【正文】 質(zhì)。 ?增加 休閑廣場(chǎng)，將體現(xiàn)休閑舒適生活 星期五大道 休閑廣場(chǎng) 商業(yè)廣場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 94 定位在規(guī)劃中的演繹 原則一、體現(xiàn)將核心資源轉(zhuǎn)化為核心競(jìng)爭(zhēng)力的意圖 原則二、滿足定位要求 以核心優(yōu)勢(shì)為中心，建立核心價(jià)值區(qū) 國際水準(zhǔn)的 開放的城區(qū) 休閑空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 95 開放的城區(qū) —— 道路調(diào)整，加強(qiáng)與城市、核心資源的關(guān)聯(lián)度 一 二 三 四 A B C D E F G 道路編號(hào) 一 二 三 四 A B C D E F G 級(jí)別 主干道 支路 支路 主干道 支路 支路 主干道 支路 支路 主干道 支路 連接區(qū)域 高新區(qū) /土龍路 高新區(qū)/金龍鄉(xiāng) 高新區(qū) /金龍鄉(xiāng) 高新區(qū) /金龍鄉(xiāng) 社區(qū)內(nèi)道路 社區(qū)內(nèi)道路 西延線 /公園 社區(qū)內(nèi)道路 社區(qū)內(nèi)道路 西延線 /公園 社區(qū)內(nèi)道路 備注 商業(yè)街 景觀道 /酒吧街 景觀道 /商業(yè)街 商業(yè)街 商業(yè)街 景觀道 /商業(yè)街 ?F、 C社區(qū)主干道建議改成直線道路，強(qiáng)化社區(qū)公園意象。 ?建議 E改為社區(qū)主干道，與西延線及金牛高科技園連通，商業(yè)街沿街分布。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 96 ?根據(jù)案例研究，成功持續(xù)的區(qū)域經(jīng)營，商業(yè)必須是多層級(jí)的： ?城市級(jí)商業(yè)：高度集中，一般分布在與城市聯(lián)系最緊密的主干道 ?區(qū)域級(jí)商業(yè)：相對(duì)集中，一般分布在區(qū)域中心 ?鄰里商業(yè)：分散、多點(diǎn) 開放的城區(qū) —— 商業(yè)分為三級(jí)次 原有商業(yè)規(guī)劃存在的問題： 無商業(yè)分級(jí) 過于集中，不利于滿足區(qū)域多層次需求 原設(shè)計(jì)方案商業(yè)分布圖 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 97 開放的城區(qū) —— 商業(yè)三級(jí)次分布 ?城市級(jí)商業(yè)沿市級(jí)主干道分布； ?區(qū)域級(jí)商業(yè)以休閑生態(tài)廣場(chǎng)為中心，向北、東、西三面分布； ?休閑街分布在西面原綠化帶位臵； ?沿森林景觀大道，圍繞休閑生態(tài)廣場(chǎng)分布以酒吧、美食為主的專業(yè)街； ?鄰里商業(yè)則根據(jù)組團(tuán)規(guī)劃，隨組團(tuán)分布。 休閑 廣場(chǎng) 休閑街 城市級(jí)商業(yè)區(qū) 酒吧、美食街 區(qū)域級(jí)商業(yè)區(qū) 以休閑廣場(chǎng)為中心區(qū)域商業(yè)區(qū)構(gòu)成社區(qū)核心，主要服務(wù)社區(qū)；美食酒吧街、休閑街屬專業(yè)街，成為城市特色消費(fèi)中心；城市級(jí)商業(yè)區(qū)則覆蓋包括本社區(qū)在內(nèi)的城西片區(qū)。 建議調(diào)整商業(yè)分布方案 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 98 開放的城區(qū) —— 形成相對(duì)集中配套區(qū) ?據(jù)案例借鑒， 配套區(qū)按功能行使可分為城市核心區(qū)和社區(qū)核心區(qū) ，住宅組團(tuán)圍繞社區(qū)核心配套區(qū)分布；城市核心區(qū)則分布在臨近城市主干道位臵。 ?資源整合 —— 將文體中心的高檔休閑設(shè)施與酒店休閑中心進(jìn)行功能組合，利于后期對(duì)外經(jīng)營。 ?資源再分配 —— 在允許范圍內(nèi)擴(kuò)大酒店規(guī)模，提升功能區(qū)檔次。 酒店寫字樓 五 學(xué)校醫(yī)院 商 業(yè) 二 四 三 一 六 商業(yè)、酒店、文化活動(dòng)中心、停車場(chǎng) 學(xué)校、醫(yī)院 開發(fā)分區(qū) 核心價(jià)值區(qū) 城市功能區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 99 定位在規(guī)劃中的演繹 原則一、體現(xiàn)將核心資源轉(zhuǎn)化為核心競(jìng)爭(zhēng)力的意圖 原則二、滿足定位要求 以核心優(yōu)勢(shì)為中心，建立核心價(jià)值區(qū) 國際水準(zhǔn)的 開放的城區(qū) 休閑空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 100 休閑空間 —— 三度休閑空間，最大化挖掘項(xiàng)目生態(tài)資源，形成多元化、開放的共享休閑空間 ?