【正文】 中海地產(chǎn)蘇園（2005）07號地塊項(xiàng)目市場定位策劃報(bào)告恒基地產(chǎn)顧問2006年2月目 錄一、項(xiàng)目概況蘇項(xiàng)目地塊區(qū)位環(huán)境分析…………………………………………………...6周邊環(huán)境分析………………………………………………………....…..…6項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃情況分析………………………………….……....…….7……………………………………………………….…….…….…..…...7………….…….………………………………….……………….…8二、項(xiàng)目市場環(huán)境分析蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景分析……………………………………….…..…,9……………………………………………………………..………….…....9……………………………………………….….........11……………………………………………..25蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場情況調(diào)查…………………………………………….28 蘇州近幾年房地產(chǎn)態(tài)勢分析………………………………………………………….32……………………………………………33………………………………………………………..35（商品房市場）分析……………………………………………..38（二手房市場）概況及分析……………………………………..42蘇州市區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域市場調(diào)查…………………………………………….42………………………………………………………..46蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場………………………………………………….46………………………………………………………………..48…………………………………………48…………………………………. 49…………………………………………..................57………………………………………………………..61三、蘇州各類物業(yè)分物業(yè)形態(tài)專題分析蘇州各類物業(yè)形態(tài)的發(fā)展情況……………………………………….………69…………………………………………………………………………………..69…………………………………………………………………………………..70……………………………………………………………………..75………………………………………………………………..76蘇州各類物業(yè)市場的主要特征………………………………………………79蘇州各區(qū)域典型個(gè)案分析………………………………………….………80四、消費(fèi)者需求分析區(qū)域內(nèi)購房者細(xì)分及需求分析……………………………………………84?................................................................................................................84?....................................................................................................84…………………………………………………………………..85消費(fèi)者需求分析…………………………………………………………….87………………………………………………………………………………..87………………………………………………………………………………..89………………………………………………………………..90………………………………………………………………..93…………………………………………………………………………..95…………………………………………………………………………..……97五、本項(xiàng)目分析及定位本項(xiàng)目SWOT分析……………………………………………………..本項(xiàng)目整體形象定位…………………………………………………….本項(xiàng)目可能發(fā)展物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)客戶定位…………………………….……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………樓型（物業(yè)形態(tài)及配比）定位………………………………………….價(jià)格定位、分析與建議……………………………………………….…戶型建議……………………………………………………………….…六、產(chǎn)品多方案配比建議經(jīng)濟(jì)成本分析………………………………………………….………….總體規(guī)劃分析……………………………………………………………..針對消費(fèi)群分析…………………………………………………………..分期發(fā)展規(guī)劃分析………………………………………………………..銷售分期分析…………………………………………………………….七、營銷概念主題與項(xiàng)目規(guī)劃概念的結(jié)合點(diǎn)概念產(chǎn)生的背景………………………………………………………….