【正文】 三、總投資估算一覽表 項目總投資估算表序號 項目 總投資 占總投資比例 ( %) 單價 ( 元 / 平方米 ) 估算說明1 開發(fā)建設(shè)投資 19, % 3,661 土地費用 8, % 1,574 前期建設(shè)費 % 125 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 % 120 建筑安裝工程費 8, % 1,605 公共配套設(shè)施建設(shè)費 % 23 管理費用 % 37 開發(fā)期稅費 % 120 其他費用 % 19 不可預(yù)見費 % 372 期間費用 1, % 221 財務(wù)費用 % 88 銷售費用 % 1323 經(jīng)營資金4 項目總投資 21,190 % 3,882總投資單位：萬元四、損益表 單位：萬元序號 項目名稱 合計1 總開發(fā)價值 241102 項目總投資 211903 銷售稅金及附加 1,3624 稅前利潤總額 1,5585 所得稅 5146 稅后利潤 1,0447 總投資利稅率 %8 總投資凈利率 %損益表五、項目不確定性分析 盈虧平衡點銷售收入分析 ? 盈虧平衡點銷售收入 =開發(fā)總成本 /（ 1銷售費率 單位營業(yè)稅金及附加率） ? 盈虧平衡點銷售收入： 23196萬元 ? 當銷售收入達到 23196萬元時，該項目就不會虧損。 一層： 10000元 /㎡ 二層： 5500元 /㎡ 總均價： 7750元 /㎡ 樓層價格差異的說明： (根據(jù)成都市 2023年至 2023年商鋪樓層價格統(tǒng)計）成都市的二層商鋪的價格一般是一層商鋪 5060%價格。 ? 但同時，商家都認為 C地塊適合經(jīng)營餐飲娛樂業(yè)態(tài)和社區(qū)生活配套商業(yè)。小區(qū)人口已經(jīng)達到一定的密度，需單獨配備一定的商業(yè)場所來實現(xiàn)社區(qū)配套。 C地塊定位依據(jù) 城西 四大板塊黃金交界處 約 200畝 小學、幼兒園 創(chuàng)新產(chǎn)品 形象公建化 項目形象高檔 項目成本中高檔 中海地產(chǎn) 項目所在區(qū)位 地塊條件 項目開發(fā)目標 客戶關(guān)注因素 發(fā)展商實力 貴氣 高檔 大氣 配套全 差異化、特色 地標、新型 高檔 中小戶型，緊湊 實力、品牌 分析因素 本項目條件 衍生聯(lián)想涵義 C地塊項目定位 高檔的、特色地標型的新型城市公寓 （二） C地塊住宅定位 價格定位 ? 盈虧平衡點銷售價格 =盈虧平衡銷售收入 /可供銷售建筑面積 =4485元 /平方米 ? 盈虧平衡點銷售收入 =開發(fā)總成本 /（ 1銷售費率 單位營業(yè)稅金及附加率） =23196萬元 ? 即該項目的平均銷售價格能達 4485元 /平方米，銷售收入達到 23196萬元， C地塊即可達到盈虧平衡，項目就不會虧損。 ? 銷售周期短： 100m2以下的戶型（除了 94m2缺隙戶型外）在前 170號便全部售完。 （二）錦都壹期 ? 總占地面積： 100畝 ? 總建筑面積： 30萬 ㎡ ? 容積率： ? 綠化率： 30％ ? 層數(shù)： 3幢 24層 ? 公攤： 20％ 25％ ? 均價： 4200元 /㎡ ? 總戶數(shù)：一期 600多戶 ? 梯戶數(shù)： 3梯 8戶 ? 產(chǎn)品特點： 每戶花園露臺、每二層空中庭院、川西民居風格高層 項目簡介 ? 特色鮮明樓盤，通過傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代時尚的良好嫁接實現(xiàn)了差異化的定位，其核心競爭力為城市中心區(qū)位及與寬窄巷子傳統(tǒng)文化的嫁接。 ? C地塊的產(chǎn)品必須做到特色、差異化和創(chuàng)新，特色的產(chǎn)品將成為平衡高成本與市場杠桿，并以差異化的產(chǎn)品避開潛在的競爭。鷺島國際社區(qū) ? 