【正文】 帶來一定的不利影響。 著力打造綠建標(biāo)準(zhǔn)，避開景觀、精裝的正面競爭； 用短板型低容積率規(guī)劃布局，實(shí)現(xiàn)正面競爭勝利； 用物管和服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競爭； 利用領(lǐng)先技術(shù)、綠色三星等支撐，體驗(yàn)式營銷為手段，為科技住宅正名，樹立“行貨”和領(lǐng)頭羊的地位。 更靈動(dòng)的規(guī)劃手法，更低的樓層來降低小規(guī)模不規(guī)則地塊的劣勢； 用會(huì)所彌補(bǔ)配套短期不足的局面，以實(shí)現(xiàn)客戶盡早入住，培養(yǎng)客戶； 著重打造項(xiàng)目范圍內(nèi)的道路代征綠化，用示范區(qū)的效果降低無超大中庭的劣勢； 規(guī)劃一定比例的 2房舒居產(chǎn)品，適當(dāng)控制總價(jià)，確保銷售速度。 SWOT分析 ?市場定位 ?產(chǎn)品定位 Part 1 經(jīng)營定位 Part 2 環(huán)境分析 Part 3 區(qū)域分析 Part 4 項(xiàng)目本體分析 Part 5 項(xiàng)目定位 Part 6 開發(fā)思路 ?客戶定位 市場定位 區(qū)域市場 高端住宅市場 競合 跳出區(qū)域 綠色科技 住宅市場 定位依據(jù) 朗詩發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目使命 ?成都潛力發(fā)展區(qū)域 ?品牌開發(fā)商云集 ?區(qū)域高端項(xiàng)目競爭激烈 ?成都高端項(xiàng)目競爭激烈 ?區(qū)位、產(chǎn)品特色、景觀、規(guī)模等是當(dāng)前高檔住宅核心價(jià)值 ?起步階段、市場認(rèn)可度較低 ?市場缺乏標(biāo)桿 ?綠色科技住宅領(lǐng)跑者 ?品牌樹立 差異化 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 綠色科技 品牌樹立 地塊屬性 小而精 ?地塊小且不規(guī)則 ?鄰近塔子山公園 ?居住配套不完善 ?樓面地價(jià) 4697元 /平米 成都 高端 綠色 人居 住宅 市場定位 ?市場定位 ?產(chǎn)品定位 Part 1 經(jīng)營定位 Part 2 環(huán)境分析 Part 3 區(qū)域分析 Part 4 項(xiàng)目本體分析 Part 5 項(xiàng)目定位 Part 6 開發(fā)思路 ?客戶定位 客戶定位 — 目標(biāo)客戶分析 市場定位 成都高端綠色人居住宅 高端科技住宅客群構(gòu)成 ： 年齡在 3550歲的地緣性客戶為主，多為高收入、高學(xué)歷，對科技產(chǎn)品帶來的健康、舒適、環(huán)保和節(jié)能的生活較為認(rèn)可。 目標(biāo)客戶構(gòu)成： 城東地緣改善型客戶、 原住返遷、二級城市客戶、投資型客戶為主， 年齡在 3550歲為主，多為高收入、高學(xué)歷，對綠色科技產(chǎn)品帶來的健康、舒適、環(huán)保和節(jié)能的生活較為認(rèn)可。 城東高端客戶構(gòu)成 ： 地緣改善型、原住返遷、二級城市客戶、 投資型客戶為主 四川師范大學(xué) 四川大學(xué) 西南民族大學(xué) 電子科技大學(xué) 成都理工大學(xué) 成都大學(xué) 新政府辦公區(qū) 高新產(chǎn)業(yè)園區(qū) 中心城區(qū) 建設(shè)路片區(qū) 客戶定位 — 主要客戶分布 以項(xiàng)目為軸心， 30分鐘（高峰時(shí)段）車程為輻射半徑 75 核心客戶 來源：城東區(qū)域 \高校 \南沿線 (高校教授、政府官員、金領(lǐng)階層 ) 購買目的：自用再改善 客戶特征：對城東較為認(rèn)可 ,對朗詩的科技產(chǎn)品有一定的認(rèn)知和認(rèn)可度 重要客戶 