【正文】 成市場(chǎng)區(qū)隔；◆ 地形方正，規(guī)模適中，適合營(yíng)造一個(gè)具較高品質(zhì)的生活社區(qū)；◆ 地塊內(nèi)現(xiàn)有的河浜，加以治理可成為項(xiàng)目?jī)?nèi)部的一大景觀。◆ 地塊居住環(huán)境比較安靜，東側(cè)奉新鎮(zhèn)上配套設(shè)施較為完善，可迎合“生活便利，居家安靜”的客戶心理。◆ 項(xiàng)目鄰近有主要交通干道，能遠(yuǎn)離城市的喧囂干擾，又可享受城市之便利繁華； 項(xiàng)目弱勢(shì)分析 當(dāng)然，在看到本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)同時(shí)，我們必須正視本項(xiàng)目存在的一些弱點(diǎn)： ◆ 項(xiàng)目西面毗鄰海灣寢園，清明等時(shí)間往來(lái)人員過(guò)于嘈雜，可能影響部分客戶的判斷；◆ 項(xiàng)目當(dāng)前直入公共交通較為缺乏?！?由于本項(xiàng)目為公司所開(kāi)發(fā)第一個(gè)項(xiàng)目，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)、品牌號(hào)召力均較為薄弱。上述弱勢(shì)點(diǎn)都為暫時(shí)性的，只要規(guī)避得當(dāng)，可以進(jìn)行有效的弱化改善。 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析◆ 宏觀市場(chǎng)整體向好，別墅類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求較大；◆ 隨著西側(cè)化學(xué)工業(yè)區(qū)企業(yè)的陸續(xù)進(jìn)駐，其中蘊(yùn)涵了大量的住宅消費(fèi)能力；◆ 區(qū)域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚屬初期，只要開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確；規(guī)劃、景觀、宣傳做得到位，將會(huì)是很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目市場(chǎng)威脅分析 ◆ 項(xiàng)目周邊樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)威脅是顯而易見(jiàn)的，區(qū)域內(nèi)尚有少量待開(kāi)發(fā)地塊，其內(nèi)部的地塊面積、地質(zhì)都與本地塊相似，將 對(duì)本項(xiàng)目形成直接威脅?！?政府對(duì)區(qū)域的開(kāi)發(fā)進(jìn)度將直接對(duì)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售乃至利潤(rùn)產(chǎn)生影響。第三部分 項(xiàng)目定位分析說(shuō)明項(xiàng)目定位是依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，結(jié)合地塊實(shí)際情況作的前瞻性分析，并未綜合考慮資金流量、投資回報(bào)等敏感因素。一、項(xiàng)目定位及不同住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子不同住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅中高檔住宅附加說(shuō)明本項(xiàng)目符合情況對(duì)公共交通的依賴性很 強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較 強(qiáng)弱很弱不宜緊臨交通主（快）干道、高壓線、工廠等。符合對(duì)小區(qū)周邊市政配套要求高很 高高高符合小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高可達(dá)到建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設(shè)計(jì)可達(dá)到容積率、覆蓋率要求無(wú)一般低低可達(dá)到對(duì)休閑空間，綠化要求無(wú)一般高很高具有品味的專用康樂(lè)、商務(wù)會(huì)所及小區(qū)內(nèi)環(huán)境可達(dá)到景觀要求無(wú)一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符合 以上分析表明，本項(xiàng)目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊. 