【正文】 人生 公共區(qū)域打造原則 —— 架空層、會所、入戶大 堂、電梯廳等公共區(qū)域。 其他產品原則 精神歸屬原則 —— 利用精神堡壘及社區(qū)標識， 增強項目的記憶元素，實現(xiàn)項目增值 高科技應用 —— 利用各類高科技技術，實現(xiàn)品 質再度升級 70 社區(qū)精神堡壘 —— 小區(qū)入口打造 社區(qū)修建標志性氣派大門，塑造社區(qū)精神堡壘和代言，形成記憶點的同時，增強社區(qū)的歸屬感和榮譽感： 建筑風格：新古典主義歐式 色彩：沉穩(wěn)大氣 要求： 磅礴大氣、品質尊貴、身份象征 客戶語錄：“人靠衣裝、佛靠金裝，我希望自己小區(qū)的入口要大氣點，整的就像凱旋門一樣，住在這樣的小區(qū)天天進出感覺就是要好點。 71 社區(qū)精神堡壘 —— 標志性建筑物 要求： 體現(xiàn)項目風格及特色 能夠與產品呼應，畫龍點睛 ?在社區(qū)的外圍或中庭修建標志性建筑，塑造社區(qū)精神堡壘和代言，形成記憶點的同時，增強社區(qū)的歸屬感和榮譽感 ?建議選擇在外圍區(qū)域，便于展示，但應根據(jù)分期組織和實施的需要具體布局 客戶語錄：“異域的房子風格特色明顯一些，同時自己社區(qū)有地標性的建筑就好了，比如鐘樓、塔樓等，這樣會更容易找到這個地方，而且覺得很有個性?！? 72 首席產品打造 “首席產品，光華地標” 首席規(guī)劃 首席規(guī)劃 —— 如何順應市場 ,如何實現(xiàn)城市標桿、 城市坐標等首席規(guī)劃方案。 首席產品 高附加產品贈送 —— 利用贈送 ,實現(xiàn)超高附加值 , 攤薄土地成本。 首席立面 貴族血統(tǒng)立面 —— 實現(xiàn)貴族身份體現(xiàn)的同時， 傳承經典人生 公共區(qū)域打造原則 —— 架空層、會所、入戶大 堂、電梯廳等公共區(qū)域。 其他產品原則 精神歸屬原則 —— 利用精神堡壘及社區(qū)標識， 增強項目的記憶元素，實現(xiàn)項目增值 高科技應用 —— 利用各類高科技技術，實現(xiàn)品 質再度升級 73 景觀電梯設置 局部景觀電梯設置，作為噱頭，提升電梯洋房品質 理由： 景觀電梯 —— 觀景電梯，引導景觀效果 電梯通透感強，給客戶以景觀視覺感受 74 新風系統(tǒng) 理由： 臨近光華大道，噪音等影響，讓客戶開窗時間減少，安裝新風系統(tǒng)，解決不開窗同樣換氣效果 城西客戶清高，總希望高人一籌，利用此系統(tǒng)，實現(xiàn)價值體現(xiàn)，迎合客戶心里 新風系統(tǒng) 客戶語錄：“我希望自己的房子能裝有新風系統(tǒng)，這樣就可以保證室內的空氣質量嘛” 75 彩色可視對講系統(tǒng) 彩色可視對講系統(tǒng) 社區(qū)無限網(wǎng)絡系統(tǒng) 76 用材上 —— 無聲下水管 雙層中空玻璃 無聲下水管 77 『客觀性』 主動式 被動式 『主觀性』 3 1 4 2 產品 文化 環(huán)境 文化需長時間、高投入打造 品牌影響力需要通過本項目進一步提升 本項目的第一選擇：“ 1+3” —— 片區(qū)資源和自身產品的結合 “ 3” — “環(huán)境”強調區(qū)域優(yōu)勢，并建立立足于本區(qū)域的不可復制的項目內部環(huán)境 “ 