【正文】 點； ? 銷售方面 ：目前 根據(jù)大邑縣房管局統(tǒng)計，去年全縣商品房均價 1600 元 /平方米。而快速的增長態(tài)勢，以及大邑市民逐步追求優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境，讓許多人心目中建立起自己都市 生活的理想居住地形象，這也為我們做產(chǎn)品定位有參考價值； ? 物業(yè)管理方面 ：競爭樓盤“上城”的物業(yè)管理費為 0。 4 元 /平方米 /月。月。他們已經(jīng)認識到，現(xiàn)在大邑的房地產(chǎn)市場已經(jīng)從賣方市場進入買方市場，只要手中有錢就不怕買不到房子，所以他們在選擇樓房的時候 會更為謹慎。 3) 對手盤分析 基本指標 1 樓盤名稱 麗都花城 地 址 大邑圍城路南段 130 號 開發(fā)商 四川省川喜集團實業(yè)有限公司 物業(yè)類型 多層 +電梯公寓 工程進度 一期建設(shè)中 交付日期 年底一期交付 項目規(guī)劃 總體規(guī)劃 規(guī)劃建筑面積 72650 平方米 容積率 1． 68 物業(yè) 類型 多層 +電梯公寓 銷售價格 1288~~1600 租金水平 40— 50 元 /平方米 賣點分析 首家電梯公寓； 25 米寬景觀生活走廊，交通暢達，生活配套完善， 360 度全景觀花園社區(qū)，空中別墅概念，地理位置優(yōu)越，住宅功能齊全，陽臺多種形式，；緊鄰斜江河。多層整體為框架結(jié)構(gòu)（開發(fā)商對戶型的可調(diào)性強），大型超市和綜合樓，功能齊全，后期規(guī)劃中的學?！，F(xiàn)在正在銷售的上城臨街商鋪面積目前未對外公布，它們的投入使用，將為本地段增添濃厚的商業(yè)氛圍。其次，大邑縣城中心最好口岸位置的商業(yè)鋪面的月租金為 55 元 /平方米。粗略算算，在成都五城區(qū)買一套房子的錢，在大邑可以買 3 套房子。根據(jù)大邑縣房管局統(tǒng)計，去年全縣商品房均價 1600 元 /平方米。 今年 1— 3 月，拍賣出讓土地 3宗，共 240畝， 樓盤開工面積 3 萬余平方米，商品房交易 429套，交易面積 52971 平方米。今后，大邑將不斷引進品牌開發(fā)商入駐，做到高端樓盤和大型精品樓盤層出不窮，本項目周邊的居住人群和環(huán)境也會熱鬧起來，更加具有人氣，附近的生活配套也會逐漸完善，將來南邊的生活圈，商圈慢慢走向成熟，成為大邑居住選擇的主流地域。而快速的增長態(tài)勢和極具市場競爭力的價格 ，以及優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境，讓大邑成為許多人心目中的“ 5＋ 2”式都市生活的理想居住地。隨著生活觀念的改變，旅游房產(chǎn)也成為一種潮流、時尚和大趨勢。據(jù)了解，大邑擁有旅游界許多的唯一，山、河、湖以及森林人文資源 豐富，可用于旅游房產(chǎn)開發(fā)的土地資源也相當多。大邑縣成功通過國家級生態(tài)示范縣的驗收，成為成都市第三批國家級生態(tài)示范縣。新城南區(qū)現(xiàn)在總的面積是 2500 畝，主要規(guī)劃是居住用地。本項目如以“小高層 +多層 +疊拼別墅”的組合，將填補大邑高端房地產(chǎn)的空白，屆時這里勢必成為置業(yè)者關(guān)注的新熱點。 在附近對于近景和遠景來說都不佳，都是 一些建筑物，旁邊的上城正處于一期 50 畝的開發(fā)期、西嶺名苑已經(jīng)接近尾盤銷售，其小區(qū)規(guī)劃相信能彌補景觀不佳的不足。 