成都中海龍灣半島地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展定位報告98頁(已修改)
2025-03-17 10:50 本頁面
【正文】 中海 龍灣半島 C地塊發(fā)展建議 （初稿） 目錄： 第一部分 C地塊基地條件分析 第二部分 區(qū)域中小戶型物業(yè)研究 第三部分 典型案例研究 第四部分 C地塊定位 第五部分 C地塊物業(yè)發(fā)展建議 第六部分 經(jīng)濟(jì)測算 第一部分 C地塊基地條件分析 C地塊區(qū)位 東：加氣站、公共綠地、 幼兒園、小學(xué) 西：拆遷安置房 南：麗景華庭 北： A、 B地塊及清水河 C地塊控規(guī)指標(biāo) ? 用地性質(zhì)：二類居住兼容商業(yè)用地 ? 占地面積： ，約 ? 容積率： ≤ ? 綠地率： ≥ 30% ? 建筑密度： ≤ 30% ? 限高： ≤ 53米 ? 最大建筑面積： ? 商業(yè)最大容量： 項(xiàng)目規(guī)劃限制指標(biāo) ? 現(xiàn)代建筑風(fēng)格，色調(diào)明快。 ? C地塊內(nèi)商業(yè)建筑必須單獨(dú)占地，嚴(yán)禁按草金路布置，多層建筑需采用坡屋頂。 ? C地塊臨規(guī)劃道路結(jié)合 15米綠帶布置不小于凈用地面積 %（ 735m2）的集中綠地，另 735m2的集中綠地結(jié)合總平方案布置。 ? 公共綠地規(guī)劃：約 3770m2,用于 CNG加氣站安全范圍控制。只能設(shè)置通透圍墻或綠籬。 ? C地塊需設(shè)置公廁一座（每座面積不小于 50平米），并對外開放。 ? 物管用房結(jié)合總平方案按總建筑面積的 3‰ 配建。 ? 交通出入口：結(jié)合地塊周邊規(guī)劃道路開口，主入口寬度不大于 7米，次入口寬度不大于 4米。 項(xiàng)目基地條件小結(jié) ? C地塊占地面積較小，對檔次及品質(zhì)提升有所限制，特色及差異化的產(chǎn)品將成為 C地塊核心競爭力。 ? 臨街面短進(jìn)深很長不利于商業(yè)規(guī)劃。龍騰路臨街面僅 83米，進(jìn)深很長約 204米。 ? 商業(yè)控規(guī)受限較多：獨(dú)立商業(yè)、嚴(yán)禁沿龍騰路布置、坡屋頂?shù)取? ? 約 3770平米的公共綠地是 C地塊可利用資源。 ? C地塊需設(shè)置臨 2個不小于 735平米的集中綠地。 ? 加氣站及拆遷安置房對住區(qū)有著一定負(fù)面影響，不利于價值的提升。 第二部分 區(qū)域中小戶型住宅研究 中小戶型顯性供應(yīng)項(xiàng)目分布 ? 中小戶型的住宅指 :戶型設(shè)計(jì)緊湊的 70120平米以下套二和套三戶型。 ? 區(qū)域內(nèi)中小戶型的住宅包括兩大類，一類是中小戶型樓盤，另一類是高端樓盤中的中小戶型。 ? 樣本數(shù)量：共 11個，中小戶型樓盤 9個，有中小戶型的高端樓盤 2個。 （一）中小戶型住宅顯性供應(yīng)樓盤分析 中小戶型顯性供應(yīng)樓盤產(chǎn)品特征 ? 中小地塊是中小戶型供給的主力， %的占地面積在 65畝以下。占地面積在 25畝以下有 4個， 4565畝的有 4個， 90100畝僅有竹韻天府 ? 整體規(guī)模較小，總建筑面積集中在 3800050000m2 ? 總戶數(shù)主要集中在 250戶和 750戶，總戶數(shù)均值為 819戶。 ? 容積率的均值為 ，容積率主要為 ，麗景華庭 2期及新光華廣場的容積率最高，分別為 。 ? 綠化率的均值為 %， %的綠化率在 30%36%. ? 光華板塊供應(yīng)量最大占總量的 %；其次為五大花園板塊，占總量的 %；外雙楠板塊供應(yīng)量相對較少，占總量的 %。 ? %的產(chǎn)品形態(tài)為小高層，其次為小高層 +高層和小高層 +多層，分別占總量的 %和 %。 ? 銷售均價為 /m2，以中低端樓盤居多。均價主要集中于 40004200元 /m2及 35003600元 /m2，分別占總量的 51%及 %。 ? 銷售率普遍很高，銷售周期較短。除未開盤的 4個項(xiàng)目外，銷售率均值為 87%，銷售周期集中在 1個月左右，最長為 8個月。 ? 戶數(shù)與車位比為 1:。其中， 1: %，1: %， 1: %. ? 檔次普遍為中檔，區(qū)域內(nèi)沒有高端純中小戶型樓盤，從市場供給來看，高端純中小戶型樓盤還屬于市場空白點(diǎn)。 ? 