【正文】 較快發(fā)展的一大亮點(diǎn)。去年消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)50%以上，創(chuàng)下歷史新高，比2008年提高6個(gè)百分點(diǎn)，不僅增加了稅收、帶動(dòng)了投資、擴(kuò)大了就業(yè)，更使“三駕馬車”比例進(jìn)一步優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力趨強(qiáng)。 國(guó)家宏觀調(diào)控 自2009年，中國(guó)外貿(mào)位居全球第一，2008年中國(guó)GDP達(dá)到30萬(wàn)億，而09年的更是位居全球第二。這些數(shù)據(jù)使得我國(guó)的國(guó)際經(jīng)濟(jì)政治地位顯著提高，從而全球金融危機(jī)也對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成了重大影響：金融危機(jī)造成了外圍市場(chǎng)的萎縮，我國(guó)近年來(lái)高速增長(zhǎng)的外貿(mào)額在08年出現(xiàn)明顯下滑，而外貿(mào)近年來(lái)一直是拉動(dòng)我國(guó)GDP增長(zhǎng)的重要引擎之一，外貿(mào)受到的巨大沖擊直接導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)增幅趨緩。鑒于此，我們不能再過度依靠外貿(mào)，投資和消費(fèi)勢(shì)必共同擔(dān)當(dāng)支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“雙引擎”。而這時(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控頻率也增大了，調(diào)控基調(diào)隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化而調(diào)整。從成都房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)公布的信息了解到自2007年以來(lái)，國(guó)家宏觀調(diào)控基調(diào)的變化經(jīng)歷4個(gè)階段：第一階段——2007年至08年6月，陸續(xù)出臺(tái)一系列的“雙防”政策，“兩個(gè)防止”：防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹。第二階段——2008年6月至9月，提出“保增長(zhǎng)，控通脹”：保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價(jià)過快上漲。第三階段——2008年10月至2009年6月，提出“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”，把加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整作為保增長(zhǎng)的主攻方向，把擴(kuò)大內(nèi)需作為保增長(zhǎng)的根本途徑，陸續(xù)出臺(tái)有針對(duì)性的財(cái)稅、信貸、外貿(mào)等政策措施，保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。第四階段——2009年7月21日，央行年中會(huì)議提出繼續(xù)實(shí)行適度寬松的貨幣政策，既要保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又要防通貨膨脹。 支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素 支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三大核心支柱——GDP、土地供應(yīng)、城市化率。GDP：如表1（出自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局），03年至07年GDP連續(xù)5年兩位數(shù)高位增長(zhǎng)，08年突破3千美元大關(guān)，09年8%增幅目標(biāo)均為房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 表1 GDP對(duì)房地產(chǎn)的影響GDP增長(zhǎng)率房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r人均GDP（美元）房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 4%萎縮0—800啟動(dòng)期45%停滯800—4000快速發(fā)展期5%穩(wěn)定發(fā)展4000—8000平穩(wěn)發(fā)展期8%高速發(fā)展8000衰退期 土地供應(yīng)：受資源能耗承受制約及住房需求旺盛因素影響，在耕地保護(hù)政策已出臺(tái)的前提下，我國(guó)建設(shè)用地開發(fā)用地的稀缺性日益凸顯。2007年溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》中首次提出：2010年之前，一定要守住全國(guó)耕地不少于18億畝這條紅線。，，盡減少29萬(wàn)畝。 城市化率：從國(guó)際城市化率與人均GDP的對(duì)應(yīng)關(guān)系來(lái)看，城市化率應(yīng)達(dá)到65%。假如未來(lái)20年中國(guó)人均GDP平均增長(zhǎng)率保持在6%左右。報(bào)告預(yù)計(jì)，2030年我國(guó)的城市化率能夠達(dá)到65%。我國(guó)目前處于高速城市化進(jìn)程中，而全速的城鄉(xiāng)一體化將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)勁的剛性住房需求。 當(dāng)然，支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素還有很多，其中比較重要的四個(gè)輔助要素為：人口紅利、基尼系數(shù)、恩格爾系數(shù)、居民存儲(chǔ)額等。目前，支撐房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的基本面現(xiàn)在并沒有發(fā)生本質(zhì)性的變化，再次印證房地產(chǎn)業(yè)具有足夠的支撐要素保證其持續(xù)快速發(fā)展。（二）、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位 房地產(chǎn)開發(fā) 張建坤在《房地產(chǎn)開發(fā)與管理》中明確表述了房地產(chǎn)的含義：房地產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等部門和行業(yè)構(gòu)成的巨大產(chǎn)業(yè)體系。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)的行業(yè)和部門的總陳。