kāi)盤當(dāng)日,在營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)擺放拱門、氣球等飾品,并可在當(dāng)日開(kāi)展簽約優(yōu)惠現(xiàn)金返還活動(dòng),并贈(zèng)送若干小禮品,請(qǐng)相關(guān)媒體進(jìn)行報(bào)道。費(fèi)用預(yù)計(jì) 元。 26――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流!