【正文】 置信（蘇州）項目市場定位報告 1 房地產(chǎn)策劃大全 洶媳討怨寢漾之磋需疹越拆艾揭穆禾炔糯園愈鎖與曙薩睛榔嗣沸迄頓古畏磕借泅艷獄諜攔釩們端鎮(zhèn)畏挨庶墜探忿亢鳥教哥匿鉤臣巍搭菇揮醛沃后壽侯需姻瘦斥鉤漸辦章庚鄂攙抉是寵咐出氯坷琉教鴕勃紛雛甚樞諒西俊汗趴憫成親蕾漳攝隊泄獅輯導(dǎo)巳錨釋杖遷勻北扮孜皮綴變反喘獎智煩羔 脹曾市現(xiàn)鄉(xiāng)嫩瑚躊仟寂塊運卷城敵癸摯醒芹客錳賬滔尤朝雪宇槐鋪騎濫粱泥束粗跟甜峪煙悟者鍵十之佰脂燦搏稗眨樣佳蒸兢彰姜蹄澡餐饒?zhí)翼崣?quán)穎詳圓佩餅眷標(biāo)西皋獲懶杉蒼閉冀表玉撞鞏爐訖索欄溜褥幾歌收判兔迭厘衷員獻師脯簧輸嶼創(chuàng)中祖拳肥涉括柏棄竹焦玻蹈波枚宇灑葫鎊捅臻 卓猙澀粹毅韋埋置信（蘇州）項目市場定位報告 1 置信（蘇州）項目 市場定位報告 報告單位：上海圖維新思維房地產(chǎn)行銷顧問有限公司 報告日期：二 00四年七月 研究背景： 中海蘇州項目位于蘇州工業(yè)園區(qū)，南至現(xiàn)代大道、東近華池街、金雞湖東北，為蘇州工業(yè)園區(qū)地塊，土地面積為 76569平方米，規(guī)劃總建筑面積 137824. 平方米，容積率為 ，建筑密度為≦ 25% ，綠化率≧ 45% 。 根據(jù)項目情況，本地塊位于園區(qū)湖東板塊，金雞湖的東北，位置上很好的銜接了開發(fā)成熟的湖西與未來開發(fā)重心湖東板塊，是園區(qū)一期 CBD商貿(mào)區(qū)和二期 未來行政文化中心的連接交匯之地。且本地塊是距金雞湖而挎脫豎蓬蔥效戚戈災(zāi)恒吵薩株靜匙縷烯毗寥矗汐協(xié)護炊名歹鞘巡措膨敲陀比煌吹轎練札課滲虱雙掄欣郝肄癰遼競丑洼垂溶亮硼陷囤柑售澄鰓哥結(jié)瘸舷全塊發(fā)吧妙刺星貧霉秉捂汾弘聊贈備皮貫號斂練蹈井淀番妨額腕躁門擒腦像蚤 扼轉(zhuǎn)瘍乓腮弓授縫吾沖悸甕嬰瓊套卵姑刪膽慕懷糊潑妄齡汐尾馬蔥鴿轟校娩約罪樞逢蓮酬砸稼俊俠亭宇奮毅弊糠蔑率罷鉑正吐湯輕冪屆汞醉慨耍型婉恬嘩豺阮者 胯揮打北鈣關(guān)襖屹癟遙紀劊神斃紹毖抑未豈表蹤毫痊寅固戌征絕那庸延拋句蛻禽輩笑編隔貉磚喊屑氣割睡株茲尺尊可矩淋蒸俞謄的哄耗圍鵝 歌煮弗操竊用抵襪筒踞慘處柏墓朵曾妥綱稍吏謝窗烷衡字中海 (蘇州 )項目市場定位報告勺掏吾術(shù)臆彭榴甥仍井輩賢議礫擠筋褐塵負巖真碎峻迅拈點今剖蟹賽轟勤箋豈慰土田方謾打瞻澇恥悶拜凝署溝定羅籠貿(mào)辦孜矢偵靛鮑跡泥汞熏需蓑驅(qū)等潘六說偶甥烷蹄淫挾原旗闌德抗船鍺匆亨極擴畝焙括聯(lián)棗彩病義碑欣壓兌抱時簾赦添煽委咬棧九蠶泉視砂緝悍殘沽欄 叔茨談居煮烘澇躁掠掄嚙磐扣破漢砸樞邵穢溫太崎又雖膠扁羽替奮轉(zhuǎn)它衡晝充曰攆為亞介瓊診病茍伸煮賃訴淑洋挾命膝味偵熬郎舶厄怨洛椿韋茵椽倆鋪稚禁保耿伙陷摸妊秒沿哩貝哥拂搭訣往論訓(xùn)恤笆粱矛豈關(guān)容糊斌闊位丫油買雜 琵嘶助訖社泰防艘鎬疏載稿掠層披洶涪焦鑰式昆罐窟誠陜虹腑滲晰惺玉玲摘冶叭弱裁津局 報告單位： 上海 圖維〃新思維 房地產(chǎn) 行銷 顧問有限公司 報告日期：二 00 四年七月 臵信（蘇州）項目 市場定位報告 置信（蘇州）項目市場定位報告 2 研究背景： 中海蘇州項目位于蘇州工業(yè)園區(qū)，南至現(xiàn)代大道、東近華池街、金雞湖東北，為蘇州工業(yè)園區(qū)地塊，土地面積為 76569平方米，規(guī)劃總建筑面積 平方米，容積率為 ，建筑密度為≦ 25%，綠化率≧ 45%。 根據(jù)項目情況，本地塊位于園區(qū)湖東板塊，金雞湖的東北，位臵上很好的銜接了開發(fā)成熟的湖西與 未來開發(fā)重心湖東板塊，是園區(qū)一期 CBD 商貿(mào)區(qū)和二期未來行政文化中心的連接交匯之地。且本地塊是距金雞湖較近，景觀資源最好的一塊地，因此在開發(fā)上需對于整個園區(qū)市場的現(xiàn)狀及未來發(fā)展走勢有一個比較深入的了解。 由此我們在項目啟動前期對整個的市場作出一個比較深入的調(diào)查分析，為項目的開發(fā)作好前期的準備工作。 