、社會治安情況 環(huán)境衛(wèi)生從道路綠化上在大邑縣城已經(jīng)處于比較好的水平，但是據(jù)我們了解，近期本地段的幾塊土地已經(jīng)拍賣出去，在今后 2年內(nèi)的施工噪音和揚塵可能對我們在銷售本項目時有所影響。 4. 地塊周圍的交通條件綜述 本地塊的公共交通極 為便利，緊臨大邑大道（雙向 6 車道），寬敞平整，不存在任何交通瓶頸限制。本地塊離成溫邛高速公路出入口僅 5 分種車程。 5. 配套設(shè)施 ? 菜市場： 本地段前期上城的開發(fā)商和大邑縣政府進行了協(xié)調(diào)后，政府將在上城規(guī)劃的社區(qū)道路上規(guī)劃并修建“綜合農(nóng)貿(mào)市場”，作為對“上城”項目的配套支持；但該農(nóng)貿(mào)市場具體距本項目的實際距離我們還沒有相關(guān)資料 ，所以這點上我們在后期的規(guī)劃中會關(guān)注此項。所以，我們也將著重規(guī)劃一些商業(yè)配套設(shè)施及修建一些臨街商鋪。 ? 中學： 與大邑中學為鄰，中學教育配套齊備； ? 醫(yī)院： 目前周邊無大型的社區(qū)配套醫(yī)院 ? 體育娛樂設(shè)施： 街道上零星布局有簡易的健身器材，體育娛樂設(shè)施不齊備 ? 銀行、郵局、酒店、其他等： 缺乏 （二）項目地塊的優(yōu)勢分析 在對項目進行營銷策劃建議前，首要的就是清楚自身項目所存在的優(yōu)缺點，正所謂知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，以下是對項目優(yōu)劣勢的分析：（附 SWOT 分析圖） 1. 優(yōu)勢分析 1） 用地規(guī)模： 大地塊開發(fā)能形成規(guī)模效應(yīng)，一方面有利于開發(fā)商降低項目單方開發(fā)成本費用；另一方面有利于項目形成自我的獨 立環(huán)境，若配以完善的生活配套設(shè)施，幽雅的綠化環(huán)境，營造好小區(qū)的生活氛圍，必將增強該項目的市場競爭力。 4） 性價比高： 同等品質(zhì)，戶型上，價格更占優(yōu)勢（詳細見規(guī)劃設(shè)計） 注：我們將在合約簽定后更充分的進行資源分析、整理、挖掘、比較、參考，以最大限度降低投資風險 2. 劣勢分析 1） 自然景觀：自然景觀缺乏，需要大量進行人造景觀的修建。 3．項目的機會分析 從上面提到的本地塊的幾個方面優(yōu)勢，特別是精品建筑、精致生活元素的表現(xiàn)優(yōu)勢，是本地段其他樓盤無法比擬的。 戶型的多樣性，功能性，選擇性優(yōu)與其他樓盤 4．項 目的威脅分析 本項目的威脅，應(yīng)從幾個方面來分析： 一．是大邑大道沿線的一些樓盤，如上城等，這些樓盤現(xiàn)在在市場上賣得不錯，因為離本項目較近，因此，他們對本項目有一定的威脅性； 二．是離本項目周圍地段的一些樓盤； 三．是環(huán)境問題 S（優(yōu)勢） 1．交通便利 2．完善生活配套臨近大邑中學 3．整體規(guī)模大、 4．充分的資料，數(shù)據(jù)分析，參考，降低投資風險 5．價格 W（劣勢） 自然景觀缺乏 噪音污染 樓盤周邊無商業(yè)環(huán)境 達不到“三通一平” O（機會） 1. 了解“上城”、“西嶺名苑”等樓盤的情況，在設(shè)計風格上避開對手； 2. 通過全新的“概念”和良好的環(huán)境設(shè)計來弱化景觀劣勢 3. 樓盤周邊自然環(huán)境?? .