產(chǎn)品基本沒有創(chuàng)新，但性價比高，有著相對較低的單價和總價。 ? 主要客戶群體構(gòu)成為： 第一類：收入中等的工薪階層及年齡在 2530歲左右年輕人，家庭結(jié)構(gòu)為 12 人，以一次置業(yè)年輕人和 12次置業(yè)的工薪階層。 第二類：有穩(wěn)定收入的老年人。 中小戶型顯性供應(yīng)樓盤營銷特征 高端中小戶型顯性供應(yīng)分析結(jié)論 ? 普遍位于高端樓盤內(nèi)，分布零散，沒有集中布置，區(qū)域內(nèi)目前沒有高端純中小戶型項(xiàng)目，高端純中小戶型發(fā)展思路是本案較大的機(jī)會。 ? 可以享受高端樓盤整體品質(zhì)、景觀及配套。 ? 普遍位于項(xiàng)目的轉(zhuǎn)角處、臨街面及景觀較差等具有相對缺隙的位置。 ? 單價相對偏高，但很好的控制了總價。 ? 供給較少，銷售速度很快，高端中小戶型消費(fèi)需求相對旺盛。 成都花園望郡 10余套 90平米左右套二戶型于開盤當(dāng)天售完。 優(yōu)品道 40余套 90平米左右套二和 113平米套三戶型銷售狀況良好。 中小戶型顯性供應(yīng)樓盤分析結(jié)論 ? 區(qū)域中小戶型主要位于中小地塊及高端社區(qū)內(nèi)。 ? 中小地塊內(nèi)的中小戶型普遍檔次較低，基本無產(chǎn)品創(chuàng)新，較低的單價和總價是其核心競爭力。 ? 高端的中小戶型主要位于高端樓盤內(nèi)，存在分布零散、位置相對缺隙（如臨街、轉(zhuǎn)角、景觀差等）、價格偏高、供給較少等現(xiàn)狀。 ? 從區(qū)域供給現(xiàn)狀，可以看出高端純中小戶型項(xiàng)目為市場空白點(diǎn)，是 C地塊較好的機(jī)會，可以解決現(xiàn)有的中小戶型項(xiàng)目分布零散，位置較差，供給少等缺隙。 ? C地塊屬于大項(xiàng)目的啟動區(qū)，既可以享受高端住區(qū)的所有優(yōu)勢，還能規(guī)避目前高端中小戶型的缺隙，高端中小戶型是 C地塊較好的發(fā)展機(jī)會。 （二）區(qū)域潛在中小戶型的物業(yè)研究 高端中小戶型潛在項(xiàng)目 中小型潛在地塊 中小戶型潛在供應(yīng)項(xiàng)目分布 優(yōu)品道一期 B區(qū) ? 總占地面積： 26畝 ? 總建筑面積： 28000m2 ? 總戶數(shù)： 260270戶 ? 車位數(shù)： 100個 ? 開盤時間：今年 7月 ? 定位：高端中小戶型社區(qū) ? 戶型配比：套二 80100m2占 30%，套三 101140m2占 70% 從開發(fā)時間來看，優(yōu)品道 B區(qū)基本與本項(xiàng)目不存在競爭沖突 二期可能會出現(xiàn)少量經(jīng)濟(jì)型戶型與本項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)勢競爭 ? 望郡分三區(qū)開發(fā)， A區(qū)為銀行及其它用地共 9畝，目前開發(fā)的 B區(qū)為 27畝的高端住區(qū)， C區(qū)為 74畝的高端住區(qū)。 ? 從 B區(qū)的上市狀況，望郡 C區(qū)的開發(fā)時間有可能會與本案的 C地塊開發(fā)時間重疊 ? 結(jié)合現(xiàn)有 B區(qū)中小戶型的旺銷狀況，其 C區(qū)可能會出現(xiàn)一定的中小戶型，其開發(fā)時間可能會與 C地塊重疊。 成都花園 望郡 C區(qū) 滕王閣 鷺島國際社區(qū) ? 鷺島國際社區(qū)的占地為 422畝，項(xiàng)目總體定位為大型原生態(tài)、高綠化率都市豪宅。 ? 產(chǎn)品類型以多層和小高層為主。 ? 該項(xiàng)目的產(chǎn)品類型較多，占地面積較大，其開發(fā)時間與本項(xiàng)目重疊 ? 由于該項(xiàng)目的體量較大，可能會有部分中小戶型的住宅會對 C地塊形成競爭。 ? 單位成本上本案不占優(yōu)勢，但滕王閣的實(shí)力、知名度、美譽(yù)度均不及中海。 中、低端中小戶型潛在項(xiàng)目 ? 源自區(qū)域中小型地塊競爭，會被其切割中低端市場。區(qū)域內(nèi)潛在中小型地塊很多，從現(xiàn)有供應(yīng)市場調(diào)查來看，中小戶型屬于中小地塊內(nèi)的主力戶型，潛在的中小型地塊將切割中小戶型的中低端市場。 ? 此類項(xiàng)目占地
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