項(xiàng)目市場(chǎng)定位1）地產(chǎn)項(xiàng)目定位之基準(zhǔn)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是基于：◆ 項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；◆ 市場(chǎng)調(diào)研反映的具有有效需求的市場(chǎng)空間；◆ 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。2）項(xiàng)目定位從項(xiàng)目定位之各基準(zhǔn)出發(fā)，考察本項(xiàng)目的地產(chǎn)因子、市場(chǎng)空間及政府城市規(guī)劃對(duì)該地塊的規(guī)劃限制，發(fā)現(xiàn)：◆ 該地塊為城市規(guī)劃之高檔房產(chǎn)之住宅用地，容積率≤,建筑密度≤？%◆ 該地塊具有建造中高檔住宅所需的充分的地產(chǎn)因子；◆ 上海市商品住宅市場(chǎng)調(diào)研表明，以低容積率、低建筑密度為其顯著特點(diǎn)的別墅類物業(yè)在經(jīng)歷了前幾年的低迷后，正走向全面復(fù)蘇；另一方面，雖然本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)已有不少數(shù)量的所謂中高檔別墅類物業(yè)供應(yīng)，但大部分別墅樓盤(pán)帶有濃厚的鄉(xiāng)村色彩，真正高品質(zhì)的住宅的市場(chǎng)有效供給不足，區(qū)域內(nèi)有效需求旺盛?！?針對(duì)部分潛在客戶群調(diào)查表明，隨著“5+2”生活模式的盛行，原來(lái)居住在市區(qū)中高收入階層的二次置業(yè)，也將 購(gòu)房視線轉(zhuǎn)移至郊外，使市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力隨之日趨健旺，類似本案這樣的住宅小區(qū)將是他們的首選。因此，本項(xiàng)目地塊具備定位為“純高尚獨(dú)立別墅的品質(zhì)生活園區(qū)”的充要條件。該項(xiàng)目將定位于以下概念：◆ 上海市海灣旅游度假區(qū)的高尚生活圈概念；◆ 上海市郊大型別墅群概念；◆ 成功人士“5+2”嶄新生活模式的概念；◆ 利用地塊內(nèi)的水景資源及地勢(shì)的起伏和結(jié)構(gòu)的處理，做出傲視上海的海景住宅和生態(tài)住宅的概念；◆ 低容積率、低建筑密度、高綠化率塑造出真正高品質(zhì)的別墅群的概念；◆ 純正美式鄉(xiāng)村別墅建筑風(fēng)格的概念?！?以上概念成為上海市其他小區(qū)模仿的樣板概念。二、主力客戶群定位根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，本項(xiàng)目之主要客戶群應(yīng)包括： 主力客戶群體職業(yè)特征家庭結(jié)構(gòu)可能購(gòu)樓類型私營(yíng)企業(yè)主各行業(yè)滿巢階段或空巢階段，一般有保姆處理家務(wù)。追求人生功成名就后的高品質(zhì)生活享受。成熟型及豪華型企業(yè)高級(jí)管理人員外企、合資企業(yè)及效益較好的國(guó)內(nèi)企業(yè)初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。經(jīng)濟(jì)型及實(shí)用型個(gè)體工商戶以商貿(mào)為主初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。實(shí)用型及成熟型灰色收入者行政單位滿巢階段或空巢階段。成熟型及豪華型律師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等部分高收入者有名氣的律師、會(huì)計(jì)師等初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。經(jīng)濟(jì)型及實(shí)用型證券投資行業(yè)及部分自由職業(yè)者工作場(chǎng)所、時(shí)間相對(duì)自由初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。經(jīng)濟(jì)型及實(shí)用型文藝界知名人士歌、畫(huà)、文等文藝娛樂(lè)界初巢、滿巢和空巢階段，需要家庭工作空間，追求品位和格調(diào)。