成都中海龍灣半島地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展定位報(bào)告98頁(yè)-展示頁(yè)
2025-03-15 10:50本頁(yè)面
【正文】 成都花園望郡 10余套 90平米左右套二戶型于開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售完。 ? 單價(jià)相對(duì)偏高，但很好的控制了總價(jià)。 ? 可以享受高端樓盤(pán)整體品質(zhì)、景觀及配套。 第二類：有穩(wěn)定收入的老年人。 ? 產(chǎn)品基本沒(méi)有創(chuàng)新，但性價(jià)比高，有著相對(duì)較低的單價(jià)和總價(jià)。 ? 戶數(shù)與車位比為 1:。 ? 銷售率普遍很高，銷售周期較短。 ? 銷售均價(jià)為 /m2，以中低端樓盤(pán)居多。 ? 綠化率的均值為 %， %的綠化率在 30%36%. ? 光華板塊供應(yīng)量最大占總量的 %；其次為五大花園板塊，占總量的 %；外雙楠板塊供應(yīng)量相對(duì)較少，占總量的 %。占地面積在 25畝以下有 4個(gè)， 4565畝的有 4個(gè)， 90100畝僅有竹韻天府 ? 整體規(guī)模較小，總建筑面積集中在 3800050000m2 ? 總戶數(shù)主要集中在 250戶和 750戶，總戶數(shù)均值為 819戶。 ? 樣本數(shù)量：共 11個(gè)，中小戶型樓盤(pán) 9個(gè)，有中小戶型的高端樓盤(pán) 2個(gè)。 第二部分 區(qū)域中小戶型住宅研究 中小戶型顯性供應(yīng)項(xiàng)目分布 ? 中小戶型的住宅指 :戶型設(shè)計(jì)緊湊的 70120平米以下套二和套三戶型。 ? C地塊需設(shè)置臨 2個(gè)不小于 735平米的集中綠地。 ? 商業(yè)控規(guī)受限較多：獨(dú)立商業(yè)、嚴(yán)禁沿龍騰路布置、坡屋頂?shù)取? ? 臨街面短進(jìn)深很長(zhǎng)不利于商業(yè)規(guī)劃。 ? 交通出入口：結(jié)合地塊周邊規(guī)劃道路開(kāi)口，主入口寬度不大于 7米，次入口寬度不大于 4米。 ? C地塊需設(shè)置公廁一座（每座面積不小于 50平米），并對(duì)外開(kāi)放。 ? 公共綠地規(guī)劃：約 3770m2,用于 CNG加氣站安全范圍控制。 ? C地塊內(nèi)商業(yè)建筑必須單獨(dú)占地，嚴(yán)禁按草金路布置，多層建筑需采用坡屋頂。中海 龍灣半島 C地塊發(fā)展建議 （初稿） 目錄： 第一部分 C地塊基地條件分析 第二部分 區(qū)域中小戶型物業(yè)研究 第三部分 典型案例研究 第四部分 C地塊定位 第五部分 C地塊物業(yè)發(fā)展建議 第六部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 第一部分 C地塊基地條件分析 C地塊區(qū)位 東：加氣站、公共綠地、 幼兒園、小學(xué) 西：拆遷安置房 南：麗景華庭 北： A、 B地塊及清水河 C地塊控規(guī)指標(biāo) ? 用地性質(zhì)：二類居住兼容商業(yè)用地 ? 占地面積： ，約 ? 容積率： ≤ ? 綠地率： ≥ 30% ? 建筑密度： ≤ 30% ? 限高： ≤ 53米 ? 最大建筑面積： ? 商業(yè)最大容量： 項(xiàng)目規(guī)劃限制指標(biāo) ? 現(xiàn)代建筑風(fēng)格，色調(diào)明快。 ? C地塊臨規(guī)劃道路結(jié)合 15米綠帶布置不小于凈用地面積 %（ 735m2）的集中綠地，另 735m2的集中綠地結(jié)合總平方案布置。只能設(shè)置通透圍墻或綠籬。 ? 物管用房結(jié)合總平方案按總建筑面積的 3‰ 配建。 項(xiàng)目基地條件小結(jié) ? C地塊占地面積較小，對(duì)檔次及品質(zhì)提升有所限制，特色及差異化的產(chǎn)品將成為 C地塊核心競(jìng)爭(zhēng)力。龍騰路臨街面僅 83米，進(jìn)深很長(zhǎng)約 204米。 ? 約 3770平米的公共綠地是 C地塊可利用資源。 ? 加氣站及拆遷安置房對(duì)住區(qū)有著一定負(fù)面影響，不利于價(jià)值的提升。 ? 區(qū)域內(nèi)中小戶型的住宅包括兩大類，一類是中小戶型樓盤(pán)，另一類是高端樓盤(pán)中的中小戶型。 （一）中小戶型住宅顯性供應(yīng)樓盤(pán)分析 中小戶型顯性供應(yīng)樓盤(pán)產(chǎn)品特征 ? 中小地塊是中小戶型供給的主力， %的占地面積在 65畝以下。 ? 容積率的均值為 ，容積率主要為 ，麗景華庭 2期及新光華廣場(chǎng)的容積率最高，分別為 。 ? %的產(chǎn)品形態(tài)為小高層，其次為小高層 +高層和小高層 +多層，分別占總量的 %和 %。均價(jià)主要集中于 40004200元 /m2及 35003600元 /m2，分別占總量的 51%及 %。除未開(kāi)盤(pán)的 4個(gè)項(xiàng)目外，銷售率均值為 87%，銷售周期集中在 1個(gè)月左右，最長(zhǎng)為 8個(gè)月。其中， 1: %，1: %， 1: %. ? 