【正文】 ? 特色鮮明小盤，通過差異化定位及特色產(chǎn)品的創(chuàng)新突破了地塊規(guī)模、較高地價(jià)、高容積率等局限。 ? 特色產(chǎn)品創(chuàng)新： 80200平米躍層戶型設(shè)計(jì)、中空鍍膜玻璃使用、 950平米的空中花園、每四層一個 8米空中四合院，圍合院落形成了穿透建筑體；雙面采光通風(fēng)的設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)室內(nèi)全陽光和戶戶“穿堂風(fēng)”。戶型從 47200平米以上，由于不同的面積帶來不同的目標(biāo)客戶群，單體建筑體無法滿足各種階層的客戶群的居住心理需求。 戶型及客戶特征 ? 戶型配比及暢銷戶型 ? 暢銷 /滯銷戶型： 57㎡一室一廳銷售 最快，其次為 47㎡一居室 ，第三是 80100㎡ 套二戶型， 150m2以上戶型滯銷。 （二）錦都壹期 ? 總占地面積： 100畝 ? 總建筑面積： 30萬 ㎡ ? 容積率： ? 綠化率： 30％ ? 層數(shù)： 3幢 24層 ? 公攤： 20％ 25％ ? 均價(jià)： 4200元 /㎡ ? 總戶數(shù)：一期 600多戶 ? 梯戶數(shù)： 3梯 8戶 ? 產(chǎn)品特點(diǎn)： 每戶花園露臺、每二層空中庭院、川西民居風(fēng)格高層 項(xiàng)目簡介 ? 特色鮮明樓盤，通過傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代時尚的良好嫁接實(shí)現(xiàn)了差異化的定位，其核心競爭力為城市中心區(qū)位及與寬窄巷子傳統(tǒng)文化的嫁接。 ? 通過寫字樓、商業(yè)的規(guī)劃來抑制較高的地價(jià)。 ? 住區(qū)戶型創(chuàng)新：每戶花園露臺，每二層空中庭院，雙面采光及穿堂風(fēng)通透設(shè)計(jì)。 ? 定位準(zhǔn)確，銷售周期僅 3個月，特色樓盤中小戶型接受度高。 ? 主流客戶群體特征 套一戶型主要是年輕人和中老年客戶，居住性購買占 70％ 套二及以上主要是居住性購買，二次置業(yè)者較多，客戶主要對位置有偏好 （三）康郡小高層壹期 基本數(shù)據(jù) ? 占地面積： 150畝 ? 總戶數(shù)： 1160套，小高層512套 ? 總建筑面積： 21萬 ? 公攤： 13％以下 ? 綠化率： 30％ ? 銷售均價(jià)： 3400/ ㎡ ? 容積率： ? 梯戶數(shù)： 1梯 2戶 ? 康郡小高層電梯呈獨(dú)特 U型布局 ? 一梯兩戶板式設(shè)計(jì)，最大限度的通風(fēng)和采光，形成獨(dú)立的景觀院落，每個組團(tuán)既形成了開放式園林，又具有較強(qiáng)的私密性，兼顧了對河景資源的最大共享。 項(xiàng)目簡介 項(xiàng)目特點(diǎn) ? 產(chǎn)品形態(tài)多元化的組合，有聯(lián)排別墅、疊拼別墅及小高層電梯公寓。 ? 小高層采用 U型布局，結(jié)合布局形成了獨(dú)立的景觀院落，每個組團(tuán)既形成了開放式園林，又具有較強(qiáng)的私密性，兼顧了對河景資源的最大共享。 ? 100m2以下的戶型全部位于相對缺隙位置，既緊臨成仁路又在建筑的轉(zhuǎn)角處，全部為東西朝向，景觀也較差。 ? 銷售周期短： 100m2以下的戶型（除了 94m2缺隙戶型外）在前 170號便全部售完。但 900個排號客戶中300余客戶選擇 100 ㎡以下經(jīng)濟(jì)型戶型，從銷售速率上看， 100 ㎡以下的經(jīng)濟(jì)型戶型銷售速度最快，其中又以 93 ㎡的小套三尤為突出。 ? 戶型配比及暢銷戶型 （四）典型案例分析的啟示 ? 特色產(chǎn)品及差異化定位可以突破地塊規(guī)模較小的瓶頸。 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新：寬景、純板、一梯兩戶、每戶花園露臺 /空中院落、雙面通風(fēng)采光、躍層、空中四合院（公共共享空間）、建筑立面等。 ? 特色樓盤的中小戶型銷售周期較短，普遍在 3個月左右。 ? 相對高價(jià)特征，同比大戶型價(jià)格偏高。 第四部分 C地塊項(xiàng)目定位 價(jià)格定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 物業(yè)發(fā)展建議 經(jīng)濟(jì)測算 項(xiàng)目核心競爭力 （一） C地塊總體定位 定位思路 C地塊總體發(fā)展原則 ? 是整個項(xiàng)目的展示區(qū) ? 是整個項(xiàng)目的體驗(yàn)區(qū) ? 