【導(dǎo)讀】面積畝（平方米）。東邊和西邊以邑新大道、大邑大道為界，大。邑中學(xué)就在該地塊東南側(cè)。該地塊不滿(mǎn)足“五通一平”（即上水通、下水通、路。南角為最低點(diǎn)，并且這一地塊地面上附有少許樹(shù)木、農(nóng)田及高壓輸送線(xiàn)。2020年城市建設(shè)成效顯著。城區(qū)綜合管理力度加大。市政設(shè)施完好率達(dá)95%，城市。綠化率達(dá)32%，綠地覆蓋率達(dá)34%，人均公共綠地平方米。路長(zhǎng)度公里，鋪裝道路面積萬(wàn)平方米。2020上半年，全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值234400萬(wàn)元，比去年同期增長(zhǎng)%，標(biāo)大幅提高，被評(píng)為四川省小城鎮(zhèn)建設(shè)的十大模范之一。束開(kāi)發(fā)活動(dòng)，并將逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)大邑縣房管局統(tǒng)計(jì)，去年全縣商品房均價(jià)1600元/平方米。截至去年12月底，二手住房交易件數(shù)為620件，交易面積為平方米，交易金額為萬(wàn)元。劃，這兩條不收費(fèi)的快速通道使成都與大邑之間更方便、更快捷。使大邑南部新區(qū)整體基礎(chǔ)設(shè)施得到極大改善。都人均GDP預(yù)計(jì)將達(dá)到2020美元。會(huì)潮流，短期內(nèi)向大邑轉(zhuǎn)移的可能性更不是很大。

　　

【正文】 ? 期間費(fèi)用 期間費(fèi)用包 括財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用。按委托方擬采用的開(kāi)發(fā)模式，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用為支付銀行的貸款利息，故按預(yù)計(jì)發(fā)生額計(jì)算。經(jīng)測(cè)算得出財(cái)務(wù)費(fèi)用為 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目為委托代理包銷(xiāo)（詳細(xì)見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)代理合同部分） 五、 項(xiàng)目命名策劃、設(shè)計(jì)方案的建議 （一）項(xiàng)目案名： （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案建議 小區(qū)由三大功能區(qū)域組成，分為住宅區(qū)（由具有川西民宅特色組團(tuán)組成）；休閑娛樂(lè)區(qū)（社區(qū)會(huì)所、空中休閑場(chǎng)所和中心園林景觀(guān)小品群等）；商業(yè)區(qū)（位于群樓內(nèi)有各種商鋪）。 “住宅”，不言而喻就是居家，本項(xiàng)目的“住宅”概念已打破了傳統(tǒng)“家 ，僅僅是睡覺(jué)的地方”的觀(guān)念。因此，無(wú)論是戶(hù)型、外形、環(huán)境等都要滿(mǎn)足這要求。 本小區(qū)規(guī)劃的主力戶(hù)型以 70 M2140 M2的中等戶(hù)型面積為主。其次是以 210 M2250 M2 的較大戶(hù)型和聯(lián)排結(jié)構(gòu)的別墅。 各功能區(qū)間分布合理，動(dòng)與靜，潔與污，共享空間與私密空間嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)來(lái)，互不干擾。 ? 臥室空間 臥室是套房?jī)?nèi)最基本的空間，主要功能是睡眠、休息，配置衣帽間，個(gè)別大戶(hù)型還配有書(shū)房（或多功能房）。為實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜功能的良好分區(qū)，臥室要避免正對(duì)客廳，臥室對(duì)采光、通風(fēng)要求很?chē)?yán)，設(shè)計(jì)時(shí) 不允許出現(xiàn)“暗房”。 ? 廚房空間 建議廚房應(yīng)盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進(jìn)出，并與餐廳相鄰，根據(jù)戶(hù)型大小的不同，廚房的合理面積根據(jù)房型進(jìn)行適當(dāng)變化，四房以上的戶(hù)型，可適當(dāng)放寬，以保證戶(hù)型的合理與尊貴。 ? 衛(wèi)生間空間 建議公用衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室，并應(yīng)接近廚房，以利管道集中，降低材料與施工成本，設(shè)計(jì)最好把洗廁功能分工。 