來源：成渝高速沿線二級城市及龍泉等郊區(qū) 購買目的：自住兼投資 客戶特征：看好成都城東區(qū)域發(fā)展，對具備升值潛力 /產(chǎn)品特色 /配套完善的投資前景看好 其他客戶 來源：長三角朗詩粉絲 ,及受其影響的成都客戶 購買目的：投資、自用 客戶特征：享受型、看中區(qū)域生活配套與產(chǎn)品本身，且未來具備價(jià)值成長 擁有享受、健康情結(jié)的優(yōu)質(zhì)客戶 客戶定位 — 目標(biāo)客戶定位 年齡 年齡集中在 35－ 45歲 教育經(jīng)歷 大專及以上正規(guī)教育 ， 且很有可能有海外留學(xué)或沿海生活工作經(jīng)歷 當(dāng)前生活 /工作區(qū)域 以城東 、 城中 、 城南為主 ， 重點(diǎn)為東大街 \建設(shè)路 \萬年場 \望江 \周邊高校 \城南副中心 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 公司或企業(yè)中高管理層 、 私營業(yè)主 、 教師 、 公務(wù)員等 ， 家庭年收入 30萬元以上 。 臵業(yè)經(jīng)歷 二次臵業(yè)或者多次臵業(yè) 文化背景 受到中國傳統(tǒng)觀念與西方新潮思路的影響 ， 其文化觀和價(jià)值觀比較寬容 、 開放 家庭結(jié)構(gòu) 三口之家為主 出行方式 以私家車為主 ， 關(guān)注道路通暢性 ， 極少使用公共交通 購買行為特征 關(guān)注產(chǎn)品的品質(zhì) 、 配套 、 品牌 ， 以及對產(chǎn)品的內(nèi)涵解讀 客戶定位 — 核心客戶特征 77 短 期 中 期 遠(yuǎn) 期 朗詩粉絲、城東客戶為主、其他區(qū)域?yàn)檩o 開盤初期 熱銷期間 客戶來源 老帶新客戶 清盤期間 主要特征 以首次改善臵業(yè)與再改善為主 ,投資為輔 重點(diǎn)為城東、城中、城南客戶 郊區(qū)、成渝沿線客戶 自住為主 核心客戶層 輔助客戶層 偶得客戶層 第一圈層 第三圈層 第二圈層 關(guān)注成都發(fā)展的其它區(qū)縣或全國性投資客戶 成都城中與城東穩(wěn)定工作群體的重點(diǎn)客戶 城東、城南副中心、中心城區(qū)優(yōu)勢行業(yè)、企業(yè)和政府的三高客戶 客戶定位 — 目標(biāo)客戶發(fā)展 客戶 需求 小結(jié) 對于迎暉路區(qū)域的未來認(rèn)可度較高 朗詩在成都市場的客戶知名度尚需提升 對綠色科技有一定了解的客戶對項(xiàng)目有較高的購買意向 區(qū)域認(rèn)可度 企業(yè)認(rèn)知 理想物業(yè) 改善 型 +投資型 購房目的 接受價(jià)格 ? 單價(jià) 調(diào)研結(jié)果： 心理價(jià)位 80009000元 /㎡ ? 總價(jià) 調(diào)研結(jié)果： 心理價(jià)位 50— 80萬 為主 受訪客戶心理通常較為保守，實(shí)際可承受能力應(yīng)高于上述標(biāo)準(zhǔn) 接受戶型 ? 受訪客戶中，改善型、投資型需求客戶對兩房兩廳一衛(wèi)、兩房兩廳兩衛(wèi)、三房的需求比例分別為34%、 45%、 19% 客戶背景 ? 現(xiàn)居地以城東為主，工作區(qū)域以城中為主、城南次之，現(xiàn)居住面積主要為 90㎡以下，職業(yè)主要為企業(yè)管理人員、私企業(yè)主和專業(yè)技術(shù)人員（教師、工程師、醫(yī)務(wù)、財(cái)務(wù)等） ? ?？萍氨究茖W(xué)歷的 3040歲受訪客戶，家庭年收入 2130萬元，鑒于普遍不愿意露富的心理，實(shí)際家庭收入應(yīng)在 30萬元以上，大都擁有私家車，且為三口之家 目標(biāo)客戶分析 — 問卷調(diào)研 ?市場定位 ?產(chǎn)品定位 Part 1 經(jīng)營定位 Part 2 環(huán)境分析 Part 3 區(qū)域分析 Part 4 項(xiàng)目本體分析 Part 5 項(xiàng)目定位 Part 6 開發(fā)思路 ?