【正文】 出地塊多處在較為偏遠(yuǎn)的外圍區(qū)域（新區(qū)西北部地區(qū)），同時(shí)也開始向木瀆、橫塘等二級區(qū)域轉(zhuǎn)移， 從幾塊土地悉數(shù)由拍賣轉(zhuǎn)掛牌的情況看，未來，高新區(qū)房地產(chǎn)可能仍將繼續(xù)游離于熱點(diǎn)之外。(1)園區(qū)湖西與湖東房產(chǎn)市場走勢湖西：湖西區(qū)域城市框架已形成，功能定位已十分明確，在湖西的開發(fā)中，先前主要以廠房以及住宅的開發(fā)，在下一階段的發(fā)展中，將繼續(xù)剩余地塊住宅的開發(fā)，并加大商貿(mào)區(qū)的建設(shè)。2005年園區(qū)湖西供應(yīng)量較少，在35萬㎡左右。名馨花園一期小高層22475%.224.12075%51005灝景天下高層36685%.366.15085%49006嘉業(yè)園區(qū)的住宅開發(fā)量逐年遞增，增幅驚人，特別是湖東。由于平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閶區(qū)三個(gè)城區(qū)的土地資源有限，實(shí)際上今后在園區(qū)購買房屋的比例要比調(diào)查的數(shù)據(jù)要高得多。但是新區(qū)市場存在較為突出的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性矛盾，主要表現(xiàn)為供應(yīng)產(chǎn)品戶型面積過大，總價(jià)居高。蘇州市區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域市場調(diào)查中心城區(qū)由平江、滄浪、金閶區(qū)組成，該區(qū)域地段價(jià)值較高，城市發(fā)展的各項(xiàng)資源聚集，基礎(chǔ)配套最為完善。高新區(qū)與園區(qū)一直被認(rèn)為是比較相近的區(qū)域，二手房市場相比之下，區(qū)別還是很明顯的。 　 雖然吳中區(qū)與中心城區(qū)的房產(chǎn)購買以自住房源為主，但表現(xiàn)截然相反，原因主要有兩個(gè)：首先，從二手房相互競爭的角度看，相對于吳中區(qū)4000元/㎡左右的均價(jià)，滄浪區(qū)護(hù)城河外圍的房產(chǎn)其同樣的4000元/㎡均價(jià)就顯得更具吸引力。表17：2001～2005年蘇州房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r主要指標(biāo)表(單位：萬㎡)商品房建設(shè)2001年2002年2003年2004年2005年施工面積4600新開工面積1800竣工面積1600圖22：2001～2005年蘇州房地產(chǎn)發(fā)展主要指標(biāo)折線圖（單位：萬㎡)表18：2001～2005年蘇州各類房地產(chǎn)產(chǎn)品面積比較表（單位：萬㎡)全部商品房住宅商鋪寫字樓前5年竣工面積前5年總建設(shè)面積前5年已售面積前5年未售出面積06年后待售面積　　圖23：2001～2005年蘇州各類房地產(chǎn)產(chǎn)品面積柱狀比較圖（單位：萬㎡)在2001年到2005年期間，㎡，其中住宅約為4134萬㎡，目前在建的住宅樓面積為5385萬㎡，以30平/人的居住面積計(jì)算，短短5年之內(nèi)的住宅供應(yīng)量將滿足320萬人的居住，這樣的人口規(guī)模已經(jīng)超過了現(xiàn)有蘇州市區(qū)人口的總和。％，％，相比之下今年開發(fā)商對園區(qū)土地的關(guān)注程度明顯下降。由于目前市場業(yè)已形成的供大于求和錯(cuò)誤的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，決定了蘇州的房價(jià)不可能再度爆漲。去年5月初，當(dāng)諸多房地產(chǎn)開發(fā)商還在盤算著如何爭取利潤最大化時(shí)，人民銀行關(guān)于停止發(fā)放貸款、嚴(yán)格金融放貸審批的政策接踵而至，蘇州部分開發(fā)商敏感的意識到，市場即將發(fā)生變化，迅速地做出了調(diào)整。 滬寧沿線價(jià)格盆地現(xiàn)象，促使蘇州房價(jià)補(bǔ)漲216。 ③4月征收營業(yè)稅4月30日，建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，加大了對投機(jī)性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。園區(qū)的目標(biāo)是：把蘇州工業(yè)園區(qū)建設(shè)成為具有國際競爭力的高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、園林化、國際化的新城區(qū)。表6： 2000—2005年蘇州市房地產(chǎn)市場施工竣工房屋面積比較（單位：萬㎡）年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年施工房屋面積25764600增長幅度19．9％％％％ ％10%竣工房屋面積1600增長幅度％％％％％％住宅銷售面積。共有130個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。蘇州交通便利，高速公路、滬寧鐵路、312國道東接上海1小時(shí)車程，北離南京2小時(shí)車程，并有機(jī)場路直通虹橋機(jī)場。(1)未來商業(yè)休閑功能逐漸顯現(xiàn)：①周邊擁有臨湖生態(tài)公園、景觀帶 “李公堤”、水鄉(xiāng)鄰里中心（目前正在火熱招商）。