概念主題的詮釋……..……………………………………………………案名詮釋…………………………………………………………….…….一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目地塊區(qū)位環(huán)境分析07號項(xiàng)目地塊位于蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)金雞湖西南岸，東臨金雞湖，西接星港街，南靠機(jī)場路，北面垂柳路；可以說是近幾年來園區(qū)湖西的稀有臨湖觀景板塊。圖1：蘇園（2005）07號地塊區(qū)位圖周邊環(huán)境分析07號項(xiàng)目地塊附近區(qū)域目前正處于大規(guī)模開發(fā)建設(shè)時(shí)期，周圍工地林立，僅機(jī)場路一路之隔即有大湖城邦、和喬麗晶、高爾夫花園三個(gè)在售中高檔住宅項(xiàng)目。北面的水鄉(xiāng)鄰里中心也已落成，目前正在招商并擬定于今年5月1日開業(yè)。由于項(xiàng)目區(qū)域位于湖西成熟版塊，是在政府的宏觀規(guī)劃和控制下有步驟地開發(fā)建設(shè)的，目前景觀方面的布局目前已經(jīng)初現(xiàn)美好輪廓，交通及綠化等基礎(chǔ)公益設(shè)施也已經(jīng)建設(shè)齊備，科教文衛(wèi)、行政、商業(yè)生活配套也不斷新增。交通方面：項(xiàng)目地塊區(qū)位交通便利發(fā)達(dá)，可達(dá)蘇城南北。沿南側(cè)機(jī)場路往東可通金雞湖東，往西可通蘇州古城區(qū)東環(huán)路，沿星漢街可以方便快捷直通湖西核心——CBD商業(yè)街區(qū)。區(qū)域內(nèi)道路主要為四塊板結(jié)構(gòu)，其中星漢街和星港街以及機(jī)場路均為雙向六車道，其他如垂柳路、芙蓉街等均為雙向四車道，所有道路均路面狀況良好，通行順暢,出行十分便利。項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃情況調(diào)查2005年12月29日蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)掛牌出讓，在國際大廈4樓會(huì)議廳舉行。園區(qū)國土局該次共推出三宗地塊，㎡，起拍總價(jià)為202860萬元，成交總價(jià)為210068萬元，平均樓面價(jià)：㎡，平均漲幅：％。其中備受矚目的本項(xiàng)目地塊——07號“地王”。表1：蘇園土掛07號地塊概況表編號地塊坐落土地面積用途出讓年限（年綠地率建筑密度容積率起報(bào)總價(jià)（萬元）蘇園土掛2005/07金雞湖西畔星港街東機(jī)場路北()居住70≥50%≤25%≤（不含幼兒園用地）103100金雞湖西畔垂柳路南機(jī)場路北居住70≥45%≤30%≤金雞湖西畔垂柳路東機(jī)場路北居住70≥45%≤30%≤表２：蘇園土掛07號地塊成交價(jià)格編號土地面積（㎡）容積率起報(bào)樓面均價(jià)（元／㎡）成交樓面均價(jià)（元／㎡）成交總價(jià)漲幅蘇園土掛2005/07≤1031000≤≤07號地塊包括3個(gè)地塊，（不含幼兒園），并允許在3個(gè)地塊上綜合考慮布置幼兒園。㎡，是今年蘇州地區(qū)的“地王”，備受各方矚目。07號地塊位于星港街以東，機(jī)場路以北，東北面緊靠金雞湖，；㎡，約和400畝，產(chǎn)品類型豐富，規(guī)模大，是園區(qū)近幾年內(nèi)少見的大地塊，未來此類規(guī)模（特別是湖西）的地塊將越來越少。由于地塊大，總價(jià)高，在一定程度上屏蔽了一些競爭對手，加上“中海發(fā)展”園區(qū)項(xiàng)目的成功操作，對市場有足夠的信心，因此07號“地王”最后被中海地產(chǎn)以底價(jià)獲得。(1)未來商業(yè)休閑功能逐漸顯現(xiàn)：①周邊擁有臨湖生態(tài)公園、景觀帶 “李公堤”、水鄉(xiāng)鄰里中心（目前正在火熱招商）。②獨(dú)墅湖東（高爾夫花園東南面）將建一大型標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場③機(jī)場路即將南遷，原機(jī)場路改做金雞湖南側(cè)景觀大道④目前，大湖城邦優(yōu)客公寓內(nèi)也已建成2萬㎡大型Shopping Mall(2)未來居住集中區(qū)功能初現(xiàn)輪廓：①南面是已開發(fā)樓盤“高爾夫花園”，“大湖城邦”和“和喬麗晶酒店式公寓”07號地塊區(qū)域未來的巨大增值潛力和未來區(qū)域內(nèi)繁榮之景象展露無疑二、項(xiàng)目市場環(huán)境分析蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景分析、區(qū)縣劃分(1) 蘇州地處亞熱帶北緣，四季分明，氣候溫和，年平均氣溫16度上下，年降水量1100毫米左右。蘇州地理環(huán)境優(yōu)越，位于長江三角洲中部。東經(jīng)119176。55′121176。20′，北緯30176。47′32176。02′之間，東鄰上海，西傍無錫，南接浙江，北依長江，%。蘇州全市地勢低平，平原占總面積的54%，平均海拔4米左右，東南部地勢低洼，西南部多小山丘。，為全市最高點(diǎn)。蘇州區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分便利，京杭大運(yùn)河縱貫?zāi)媳?，京滬鐵路、滬寧高速公路橫穿東西，是3120318國道的交匯處，蘇州到上海虹橋機(jī)場有直達(dá)快車干線。境內(nèi)有張家港、常熟、太倉3個(gè)國家一類長江口岸。