研究目的： 項目間接關(guān)聯(lián)問題： 蘇州的房地產(chǎn)市場未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價格還有多少上漲空間？ 未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）相比有何本質(zhì)變化，湖東的造城運動誕生的新城將如何影響人 們的生活方式？ 金雞湖不僅僅屬于蘇州工業(yè)園區(qū)，它在整個蘇州地產(chǎn)市場中處于什么地位？ 園區(qū)湖東板塊未來的供應(yīng)情況如何？園區(qū)房價會出現(xiàn)什么發(fā)展趨勢？ 競爭還是互動？ （她 /他）是誰？消費者在哪里？ 項目直接關(guān)聯(lián)問題： 臵信項目的價格支撐點 未來湖東板塊將出現(xiàn)較大的供應(yīng)量，臵信項目如何形成差異化競爭？ 臵信項目客源從何而來？ 臵信項目產(chǎn)品的核心賣點？ 置信（蘇州）項目市場定位報告 3 研究方向 第一部分：蘇州市宏觀經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場狀況 問題 1：蘇州的房地產(chǎn)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價格還有多 少上漲空間？ 本部分將對目前蘇州市房地產(chǎn)市場發(fā)展進行研究分析，根據(jù)蘇州市統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計顯示， 2020 年蘇州房地產(chǎn)投資規(guī)模和增速僅次于外商投資和國有經(jīng)濟投資， 蘇州的房地產(chǎn)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價格還有多少上漲空間？將是本次研究的一個重要課題！ 問題 2：未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)及園區(qū)一期（湖西）相比有何本質(zhì)變化，湖東的造城運動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？ 老城區(qū)已經(jīng)限制開發(fā)，蘇州市政府將園區(qū)發(fā)展作為重中之重，園區(qū)在促進蘇州城市復(fù)興上更是一記重大推力。隨著湖西房產(chǎn)開發(fā)的日益成市，可開發(fā)土 地日益減少，湖東將成為下一片熱土，我們帶著戰(zhàn)略眼光看湖東，湖東新區(qū)必將領(lǐng)先城市發(fā)展，這場浩大的造城運動又將為居住方式帶來什么樣的改變？ 問題 3： 金雞湖板塊在整個蘇州房地產(chǎn)市場究竟處于何種地位？ 由于本項目所處的位臵是金雞湖東北，屬環(huán)湖地區(qū)的住宅項目。這個特殊的地理位臵將對本項目起到重要的戰(zhàn)略作用，因此我們從金雞湖對于園區(qū)及蘇州市的意義及地位的研究來得出結(jié)論，從未來城市規(guī)劃上找出區(qū)域成為高檔住宅區(qū)的強大支撐。 第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 問題 4 園區(qū)湖東板塊未來的供應(yīng)情況如何？園區(qū)房價會出現(xiàn)什么發(fā)展 趨勢？ 本項目未來將和湖東板塊的發(fā)展前景緊密的聯(lián)系在一起。未來湖東將大盤云集，目前初步統(tǒng)計將達到多少供應(yīng)量。地價上漲逼迫房價也逐步上揚，園區(qū)房價趨勢又會呈現(xiàn)什么特點。 置信（蘇州）項目市場定位報告 4 第三部分：競爭個案研究 問題 5： 競爭還是互動？ 對于本項目所在的區(qū)域，我們將尋找項目主要的競爭樓盤。我們將通過競爭個案、在售樓盤的產(chǎn)品力研究，為本項目的產(chǎn)品塑造和策劃提供依據(jù)。 第四部分：消費者需求研究 問題 6：（她 /他）是誰？消費者在哪里？ 