室內(nèi)衛(wèi)生間面積不小于 2 M23 M2，主臥室衛(wèi)生間面積應(yīng)大于 M2，大戶(hù)型及聯(lián)排別墅可適當(dāng)放大，根據(jù)戶(hù)型面積大小可適當(dāng)按比例布局。 ? 廚衛(wèi)設(shè)備 廚房與衛(wèi)生間是住宅里設(shè) 備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標(biāo)志，本項(xiàng)目盡量要做到定型化、配套化、標(biāo)準(zhǔn)化，重點(diǎn)要解決的是： ? 依照模數(shù)尺寸的需求，配置配套化的廚衛(wèi)設(shè)備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間聯(lián)接配合。 ? 合理有序布置廚衛(wèi)的各項(xiàng)設(shè)備和設(shè)施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當(dāng)分隔。大戶(hù)型的住宅應(yīng)獨(dú)立分設(shè)廁所。 ? 廚衛(wèi)均應(yīng)配置性能良好的通風(fēng)機(jī)構(gòu)和風(fēng)道。風(fēng)道應(yīng)滿(mǎn)足不串氣、不傳聲、暢通無(wú)阻的要求，盡量設(shè)計(jì)成直排風(fēng)道。 ? 各戶(hù)應(yīng)集中管井，實(shí)現(xiàn)戶(hù)外查表、抄表，隱蔽和暗藏水平管道，設(shè)立水平管道區(qū)；強(qiáng)調(diào)自家與支管線(xiàn)不進(jìn)鄰居家，盡量不 穿和少穿樓；盡量配置后出水便器和半硬性鋁塑復(fù)合管和配件等。 ? 各種管線(xiàn)綜合處理，一次敷就，防止和不允許以后安裝破壞裝修和設(shè)備。避免強(qiáng)調(diào)工種施工的特殊性。 ? 熱水器的選用和安裝，要求注意通風(fēng)的處理和整體設(shè)計(jì)的配合。 環(huán)境結(jié)構(gòu)是一個(gè)有機(jī)整體，特點(diǎn)是以綠地系統(tǒng)為骨架，以小區(qū)中心的公用建筑群為整體環(huán)境的中心，配以東北和西南兩側(cè)兩個(gè)住宅組團(tuán)綠地，形成層次分明的綠化系統(tǒng)。體現(xiàn)了居住區(qū)以環(huán)境生態(tài)為主導(dǎo)的規(guī)劃思想，保證 “ 環(huán)保 —— 健康 ”這一設(shè)計(jì)意念的實(shí)現(xiàn)。 公共空間（中心綠地） —— 半公共空間（組團(tuán)綠地） —— 私有 空間（住宅） 本規(guī)劃將公共服務(wù)設(shè)施集中設(shè)置，特別是將商業(yè)設(shè)施集中布置在西南側(cè)高層的裙樓內(nèi)，在功能分區(qū)上避免了對(duì)居住生活的干擾，又保證了足夠的繁榮度。 1. 規(guī)劃特點(diǎn) 1）建筑本體 ? 環(huán)保、節(jié)能、信息為主題：不斷提升住宅科技含量，融傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代科技于一體，營(yíng)造一座大型的智能生態(tài)住宅社區(qū)。超大型中心花園，輔以聯(lián)排別墅。精致生活表露無(wú)疑，漫步中，滿(mǎn)眼盡是綠意，生活于此，猶如置身世外憩園，聽(tīng)鳥(niǎo)語(yǔ)，聞花香，享受著遠(yuǎn)離煩囂的寧?kù)o。 ? 民居特色與現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合：住宅區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格都采用川西民居特色與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合的方式，突出表 現(xiàn)文化的多元性和變異性，外立面采用淺色調(diào)，給人以清新的感覺(jué)。 ? 地域文化和自然生成：貫穿到點(diǎn)、線(xiàn)、面的細(xì)微，以疏浚通道，體驗(yàn) “ 靈性規(guī)劃、感悟活性建筑 ” ；增強(qiáng)景觀(guān)與大邑著名景點(diǎn)的呼應(yīng)，體現(xiàn)出完整分區(qū)空間的 “ 動(dòng) ” 與 “ 靜 ” 的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)文化優(yōu)先并與之共融的觀(guān)念。 ? 風(fēng)水理論：根據(jù) “ 人有心脈、地有氣脈、水有溪脈、文有源脈、商有業(yè)脈 ”的基本風(fēng)水理論進(jìn)行開(kāi)發(fā)規(guī)劃，剛?cè)峒鎮(zhèn)?、井然有序、生態(tài)奇佳，居區(qū)位的大風(fēng)水。 ? 