豪華型及成熟型衣錦還鄉(xiāng)人士在沿海城市或海外有較高收入者多為家人購(gòu)置。實(shí)用型及成熟型三、戶型比定位經(jīng)濟(jì)型l 戶型：4房2廳3衛(wèi)1廚l 面積：230－250平米l 比例：占10％。實(shí)用型l 戶型：4房2廳3衛(wèi)1工1廚l 面積：250－280平米l 比例：占20％。成熟型戶型：A） 4房2廳（客廳挑高）3衛(wèi)1工1廚， B）4房、5房3廳（或2廳客廳挑高）3衛(wèi)1工1廚面積：A） 280－320平米，B） 320－350平米比例：A） 30％， B）30％；豪華型戶型：5房3廳（或2廳客廳挑高）4衛(wèi)1工1廚面積：350平米以上。比例：10％。考慮到本項(xiàng)目體量較大，實(shí)行分期開(kāi)發(fā)，一期戶型比須兼顧以下幾個(gè)因素：A、 首期單位的市場(chǎng)反應(yīng)對(duì)后期信心的影響；B、 首期戶型對(duì)整體戶型比的包容性；C、 首期組團(tuán)在規(guī)劃和環(huán)藝實(shí)現(xiàn)上同整體規(guī)劃和環(huán)藝效果的差異；D、 突出同附近樓盤(pán)的差異，體現(xiàn)本樓盤(pán)的品質(zhì)感?！?實(shí)用型和成熟型戶型為樓盤(pán)整體定位及與周邊樓盤(pán)差異型之集中體現(xiàn)，同時(shí)其合理的戶型面積易形成銷(xiāo)售熱點(diǎn)，建議 首期戶型比加大此兩種戶型比例，亦可隨未來(lái)市場(chǎng)情況的變化而相應(yīng)作出及時(shí)調(diào)整?！?建議物業(yè)形態(tài)以2層建筑為主，客廳盡量采用挑高設(shè)計(jì)。三、項(xiàng)目定位在規(guī)劃思想中的體現(xiàn)本部份將依據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，提出我們對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上的一些傾向性建議，以供參考。1)可持續(xù)的居?。⊿ustainable housing）理念可持續(xù)居住概念的核心是強(qiáng)調(diào)生態(tài)化生存，它追求居住環(huán)境的健康價(jià)值，人與環(huán)境間的協(xié)調(diào)和交流價(jià)值，它能滿足、更能兼顧后代人的福利。2）居住空間私密性適當(dāng)圍合的半私密空間，有利于產(chǎn)生歸屬和領(lǐng)域感。3)組團(tuán)中介空間的營(yíng)造所謂中介空間，是一種介于室內(nèi)與室外的第三種空間，籍由這種空間，人們得以享受室內(nèi)與室外雙重空間的特質(zhì)。4）親水環(huán)境——柔性空間利用小區(qū)內(nèi)部的河浜，采用濱河景觀廊帶構(gòu)成居住區(qū)的一條柔性“邊界”，可接近的親水空間沿此邊界生長(zhǎng)的“指狀綠地”深入到小區(qū)內(nèi)部，使河面景觀向小區(qū)每一幢樓敞開(kāi)。未來(lái)的家，不再只是一幢房子，它融合了自然的光影聲色，能真正傾聽(tīng)自然的聲音，呼吸自然的氣息。居住區(qū)西北緣圈合形成盡端空間，東南向海面敝開(kāi)，符合生態(tài)設(shè)計(jì)的“微氣候”原理，亦與中國(guó)風(fēng)水理論相合，西北緣封閉有利于冬季擋風(fēng)，東南向敞開(kāi)，有利于引入東南風(fēng)，此格局能有效調(diào)節(jié)環(huán)境的微氣候。5）空間的可識(shí)別性和文化性組團(tuán)以梅、蘭、竹、桃、櫻、銀杏……主題設(shè)定，強(qiáng)化了各組團(tuán)不同特點(diǎn)并深具文化意蘊(yùn)。6）環(huán)藝設(shè)計(jì)細(xì)部小區(qū)內(nèi)道路可分為幾種不同主次的道路，如小區(qū)主干道、次干道、門(mén)口小道、散步道、庭園小徑等，把它們用不同的材料與色彩加以區(qū)分，同時(shí)區(qū)間所有的硬道路都做色彩處理，同外部城市道路有明顯的區(qū)分，使小區(qū)空間有明顯的歸屬感，同時(shí)也豐富了小區(qū)的道路網(wǎng)。散步道上可布置、擺放一些原創(chuàng)性的主題園藝小品，可提高小區(qū)的藝術(shù)內(nèi)涵。功能藝術(shù)小品的導(dǎo)示牌、垃圾桶、座椅等的獨(dú)立設(shè)計(jì)、精心選材。照明的道路主燈、草地?zé)簟⒎汗鉄簟⒐?jié)日的裝飾燈、慶典用燈等，營(yíng)造多層次的光環(huán)境。68 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