【正文】 三、總投資估算一覽表 項(xiàng)目總投資估算表序號(hào) 項(xiàng)目 總投資 占總投資比例 ( %) 單價(jià) ( 元 / 平方米 ) 估算說明1 開發(fā)建設(shè)投資 19, % 3,661 土地費(fèi)用 8, % 1,574 前期建設(shè)費(fèi) % 125 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) % 120 建筑安裝工程費(fèi) 8, % 1,605 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) % 23 管理費(fèi)用 % 37 開發(fā)期稅費(fèi) % 120 其他費(fèi)用 % 19 不可預(yù)見費(fèi) % 372 期間費(fèi)用 1, % 221 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 88 銷售費(fèi)用 % 1323 經(jīng)營資金4 項(xiàng)目總投資 21,190 % 3,882總投資單位：萬元四、損益表 單位：萬元序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì)1 總開發(fā)價(jià)值 241102 項(xiàng)目總投資 211903 銷售稅金及附加 1,3624 稅前利潤總額 1,5585 所得稅 5146 稅后利潤 1,0447 總投資利稅率 %8 總投資凈利率 %損益表五、項(xiàng)目不確定性分析 盈虧平衡點(diǎn)銷售收入分析 ? 盈虧平衡點(diǎn)銷售收入 =開發(fā)總成本 /（ 1銷售費(fèi)率 單位營業(yè)稅金及附加率） ? 盈虧平衡點(diǎn)銷售收入： 23196萬元 ? 當(dāng)銷售收入達(dá)到 23196萬元時(shí)，該項(xiàng)目就不會(huì)虧損。 一層： 10000元 /㎡ 二層： 5500元 /㎡ 總均價(jià)： 7750元 /㎡ 樓層價(jià)格差異的說明： (根據(jù)成都市 2023年至 2023年商鋪樓層價(jià)格統(tǒng)計(jì)）成都市的二層商鋪的價(jià)格一般是一層商鋪 5060%價(jià)格。 ? 但同時(shí)，商家都認(rèn)為 C地塊適合經(jīng)營餐飲娛樂業(yè)態(tài)和社區(qū)生活配套商業(yè)。小區(qū)人口已經(jīng)達(dá)到一定的密度，需單獨(dú)配備一定的商業(yè)場(chǎng)所來實(shí)現(xiàn)社區(qū)配套。 C地塊定位依據(jù) 城西 四大板塊黃金交界處 約 200畝 小學(xué)、幼兒園 創(chuàng)新產(chǎn)品 形象公建化 項(xiàng)目形象高檔 項(xiàng)目成本中高檔 中海地產(chǎn) 項(xiàng)目所在區(qū)位 地塊條件 項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) 客戶關(guān)注因素 發(fā)展商實(shí)力 貴氣 高檔 大氣 配套全 差異化、特色 地標(biāo)、新型 高檔 中小戶型，緊湊 實(shí)力、品牌 分析因素 本項(xiàng)目條件 衍生聯(lián)想涵義 C地塊項(xiàng)目定位 高檔的、特色地標(biāo)型的新型城市公寓 （二） C地塊住宅定位 價(jià)格定位 ? 盈虧平衡點(diǎn)銷售價(jià)格 =盈虧平衡銷售收入 /可供銷售建筑面積 =4485元 /平方米 ? 盈虧平衡點(diǎn)銷售收入 =開發(fā)總成本 /（ 1銷售費(fèi)率 單位營業(yè)稅金及附加率） =23196萬元 ? 即該項(xiàng)目的平均銷售價(jià)格能達(dá) 4485元 /平方米，銷售收入達(dá)到 23196萬元， C地塊即可達(dá)到盈虧平衡，項(xiàng)目就不會(huì)虧損。 ? 銷售周期短： 100m2以下的戶型（除了 94m2缺隙戶型外）在前 170號(hào)便全部售完。 （二）錦都壹期 ? 總占地面積： 100畝 ? 總建筑面積： 30萬 ㎡ ? 容積率： ? 綠化率： 30％ ? 層數(shù)： 3幢 24層 ? 公攤： 20％ 25％ ? 均價(jià)： 4200元 /㎡ ? 總戶數(shù)：一期 600多戶 ? 梯戶數(shù)： 3梯 8戶 ? 產(chǎn)品特點(diǎn)： 每戶花園露臺(tái)、每二層空中庭院、川西民居風(fēng)格高層 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ? 特色鮮明樓盤，通過傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代時(shí)尚的良好嫁接實(shí)現(xiàn)了差異化的定位，其核心競(jìng)爭(zhēng)力為城市中心區(qū)位及與寬窄巷子傳統(tǒng)文化的嫁接。 ? C地塊的產(chǎn)品必須做到特色、差異化和創(chuàng)新，特色的產(chǎn)品將成為平衡高成本與市場(chǎng)杠桿，并以差異化的產(chǎn)品避開潛在的競(jìng)爭(zhēng)。鷺島國際社區(qū) ? 鷺島國際社區(qū)的占地為 422畝，項(xiàng)目總體定位為大型原生態(tài)、高綠化率都市豪宅。 中小戶型顯性供應(yīng)樓盤營銷特征 高端中小戶型顯性供應(yīng)分析結(jié)論 ? 普遍位于高端樓盤內(nèi)，分布零散，沒有集中布置，區(qū)域內(nèi)目前沒有高端純中小戶型項(xiàng)目，高端純中小戶型發(fā)展思路是本案較大的機(jī)會(huì)。 ? 區(qū)域內(nèi)中小戶型的住宅包括兩大類，一類是中小戶型樓盤，另一類是高端樓盤中的中小戶型。龍灣半島 C地塊發(fā)展建議 （初稿） 目錄： 第一部分 C地塊基地條件分析 第二部分 區(qū)域中小戶型物業(yè)研究 第三部分 典型案例研究 第四部分 C地塊定位 第五部分 C地塊物業(yè)發(fā)展建議 第六部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 第一部分 C地塊基地條件分析 C地塊區(qū)位 東：加氣站、公共綠地、 幼兒園、小學(xué) 西：拆遷安置房 南：麗景華庭 北： A、 B地塊及清水河 C地塊控規(guī)指標(biāo) ? 用地性質(zhì)：二類居住兼容商業(yè)用地 ? 占地面積： ，約 ? 容積率： ≤ ? 綠地率： ≥ 30% ? 建筑密度： ≤ 30% ? 限高： ≤ 53米 ? 最大建筑面積： ? 商業(yè)最大容量： 項(xiàng)目規(guī)劃限制指標(biāo) ? 現(xiàn)代建筑風(fēng)格，色調(diào)明快。 ? C地塊需設(shè)置臨 2個(gè)不小于 735平米的集中綠地。 ? 產(chǎn)品基本沒有創(chuàng)新，但性價(jià)比高，有著相對(duì)較低的單價(jià)和總價(jià)。 ? 從 B區(qū)的上市狀況，望郡 C區(qū)的開發(fā)時(shí)間有可能會(huì)與本案的 C地塊開發(fā)時(shí)間重疊 ? 結(jié)合現(xiàn)有 B區(qū)中小戶型的旺銷狀況，其 C區(qū)可能會(huì)出現(xiàn)一定的中小戶型，其開發(fā)時(shí)間可能會(huì)與 C地塊重疊。 望郡。 ? 產(chǎn)品缺隙： 2梯 15戶通廊式布局。 ? 小高層屬遮擋型物業(yè)，主要用于遮擋成仁路，為別墅提供良好的住區(qū)環(huán)境。 ? 差異化的中小戶型的定位，并以特色產(chǎn)品的創(chuàng)新來拉動(dòng)需求市場(chǎng)，平衡較高地價(jià)。 ? 從供應(yīng)及銷售情況來看，套二是中小戶型的主流市場(chǎng)，配置比例應(yīng)相對(duì)較多，其次為套三的戶型。外雙楠片區(qū)表面繁榮，實(shí)際入住率不高，商業(yè)盈利能力較差。 C地塊商業(yè)價(jià)格定位 ? 本區(qū)域商鋪一層平均售價(jià)為 11000元 / ㎡。根據(jù)擺放實(shí)施測(cè)試，住宅全部安排在示意區(qū)域內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)滿容積率 ? 商業(yè)因完全遮擋加氣站的需要，宜安排在 3層，局部可考慮四層或構(gòu)筑物，以形成標(biāo)志性效果 ? 臨近停車場(chǎng)地塊，可視規(guī)劃需要，安排一棟小高層單體住宅，獨(dú)立管理，以減輕集中住宅區(qū)的規(guī)劃壓力 住宅建筑安排 ? 可考慮一梯多戶，但應(yīng)盡量避免內(nèi)廊式平面安排 ? 盡量保證住宅的南北朝向 ? 局部鏤空，在避免板式建筑的呆板 ? 考慮綠色電梯廳、空中花園等生態(tài)空間 ? 盡量避免對(duì)視，建筑擺放多樣化 ? 盡量減輕對(duì)龍騰路的壓力，在龍騰路角度努力構(gòu)筑良好的天際線 ? 建筑形態(tài)應(yīng)有所變化，忌單一模式 ? 整體抬高 1米左右，與街區(qū)形成區(qū)隔。對(duì)單因素敏感性分析表進(jìn)行分析可以看出，各變化因素在相同變化率下，銷售價(jià)格對(duì)投資凈利率影響大于建安費(fèi)用由于銷售單價(jià)是對(duì)投資凈利率的最敏感因素，因此，對(duì)未來銷售單價(jià)盡量準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)，同時(shí)盡可能做好項(xiàng)目的營銷推廣，使銷售單價(jià)達(dá)到或超過預(yù)期目標(biāo)。就我國來說，加氣站 50年來從未發(fā)生事故，總體來說 CNG加氣站的安全性很高 ? 就成都加氣站來說，由于設(shè)備較新，管理技術(shù)已經(jīng)成熟，未來出現(xiàn)事故的可能性幾乎沒有 加氣站實(shí)際安全性評(píng)估 ? 加氣站