區(qū)域休閑空間按照由外至內(nèi)的順序可分為三度休閑空間。 ?一度空間：核心資源，兩大公園休閑氛圍的營造。 ?二度空間：中央休閑街和特色風(fēng)情街。 ?三度空間：組團(tuán)綠化移到社區(qū)道路上，形成復(fù)合功能休閑空間。 一度空間 二度空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 101 整體開發(fā)思路主要內(nèi)容 ?整體定位的詮釋及在規(guī)劃中的演繹 ?啟動(dòng)區(qū)選址方案 ?分期開發(fā)建議 ?產(chǎn)品建議及經(jīng)濟(jì)測(cè)算 ?現(xiàn)有規(guī)劃方案評(píng)價(jià) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 102 地塊航空限高，決定建筑群布局東北高、西南低 航空限高 航空限高 50米 航空限高 15米 航空限高 50米 密度：低 密度：中 密度：中 密度：高 密度：中 密度：中 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 103 啟動(dòng)區(qū)選擇 Ⅱ 容積率最低，資源條件好，適宜標(biāo)竿產(chǎn)品，但昭示性太差 容積率較低，資源條件好 航空限高 15米 航空限高 50米 航空限高 50米 航空限高 容積率較高，不適宜標(biāo)竿產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)一：一般選擇資源最好或臨路昭示性最好的地方 標(biāo)準(zhǔn)二：標(biāo)竿產(chǎn)品，建立區(qū)域價(jià)格體系 容積率較低 ,資源條件好 √ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 104 啟動(dòng)區(qū)選址方案示意圖 啟動(dòng)區(qū)方案一 啟動(dòng)區(qū)方案二 啟動(dòng)區(qū)方案三 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 105 啟動(dòng)區(qū)配套 幼兒園、小學(xué) 雕塑長(zhǎng)廊 Ⅱ 建立核心價(jià)值展示區(qū)；啟動(dòng)區(qū)配套以滿足生活配套為主 體育公園部分建設(shè) 星期五大道部分建設(shè) 國際幼兒園、小學(xué) 專業(yè)街展示 音樂主題雕塑長(zhǎng)廊 休閑廣場(chǎng)建設(shè)完畢 高爾夫練習(xí)場(chǎng) 森林景觀大道 高爾夫練習(xí)場(chǎng) 專業(yè)街(酒吧街 ) 森林景觀大道 容積率較低 ,資源條件好 √ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 106 三種啟動(dòng)區(qū)方案基礎(chǔ)比較 對(duì)比內(nèi)容 方案一 方案二 方案三 資源展示 展示商業(yè)，非核心資源 展示核心公園資源 展示核心資源及商業(yè) 邊界界定 區(qū)域邊界界定不明顯 公園景觀大道明顯界定區(qū)域 公園景觀大道明顯界定區(qū)域 項(xiàng)目形象目標(biāo) 中、高檔產(chǎn)品＋商業(yè)，很難 樹立市場(chǎng)頂級(jí)形象 高檔產(chǎn)品＋生態(tài)資源，樹立市場(chǎng)頂級(jí)形象 高檔產(chǎn)品＋生態(tài)資源，樹立 市場(chǎng)頂級(jí)形象 銷售價(jià)格 跟隨現(xiàn)有價(jià)格體系，略有上漲 自定義新價(jià)格體系 自定義新價(jià)格體系 銷售速度 市場(chǎng)常規(guī)速度 優(yōu)勢(shì)明顯，超越級(jí)別物業(yè)銷售速度 優(yōu)勢(shì)明顯，超越級(jí)別物業(yè)銷售速度 商業(yè)體量 商業(yè)體量大 商業(yè)體量小 商業(yè)體量小 前期投入 低 修建道路及公園，前期投入高 修建道路及公園，前期投入高 道路現(xiàn)狀利用 羊西線形象較好 土龍路形象差，同時(shí)需要修建新道路 土龍路形象差，同時(shí)需要修建新道路 商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn) 商業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值低 后期商業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值高 后期商業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值高 對(duì)區(qū)域價(jià)值影響 在現(xiàn)有區(qū)域形象基礎(chǔ)上改善形象 建立全新區(qū)域形象 建立全新區(qū)域形象 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 107 基于現(xiàn)實(shí)的啟動(dòng)區(qū)選址與基于目標(biāo)的啟動(dòng)區(qū)選址，具有各自的優(yōu)點(diǎn)。 ? 方案一基于現(xiàn)實(shí)的啟動(dòng)區(qū)選址，啟動(dòng)開發(fā)難度低，符合政府形象展示的目標(biāo)。但對(duì)區(qū)域價(jià)值建立較弱，開發(fā)目標(biāo)需要在中后期努力實(shí)現(xiàn)達(dá)成。 ? 方案二及方案三是基于目標(biāo)的啟動(dòng)區(qū)選址。有利于快速建立區(qū)域價(jià)值，獲得較大開發(fā)收益，但前期需要與政府談判，投入資金量大，風(fēng)險(xiǎn)加大。 ? 最終應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際開發(fā)目標(biāo)以及企業(yè)自身運(yùn)作的特長(zhǎng)來選擇啟動(dòng)區(qū)方案。 基于現(xiàn)實(shí)的啟動(dòng)區(qū)選址（方案一） 基于目標(biāo)的啟動(dòng)區(qū)選址（方案二、三） VS 資源利用 不足 充足 政府目標(biāo) 羊西線展示形象好 羊西線展示形象弱 開發(fā)商目標(biāo) 達(dá)成目標(biāo)難度大 較快達(dá)成開發(fā)目標(biāo) 價(jià)值實(shí)現(xiàn) 前期價(jià)值實(shí)現(xiàn)低 整體價(jià)值實(shí)現(xiàn)較高 啟動(dòng)難度 啟動(dòng)較容易 需要資金投入及政府談判 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)激烈 建立排他性的核心優(yōu)勢(shì) 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)低 不可預(yù)計(jì)的因素多，有一定的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 108 方案一啟動(dòng)面臨的問題 一、綠化帶的問題，對(duì)展示性的影響 二、核心價(jià)值區(qū)展示 三、啟動(dòng)區(qū)的配套 目前已基本確定按照方案一啟動(dòng)，將面臨以下三大問題： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 109 一、整治綠化帶，邊界界定，消除綠化帶對(duì)展示性的負(fù)面影響 ?增加開口，增強(qiáng)項(xiàng)目昭示性 ?邊界界定：綠化帶重新整治，標(biāo)識(shí)項(xiàng)目與眾不同的差異性 ?特色的、情趣的人行道 現(xiàn)有的綠化帶雖然形象較好，但由于視線的阻隔，不利于項(xiàng)目的形象展示 整治后的道路與綠化關(guān)系 情趣人行道 邊界界定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 110 二、轉(zhuǎn)移后的核心價(jià)值區(qū)應(yīng)以國際的、開放的為核心 ?國際的：國際街區(qū)、商業(yè)廣場(chǎng)、國際學(xué)校、會(huì)所 ?開放的：道路、公共空間 定位的核心價(jià)值區(qū)的構(gòu)成因素為 生態(tài)和人文 轉(zhuǎn)移后的核心價(jià)值區(qū)構(gòu)成因素為 國際的、開放的 商業(yè)廣場(chǎng) 國際風(fēng)情商業(yè)街 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 111 三、根據(jù)案例研究規(guī)律，啟動(dòng)區(qū)配套功能必須是以住宅增值為主的 ?建議啟動(dòng)區(qū)的配套為：國際學(xué)校、綜合市場(chǎng)、公交總站、餐飲、家居等服務(wù)性配套 ?其中商業(yè)配套主要為街鋪形式，根據(jù)服務(wù)性商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（ 米 /人），啟動(dòng)區(qū)商業(yè)面積約 3000平米 國際學(xué)校 國際美食廣場(chǎng) 公交總站 藥店 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 112 整體開發(fā)思路主要內(nèi)容 ?