客戶定位 80 產(chǎn)品價(jià)值體系： 綠色人居標(biāo)桿、規(guī)劃布局和室內(nèi)空間人本化、 精細(xì)配套、高端物業(yè)服務(wù)、高升值潛力 市場定位 + 客戶定位 + 經(jīng)營目標(biāo) 市場定位： 成都高端綠色人居住宅 客戶定位： 中高端收入、品質(zhì)改善性居住需求、 地緣 +外區(qū)域?qū)? 經(jīng)營目標(biāo)： 品牌樹立 團(tuán)隊(duì)打造 客戶培養(yǎng) 產(chǎn)品定位 —— 產(chǎn)品價(jià)值體系 產(chǎn)品定位 —— 戶型配比 經(jīng)營定位的 快速銷售要求 綠色科技住宅的 居住品質(zhì)改善 問卷調(diào)查客戶的 戶型需求 以二房和三房中小戶型為主力戶型的項(xiàng)目月均售速度明顯高于三房及以上中大戶型為主的項(xiàng)目 項(xiàng)目主要是以綠色科技帶來的居住健康、環(huán)保、節(jié)能的品質(zhì)來改善需求品質(zhì) 問卷調(diào)查中的改善性、投資性需求客戶， 兩房兩廳一衛(wèi)34%、 兩房兩廳兩衛(wèi) 45%、三房 19% 戶型配比建議： 二房兩廳一衛(wèi)， 面積占比約 35%，滿足部分人口較少客戶的需求及投資客戶需求 三房兩廳一衛(wèi)、三房兩廳兩衛(wèi)建議面積比例均為 30%、 35%，滿足部分部分家庭人口較多的客戶需求 經(jīng)營定位的 產(chǎn)品復(fù)制性要求 現(xiàn)有成熟產(chǎn)品有 兩房兩廳一衛(wèi) 、 三房兩廳一衛(wèi) 、 三房兩廳兩衛(wèi) ；兩方兩廳兩衛(wèi)需求可進(jìn)行分流 中小戶型為主 產(chǎn)品定位 —— 戶型配比 房型 面積 （參照） 比例 (面積 ) 面積（㎡） 套數(shù) 比例 (套數(shù) ) 目標(biāo)客戶 兩房兩廳一衛(wèi) （ 8090㎡ ） 89 35% 245 44% 滿足部分人口較少客戶的需求及投資客戶需求 三房兩廳一衛(wèi) （ 110120㎡ ） 118 30% 158 28% 三房兩廳兩衛(wèi) （ 130144㎡ ） 139 35% 157 28% 滿足部分部分家庭人口較多的客戶需求 合計(jì) — 100% 62269 560 100% 戶型配比建議 2房單衛(wèi)按 89計(jì)算，總價(jià)為： 110萬左右，略超過價(jià)格心理整數(shù)原則（ 100萬）。 南京綠色街區(qū) 137平米 18層 產(chǎn)品定位 —— 戶型建議 上海綠色街區(qū) 86+139平米 18層 蘇州綠色街區(qū) 13 11 89平面 25層 產(chǎn)品定位 — 規(guī)劃方向 1 塔子山公園為主要資源面 8幢 18層短板結(jié)構(gòu)，點(diǎn)式圍合布局 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為 2梯 2戶和 2梯 3戶 南北朝向，有小角度偏轉(zhuǎn) 形成較大的 L型中庭景觀 圍而不合，擁有良好通風(fēng)效果 全 18層結(jié)構(gòu)，成本較低 此規(guī)劃布局僅為討論方向 產(chǎn)品定位 — 規(guī)劃方向 2 產(chǎn)品定位 —— 外立面風(fēng)格 外立面風(fēng)格建議：南京朗詩綠色街區(qū) 底部 23層石材 ?經(jīng)典朗詩紅，產(chǎn)品識別性高 ?成都少陽光，天空偏灰暗，采用明快色彩的外立面有助于提升項(xiàng)目的辨識度 ?復(fù)制型產(chǎn)品，利于快速操作、成本節(jié)約 產(chǎn)品定位 —— 景觀園林 ? 原則一： 項(xiàng)目的規(guī)模較小，景觀園林力求小而精、小中見大 ? 原則二： 地塊形狀不規(guī)整，小節(jié)點(diǎn)主題中庭景觀為主線 ? 