【正文】 人生 公共區(qū)域打造原則 —— 架空層、會(huì)所、入戶大 堂、電梯廳等公共區(qū)域。 其他產(chǎn)品原則 精神歸屬原則 —— 利用精神堡壘及社區(qū)標(biāo)識(shí)， 增強(qiáng)項(xiàng)目的記憶元素，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值 高科技應(yīng)用 —— 利用各類高科技技術(shù)，實(shí)現(xiàn)品 質(zhì)再度升級(jí) 70 社區(qū)精神堡壘 —— 小區(qū)入口打造 社區(qū)修建標(biāo)志性氣派大門，塑造社區(qū)精神堡壘和代言，形成記憶點(diǎn)的同時(shí)，增強(qiáng)社區(qū)的歸屬感和榮譽(yù)感： 建筑風(fēng)格：新古典主義歐式 色彩：沉穩(wěn)大氣 要求： 磅礴大氣、品質(zhì)尊貴、身份象征 客戶語錄：“人靠衣裝、佛靠金裝，我希望自己小區(qū)的入口要大氣點(diǎn)，整的就像凱旋門一樣，住在這樣的小區(qū)天天進(jìn)出感覺就是要好點(diǎn)。 71 社區(qū)精神堡壘 —— 標(biāo)志性建筑物 要求： 體現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)格及特色 能夠與產(chǎn)品呼應(yīng)，畫龍點(diǎn)睛 ?在社區(qū)的外圍或中庭修建標(biāo)志性建筑，塑造社區(qū)精神堡壘和代言，形成記憶點(diǎn)的同時(shí)，增強(qiáng)社區(qū)的歸屬感和榮譽(yù)感 ?建議選擇在外圍區(qū)域，便于展示，但應(yīng)根據(jù)分期組織和實(shí)施的需要具體布局 客戶語錄：“異域的房子風(fēng)格特色明顯一些，同時(shí)自己社區(qū)有地標(biāo)性的建筑就好了，比如鐘樓、塔樓等，這樣會(huì)更容易找到這個(gè)地方，而且覺得很有個(gè)性?！? 72 首席產(chǎn)品打造 “首席產(chǎn)品，光華地標(biāo)” 首席規(guī)劃 首席規(guī)劃 —— 如何順應(yīng)市場 ,如何實(shí)現(xiàn)城市標(biāo)桿、 城市坐標(biāo)等首席規(guī)劃方案。 首席產(chǎn)品 高附加產(chǎn)品贈(zèng)送 —— 利用贈(zèng)送 ,實(shí)現(xiàn)超高附加值 , 攤薄土地成本。 首席立面 貴族血統(tǒng)立面 —— 實(shí)現(xiàn)貴族身份體現(xiàn)的同時(shí)， 傳承經(jīng)典人生 公共區(qū)域打造原則 —— 架空層、會(huì)所、入戶大 堂、電梯廳等公共區(qū)域。 其他產(chǎn)品原則 精神歸屬原則 —— 利用精神堡壘及社區(qū)標(biāo)識(shí)， 增強(qiáng)項(xiàng)目的記憶元素，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值 高科技應(yīng)用 —— 利用各類高科技技術(shù)，實(shí)現(xiàn)品 質(zhì)再度升級(jí) 73 景觀電梯設(shè)置 局部景觀電梯設(shè)置，作為噱頭，提升電梯洋房品質(zhì) 理由： 景觀電梯 —— 觀景電梯，引導(dǎo)景觀效果 電梯通透感強(qiáng)，給客戶以景觀視覺感受 74 新風(fēng)系統(tǒng) 理由： 臨近光華大道，噪音等影響，讓客戶開窗時(shí)間減少，安裝新風(fēng)系統(tǒng)，解決不開窗同樣換氣效果 城西客戶清高，總希望高人一籌，利用此系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值體現(xiàn)，迎合客戶心里 新風(fēng)系統(tǒng) 客戶語錄：“我希望自己的房子能裝有新風(fēng)系統(tǒng)，這樣就可以保證室內(nèi)的空氣質(zhì)量嘛” 75 彩色可視對(duì)講系統(tǒng) 彩色可視對(duì)講系統(tǒng) 社區(qū)無限網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 76 用材上 —— 無聲下水管 雙層中空玻璃 無聲下水管 77 『客觀性』 主動(dòng)式 被動(dòng)式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 文化 環(huán)境 文化需長時(shí)間、高投入打造 品牌影響力需要通過本項(xiàng)目進(jìn)一步提升 本項(xiàng)目的第一選擇：“ 1+3” —— 片區(qū)資源和自身產(chǎn)品的結(jié)合 “ 3” — “環(huán)境”強(qiáng)調(diào)區(qū)域優(yōu)勢(shì)，并建立立足于本區(qū)域的不可復(fù)制的項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境 “ 1” — “產(chǎn)品”以獨(dú)特性和創(chuàng)新性成為市場關(guān)注的焦點(diǎn) （獨(dú)特的價(jià)值主張） （自然、社會(huì)資源） 品牌 （產(chǎn)品力） （企業(yè)的品牌力） 本項(xiàng)目的“核心競爭力”選擇 78 貴族景觀 “貴族景觀，血統(tǒng)傳承” 貴族血統(tǒng) 宮廷景觀 —— 法式宮廷景觀風(fēng)格，回溯貴族血統(tǒng) 全場景觀 院落景觀 科學(xué)景觀 景觀規(guī)劃布局 —— 合理、創(chuàng)新 隱形消防 架空層景觀 屋頂景觀等 概念景觀 79 景觀規(guī)劃 —— 景觀風(fēng)格建議 建議由跌水景觀、法式雕塑、主題景 墻、親水平臺(tái)和綠化植栽組成， 山坡景 區(qū)內(nèi)則注重簡潔明快，拾級(jí)而上，兩行 樹木綿延不見盡頭，精美雄奇的雕塑、 法式古典建筑物、藤蔓纏繞的藝術(shù)長 廊，布局勻稱、有條不紊，盡現(xiàn)法式宮 廷園林藝術(shù)的別具匠心和尊貴。 景觀風(fēng)格：法式皇家宮廷園林 關(guān)鍵詞：華貴、浪漫、典雅 客戶語錄：“相對(duì)而言我比較喜歡古典的歐式園林，尤其是法國的，法國人最懂得生活，他們對(duì)待生活就像對(duì)待藝術(shù)一樣，在小區(qū)里面做一些坡地，再加上一些造型特別的雕塑，每天都覺得生活在藝術(shù)天堂里，這是我理想的生活方式，感覺有高檔又浪漫?！? 80 臨近光華大道，采用綠色屏障進(jìn)行處理，多種植高達(dá)喬木，對(duì)噪音和塵埃進(jìn)行阻擋，同時(shí)讓項(xiàng)目大隱于世 景觀軸線采用：點(diǎn)線面相結(jié)合形式，實(shí)現(xiàn)完全無車化 利用洋房抬高，實(shí)現(xiàn)景觀層次化表現(xiàn) 景觀規(guī)劃 —— 景觀布局 81 利用景觀小品 —— 如景墻在單元門口就有意營造私家院落的感覺，讓你從走進(jìn)單元開始就感受景觀給你的歸屬感 景觀規(guī)劃 —— 景觀概念化 82 園林細(xì)節(jié) —— 地下車庫景觀化 地下車庫設(shè)置跌水幕墻 地下車庫設(shè)置采光景，配合形成下沉式景觀 觀景車道 地下車道中庭花園 客戶語錄：“以前每次進(jìn)地下室取車都很少帶朋友進(jìn)去，因?yàn)楣饩€太暗，怕別人摔倒，如果能解決這個(gè)問題但又不影響停車的功能就好了，我想那樣居住起來會(huì)更加舒服。 ” 83 園林細(xì)節(jié) —— 架空層景觀化 84 其他景觀建議 在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中，要根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及景觀方案情況，充分考慮夜間小區(qū)道路及夜間整體景觀效果 小區(qū)中要考慮利用各種景觀小品來增加景觀的參與性和互動(dòng)性 整體景觀設(shè)計(jì)要以人為本，充分尊重業(yè)主的生活和居家，不刻意追求景觀而導(dǎo)致業(yè)主生活受到影響，少用水景 85 『客觀性』 主動(dòng)式 被動(dòng)式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 文化 環(huán)境 文化需長時(shí)間、高投入打造 品牌影響力需要通過本項(xiàng)目進(jìn)一步提升 本項(xiàng)目的第一選擇：“ 1+3” —— 片區(qū)資源和自身產(chǎn)品的結(jié)合 “ 3” — “環(huán)境”強(qiáng)調(diào)區(qū)域優(yōu)勢(shì)，并建立立足于本區(qū)域的不可復(fù)制的項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境 “ 1” — “產(chǎn)品”以獨(dú)特性和創(chuàng)新性成為市場關(guān)注的焦點(diǎn) （獨(dú)特的價(jià)值主張） （自然、社會(huì)資源） 品牌 （產(chǎn)品力） （企業(yè)的品牌力） 本項(xiàng)目的“核心競爭力”選擇 86 思考路徑 項(xiàng)目本體研究 市場 客戶 市場現(xiàn)狀，競爭格局、預(yù)期、規(guī)律 … … 市場細(xì)分及市場空缺 客戶特征、客戶類別、客戶發(fā)展趨勢(shì) … … 目標(biāo)客戶群的鎖定 項(xiàng)目現(xiàn)狀、優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅點(diǎn)分析 … … 項(xiàng)目可發(fā)展空間判定 項(xiàng)目戰(zhàn)略及策略 