是整個項(xiàng)目的配套區(qū) ? 是整個項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成功的啟動區(qū) C地塊的發(fā)展思路 ? 200畝大社區(qū)進(jìn)行整體推廣， C地塊是 200畝大社區(qū)的啟動區(qū)。 ? 抓住市場細(xì)分的空白，降低市場風(fēng)險(xiǎn)，縮短銷售周期，促進(jìn)項(xiàng)目良性運(yùn)轉(zhuǎn)。 C地塊定位依據(jù) 城西 四大板塊黃金交界處 約 200畝 小學(xué)、幼兒園 創(chuàng)新產(chǎn)品 形象公建化 項(xiàng)目形象高檔 項(xiàng)目成本中高檔 中海地產(chǎn) 項(xiàng)目所在區(qū)位 地塊條件 項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) 客戶關(guān)注因素 發(fā)展商實(shí)力 貴氣 高檔 大氣 配套全 差異化、特色 地標(biāo)、新型 高檔 中小戶型，緊湊 實(shí)力、品牌 分析因素 本項(xiàng)目條件 衍生聯(lián)想涵義 C地塊項(xiàng)目定位 高檔的、特色地標(biāo)型的新型城市公寓 （二） C地塊住宅定位 價(jià)格定位 ? 盈虧平衡點(diǎn)銷售價(jià)格 =盈虧平衡銷售收入 /可供銷售建筑面積 =4485元 /平方米 ? 盈虧平衡點(diǎn)銷售收入 =開發(fā)總成本 /（ 1銷售費(fèi)率 單位營業(yè)稅金及附加率） =23196萬元 ? 即該項(xiàng)目的平均銷售價(jià)格能達(dá) 4485元 /平方米，銷售收入達(dá)到 23196萬元， C地塊即可達(dá)到盈虧平衡，項(xiàng)目就不會虧損。項(xiàng)目如追求更高的價(jià)格，則需著重突出產(chǎn)品特色，以此來提高項(xiàng)目品質(zhì)，爭取更高價(jià)格 目標(biāo)客戶群定位 研究方法：區(qū)域中小戶型項(xiàng)目及曼哈頓自然派、錦都、康郡等成都典型中小戶型項(xiàng)目的銷售部經(jīng)理及置業(yè)顧問深訪， ? 第一類： 2530歲年輕人，多以外企、合資企業(yè)、企事業(yè)單位的職工為主，家庭人口數(shù)為 12人。 ? 第三類：收入穩(wěn)定的老年人，用于改善居住環(huán)境，二次或多次置業(yè)： ? 第四類：投資者，年齡 3040歲，看重區(qū)域投資價(jià)值及升值潛力，對開發(fā)商品牌有著較高認(rèn)知度 。 ? 目前居住區(qū)域主要為城西和城南 ? 目前工作區(qū)域主要為城南、城西和市中心 ? 學(xué)歷主要為本科、高中 /中專 /技校、大專 ? 消費(fèi)者年齡集中在 2535歲 ? 行業(yè)主要為個體零售 /批發(fā)、制造業(yè)、 IT業(yè)、金融 /保險(xiǎn) /證券、飲食服務(wù)、政府公務(wù)員 ? 職位主要為中層管理人員、普通職員及自營 /個體工商人員 （ 3）目標(biāo)客戶群 —— 定量研究 ? 家庭同住人口為 24人。 ? 婚姻狀況主要為未婚、已婚有 6歲以下小孩及已婚無小孩，幼兒園的教育配套是 C地塊目標(biāo)客戶群最為關(guān)注的。 ? 約 %的家庭年收入在 1012萬元 （ 4）家庭最低年收入 C地塊目標(biāo)客戶群的家庭最低年收入在 58萬元以上。 ? 區(qū)域中小戶型樓盤的戶型配比中，套二套數(shù)較多為 1522套，套三的套數(shù)為 1078套，套二的戶型略多于套三。 ? 康郡最暢銷的 93m2三室二廳單衛(wèi)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，可以看出 9195m2的小套三 C地塊也應(yīng)適當(dāng)考慮。小區(qū)人口已經(jīng)達(dá)到一定的密度，需單獨(dú)配備一定的商業(yè)場所來實(shí)現(xiàn)社區(qū)配套。 ? 從整個項(xiàng)目的住宅品質(zhì)和商業(yè)條件兩方面來考慮，本項(xiàng)目中的 C地塊無疑承擔(dān)著最主要的社區(qū)商業(yè)配套功能。同時，麗景華庭一期的商鋪空置率較高。 ? 可看出目前區(qū)域商鋪的租金與售價(jià)相比，還存在較大落差，區(qū)域商業(yè)發(fā)展還不成熟，商鋪的租售和經(jīng)營壓力都比較大。 ? 在本項(xiàng)目周邊區(qū)域的小范圍內(nèi)，主要住區(qū)是杜甫花園和花間集。杜甫花園由于銷售率較低，入住人口極少，對本項(xiàng)目的商業(yè)體量幾乎不能產(chǎn)生影響。因此 C地塊商