成都中海龍灣半島地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展定位報(bào)告98頁(yè)-資料下載頁(yè)
2025-03-09 10:50本頁(yè)面
【正文】 體量關(guān)系示意 2 從龍騰路看 C地塊的體量關(guān)系示意 按以上規(guī)劃所能實(shí)現(xiàn)的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 景觀安排示意 ? 住宅建筑擺放盡量利用西北、東北方向，以充分利用清水河、花間集、杜甫花園的景觀資源 ? 住宅建筑擺放盡量不朝向正西、正東方向，以規(guī)避拆遷安置房、加氣站等 ? 景觀與商業(yè)共筑特色街區(qū)，形成人流主線，構(gòu)成項(xiàng)目體驗(yàn)區(qū) 17層 人流 車(chē)流 景 觀 軸 起 始 段 休 閑 步 行 商 業(yè) 街 三、建筑與景觀安排 建筑高度安排 ? 因地塊建筑限高 53米，住宅區(qū)宜安排 17層電梯住宅。根據(jù)擺放實(shí)施測(cè)試，住宅全部安排在示意區(qū)域內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)滿容積率 ? 商業(yè)因完全遮擋加氣站的需要，宜安排在 3層，局部可考慮四層或構(gòu)筑物，以形成標(biāo)志性效果 ? 臨近停車(chē)場(chǎng)地塊，可視規(guī)劃需要，安排一棟小高層單體住宅，獨(dú)立管理，以減輕集中住宅區(qū)的規(guī)劃壓力 住宅建筑安排 ? 可考慮一梯多戶，但應(yīng)盡量避免內(nèi)廊式平面安排 ? 盡量保證住宅的南北朝向 ? 局部鏤空，在避免板式建筑的呆板 ? 考慮綠色電梯廳、空中花園等生態(tài)空間 ? 盡量避免對(duì)視，建筑擺放多樣化 ? 盡量減輕對(duì)龍騰路的壓力，在龍騰路角度努力構(gòu)筑良好的天際線 ? 建筑形態(tài)應(yīng)有所變化，忌單一模式 ? 整體抬高 1米左右，與街區(qū)形成區(qū)隔。利用抬高安排半地下車(chē)庫(kù) 商業(yè)建筑安排 ? 沿加氣站布置，將其區(qū)隔在地塊之外 ? 考慮小進(jìn)深、大面寬的商鋪形式，進(jìn)深宜控制在 15米以內(nèi)，長(zhǎng)度宜控制在 50米以內(nèi) ? 可考慮層層退臺(tái)的建筑形式，并安排空中綠化 ? 注意與加氣站之間公共綠地的利用 ? 注意與公共停車(chē)場(chǎng)的暢通 ? 沿草金路可適當(dāng)考慮四層或構(gòu)筑物，形成標(biāo)志性與昭示性 三、產(chǎn)品意向 街區(qū)意向 住宅建筑意向 1 住宅建筑意向 2 商業(yè)建筑意向 標(biāo)志性節(jié)點(diǎn)意向 ? 造型獨(dú)特、富有標(biāo)志性并充滿異域風(fēng)情的鐘樓； ? 親切宜人又不失繁華氣息的商業(yè)步行街； ? 半下沉式小廣場(chǎng)，親切怡人 四、戶型參考 中信海闊天空戶型平面參考 ? 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：建筑面積 ，套內(nèi) ? 兩梯四房，南北通透 ? 客廳與餐廳錯(cuò)層設(shè)計(jì)，增加空間層次感 ? 餐廳、臥室共享大面積休閑陽(yáng)臺(tái)，無(wú)限延伸生活空間 ? 主臥空間闊綽，設(shè) 90度大凸窗，擁攬 270度景觀 中海陽(yáng)光棕櫚園： 概念借鑒： ? 經(jīng)濟(jì)實(shí)用 ? 得房率高 戶型概念借鑒小結(jié)： ? 6米露臺(tái) ? 步入式凸窗 ? 法式小陽(yáng)臺(tái) （以上三項(xiàng)均為贈(zèng)送空間） ? 舒適實(shí)用的中小戶型 ? 外突多邊形多功能小廳 ? 私家電梯廳 一、總投資估算說(shuō)明 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和期間費(fèi)用，其中開(kāi)發(fā)建設(shè)投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、開(kāi)發(fā)前期稅費(fèi)、其他費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)；期間費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用。 第六部分 C地塊經(jīng)濟(jì)測(cè)算 二、估算依據(jù) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位指標(biāo) 測(cè)算說(shuō)明1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 土地費(fèi)用 331 萬(wàn)元 / 畝 按土地面積計(jì) 前期建設(shè)費(fèi) 勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用 80 元 / 平方米 按總建筑面積計(jì) 場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)用“三通一平” 150 元 / 平方米 按土地面積 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 120 元 / 平方米 按建筑面積計(jì) 建筑安裝工程費(fèi) 地上部分按 1600 元 / 平方米，地下按 2023 元 / 平方米 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1000 元 / 平方米 管理費(fèi)用 按 四項(xiàng)費(fèi)用的 2% 計(jì) 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 120 元 / 平方米 按總建筑面積計(jì) 其他費(fèi)用 按 四項(xiàng)費(fèi)用的 1% 計(jì) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按 四項(xiàng)費(fèi)用的 2% 計(jì)2 期間費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用金額按 四項(xiàng)費(fèi)用的 65% 計(jì)，貸款期限 年，貸款利率 % 銷(xiāo)售費(fèi)用 按銷(xiāo)售收入的 3% 計(jì)其他：商業(yè)用房按均價(jià) 7750 元 / ㎡測(cè)算，銷(xiāo)售率 95% ；車(chē)位按 80000 元 / 個(gè)測(cè)算單價(jià)不變，銷(xiāo)售率均為50% ，銷(xiāo)售稅費(fèi)總共按銷(xiāo)售價(jià)值的 % 計(jì)。