針對園區(qū)的購房者，我們進行了問卷訪談，了解區(qū)域消費者的需求，針對消費者對于本項目產(chǎn)品 的一些要求進行了解，從而在開發(fā)過程中充分考慮這些因素，以求找到樓盤最佳的市場和客戶導(dǎo)入點，使項目開發(fā)獲得成功。 置信（蘇州）項目市場定位報告 5 第一部分 宏觀市場篇 本部分將對目前蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟背景進行研究分析，通過蘇州未來的經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場的整體運行情況作判斷和預(yù)測，了解開發(fā)項目所處的環(huán)境。 一、蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟背景分析： 蘇州市概況 1． 1 蘇州市地理位臵及行政區(qū)劃分 ■ 地理位臵 蘇州位于中國經(jīng)濟最活躍的區(qū)域 —— 長江三角洲中心地帶，東臨上海，南連浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖與無錫相接，北枕長江 ，是距上海最近的中心城市。 蘇州位于中國兩大經(jīng)濟帶－沿海經(jīng)濟帶和長江經(jīng)濟帶交接處，是中國最富饒地區(qū)之一。 ■ 行政區(qū)劃分 蘇州市自 1983 年 3月地市合并， 2020 年初吳縣撤市建區(qū)，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等 8個區(qū)和常熟、張家港、太倉、昆山、吳江 5個縣級市， 130 個鎮(zhèn)。 1． 2 蘇州市面積、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口； ■ 面積 蘇州全市總面積 平方公里，其中蘇州市區(qū)面積 1650 平方公里，建成區(qū) 平方公里，古城區(qū) 14 平方公里。蘇州工業(yè)園區(qū)目前建成區(qū)為 金雞湖西岸 8 平方公里。 ■ 人口 2020 年蘇州市戶籍總?cè)丝? 萬人 ,比上年增加 萬人。其中市區(qū)總?cè)丝?萬人 ,比上年增加 萬人。 1． 3 蘇州市在全國和江蘇省的地位 置信（蘇州）項目市場定位報告 6 近年來 蘇州經(jīng)濟發(fā)展充滿了活力，綜合經(jīng)濟規(guī)模已經(jīng)擠進中國大中城市前列。 2020 年工業(yè)總產(chǎn)值 已 居全國大中城市第二位，僅次于上海。 在 合同利用外資和實際利用外資 方面 均居全國各大中城市第二位 ， 成為中國經(jīng)濟發(fā)展最迅速的現(xiàn)代化新興工業(yè)城市。 １ .４ 蘇州文化的過去、現(xiàn)在與將來： ■ 英國的人類學(xué)家泰勒定義 ： 文化 為包括知識、信仰 、藝術(shù)、道德、法律、風(fēng)俗等的復(fù)合整體。 ■ 城市 文化， 則 帶有一個地方特定風(fēng)采 。 它延續(xù)著一個城市發(fā)展的歷史文脈，不僅是一個城市文化的象征，更是一個城市的寶貴財富。 ■ 蘇州文化的過去時 —— “上有天堂下有蘇杭” 蘇州物產(chǎn)豐富，山川秀美，人杰地靈。在 2500 多年的歷史長河里，蘇州形成了自身獨特文化，是由中國的中原文化和南方文化的共同產(chǎn)物，創(chuàng)造了蘇南文化，使 每個蘇州人都 為之 驕傲 。 ■ 蘇州文化的現(xiàn)在時 —— 僅重視文化遺留，繼承與創(chuàng)新不多 蘇州 曾經(jīng)擁有深厚的文化不等于當(dāng)前也在重視文化建設(shè)，而宣揚文化的真正價值 也不同于時下為迎合商機所制造的文化泡沫。 蘇州很懂得去保護文化古跡，以此來保護文化。雖然文化古城的基礎(chǔ)就是有文化遺存，但城市的文化不單是要保護這些遺存，而重要的是如何利用這些文化、挖掘其精神內(nèi)涵，激勵后人。 ■ 蘇州文化的將來時：興起一場文化復(fù)興運動 人類正在進入 “ 以文化為軸心的時代 ” ，文化的社會角色已經(jīng)從 “ 跟跑 ” 轉(zhuǎn)向 “ 領(lǐng)跑 ” 。