以人為本的環(huán)境特征：規(guī)劃設(shè)計(jì)以人的行為活動(dòng)、心理感受為出發(fā)點(diǎn)，景觀(guān)、小品、休憩場(chǎng)地及設(shè)施的設(shè)計(jì)應(yīng)與主題相符，景觀(guān)設(shè)計(jì) 人性化，最大限度滿(mǎn)足人、景觀(guān)、建筑風(fēng)格的和諧感、親近感，增加人、文、物的自然交流。 ? 生態(tài)場(chǎng)所特色完美表露：強(qiáng)化建筑環(huán)境特色，強(qiáng)調(diào)生態(tài)美學(xué)成效原則。 2）景觀(guān)主題化 主題，是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整合的核心。本項(xiàng)目也需要進(jìn)行主題整合，形成鮮明的主題內(nèi)容，樹(shù)立獨(dú)特性，并達(dá)到品牌的統(tǒng)一性和特色化?？梢哉f(shuō)，主題是品牌運(yùn)作的基礎(chǔ)。沒(méi)有主題，本項(xiàng)目將會(huì)是一盤(pán)散沙。 本項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)“景觀(guān)概念策劃”。主題化的景觀(guān)設(shè)計(jì)，可以有效的將主題通過(guò)景觀(guān)實(shí)現(xiàn)充分表現(xiàn)，達(dá)到吸引力的創(chuàng)造。實(shí)際上，本項(xiàng)目的景觀(guān)設(shè)計(jì)圍繞“愜意”進(jìn)行展開(kāi)，以達(dá)到整體景觀(guān)的最佳 效果。 ? 景觀(guān)情境化 景觀(guān)情境化，就是讓景觀(guān)變成為制造情境的手段，讓景觀(guān)成為業(yè)主休憩放松心情過(guò)程中的道具和工具。 本項(xiàng)目的情境化設(shè)計(jì)，可以將自然與文化資源，轉(zhuǎn)變?yōu)槿诵曰挠^(guān)賞過(guò)程，轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂形?，可使游客興奮的產(chǎn)品。 ? 景觀(guān)生態(tài)化 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以符合生態(tài)和諧性要求的景觀(guān)設(shè)計(jì)，采用生態(tài)材質(zhì)運(yùn)用，本土化植物配置，低耗能技術(shù)應(yīng)用，綠色植物環(huán)境，環(huán)保材料與技術(shù)等等，以生態(tài)綠色植物作為藝術(shù)創(chuàng)作中的表現(xiàn)基礎(chǔ)和手段，形成了大量的新興時(shí)尚發(fā)展，其中，植物造景的大地藝術(shù)，植物雕塑，垂直坡面綠化及景觀(guān)化等等，非常具有景觀(guān)沖擊力， 形成了旅游景觀(guān)中藝術(shù)表現(xiàn)的生態(tài)化趨勢(shì)；符合生態(tài)原則，強(qiáng)調(diào)“人與自然和諧共處”的理念。 ? 景觀(guān)游樂(lè)化 “景觀(guān)游樂(lè)化”是將風(fēng)景區(qū)中的功能型消費(fèi)建筑景觀(guān)，融入游樂(lè)化的趣味，使得功能型建筑具備更強(qiáng)的吸引力。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中融入了很強(qiáng)游樂(lè)化的趣味性。 景觀(guān)動(dòng)感藝術(shù)化： “動(dòng)感”是一個(gè)時(shí)尚詞匯，它生動(dòng)的體現(xiàn)了現(xiàn)代生活節(jié)奏。 絕大多數(shù)景觀(guān)設(shè)計(jì)，是靜態(tài)的設(shè)計(jì)。對(duì)靜態(tài)藝術(shù)進(jìn)行動(dòng)感設(shè)計(jì)，是藝術(shù)中一直存在的現(xiàn)象和創(chuàng)意沖動(dòng)?！皠?dòng)感”化，是指對(duì)于觀(guān)眾主觀(guān)上產(chǎn)生的效果。整體的動(dòng)感，可以用局部的活動(dòng)化來(lái)帶動(dòng)，比如，加一個(gè)風(fēng)輪、水車(chē)等；可 以用流水帶動(dòng)環(huán)境的動(dòng)感效果；可以用背景的可動(dòng)性，形成整體的動(dòng)感。 3） 道路系統(tǒng)規(guī)劃、停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃、綠化系統(tǒng)規(guī)劃、公建設(shè)施規(guī)劃、住宅設(shè)計(jì)與分期開(kāi)發(fā)等需與建筑設(shè)計(jì)單位進(jìn)行緊密溝通后提出專(zhuān)業(yè)建議，在此略。 六、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣及價(jià)格策略建議 （一）項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案 ? 