1” — “產品”以獨特性和創(chuàng)新性成為市場關注的焦點 （獨特的價值主張） （自然、社會資源） 品牌 （產品力） （企業(yè)的品牌力） 本項目的“核心競爭力”選擇 78 貴族景觀 “貴族景觀，血統(tǒng)傳承” 貴族血統(tǒng) 宮廷景觀 —— 法式宮廷景觀風格，回溯貴族血統(tǒng) 全場景觀 院落景觀 科學景觀 景觀規(guī)劃布局 —— 合理、創(chuàng)新 隱形消防 架空層景觀 屋頂景觀等 概念景觀 79 景觀規(guī)劃 —— 景觀風格建議 建議由跌水景觀、法式雕塑、主題景 墻、親水平臺和綠化植栽組成， 山坡景 區(qū)內則注重簡潔明快，拾級而上，兩行 樹木綿延不見盡頭，精美雄奇的雕塑、 法式古典建筑物、藤蔓纏繞的藝術長 廊，布局勻稱、有條不紊，盡現(xiàn)法式宮 廷園林藝術的別具匠心和尊貴。 景觀風格：法式皇家宮廷園林 關鍵詞：華貴、浪漫、典雅 客戶語錄：“相對而言我比較喜歡古典的歐式園林，尤其是法國的，法國人最懂得生活，他們對待生活就像對待藝術一樣，在小區(qū)里面做一些坡地，再加上一些造型特別的雕塑，每天都覺得生活在藝術天堂里，這是我理想的生活方式，感覺有高檔又浪漫?！? 80 臨近光華大道，采用綠色屏障進行處理，多種植高達喬木，對噪音和塵埃進行阻擋，同時讓項目大隱于世 景觀軸線采用：點線面相結合形式，實現(xiàn)完全無車化 利用洋房抬高，實現(xiàn)景觀層次化表現(xiàn) 景觀規(guī)劃 —— 景觀布局 81 利用景觀小品 —— 如景墻在單元門口就有意營造私家院落的感覺，讓你從走進單元開始就感受景觀給你的歸屬感 景觀規(guī)劃 —— 景觀概念化 82 園林細節(jié) —— 地下車庫景觀化 地下車庫設置跌水幕墻 地下車庫設置采光景，配合形成下沉式景觀 觀景車道 地下車道中庭花園 客戶語錄：“以前每次進地下室取車都很少帶朋友進去，因為光線太暗，怕別人摔倒，如果能解決這個問題但又不影響停車的功能就好了，我想那樣居住起來會更加舒服。 ” 83 園林細節(jié) —— 架空層景觀化 84 其他景觀建議 在整個設計過程中，要根據(jù)項目特點及景觀方案情況，充分考慮夜間小區(qū)道路及夜間整體景觀效果 小區(qū)中要考慮利用各種景觀小品來增加景觀的參與性和互動性 整體景觀設計要以人為本，充分尊重業(yè)主的生活和居家，不刻意追求景觀而導致業(yè)主生活受到影響，少用水景 85 『客觀性』 主動式 被動式 『主觀性』 3 1 4 2 產品 文化 環(huán)境 文化需長時間、高投入打造 品牌影響力需要通過本項目進一步提升 本項目的第一選擇：“ 1+3” —— 片區(qū)資源和自身產品的結合 “ 3” — “環(huán)境”強調區(qū)域優(yōu)勢，并建立立足于本區(qū)域的不可復制的項目內部環(huán)境 “ 1” — “產品”以獨特性和創(chuàng)新性成為市場關注的焦點 （獨特的價值主張） （自然、社會資源） 品牌 （產品力） （企業(yè)的品牌力） 本項目的“核心競爭力”選擇 86 思考路徑 項目本體研究 市場 客戶 市場現(xiàn)狀，競爭格局、預期、規(guī)律 … … 市場細分及市場空缺 客戶特征、客戶類別、客戶發(fā)展趨勢 … … 目標客戶群的鎖定 項目現(xiàn)狀、優(yōu)劣勢、機會、威脅點分析 … … 