檔次普遍為中檔，區(qū)域內(nèi)沒(méi)有高端純中小戶型樓盤(pán)，從市場(chǎng)供給來(lái)看，高端純中小戶型樓盤(pán)還屬于市場(chǎng)空白點(diǎn)。 ? 主要客戶群體構(gòu)成為： 第一類：收入中等的工薪階層及年齡在 2530歲左右年輕人，家庭結(jié)構(gòu)為 12 人，以一次置業(yè)年輕人和 12次置業(yè)的工薪階層。 中小戶型顯性供應(yīng)樓盤(pán)營(yíng)銷特征 高端中小戶型顯性供應(yīng)分析結(jié)論 ? 普遍位于高端樓盤(pán)內(nèi)，分布零散，沒(méi)有集中布置，區(qū)域內(nèi)目前沒(méi)有高端純中小戶型項(xiàng)目，高端純中小戶型發(fā)展思路是本案較大的機(jī)會(huì)。 ? 普遍位于項(xiàng)目的轉(zhuǎn)角處、臨街面及景觀較差等具有相對(duì)缺隙的位置。 ? 供給較少，銷售速度很快，高端中小戶型消費(fèi)需求相對(duì)旺盛。 優(yōu)品道 40余套 90平米左右套二和 113平米套三戶型銷售狀況良好。 ? 中小地塊內(nèi)的中小戶型普遍檔次較低，基本無(wú)產(chǎn)品創(chuàng)新，較低的單價(jià)和總價(jià)是其核心競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 從區(qū)域供給現(xiàn)狀，可以看出高端純中小戶型項(xiàng)目為市場(chǎng)空白點(diǎn)，是 C地塊較好的機(jī)會(huì)，可以解決現(xiàn)有的中小戶型項(xiàng)目分布零散，位置較差，供給少等缺隙。 （二）區(qū)域潛在中小戶型的物業(yè)研究 高端中小戶型潛在項(xiàng)目 中小型潛在地塊 中小戶型潛在供應(yīng)項(xiàng)目分布 優(yōu)品道一期 B區(qū) ? 總占地面積： 26畝 ? 總建筑面積： 28000m2 ? 總戶數(shù)： 260270戶 ? 車位數(shù)： 100個(gè) ? 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：今年 7月 ? 定位：高端中小戶型社區(qū) ? 戶型配比：套二 80100m2占 30%，套三 101140m2占 70% 從開(kāi)發(fā)時(shí)間來(lái)看，優(yōu)品道 B區(qū)基本與本項(xiàng)目不存在競(jìng)爭(zhēng)沖突 二期可能會(huì)出現(xiàn)少量經(jīng)濟(jì)型戶型與本項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng) ? 望郡分三區(qū)開(kāi)發(fā)， A區(qū)為銀行及其它用地共 9畝，目前開(kāi)發(fā)的 B區(qū)為 27畝的高端住區(qū)， C區(qū)為 74畝的高端住區(qū)。 成都花園 鷺島國(guó)際社區(qū) ? 鷺島國(guó)際社區(qū)的占地為 422畝，項(xiàng)目總體定位為大型原生態(tài)、高綠化率都市豪宅。 ? 該項(xiàng)目的產(chǎn)品類型較多，占地面積較大，其開(kāi)發(fā)時(shí)間與本項(xiàng)目重疊 ? 由于該項(xiàng)目的體量較大，可能會(huì)有部分中小戶型的住宅會(huì)對(duì) C地塊形成競(jìng)爭(zhēng)。 中、低端中小戶型潛在項(xiàng)目 ? 源自區(qū)域中小型地塊競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)被其切割中低端市場(chǎng)。 ? 此類項(xiàng)目占地面積較小，品質(zhì)低于本案，開(kāi)發(fā)商知名度、美譽(yù)度較本案差。 “同價(jià)多室”的潛在競(jìng)爭(zhēng) ? C地塊總價(jià)范圍內(nèi)與其它中低端項(xiàng)目總價(jià)重疊的潛在競(jìng)爭(zhēng)。 ? 中、低端項(xiàng)目的套三、套四的總價(jià)可能會(huì)與 C地塊的套二、套三重疊，會(huì)形成“同價(jià)多室”的潛在競(jìng)爭(zhēng)。 鷺島國(guó)際社區(qū)、優(yōu)品道、成都花園 ? 中小地塊的同類型產(chǎn)品的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。 ? C地塊的產(chǎn)品必須做到特色、差異化和創(chuàng)新，特色的產(chǎn)品將成為平衡高成本與市場(chǎng)杠桿，并以差異化的產(chǎn)品避開(kāi)潛在的競(jìng)爭(zhēng)。 ? 本案中小戶型的定位將被區(qū)域內(nèi)中小樓盤(pán)分割低端客戶，并且中端樓盤(pán)的舒適性物業(yè)因總價(jià)和本案相當(dāng)，產(chǎn)生替代作用。 ? 若本案 C地塊納入整個(gè)社區(qū)概念中的一部分，銷售速率和價(jià)值將提升。 ? 本案純中小戶型的定位面臨的客戶是： 有經(jīng)濟(jì)型功能需求和生活品質(zhì)要求的中高端客戶，年齡主要在 2535歲，職業(yè)主要為外企及合資企業(yè)白領(lǐng)、企事業(yè)單位職工、中高收入工薪階層。自然派 項(xiàng)目特點(diǎn)
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