較差，沒有大面積園林、水景、丘陵景觀，因此樓盤自身營建的綠化效果T（威脅） 直接 對手：上城， 周圍地段的樓盤影響 環(huán)境問題 本項目 SWOT 分析圖 結(jié) 論： 本項目的優(yōu)劣勢比較，機會和風險并存。 根據(jù) SWOT 理論分析，該地塊在市政配套、交通設(shè)施及區(qū)位位置有較大的優(yōu)勢，但考慮到本地塊臨近大邑大道和邑新大道，汽車噪音對小區(qū)環(huán)境造成一定的影響，而且周圍的環(huán)境形象有待提升，所以，該地塊不適于建成豪宅。 ● 項目的市場定位 項目開發(fā)核心概念：適應(yīng)市場、創(chuàng)造差異性 項目發(fā)展要以特別的定位思想來主導方向，我們認為定位理念的 “ 解決之道 ”就是本著特別的開發(fā)，特別的創(chuàng)新進行項目的市場定位。本項目將營造出一個實用性、全功能性、布局科學合理性、獨特的建筑形態(tài)。 （一） 項目市場細分 隨著城市化進程的不斷加快，人們對煩囂的城市生活已經(jīng)有點厭煩，人們越來越需要回歸自然，對清新的空氣和優(yōu)雅的生活環(huán)境越來越向往，對于大邑當?shù)匾恍┦杖胼^高的階層，他們往往把目光投向一些新區(qū)樓盤。所以，我們的目標客戶鎖定是收入“中等 +較高 +富?！睅讉€階層。同時，我們也發(fā)現(xiàn)，這一帶以后的人氣將得到很大的提升。 1. 項目一期的市場細分 ? 從地理位上細分：大邑老城區(qū)的實力階層； ? 從購買人群上細分：本地人、外 遷居民； ? 從年齡上細分：以 25—— 55 歲的人群為主； ? 從工作環(huán)境上細分：大邑當?shù)仄髽I(yè)主階層、個體經(jīng)營者、中高收入階層為主； ? 從經(jīng)濟狀況細分：家庭月收入在 4 千元以上的家庭為主； ? 從購房心理細分：以二次置業(yè)、自住購買及投資為主。 （二） 樓盤概念導入 本項目將導入 以電梯公寓，花園小區(qū)，高尚別墅，文化住宅為特色的全新人文概念！ （三） 目標市場 ? 個體與私企業(yè)老板（縣城內(nèi) +周邊城鎮(zhèn)） 該階層基本都有住房，對生活質(zhì)量要求比較高。 ? 文、教、衛(wèi)人士 該群族文化素質(zhì)較高，追求自由實際的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華，但要有品位，并注重生活質(zhì)量。該群族是本項目期望的目標客戶。原因是：按公務(wù)員的純薪水收入水平，要想在原居住條件下再擁有度假公寓基本是不可能的，只有一個因素，就是 “ 灰色收入 ” 。 退休人員 該群族較復雜，有公務(wù)員、文化人、高級知識分子、國企老板等不同類型，不同收入來源。 （四） 項目市場定位 1. 項目定位 玉沙落燕居大邑，溪水濺落顯尊榮 —— 東方尊城 大邑首例 川西 民居 1號作品 本項目規(guī)劃遵循 “ 天人合一 ” 的自然規(guī)律及 “ 以人為本 ” 的消費理論，以優(yōu)美的自然環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設(shè)施服務(wù)于消費者，共同構(gòu)筑世外山水園林式川西民宅、生態(tài)園林式住宅之典范。它具有綠化、休閑、交往三重功能，是人與人交往、人與自然親密接觸的和諧之地。將現(xiàn)代建筑元素完美融于川西民居的建筑風格，集諸多優(yōu)勢于一身，在與大邑當?shù)仄渌貕K的中高檔樓盤