整體定位的詮釋及在規(guī)劃中的演繹 ?啟動(dòng)區(qū)選址方案 ?分期開發(fā)建議 ?產(chǎn)品建議及經(jīng)濟(jì)測(cè)算 ?現(xiàn)有規(guī)劃方案評(píng)價(jià) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 113 配套投入計(jì)劃表（方案二、三） 啟動(dòng)期 二期 三期 選址 物業(yè)類型 配套設(shè)施 戰(zhàn)略重點(diǎn) 優(yōu)勢(shì)分析 ? 2號(hào)地塊之間 ? 5號(hào)地塊 ? 6號(hào)地塊 ?TOHO＋花園洋房 ?TOHO與洋房均衡 ?容積率中低 ?TOHO＋電梯洋房 ?TOHO主導(dǎo) ?容積率低 ?TOHO＋電梯洋房＋小高層 ?小高層主導(dǎo) ?容積率高 ?高爾夫練習(xí)場(chǎng) ?森林景觀大道全部建成 ?臨近啟動(dòng)區(qū)體育公園部分建成 ?臨近啟動(dòng)區(qū)部分音樂主題雕塑 長(zhǎng)廊建成 ?星期五大道部分建成 ?專業(yè)街（酒吧街）展示 ?公交站 ?國際幼兒園 ?雙語學(xué)校小學(xué)部 ?樹立市場(chǎng)形象 ?建立價(jià)格體系 ?利用優(yōu)勢(shì)資源，抓高檔市場(chǎng)強(qiáng)勁需求，回避高端客戶對(duì)電梯公寓的低接受度問題 ?國際網(wǎng)球中心 ?休閑廣場(chǎng)建成 ?體育公園完全開發(fā) ?休閑街展示 ?國際中學(xué) ?星期五大道隨住宅同步開發(fā) ?土地增值設(shè)施投入 ?深化國際街區(qū)形象 ?休閑氛圍的營造，抓城市發(fā)展機(jī)會(huì)和消費(fèi)者潛在需求 ?城市級(jí)商業(yè)中心 ?涉外醫(yī)院 ?高檔酒店 ?寫字樓 ?重大配套設(shè)施投入 ?優(yōu)良資產(chǎn)經(jīng)營 ?市場(chǎng)對(duì)高端物業(yè)接受度提高 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 114 整體開發(fā)思路圖示（方案二、三） 國際網(wǎng)球中心 高爾夫練習(xí)場(chǎng) Ⅰ 專業(yè)街(酒吧街 ) 綜合市場(chǎng) 幼兒園、小學(xué) 雕塑長(zhǎng)廊 森林景觀大道 涉外醫(yī)院 集中商業(yè) 寫字樓 酒店 Ⅱ Ⅲ 國際中學(xué) 休閑街 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 115 配套投入計(jì)劃表（方案一） 2年 起止時(shí)間 開發(fā)量 配套投入 體現(xiàn)核心價(jià)值 配套投入 滿足生活需要 —— —— —— 一期（ 40萬 ㎡） 二期（ 30萬 ㎡ ） 三期 (40萬 ㎡ ) Ⅰ 區(qū)（ 15萬 ㎡ ） Ⅱ 區(qū)（ 25萬 ㎡） Ⅰ 區(qū)（ 15萬 ㎡） Ⅱ 區(qū) (15萬 ㎡ ) Ⅰ 區(qū)（ 20萬 ㎡） Ⅱ 區(qū)（ 20萬 ㎡） ?星期五大道北段 ?國際學(xué)校 ?商業(yè)廣場(chǎng) ?公交總站 ?綜合市場(chǎng) ?幼兒園 1 ?生活會(huì)所 1 ?鄰里商業(yè) ?鄰里商業(yè) ?幼兒園 2 ?涉外醫(yī)院 ?生活會(huì)所 2 ?鄰里商業(yè) ?休閑街南段 ?休閑街北段 ?鄰里商業(yè) ?國際網(wǎng)球俱樂部 ?雕塑長(zhǎng)廊 ?集中商業(yè) ?鄰里商業(yè) ?寫字樓 ?國際酒店 ?文化活動(dòng)中心 ?鄰里商業(yè) 體現(xiàn)核心價(jià)值，適量生活配套 生活配套為主 優(yōu)良資產(chǎn)投入 ?高爾夫練習(xí)場(chǎng) ?森林景觀大道 ?高級(jí)會(huì)所 ?星期五大道南段 ?休閑廣場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 116 配套與開發(fā)順序圖示（方案一） 寫字樓 酒店 文化活動(dòng)中心 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅲ Ⅱ Ⅰ Ⅰ Ⅱ Ⅲ 高爾夫練習(xí)場(chǎng) 專業(yè)街(酒吧街 ) 休閑廣場(chǎng) 森林景觀大道 高級(jí)會(huì)所 公交總站 綜合市場(chǎng) 國際學(xué)校 商業(yè)廣場(chǎng) 幼兒園 幼兒園 涉外醫(yī)院 國際網(wǎng)球中心 集中商業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 117 整體開發(fā)思路主要內(nèi)容 ?整體定位的詮釋及在規(guī)劃中的演繹 ?啟動(dòng)區(qū)選址方