項目可發(fā)展空間判定 項目戰(zhàn)略及策略 項目定位、項目產品策略、項目啟動策略 物業(yè)發(fā)展建議 規(guī)劃建議、產品建議、景觀建議、立面建議 … … 經濟測算 經濟指標、成本測算、項目損益 前期營銷 售樓處、樣板間、樣板區(qū)、展示區(qū)、入市時機… … 87 經濟測算 方案二 3地塊 :容積率 ，建筑高度 69米，覆蓋率24% 方案一 3地塊 :容積率 ，建筑高度 59米，覆蓋率24% ?獨立商業(yè)按照現(xiàn)行價格計算了產值 ?土地成本： 700萬 /畝 ?車位銷售： 40%計算。留 60%作為地下資產 ?獨立商業(yè) 4層作為資產 ?資金為全部銀行貸款 ?獨立商業(yè)按照現(xiàn)行價格計算了產值 ?土地成本： 700萬 /畝 ?車位銷售： 40%計算。留 60%作為地下資產 ?獨立商業(yè) 4層作為資產 ?資金為全部銀行貸款 88 經濟指標 方案一 3地塊 :容積率 ，建筑高度 59米，覆蓋率24% 89 成本測算 方案一 3地塊 :容積率 ，建筑高度 59米，覆蓋率24% 90 項目損益表 方案一 3地塊 :容積率 ，建筑高度 59米，覆蓋率24% 91 項目稅后利潤率 1. 按照方案一進行測算得出：本項目稅后投資利潤率為 :%，稅后利潤為： 2. 備注：按照洋房： /平米、電梯公寓按照 //平米計算單價，車位按照 10萬 /個，銷售率為 40% 3. 單位成本價格為： 7200元 /平米 4. 如果按照 40%靠銀行貸款，自有資金 60%，則稅后利潤率為 %，實現(xiàn)利潤： 方案一 3地塊 :容積率 ，建筑高度 59米，覆蓋率24% 1. 按照方案一，我們仍然有近 2. 另外，按照靜態(tài)分析法，我們商業(yè)和車庫的收益按照實際36年來計算，為 3035萬左右 92 經濟測算 方案二 3地塊 :容積率 ，建筑高度 69米，覆蓋率24% 方案一 3地塊 :容積率 ，建筑高度 59米，覆蓋率24% ?獨立商業(yè)按照現(xiàn)行價格計算了產值 ?土地成本： 700萬 /畝 ?車位銷售： 40%計算。留 60%作為地下資產 ?獨立商業(yè) 4層作為資產 ?獨立商業(yè)按照現(xiàn)行價格計算了產值 ?土地成本： 700萬 /畝 ?車位銷售： 40%計算。留 60%作為地下資產 ?獨立商業(yè) 4層作為資產 93 經濟指標 方案二 3地塊 :容積率 ，建筑高度 69米，覆蓋率24% 1. 按照方案一進行測算得出：本項目稅后投資利潤率為 :%，稅后利潤為： 2. 備注：按照洋房： /平米、電梯公寓按照 //平米計算單價，車位按照 10萬 /個，銷售率為 40% 3. 單位成本價格為： 6600元 /平米 4. 如果按照 40%靠銀行貸款，自有資金 60%，則稅后利潤率為 %，實現(xiàn)利潤： 1. 按照方案一，我們仍然有近 2. 另外，按照靜態(tài)分析法，我們商業(yè)和車庫的收益按照實際36年來計算，為 3035萬左右 94 這就是出路 城市外移 A1 配套商業(yè)提升 A2 高附加值贈送，攤薄土地成本 A3 高端產品品質帶動 A4 雙大堂、雙會所、外立面等產品打造 A5 雙景觀資源、層次、宮廷 A6 一流合作伙伴：設計、銷售、廣告 A7 8000元 /平米 市場推進 A8 95 96