蘇州是我國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市之一，古城東西兩側(cè)工業(yè)區(qū)體現(xiàn)了目前現(xiàn)代中國最先進(jìn)的技術(shù)產(chǎn)業(yè)和管理水平。蘇州交通便利，高速公路、滬寧鐵路、312國道東接上海1小時(shí)車程，北離南京2小時(shí)車程，并有機(jī)場路直通虹橋機(jī)場。大運(yùn)河北接無錫，南抵杭州。(2)蘇州古稱吳。周敬王六年(前514)，吳王闔閭命伍子胥在今蘇州城址建都城。秦設(shè)吳縣，為會(huì)稽郡治。三國時(shí)屬吳國。梁太清三年(549)，侯景作亂，城遭荼毒。隋開皇九年(589)，始名蘇州。宋政和三年(1113)，升蘇州為平江府。幾經(jīng)破壞又重建，元至元十三年(1276)，為平江路治。元末，張士誠據(jù)城稱王，改名隆平府。明洪武元年(1368)為蘇州府治。清雍正二年(1724)，為江蘇省會(huì)，蘇州府轄9縣，長洲縣、元和縣、吳縣同城而治。辛亥革命后，省會(huì)西遷，廢蘇州府，并長洲、元和、吳縣為吳縣。1949年4月，成立蘇州市，1983年與蘇州地區(qū)合并。目前蘇州市轄5縣市、8區(qū)，5縣市分別為：張家港、常熟、太倉、昆山、吳江；8區(qū)分別為平江、金閶、滄浪、虎丘、吳中和相城區(qū)以及蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)。共有130個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口及居民構(gòu)成特點(diǎn)(1)，市區(qū)面積1730平方公里目前，蘇州市全市共有125個(gè)鎮(zhèn)，面積8848平方公里，市區(qū)面積1730平方公里，古城區(qū)14平方公里。2001年3月，吳縣撤市建區(qū)，被拆分成吳中、相城兩區(qū)。原先吳縣市城區(qū)，即昔日的吳國中心，被冠名吳中區(qū)；撤市建區(qū)讓蘇州市區(qū)面積比老城區(qū)擴(kuò)大了約3倍左右。使蘇州的城區(qū)面積猛增到1730平方公里。(2)2005年末蘇州市戶籍人口6073101人，其中市區(qū)常住人口2251522人2005年蘇州全市出生43595人，‰，‰。，。(3)蘇州市居民年齡、民族等構(gòu)成特點(diǎn)蘇州人口目前平均壽命已達(dá)75歲(市區(qū)77歲)。65歲以上老人占蘇州全市總?cè)丝诒壤鹉暝黾?，最近幾年已達(dá)11％，蘇州人口的年齡構(gòu)成已進(jìn)入了老齡化階段。目前，蘇州人口的民族構(gòu)成以漢族為主(約占總?cè)丝诘?9．9％)，兼有回、蒙古、維吾爾、苗等41個(gè)少數(shù)民族，少數(shù)民族中回族人數(shù)最多。隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，外人口大量涌進(jìn)蘇州。蘇州現(xiàn)有人口總數(shù)已超過930萬人，其中蘇州本地人口約600萬，外來人口333萬左右。目前，蘇州工業(yè)經(jīng)濟(jì)已形成了機(jī)械、電子、紡織、絲綢、輕工、工藝、醫(yī)藥、化工、建材、冶金、食品等11個(gè)行業(yè)。圖2：2005年12月蘇州GDP量三大產(chǎn)業(yè)比例構(gòu)成圖(單位：元)從第三產(chǎn)業(yè)的GDP比重看，遠(yuǎn)沒有達(dá)到發(fā)達(dá)城市第三產(chǎn)業(yè)占70%以上比重的指標(biāo)要求，因此，蘇州目前還是一個(gè)處于發(fā)展階段中的新型工貿(mào)城市，第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）的發(fā)展還有廣大的市場契機(jī)，也必定會(huì)因此而存在巨大需求，而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)尤其是高端物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。圖3：2005年12月蘇州規(guī)模以上企業(yè)輕重工業(yè)產(chǎn)值比例構(gòu)成圖(單位：萬元)從2005年12月蘇州工業(yè)產(chǎn)值輕重工業(yè)所占比例可以看出：目前蘇州工業(yè)產(chǎn)值中占絕對比重的是輕工業(yè)，也就是主要集中在蘇州各區(qū)域的電子技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及制造加工業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長，各種人才也會(huì)繼續(xù)涌入蘇州，他們對居住環(huán)境的高要求，將帶來強(qiáng)大市場需求，因此，未來幾年內(nèi)，這些企業(yè)集中區(qū)域，代表性的如園區(qū)新區(qū)等，對高端物業(yè)的渴需將會(huì)繼續(xù)被強(qiáng)化。—2005年全市GDP及漲幅，其中房地產(chǎn)所占比例及漲幅表3：2000—2005年蘇州市地區(qū)生產(chǎn)總值GDP（單位：萬元）及漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年元154071231760280520800000280200003450000040265200漲幅/%%%%%圖4：2000—2005年蘇州市GDP（單位：萬元）柱狀圖圖5：2000—2005年蘇州市GDP年漲幅折線圖