成都中海龍灣半島地產(chǎn)項目發(fā)展定位報告98頁-資料下載頁
2025-03-09 10:50本頁面
【正文】 體量關(guān)系示意 2 從龍騰路看 C地塊的體量關(guān)系示意 按以上規(guī)劃所能實現(xiàn)的開發(fā)強度 景觀安排示意 ? 住宅建筑擺放盡量利用西北、東北方向，以充分利用清水河、花間集、杜甫花園的景觀資源 ? 住宅建筑擺放盡量不朝向正西、正東方向，以規(guī)避拆遷安置房、加氣站等 ? 景觀與商業(yè)共筑特色街區(qū)，形成人流主線，構(gòu)成項目體驗區(qū) 17層 人流 車流 景 觀 軸 起 始 段 休 閑 步 行 商 業(yè) 街 三、建筑與景觀安排 建筑高度安排 ? 因地塊建筑限高 53米，住宅區(qū)宜安排 17層電梯住宅。根據(jù)擺放實施測試，住宅全部安排在示意區(qū)域內(nèi)可以實現(xiàn)滿容積率 ? 商業(yè)因完全遮擋加氣站的需要，宜安排在 3層，局部可考慮四層或構(gòu)筑物，以形成標志性效果 ? 臨近停車場地塊，可視規(guī)劃需要，安排一棟小高層單體住宅，獨立管理，以減輕集中住宅區(qū)的規(guī)劃壓力 住宅建筑安排 ? 可考慮一梯多戶，但應(yīng)盡量避免內(nèi)廊式平面安排 ? 盡量保證住宅的南北朝向 ? 局部鏤空，在避免板式建筑的呆板 ? 考慮綠色電梯廳、空中花園等生態(tài)空間 ? 盡量避免對視，建筑擺放多樣化 ? 盡量減輕對龍騰路的壓力，在龍騰路角度努力構(gòu)筑良好的天際線 ? 建筑形態(tài)應(yīng)有所變化，忌單一模式 ? 整體抬高 1米左右，與街區(qū)形成區(qū)隔。利用抬高安排半地下車庫 商業(yè)建筑安排 ? 沿加氣站布置，將其區(qū)隔在地塊之外 ? 考慮小進深、大面寬的商鋪形式，進深宜控制在 15米以內(nèi)，長度宜控制在 50米以內(nèi) ? 可考慮層層退臺的建筑形式，并安排空中綠化 ? 注意與加氣站之間公共綠地的利用 ? 注意與公共停車場的暢通 ? 沿草金路可適當考慮四層或構(gòu)筑物，形成標志性與昭示性 三、產(chǎn)品意向 街區(qū)意向 住宅建筑意向 1 住宅建筑意向 2 商業(yè)建筑意向 標志性節(jié)點意向 ? 造型獨特、富有標志性并充滿異域風(fēng)情的鐘樓； ? 親切宜人又不失繁華氣息的商業(yè)步行街； ? 半下沉式小廣場，親切怡人 四、戶型參考 中信海闊天空戶型平面參考 ? 兩房兩廳一衛(wèi)：建筑面積 ，套內(nèi) ? 兩梯四房，南北通透 ? 客廳與餐廳錯層設(shè)計，增加空間層次感 ? 餐廳、臥室共享大面積休閑陽臺，無限延伸生活空間 ? 主臥空間闊綽，設(shè) 90度大凸窗，擁攬 270度景觀 中海陽光棕櫚園： 概念借鑒： ? 經(jīng)濟實用 ? 得房率高 戶型概念借鑒小結(jié)： ? 6米露臺 ? 步入式凸窗 ? 法式小陽臺 （以上三項均為贈送空間） ? 舒適實用的中小戶型 ? 外突多邊形多功能小廳 ? 私家電梯廳 一、總投資估算說明 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和期間費用，其中開發(fā)建設(shè)投資包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、管理費用、開發(fā)前期稅費、其他費用和不可預(yù)見費；期間費用包括財務(wù)費用和銷售費用。 