鷺島國際社區(qū)的占地為 422畝，項目總體定位為大型原生態(tài)、高綠化率都市豪宅。 中小戶型顯性供應(yīng)樓盤營銷特征 高端中小戶型顯性供應(yīng)分析結(jié)論 ? 普遍位于高端樓盤內(nèi)，分布零散，沒有集中布置，區(qū)域內(nèi)目前沒有高端純中小戶型項目，高端純中小戶型發(fā)展思路是本案較大的機會。 ? 區(qū)域內(nèi)中小戶型的住宅包括兩大類，一類是中小戶型樓盤，另一類是高端樓盤中的中小戶型。龍灣半島 C地塊發(fā)展建議 （初稿） 目錄： 第一部分 C地塊基地條件分析 第二部分 區(qū)域中小戶型物業(yè)研究 第三部分 典型案例研究 第四部分 C地塊定位 第五部分 C地塊物業(yè)發(fā)展建議 第六部分 經(jīng)濟測算 第一部分 C地塊基地條件分析 C地塊區(qū)位 東：加氣站、公共綠地、 幼兒園、小學 西：拆遷安置房 南：麗景華庭 北： A、 B地塊及清水河 C地塊控規(guī)指標 ? 用地性質(zhì)：二類居住兼容商業(yè)用地 ? 占地面積： ，約 ? 容積率： ≤ ? 綠地率： ≥ 30% ? 建筑密度： ≤ 30% ? 限高： ≤ 53米 ? 最大建筑面積： ? 商業(yè)最大容量： 項目規(guī)劃限制指標 ? 現(xiàn)代建筑風格，色調(diào)明快。 ? C地塊需設(shè)置臨 2個不小于 735平米的集中綠地。 ? 產(chǎn)品基本沒有創(chuàng)新，但性價比高，有著相對較低的單價和總價。 ? 從 B區(qū)的上市狀況，望郡 C區(qū)的開發(fā)時間有可能會與本案的 C地塊開發(fā)時間重疊 ? 結(jié)合現(xiàn)有 B區(qū)中小戶型的旺銷狀況，其 C區(qū)可能會出現(xiàn)一定的中小戶型，其開發(fā)時間可能會與 C地塊重疊。 望郡。 ? 產(chǎn)品缺隙： 2梯 15戶通廊式布局。 ? 小高層屬遮擋型物業(yè)，主要用于遮擋成仁路，為別墅提供良好的住區(qū)環(huán)境。 ? 差異化的中小戶型的定位，并以特色產(chǎn)品的創(chuàng)新來拉動需求市場，平衡較高地價。 ? 從供應(yīng)及銷售情況來看，套二是中小戶型的主流市場，配置比例應(yīng)相對較多，其次為套三的戶型。外雙楠片區(qū)表面繁榮，實際入住率不高，商業(yè)盈利能力較差。 C地塊商業(yè)價格定位 ? 本區(qū)域商鋪一層平均售價為 11000元 / ㎡。根據(jù)擺放實施測試，住宅全部安排在示意區(qū)域內(nèi)可以實現(xiàn)滿容積率 ? 商業(yè)因完全遮擋加氣站的需要，宜安排在 3層，局部可考慮四層或構(gòu)筑物，以形成標志性效果 ? 臨近停車場地塊，可視規(guī)劃需要，安排一棟小高層單體住宅，獨立管理，以減輕集中住宅區(qū)的規(guī)劃壓力 住宅建筑安排 ? 可考慮一梯多戶，但應(yīng)盡量避免內(nèi)廊式平面安排 ? 盡量保證住宅的南北朝向 ? 局部鏤空，在避免板式建筑的呆板 ? 考慮綠色電梯廳、空中花園等生態(tài)空間 ? 盡量避免對視，建筑擺放多樣化 ? 盡量減輕對龍騰路的壓力，在龍騰路角度努力構(gòu)筑良好的天際線 ? 建筑形態(tài)應(yīng)有所變化，忌單一模式 ? 整體抬高 1米左右，與街區(qū)形成區(qū)隔。對單因素敏感性分析表進行分析可以看出，各變化因素在相同變化率下，銷售價格對投資凈利率影響大于建安費用由于銷售單價是對投資凈利率的最敏感因素，因此，對未來銷售單價盡量準確地預(yù)測，同時盡可能做好項目的營銷推廣，使銷售單價達到或超過預(yù)期目標。就我國來說，加氣站 50年來從未發(fā)生事故，總體來說 CNG加氣站的安全性很高 ? 就成都加氣站來說，由于設(shè)備較新，管理技術(shù)已經(jīng)成熟，未來出現(xiàn)事故的可能性幾乎沒有 加氣站實際安全性評估 ? 加氣站