以時(shí)尚電梯公 寓，空中花園小區(qū)，高尚 聯(lián)排別墅，川西民宅文化為一身 ? 項(xiàng)目規(guī)劃完美，逾萬(wàn)平方米的中心花園； ? 各種配套設(shè)施應(yīng)有盡有，交通便捷，令生活更自如 ? 優(yōu)惠多樣性付款方式 ? 川西民居 樸實(shí)飄逸的 風(fēng)格 ? 高綠化高生態(tài)高環(huán)境 以“ ”推出市場(chǎng)，從而吸引更多的購(gòu)買(mǎi)者，匯集人氣，樹(shù)立品牌，為二期的銷(xiāo)售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 大力宣傳，樹(shù)立品牌形象。 展銷(xiāo)會(huì)形式 制造旺銷(xiāo)搶購(gòu)的氛圍 樣板房的設(shè)置特色化 促銷(xiāo)特色賣(mài)點(diǎn)的吸引力 （此略） （此略） 廣告宣傳要達(dá)到盡竭傳達(dá)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與賣(mài)點(diǎn)，盡快樹(shù)立起本項(xiàng)目的物業(yè)形象及直接促進(jìn)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售。 我們建議把本項(xiàng)目的廣告宣傳分為兩個(gè)階段，即廣告切入期和廣告強(qiáng)勢(shì)推廣期。 在廣告切入期主要通過(guò)報(bào)紙軟文章和報(bào)紙硬廣告形式傳達(dá)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與賣(mài)點(diǎn)； 在廣告發(fā)展期，一方面利用密 集的報(bào)紙、電視、電臺(tái)等媒體廣告、車(chē)身、路牌、建筑物、燈柱等戶(hù)外廣告以及開(kāi)展各種公共活動(dòng)打造形象；另一方面利用各種促銷(xiāo)活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng) POP直接促進(jìn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售。 ? 廣告切入期 報(bào)紙軟文章 系列報(bào)紙硬廣告 網(wǎng)絡(luò)宣傳同樣突出相應(yīng)的主題，為廣告的投放降低風(fēng)險(xiǎn)，保證廣告的宣傳效果。 ? 廣告強(qiáng)勢(shì)推廣期 ? 報(bào)紙：從各個(gè)側(cè)面打造本項(xiàng)目的品牌形象。 ? 電視：配合促銷(xiāo)活動(dòng)和對(duì)開(kāi)發(fā)公司的專(zhuān)訪(fǎng)等形式對(duì)項(xiàng)目從工程設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、開(kāi)發(fā)理念和項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)方面進(jìn)行正面宣傳，建立項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商的良好口碑。 ? 電臺(tái)：傳達(dá)項(xiàng)目 形象，給目標(biāo)受眾以聲音和感官的信息傳達(dá)。 ? 單張：通過(guò)商業(yè)信函投遞、售樓處發(fā)送、報(bào)刊雜志夾送、活動(dòng)資料派送形式使單張廣告進(jìn)入每一個(gè)意向客戶(hù)手中，從而擴(kuò)大項(xiàng)目自身的影響范圍。 ? 戶(hù)外廣告：在項(xiàng)目周邊路段作燈柱、路牌、巨幅建筑物或路牌廣告； ? 公共活動(dòng)：舉辦各種公共活動(dòng)，樹(shù)立形象，迅速提升知名度、美譽(yù)度和記憶度。 ? DM 直投雜志：通過(guò)強(qiáng)大的派發(fā)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行宣傳，雜志本身的信息量大保存時(shí)間長(zhǎng)和到達(dá)率高的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)的淋漓盡致。 七、 本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)人員的組織架構(gòu)、策劃、銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)介 八、 營(yíng)銷(xiāo)代理模式及詳細(xì)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ，代理保證；附《營(yíng)銷(xiāo)代理合同》