第六部分 C地塊經(jīng)濟測算 二、估算依據(jù) 序號 項目 單位指標 測算說明1 開發(fā)建設(shè)投資 土地費用 331 萬元 / 畝 按土地面積計 前期建設(shè)費 勘察規(guī)劃設(shè)計等費用 80 元 / 平方米 按總建筑面積計 場地準備費用“三通一平” 150 元 / 平方米 按土地面積 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 120 元 / 平方米 按建筑面積計 建筑安裝工程費 地上部分按 1600 元 / 平方米，地下按 2023 元 / 平方米 公共配套設(shè)施建設(shè)費 1000 元 / 平方米 管理費用 按 四項費用的 2% 計 開發(fā)期稅費 120 元 / 平方米 按總建筑面積計 其他費用 按 四項費用的 1% 計 不可預(yù)見費 按 四項費用的 2% 計2 期間費用 財務(wù)費用金額按 四項費用的 65% 計，貸款期限 年，貸款利率 % 銷售費用 按銷售收入的 3% 計其他：商業(yè)用房按均價 7750 元 / ㎡測算，銷售率 95% ；車位按 80000 元 / 個測算單價不變，銷售率均為50% ，銷售稅費總共按銷售價值的 % 計。三、總投資估算一覽表 項目總投資估算表序號 項目 總投資 占總投資比例 ( %) 單價 ( 元 / 平方米 ) 估算說明1 開發(fā)建設(shè)投資 19, % 3,661 土地費用 8, % 1,574 前期建設(shè)費 % 125 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 % 120 建筑安裝工程費 8, % 1,605 公共配套設(shè)施建設(shè)費 % 23 管理費用 % 37 開發(fā)期稅費 % 120 其他費用 % 19 不可預(yù)見費 % 372 期間費用 1, % 221 財務(wù)費用 % 88 銷售費用 % 1323 經(jīng)營資金4 項目總投資 21,190 % 3,882總投資單位：萬元四、損益表 單位：萬元序號 項目名稱 合計1 總開發(fā)價值 241102 項目總投資 211903 銷售稅金及附加 1,3624 稅前利潤總額 1,5585 所得稅 5146 稅后利潤 1,0447 總投資利稅率 %8 總投資凈利率 %損益表五、項目不確定性分析 盈虧平衡點銷售收入分析 ? 盈虧平衡點銷售收入 =開發(fā)總成本 /（ 1銷售費率 單位營業(yè)稅金及附加率） ? 盈虧平衡點銷售收入： 23196萬元 ? 當銷售收入達到 23196萬元時，該項目就不會虧損。 盈虧平衡點銷售價格分析 ? 盈虧平衡點銷售價格 =盈虧平衡銷售收入 /可供銷售建筑面積 =4485元 /平方米 ? 即該項目的平均銷售價格能達 4485元 /平方米，整個項目即可達到盈虧平衡，項目就不會虧損。 六、單因素敏感性分析 ? 由于投資凈利率是投資方案比較與鑒別的主要評價指標，故我們選擇投資凈利率作敏感性分析，詳見上表。對單因素敏感性分析表進行分析可以看出，各變化因素在相同變化率下，銷售價格對投資凈利率影響大于建安費用由于銷售單價是對投資凈利率的最敏感因素，因此，對未來銷售單價盡量準確地預(yù)測，同時盡可能做好項目的營銷推廣，使銷售單價達到或超過預(yù)期目標。同時較好的控制建安成本。 投資凈利率 變 動率不確定因素銷售單價 2. 27 % 1. 33 % 4. 93 % 8. 52 % 12 . 12 %建安費用 8. 39 % 6. 62 % 4. 93 % 3. 31 % 1. 76 %單因素敏感性分析表10% 5% 0 5% 10%本章小結(jié) ? 本章通過對項目的銷售收入及各項成本的預(yù)測，對該項目的收益、投資收益率進行了測算，同時對該項目做出了盈虧平衡分析、敏感性分析。項目的總投資為 21190萬元，總開發(fā)價值將達到 24110萬元，凈利潤為 1044萬元。 ? 從盈虧平衡分析的結(jié)果顯示，該項目處于警惕狀態(tài)，建議注重開發(fā)成本的控制；從敏感性分析結(jié)果顯示，銷售價格對收益的影響大于建安費用，故建議在控制開發(fā)成本的同時更應(yīng)作好營銷工作推廣，使項目的最終實現(xiàn)銷售價格盡可能上浮。 Thanks 演講完畢，謝謝觀看！
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