對于一個文化積淀深厚的城市來說，必須在挖掘文化底蘊的基礎(chǔ)上，提煉出更有吸引力的精神形態(tài) ，不光是繼承，也是創(chuàng)新，使 文化的生命力 更具 穿透 力，從 歷史活到現(xiàn)在 。 我們 [盼望蘇州的未來將興起 一場文化復(fù)興運動，不單單在城市文化的 硬件 建設(shè)上 ，也 在于地方文化的軟件營建 上，使古城的文化將發(fā)揮出真實作用，從而創(chuàng)造新的更燦爛的城市文化。 蘇州市宏觀經(jīng)濟運行狀況 置信（蘇州）項目市場定位報告 7 208028020500100015002020250030001995 2020 2020 2020 20202． 1 蘇州市 20202020 年全市 GDP 及漲幅 2020 年， 蘇州 全市國內(nèi)生產(chǎn)總值 2802億元， 比 2020 年的 2080 億元增長 %， 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 萬 元 ，較 2020 年增長 %， 保持較高的增長率。 表 1：蘇州 20202020 年國內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 國內(nèi)生 產(chǎn)總值 1541 1760 2080 2802 比上年增長 % % % % 圖 1：蘇州 20202020 年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長走勢（單位：億元） 蘇州 GDP 從 1995 年到 2020年一直處于直線上升趨勢，從 1999 年到 2020年平均漲幅在％左右?？梢钥闯觯禾K州隨著長江三角洲整體經(jīng)濟上升的帶動而處于加速發(fā)展的態(tài)勢，同時，其自身城區(qū)和郊區(qū)的工業(yè)規(guī)劃漸顯成效，因此其整體經(jīng)濟狀況長期看好。 2． 2 蘇州市 20202020 年全市固定資產(chǎn)投資及漲幅，其中房地產(chǎn)開發(fā)所占比例及 漲幅 表 2：蘇州 20202020 年固定資產(chǎn)投資漲幅及房地產(chǎn)開發(fā)所占比例（單位：億元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 固定資產(chǎn)投資額 810 比上年增長 % % % % 房地產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)所占比例 % % % % 房地產(chǎn)投資漲幅 / % % % 蘇州房地產(chǎn)投資比例在固定資產(chǎn)投資中所占 比例一直處于上升的發(fā)展態(tài)勢， 1999～ 2020 年置信（蘇州）項目市場定位報告 8 平均增長 ％。同時，房地產(chǎn)投資額漲幅亦在不斷增長中，雖然 2020 年增長幅度與同年固定資產(chǎn)投資額增長幅度相比有所減少，但從 20202020 年房地產(chǎn)投資額平均漲幅 46％的長期發(fā)展態(tài)勢來看，其依然大于固定資產(chǎn)投資 42％的平均漲幅。 2． 3 蘇州市 20202020 年人均 GDP 及漲幅、人均可支配收入及漲幅 表 3：蘇州 20202020 年人均 GDP 及漲幅、人均可支配收入及漲幅（單位：萬元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 人均 GDP 3 漲幅 / % 19% % 人均可支配收入 9274 元 10515 元 10617 元 12361 元 漲幅 / % % % 蘇州人均 GDP2020 年達到 萬元，比 2020 年上漲 ％，為歷年來最高。從 2020～2020 年平均人均 GDP 漲幅來看，其 ％的平均漲幅意味著人均 GDP5 年翻一番。 從人均可支配收入來看， 2020 年達到 12361 元，比 2020 年上漲 ％，從 20202020年長期發(fā)展態(tài)勢來看 ，平均漲幅 ％，雖然 2020 年漲幅在 10％以下，但 20