中海地產(chǎn)蘇園（2005）07號地塊項(xiàng)目市場定位策劃報(bào)告恒基地產(chǎn)顧問2006年2月目 錄一、項(xiàng)目概況蘇項(xiàng)目地塊區(qū)位環(huán)境分析…………………………………………………...6周邊環(huán)境分析………………………………………………………....…..…6項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃情況分析………………………………….……....…….7……………………………………………………….…….…….…..…...7………….…….………………………………….……………….…8二、項(xiàng)目市場環(huán)境分析蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景分析……………………………………….…..…,9……………………………………………………………..………….…....9……………………………………………….….........11……………………………………………..25蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場情況調(diào)查…………………………………………….28 蘇州近幾年房地產(chǎn)態(tài)勢分析………………………………………………………….32……………………………………………33………………………………………………………..35（商品房市場）分析……………………………………………..38（二手房市場）概況及分析……………………………………..42蘇州市區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域市場調(diào)查…………………………………………….42………………………………………………………..46蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場………………………………………………….46………………………………………………………………..48…………………………………………48…………………………………. 49…………………………………………..................57………………………………………………………..61三、蘇州各類物業(yè)分物業(yè)形態(tài)專題分析蘇州各類物業(yè)形態(tài)的發(fā)展情況……………………………………….………69…………………………………………………………………………………..69…………………………………………………………………………………..70……………………………………………………………………..75………………………………………………………………..76蘇州各類物業(yè)市場的主要特征………………………………………………79蘇州各區(qū)域典型個(gè)案分析………………………………………….………80四、消費(fèi)者需求分析區(qū)域內(nèi)購房者細(xì)分及需求分析……………………………………………84?................................................................................................................84?....................................................................................................84…………………………………………………………………..85消費(fèi)者需求分析…………………………………………………………….87………………………………………………………………………………..87………………………………………………………………………………..89………………………………………………………………..90………………………………………………………………..93…………………………………………………………………………..95…………………………………………………………………………..……97五、本項(xiàng)目分析及定位本項(xiàng)目SWOT分析……………………………………………………..本項(xiàng)目整體形象定位…………………………………………………….本項(xiàng)目可能發(fā)展物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)客戶定位…………………………….……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………樓型（物業(yè)形態(tài)及配比）定位………………………………………….價(jià)格定位、分析與建議……………………………………………….…戶型建議……………………………………………………………….…六、產(chǎn)品多方案配比建議經(jīng)濟(jì)成本分析………………………………………………….………….總體規(guī)劃分析……………………………………………………………..針對消費(fèi)群分析…………………………………………………………..分期發(fā)展規(guī)劃分析………………………………………………………..銷售分期分析…………………………………………………………….七、營銷概念主題與項(xiàng)目規(guī)劃概念的結(jié)合點(diǎn)概念產(chǎn)生的背景………………………………………………………….概念主題的詮釋……..……………………………………………………案名詮釋…………………………………………………………….…….