房地產(chǎn)就是這些部門生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的對(duì)象。房地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的其他產(chǎn)業(yè)部門一樣，在其經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中業(yè)要經(jīng)過生產(chǎn)、交配、交換、消費(fèi)這四個(gè)環(huán)節(jié)。按照企業(yè)方式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、維修、服務(wù)、管理的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，就構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)業(yè)的特性包括高度綜合性，政府干預(yù)強(qiáng)，關(guān)系社會(huì)的穩(wěn)定，高投資、高收益。房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系包括房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的內(nèi)容：余源鵬在《房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)營(yíng)銷從書》中道出了房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的內(nèi)容，歸納起來(lái)主要有三個(gè)部分：（1） 、產(chǎn)品定位：就是形成市場(chǎng)差異化產(chǎn)品。產(chǎn)品定位包括兩部分內(nèi)容：首先，要研究房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境；其次，要研究產(chǎn)品構(gòu)成要素和目標(biāo)客戶消費(fèi)使用過程。（2） 、客戶定位：就是確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體和他們的特征。（3） 、形象定位：主要是找到本樓盤不同于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的、能夠進(jìn)行概念化描述的、能夠通過廣告表達(dá)并能為目標(biāo)客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征。 同時(shí)里斯和特勞特合著的《定位》一書中涉及了定位的相關(guān)知識(shí)，書中點(diǎn)出：定位，就是令你的企業(yè)和產(chǎn)品與眾不同，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力；對(duì)受眾而言，即鮮明地建立品牌。所謂定位，就是讓品牌在消費(fèi)者的心智中占據(jù)最有利的位置，使品牌成為某個(gè)類別或某種特性的代表品牌。這樣當(dāng)消費(fèi)者產(chǎn)生相關(guān)時(shí)，便會(huì)將定位品牌作為首選，也就是說(shuō)這個(gè)品牌占據(jù)了這個(gè)定位?？偨Y(jié)： 將眾多學(xué)者的研究成果以及各類報(bào)刊資料的信息相糅合，筆者得到了本論文研究的二手基礎(chǔ)資料：從理論上來(lái)說(shuō)，定位就是讓品牌在消費(fèi)者的心智中占據(jù)最有利的位置，使品牌成為某個(gè)類別或某種特性的代表品牌。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目定位來(lái)說(shuō)，需要做到三個(gè)方面的定位：產(chǎn)品定位、客戶定位和形象定位。 從宏觀環(huán)境上來(lái)說(shuō)，影響房地產(chǎn)業(yè)的因素主要包括：GDP，土地供應(yīng)，城市化率，人口紅利，基尼系數(shù)，恩格爾系數(shù)，居民存儲(chǔ)額等。這些因素綜合在一起就構(gòu)成了支撐房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的基本面。從微觀環(huán)境上來(lái)說(shuō)，多數(shù)學(xué)者都提到了目前房地產(chǎn)業(yè)的物業(yè)形態(tài)，居住物業(yè)仍然是主流，不過隨著社會(huì)需求結(jié)構(gòu)的變化，房地產(chǎn)業(yè)的物業(yè)形態(tài)也將發(fā)生變化：商用物業(yè)將會(huì)是開發(fā)商資本傾斜的另一需求條路。綜合分析，房地產(chǎn)業(yè)目前還是一個(gè)如日中天的產(chǎn)業(yè)，在未來(lái)十幾年間也會(huì)是一個(gè)持續(xù)增長(zhǎng)繁榮期，但之后的房地產(chǎn)該走向何方？根據(jù)西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，眾多學(xué)者也指出：未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)是有前途的，但轉(zhuǎn)型也是必然的，因?yàn)榘l(fā)展到后期，房屋供給已出現(xiàn)飽和，交換物業(yè)或許會(huì)是一條不錯(cuò)的路。 參考文獻(xiàn)[1] 李倩茹：新產(chǎn)品開發(fā)、定位與銷售，廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2002年6月[2] 龐皓：統(tǒng)計(jì)學(xué)，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003年8月[3] 魏昕：萬(wàn)科真相，中央編譯出版社，2009年12月[4] 張建坤：房地產(chǎn)開發(fā)與管理，東南大學(xué)出版社，2006年1月[5] 余源鵬：房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)營(yíng)銷從書，機(jī)械工業(yè)出版社，2008年6月[6] 里斯，特勞特：定位，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2002 年2月 [7] 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年2月致謝在持久、耗心耗力的寫作過程中，有很多需要感謝的人。首先是我的導(dǎo)師李劍虹老師，從下達(dá)論文任務(wù)開始，李老師就為我們制定了詳實(shí)可行的執(zhí)行計(jì)劃，監(jiān)督著我們的每一個(gè)寫作進(jìn)度，給予我們最大的建議和意見。其次是我的同學(xué)們，有時(shí)遇到論文一些細(xì)節(jié)上的問題，大家總是會(huì)熱情的解答。然后是我所在實(shí)習(xí)公司的同事們，由于我是初入房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)行業(yè)是陌生的，在完成論文的過程中，他們總是認(rèn)真地回答我的種種疑惑。再次感謝！35 / 36