原則三： 項(xiàng)目為高端綠色科技住宅，在滿足建筑容積率的前提下，通過立體綠色、建筑底層架空綠化等手段來實(shí)綠化面積最大化 產(chǎn)品定位 —— 地下室 在滿足項(xiàng)目車位配比 1： 1的標(biāo)準(zhǔn)下，建議做一層全地下室，一層半地下室。 ? 減少地下室建筑成本 ? 增加地下室的采光 ? 配合小區(qū)園林景觀的打造，打造部分坡地景觀，增加景觀的層次感 91 產(chǎn)品定位 —— 精裝建議 精裝修的考慮因素 精裝是 打造項(xiàng)目 綠色 科技住宅的基礎(chǔ)之一 增加項(xiàng)目賣點(diǎn) , 實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)營銷 控制精裝投入成本 的基礎(chǔ)上，提升項(xiàng)目 利潤空間 參考成都市區(qū)中高端和 高端精裝住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目檔次 裝修報(bào)價(jià)（元 /㎡） 龍湖 〃 三千城 中高端 1500 萬科 〃 金域西嶺 中高端 1500 紅星國際 中高端 2500 云鼎 中高端 25003000 交大歸谷國際社區(qū) 中高端 5000（含科技） 譽(yù)峰 高端 50006000 中海金沙府 高端 5000 成都市區(qū)目前主要在售精裝樓盤精裝標(biāo)準(zhǔn) 本項(xiàng)目產(chǎn)品的核心價(jià)值綠色科技住宅，精裝只是實(shí)現(xiàn)這一核心價(jià)值的基礎(chǔ)之一，在不影響項(xiàng)目品質(zhì)和項(xiàng)目市場形象的前提下，建議裝修風(fēng)格從已有項(xiàng)目復(fù)制（現(xiàn)代簡約型），成本1000元 /㎡ 左右。 科技系統(tǒng) 復(fù)制綠色街區(qū)系列 綠建方案 綠色三星設(shè)計(jì)標(biāo)示 樹立朗詩品牌形象 根據(jù)設(shè)計(jì)要求 產(chǎn)品定位 — 商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃的考慮因素 項(xiàng)目商業(yè)占比小于 10%， 售樓部可用作社區(qū)會(huì)所配套， （物管用房、便利店、洗衣房等） 項(xiàng)目雖有一面臨路（迎暉路）， 但中間有 15米市政綠化帶， 不利于底商的開發(fā) 臨街面較小，可開發(fā)商業(yè)面積 有限，盈利貢獻(xiàn)小 底商對項(xiàng)目住宅的居住品質(zhì) 有一定的負(fù)面影響 綜合考慮以下四個(gè)方面的因素，建議僅將售樓部作為項(xiàng)目商業(yè)配套，不考慮底商等其他商業(yè)配臵 本項(xiàng)目的使命之一：培養(yǎng)客戶， 犧牲小部分商業(yè)面積，培養(yǎng)多一點(diǎn)客戶，對長遠(yuǎn)發(fā)展更有幫助 產(chǎn)品定位 —— 售樓部建議 產(chǎn)品定位 —— 示范區(qū) ? 思路一：建議將臨迎暉路的 15米市政綠化帶、地塊東南角售樓部放臵處綜合打造成示范區(qū)，采用臨時(shí)樣板房，可以保證開發(fā)節(jié)點(diǎn)。 ? 思路二：修建實(shí)體樣板房，但要結(jié)合開發(fā)節(jié)點(diǎn)，在不需要地下工程的實(shí)體內(nèi)實(shí)施。 至少開盤前 1個(gè)月開放， 2022年 9月 1日前具備試住條件 ?開發(fā)計(jì)劃 Part 1 經(jīng)營定位 Part 2 環(huán)境分析 Part 3 區(qū)域分析 Part 4 項(xiàng)目本體分析 Part 5 項(xiàng)目定位 Part 6 開發(fā)思路 ?營銷策略 ?成本策略 ?財(cái)務(wù)分析 ? 風(fēng)險(xiǎn)控制 項(xiàng)目獲取 開發(fā)計(jì)劃