一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目地塊區(qū)位環(huán)境分析07號項(xiàng)目地塊位于蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)金雞湖西南岸，東臨金雞湖，西接星港街，南靠機(jī)場路，北面垂柳路；可以說是近幾年來園區(qū)湖西的稀有臨湖觀景板塊。②獨(dú)墅湖東（高爾夫花園東南面）將建一大型標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場③機(jī)場路即將南遷，原機(jī)場路改做金雞湖南側(cè)景觀大道④目前，大湖大運(yùn)河北接無錫，南抵杭州。、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口及居民構(gòu)成特點(diǎn)(1)，市區(qū)面積1730平方公里目前，蘇州市全市共有125個(gè)鎮(zhèn)，面積8848平方公里，市區(qū)面積1730平方公里，古城區(qū)14平方公里。增長幅度％％％％%%圖9：蘇州市2000~2005年施工/竣工/實(shí)銷面積柱狀比較圖（單位：萬㎡）由上組圖可以明顯看出自2002年起蘇州房地產(chǎn)業(yè)開始迅速發(fā)展，%，％，這些體量基本會(huì)在05～06年完工，因此，06年蘇州住宅市場的競爭將會(huì)更加激烈，目前市場已經(jīng)產(chǎn)生320萬空置房，加上今年的新供應(yīng)體量，今年的住宅供應(yīng)量將超過800萬㎡。為了推進(jìn)蘇州工業(yè)園區(qū)的順利發(fā)展，中新兩國政府建立了中新聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會(huì)，由兩國副總理分別擔(dān)任理事會(huì)中新雙方主席，中國外交部、商務(wù)部、發(fā)改委、財(cái)政部、國土資源部、建設(shè)部、海關(guān)總署和新加坡外交部、貿(mào)工部、國家發(fā)展部、環(huán)境部、經(jīng)發(fā)局等有關(guān)部門及江蘇省政府和蘇州市政府的負(fù)責(zé)人為理事會(huì)成員，定期舉行會(huì)議，及時(shí)協(xié)調(diào)解決園區(qū)發(fā)展中的重大問題。自2005年6月1日起，對個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對個(gè)人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，％營業(yè)稅。 其后，隨著加息政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，4月成交較之三月有所減緩，但從總體情況看，市場交易仍在高位運(yùn)行，成交面積和成交價(jià)格，較去年同期仍有一定幅度的增長。 市場火熱，供需兩旺，房價(jià)持續(xù)高速上漲216。而更多的開發(fā)商依然處于觀望和幻想著：宏觀調(diào)控對蘇州的影響不會(huì)太大。隨著年內(nèi)供應(yīng)量的繼續(xù)放大，蘇州的房價(jià)將會(huì)呈現(xiàn)有漲有跌的局面，而目前兩三年內(nèi)，蘇州房地產(chǎn)想恢復(fù)到2003年的發(fā)展?fàn)顟B(tài)已根本不可能；而蘇州房地產(chǎn)能否走出“寒冬”逐步回暖，關(guān)鍵只能看宏觀調(diào)控的解凍時(shí)間和解凍程度。這一方面說明了土地評估價(jià)格比較準(zhǔn)確，與開發(fā)商的心理價(jià)位相近，另一方面也說明了在現(xiàn)在的宏觀形勢下開發(fā)商顯得更加理性，對園區(qū)的期望值有所降低，園區(qū)市場開始分化，開發(fā)商對高層這類在園區(qū)已同質(zhì)化很嚴(yán)重的產(chǎn)品獲取很謹(jǐn)慎。（二手房市場）概況及分析 2005年年上半年蘇州市區(qū)二手房市場狀況2005年3到5月份，各區(qū)域三級市場的表現(xiàn)可以用“價(jià)平量增”來概括。其次，二手房行情同吳中區(qū)新房市場有關(guān)聯(lián)。首先，高新區(qū)二手房缺少類似東環(huán)路沿線地區(qū)、婁葑地區(qū)的“互補(bǔ)區(qū)域”，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較單一。前兩年，由于中心城區(qū)土地資源有限，外加古城保護(hù)等規(guī)劃上的一系列限制，僅有零星地塊推出，市場供應(yīng)量明顯不足，市區(qū)前2年一直處于有價(jià)無市的狀態(tài)。區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品以小高層、高層、酒店式公寓為主，包括部分多層產(chǎn)品。園區(qū)管委會(huì)近日對園區(qū)湖西開發(fā)區(qū)的購房調(diào)查顯示：園區(qū)公積金會(huì)員購房占總購房數(shù)的43．6％，非園區(qū)公積金會(huì)員購房占總數(shù)的43．3％，兩者旗鼓相當(dāng)，另外13．1％的住宅由外來人口購得。而湖西未開發(fā)的地塊則成為“黃金寶地”，有湖左岸三期的第二批房源、加城國際后期、天域二期、中茵皇冠國際。陽光假日多層/小高層250050%.70.97,12440%47007恒達(dá)清水園一期多層/小高層43440%.324.12040%53008格林花園三期小高層39330%.393.14030%51009今日家園二期小高層65085%.200.13080%510010大地之歌多層/小高層65976%.137.10050%470011錦寧閣小高層6