【正文】 格，應(yīng)高于區(qū)域均價，但從租金所反應(yīng)出的商鋪基準(zhǔn)價格來看，龍騰路是周邊區(qū)域中商業(yè)成熟度最低的，本項目臨龍騰路一層價格因此不能超過區(qū)域均價太多，建議 C地塊臨龍騰路商業(yè)一層價格為 12023元 /㎡。 ? 采用特殊樹種吸收有害尾氣及介質(zhì)。利用抬高安排半地下車庫 商業(yè)建筑安排 ? 沿加氣站布置，將其區(qū)隔在地塊之外 ? 考慮小進深、大面寬的商鋪形式，進深宜控制在 15米以內(nèi)，長度宜控制在 50米以內(nèi) ? 可考慮層層退臺的建筑形式，并安排空中綠化 ? 注意與加氣站之間公共綠地的利用 ? 注意與公共停車場的暢通 ? 沿草金路可適當(dāng)考慮四層或構(gòu)筑物，形成標(biāo)志性與昭示性 三、產(chǎn)品意向 街區(qū)意向 住宅建筑意向 1 住宅建筑意向 2 商業(yè)建筑意向 標(biāo)志性節(jié)點意向 ? 造型獨特、富有標(biāo)志性并充滿異域風(fēng)情的鐘樓； ? 親切宜人又不失繁華氣息的商業(yè)步行街； ? 半下沉式小廣場，親切怡人 四、戶型參考 中信海闊天空戶型平面參考 ? 兩房兩廳一衛(wèi)：建筑面積 ，套內(nèi) ? 兩梯四房，南北通透 ? 客廳與餐廳錯層設(shè)計，增加空間層次感 ? 餐廳、臥室共享大面積休閑陽臺，無限延伸生活空間 ? 主臥空間闊綽，設(shè) 90度大凸窗，擁攬 270度景觀 中海陽光棕櫚園： 概念借鑒： ? 經(jīng)濟實用 ? 得房率高 戶型概念借鑒小結(jié)： ? 6米露臺 ? 步入式凸窗 ? 法式小陽臺 （以上三項均為贈送空間） ? 舒適實用的中小戶型 ? 外突多邊形多功能小廳 ? 私家電梯廳 一、總投資估算說明 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和期間費用，其中開發(fā)建設(shè)投資包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、管理費用、開發(fā)前期稅費、其他費用和不可預(yù)見費；期間費用包括財務(wù)費用和銷售費用。項目的總投資為 21190萬元，總開發(fā)價值將達到 24110萬元，凈利潤為 1044萬元。 六、單因素敏感性分析 ? 由于投資凈利率是投資方案比較與鑒別的主要評價指標(biāo)，故我們選擇投資凈利率作敏感性分析，詳見上表。 ? 高科技手段處理：采用高科技防火防爆圍墻處理，專家認為此項技術(shù)成本太高，而要專門進行核算，以考慮其經(jīng)濟可行性。 （四） CNG加氣站研究 —— 對購房者影響 ? 氣站事故有四大類型，一是燃燒；二是爆炸或泄漏；三是燃燒后爆炸；四是爆炸后燃燒 ? 就全世界來說，加氣站 70的歷史僅發(fā)生過一例事故。 主要有以下業(yè)態(tài)： 美容美發(fā) SPA店、音像租售店、水果糕點店、報刊文具店、早點小吃部、茶樓、休閑保健浴足、維修店、藥店等 ? 由于 C地塊的住宅定位特色城市公寓，相應(yīng)的商業(yè)建筑也要具備與住宅相協(xié)調(diào)的檔次和商業(yè)特色。 B、深訪結(jié)論 ? 定向型的休閑餐飲業(yè)態(tài)認為本區(qū)域商業(yè)氛圍還不成熟，商業(yè)經(jīng)營壓力較大，不愿入駐本項目，即使入駐也等到四五年后區(qū)域成熟度較高時。杜甫花園由于銷售率較低，入住人口極少，對本項目的商業(yè)體量幾乎不能產(chǎn)生影響。 ? 從整個項目的住宅品質(zhì)和商業(yè)條件兩方面來考慮，本項目中的 C地塊無疑承擔(dān)著最主要的社區(qū)商業(yè)配套功能。 ? 約 %的家庭年收入在 1012萬元 （ 4）家庭最低年收入 C地塊目標(biāo)客戶群的家庭最低年收入在 58萬元以上。項目如追求更高的價格，則需著重突出產(chǎn)品特色，以此來提高項目品質(zhì)，爭取更高價格 目標(biāo)客戶群定位 研究方法：區(qū)域中小戶型項目及曼哈頓自然派、錦都、康郡等成都典型中小戶型項目的銷售部經(jīng)理及置業(yè)顧問深訪， ? 第一類： 2530歲年輕人，多以外企、合資企業(yè)、企事業(yè)單位的職工為主，家庭人口數(shù)為 12人。 ? 相對高價特征，同比大戶型價格偏高。但 900個排號客戶中300余客戶選擇 100 ㎡以下經(jīng)濟型戶型，從銷售速率上看， 100 ㎡以下的經(jīng)濟型戶型銷售速度最快，其中又以 93 ㎡的小套三尤為突出。 項目簡介 項目特點 ? 產(chǎn)品形態(tài)多元化的組合，有聯(lián)排別墅、疊拼別墅及小高層電梯公寓。 ? 通過寫字樓、商業(yè)的規(guī)劃來抑制較高的地價。 ? 特色產(chǎn)品創(chuàng)新： 80200平米躍層戶型設(shè)計、中空鍍膜玻璃使用、 950平米的空中花園、每四層一個 8米空中四合院，圍合院落形成了穿透建筑體；雙面采光通風(fēng)的設(shè)計實現(xiàn)室內(nèi)全陽光和戶戶“穿堂風(fēng)”。 ? 本案中小戶型的定位將被區(qū)域內(nèi)中小樓盤分割低端客戶，并且中端樓盤的舒適性物業(yè)因總價和本案相當(dāng)，產(chǎn)生替代作用。 ? 中、低端項目的套三、套四的總價可能會與 C地塊的套二、套三重疊，會形成“同價多室”的潛在競爭。 ? 該項目的產(chǎn)品類型較多，占地面積較大，其開發(fā)時間與本項目重疊 ? 由于該項目的體量較大，可能會有部分中小戶型的住宅會對 C地塊形成競爭。 ? 從區(qū)域供給現(xiàn)狀，可以看出高端純中小戶型項目為市場空白點，是 C地塊較好的機會，可以解決現(xiàn)有的中小戶型項目分布零散，位置較差，供給少等缺隙。 ? 普遍位于項目的轉(zhuǎn)角處、臨街面及景觀較差等具有相對缺隙的位置。除未開盤的 4個項目外，銷售率均值為 87%，銷售周期集中在 1個月左右，最長為 8個月。 （一）中小戶型住宅顯性供應(yīng)樓盤分析 中小戶型顯性供應(yīng)樓盤產(chǎn)品特征 ? 中小地塊是中小戶型供給的主力， %的占地面積在 65畝以下。龍騰路臨街面僅 83米，進深很長約 204米。 ? C地塊臨規(guī)劃道路結(jié)合 15米綠帶布置不小于凈用地面積 %（ 735m2）的集中綠地，另 735m2的集中綠地結(jié)合總平方案布置。 ? 公共綠地規(guī)劃：約 3770m2,用于 CNG加氣站安全范圍控制。 ? 商業(yè)控規(guī)受限較多：獨立商業(yè)、嚴(yán)禁沿龍騰路布置、坡屋頂?shù)取Ｕ嫉孛娣e在 25畝以下有 4個， 4565畝的有 4個， 90100畝僅有竹韻天府 ? 整體規(guī)模較小，總建筑面積集中在 3800050000m2 ? 總戶數(shù)主要集中在 250戶和 750戶，總戶數(shù)均值為 819戶。 ? 戶數(shù)與車位比為 1:。 ? 單價相對偏高，但很好的控制了總價。 ? C地塊屬于大項目的啟動區(qū)，既可以享受高端住區(qū)的所有優(yōu)勢，還能規(guī)避目前高端中小戶型的缺隙，高端中小戶型是 C地塊較好的發(fā)展機會。 ? 單位成本上本案不占優(yōu)勢，但滕王閣的實力、知名度、美譽度均不及中海。 ? 高端潛在競爭項目主要為滕王閣 ? 區(qū)域內(nèi)高檔樓盤中的中小戶型與本案直接競爭。 ? 戶型面積區(qū)間跨度過大，變相地阻礙銷售進度。 ? 建筑立面創(chuàng)新：將寬窄巷子傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代建筑的良好融匯，成為區(qū)域地標(biāo)建筑。 ? 純板、寬景、一梯兩戶、公攤低是康郡小高層最大的賣點。 ? 主流客戶群體特征 由于樓盤的高性價比和品質(zhì)特征，吸引了大量外企、合資企業(yè)白領(lǐng)及工薪階層，所以從職業(yè)上看，覆蓋面廣，經(jīng)濟型戶型的購買者多為 2530歲年輕人。 ? 高端特色樓盤的主流客戶群特征： 有經(jīng)濟型功能需求和生活品質(zhì)要求的中高端客戶，年齡主要在 2535歲，職業(yè)主要為外企 /合資企業(yè)白領(lǐng)、企事業(yè)單位職工、中高收入工薪階層。 ? 第二類： 3035歲的中薪階層，以一次置業(yè)及二次置業(yè)為主，家庭人口數(shù)為 23人，以自住為主。 （ 5）目標(biāo)客戶群定位 戶型配比 （ 1