項(xiàng)目定位、項(xiàng)目產(chǎn)品策略、項(xiàng)目啟動(dòng)策略 物業(yè)發(fā)展建議 規(guī)劃建議、產(chǎn)品建議、景觀建議、立面建議 … … 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、成本測(cè)算、項(xiàng)目損益 前期營銷 售樓處、樣板間、樣板區(qū)、展示區(qū)、入市時(shí)機(jī)… … 87 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 方案二 3地塊 :容積率 ，建筑高度 69米，覆蓋率24% 方案一 3地塊 :容積率 ，建筑高度 59米，覆蓋率24% ?獨(dú)立商業(yè)按照現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算了產(chǎn)值 ?土地成本： 700萬 /畝 ?車位銷售： 40%計(jì)算。留 60%作為地下資產(chǎn) ?獨(dú)立商業(yè) 4層作為資產(chǎn) ?資金為全部銀行貸款 ?獨(dú)立商業(yè)按照現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算了產(chǎn)值 ?土地成本： 700萬 /畝 ?車位銷售： 40%計(jì)算。留 60%作為地下資產(chǎn) ?獨(dú)立商業(yè) 4層作為資產(chǎn) ?資金為全部銀行貸款 88 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 方案一 3地塊 :容積率 ，建筑高度 59米，覆蓋率24% 89 成本測(cè)算 方案一 3地塊 :容積率 ，建筑高度 59米，覆蓋率24% 90 項(xiàng)目損益表 方案一 3地塊 :容積率 ，建筑高度 59米，覆蓋率24% 91 項(xiàng)目稅后利潤率 1. 按照方案一進(jìn)行測(cè)算得出：本項(xiàng)目稅后投資利潤率為 :%，稅后利潤為： 2. 備注：按照洋房： /平米、電梯公寓按照 //平米計(jì)算單價(jià)，車位按照 10萬 /個(gè)，銷售率為 40% 3. 單位成本價(jià)格為： 7200元 /平米 4. 如果按照 40%靠銀行貸款，自有資金 60%，則稅后利潤率為 %，實(shí)現(xiàn)利潤： 方案一 3地塊 :容積率 ，建筑高度 59米，覆蓋率24% 1. 按照方案一，我們?nèi)匀挥薪? 2. 另外，按照靜態(tài)分析法，我們商業(yè)和車庫的收益按照實(shí)際36年來計(jì)算，為 3035萬左右 92 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 方案二 3地塊 :容積率 ，建筑高度 69米，覆蓋率24% 方案一 3地塊 :容積率 ，建筑高度 59米，覆蓋率24% ?獨(dú)立商業(yè)按照現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算了產(chǎn)值 ?土地成本： 700萬 /畝 ?車位銷售： 40%計(jì)算。留 60%作為地下資產(chǎn) ?獨(dú)立商業(yè) 4層作為資產(chǎn) ?獨(dú)立商業(yè)按照現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算了產(chǎn)值 ?土地成本： 700萬 /畝 ?車位銷售： 40%計(jì)算。留 60%作為地下資產(chǎn) ?獨(dú)立商業(yè) 4層作為資產(chǎn) 93 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 方案二 3地塊 :容積率 ，建筑高度 69米，覆蓋率24% 1. 按照方案一進(jìn)行測(cè)算得出：本項(xiàng)目稅后投資利潤率為 :%，稅后利潤為： 2. 備注：按照洋房： /平米、電梯公寓按照 //平米計(jì)算單價(jià)，車位按照 10萬 /個(gè)，銷售率為 40% 3. 單位成本價(jià)格為： 6600元 /平米 4. 如果按照 40%靠銀行貸款，自有資金 60%，則稅后利潤率為 %，實(shí)現(xiàn)利潤： 1. 按照方案一，我們?nèi)匀挥薪? 2. 另外，按照靜態(tài)分析法，我們商業(yè)和車庫的收益按照實(shí)際36年來計(jì)算，為 3035萬左右 94 這就是出路 城市外移 A1 配套商業(yè)提升 A2 高附加值贈(zèng)送，攤薄土地成本 A3 高端產(chǎn)品品質(zhì)帶動(dòng) A4 雙大堂、雙會(huì)所、外立面等產(chǎn)品打造 A5 雙景觀資源、層次、宮廷 A6 一流合作伙伴：設(shè)計(jì)、銷售、廣告 A7 8000元 /平米 市場推進(jìn) A8 95 96