三、總投資估算一覽表 項(xiàng)目總投資估算表序號(hào) 項(xiàng)目 總投資 占總投資比例 ( %) 單價(jià) ( 元 / 平方米 ) 估算說(shuō)明1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 19, % 3,661 土地費(fèi)用 8, % 1,574 前期建設(shè)費(fèi) % 125 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) % 120 建筑安裝工程費(fèi) 8, % 1,605 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) % 23 管理費(fèi)用 % 37 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) % 120 其他費(fèi)用 % 19 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) % 372 期間費(fèi)用 1, % 221 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 88 銷(xiāo)售費(fèi)用 % 1323 經(jīng)營(yíng)資金4 項(xiàng)目總投資 21,190 % 3,882總投資單位：萬(wàn)元四、損益表 單位：萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì)1 總開(kāi)發(fā)價(jià)值 241102 項(xiàng)目總投資 211903 銷(xiāo)售稅金及附加 1,3624 稅前利潤(rùn)總額 1,5585 所得稅 5146 稅后利潤(rùn) 1,0447 總投資利稅率 %8 總投資凈利率 %損益表五、項(xiàng)目不確定性分析 盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售收入分析 ? 盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售收入 =開(kāi)發(fā)總成本 /（ 1銷(xiāo)售費(fèi)率 單位營(yíng)業(yè)稅金及附加率） ? 盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售收入： 23196萬(wàn)元 ? 當(dāng)銷(xiāo)售收入達(dá)到 23196萬(wàn)元時(shí)，該項(xiàng)目就不會(huì)虧損。 盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售價(jià)格分析 ? 盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售價(jià)格 =盈虧平衡銷(xiāo)售收入 /可供銷(xiāo)售建筑面積 =4485元 /平方米 ? 即該項(xiàng)目的平均銷(xiāo)售價(jià)格能達(dá) 4485元 /平方米，整個(gè)項(xiàng)目即可達(dá)到盈虧平衡，項(xiàng)目就不會(huì)虧損。 六、單因素敏感性分析 ? 由于投資凈利率是投資方案比較與鑒別的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)，故我們選擇投資凈利率作敏感性分析，詳見(jiàn)上表。對(duì)單因素敏感性分析表進(jìn)行分析可以看出，各變化因素在相同變化率下，銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)投資凈利率影響大于建安費(fèi)用由于銷(xiāo)售單價(jià)是對(duì)投資凈利率的最敏感因素，因此，對(duì)未來(lái)銷(xiāo)售單價(jià)盡量準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)，同時(shí)盡可能做好項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣，使銷(xiāo)售單價(jià)達(dá)到或超過(guò)預(yù)期目標(biāo)。同時(shí)較好的控制建安成本。 投資凈利率 變 動(dòng)率不確定因素銷(xiāo)售單價(jià) 2. 27 % 1. 33 % 4. 93 % 8. 52 % 12 . 12 %建安費(fèi)用 8. 39 % 6. 62 % 4. 93 % 3. 31 % 1. 76 %單因素敏感性分析表10% 5% 0 5% 10%本章小結(jié) ? 本章通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入及各項(xiàng)成本的預(yù)測(cè)，對(duì)該項(xiàng)目的收益、投資收益率進(jìn)行了測(cè)算，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目做出了盈虧平衡分析、敏感性分析。項(xiàng)目的總投資為 21190萬(wàn)元，總開(kāi)發(fā)價(jià)值將達(dá)到 24110萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為 1044萬(wàn)元。 ? 從盈虧平衡分析的結(jié)果顯示，該項(xiàng)目處于警惕狀態(tài)，建議注重開(kāi)發(fā)成本的控制；從敏感性分析結(jié)果顯示，銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)收益的影響大于建安費(fèi)用，故建議在控制開(kāi)發(fā)成本的同時(shí)更應(yīng)作好營(yíng)銷(xiāo)工作推廣，使項(xiàng)目的最終實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格盡可能上浮。 Thanks 演講完畢，謝謝觀看！
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