【正文】 紅巨大廈市場定位及營銷策劃提報本提報由 四 部分組成第一部分 :市場分析第二部分 :項目分析第三部分 :項目 定位分析第四部分：項目 VI及包裝第一部分 :探手 藍海，試問深度與廣度一、寧波寫字樓市場宏觀概況二、 寧波各區(qū)域在售寫字樓樓盤三、本項目區(qū)域概況1993年－ 1996年 1999年 — 2023年 2023年與 2023年 2023年與 2023年 2023年與 2023年 寧波寫字樓到過一個開發(fā)的高峰，華聯(lián)寫字樓、中農(nóng)信、世貿(mào)中心等都是那個時代的產(chǎn)物。但隨著落 1997年的亞洲金融危機，寫字樓市場一度曾進入蕭條期，價格縮水了一半左右。那一時期的寫字樓對于房地產(chǎn)市場來說如同惡夢，爛尾樓項目在寧波遍地生花，在以后的幾年內(nèi)，寧波幾乎沒有上過任何專業(yè)寫字樓項目。 相繼推出了體量不大的挑高型產(chǎn)品香榭、梅柏寫字樓、大時代高層商住樓，均在短時間內(nèi)搶購一空，顯現(xiàn)出市場較強的吸納量，而后的中山銀座、鼎盛時代、晶都贏家等等品質(zhì)一般的辦公樓項目經(jīng)包裝上市后竟也取得了不俗的成績，在不長的時間內(nèi)即告清盤，證明了辦公市場存在的較大需求量。 總的來說是一個高速增長、消化存量的過程，隨著近兩年爛尾樓的重新改造推出，寧波可供改造的寫字樓已經(jīng)所剩無幾，存量已經(jīng)不多，而新盤又沒跟上，寫字樓市場處于青黃不接的地步，在這種情況下，就造成了2023年寫字樓市場非?；鸨臓顩r。 寧波寫字樓市場開始進入買方市場，隨著更多項目的入市，市場存量達到一個新的高度。但從整體市場來說，各個項目的銷售率都達到了較理想的狀態(tài)，去化速度也不錯。 2023年開始，新建寫字樓開始面市，推動了需要量的上升。 2023年，寫字樓市場供求穩(wěn)步上升。 2023年，受到國家宏觀調(diào)控的影響，供應量出現(xiàn)下降趨勢，然而市場需求并未受到政策的影響繼續(xù)保持上升趨勢。 2023年是房地產(chǎn)市場最活躍增長最快的時期，辦公供應量出現(xiàn)明顯的反彈，市場需求繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲 .寧波寫字樓發(fā)展史 ——“ 三十年河東 ,三十年河西 ” 一、寧波寫字樓市場宏觀概況 20232023年寧波寫字樓供銷情況從歷年的數(shù)據(jù)上來看，寧波寫字樓市場年需求其實相當有限，即使在 2023年，銷售也僅為50萬方出頭 。2023年由于受到國家從緊的貨幣政策，從嚴的房地產(chǎn)政策以及國際經(jīng)濟危機爆發(fā)，國內(nèi)外貿(mào)出口行業(yè)受較大的沖擊的一系列因素的影響下，導致市場信心不足。市四區(qū) 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一 月 十二 月成交面積39600 4879142223930318841194931578525725169675981362757042 2023年寧波寫字樓市場整體運行環(huán)境? 上半年受環(huán)球中心、銀泰國際等高端項目的拉升，盡管成交量大幅跳水，但價格卻漲至上半年的最高點。此后市場表現(xiàn)回暖無力。? 九、十、十一月進入寧波辦公市場的真正冬天，市四區(qū)幾乎無寫字樓成交。? 全年呈現(xiàn) “ 量價齊跌 ” 的局面。但臨近年底政府的宏觀調(diào)控方向開始轉(zhuǎn)變，辦公市場銷售也引來了 “ 小陽春 ” 。.（ .....）藍海 結(jié) 語： 2023年寧波寫字樓市場 在經(jīng)濟危機大環(huán)境影響下和未來政策導向尚不明確的市場行情下，無論是自用客戶還是投資客戶，對寫字樓產(chǎn)品都有一定的警惕性，觀望情緒濃烈 。 寫字樓供 應 量的不斷增大是最 現(xiàn)實 的 問題 。 在寧波， 經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)相 對單 一，寫字樓需求有限，主力客群都是外 貿(mào) 、物流、貨 代 類 企 業(yè) ， 這類 型企 業(yè) 的 發(fā) 展好壞將會直接影響到寫字樓市 場的需求高低。 2023年 1月－ 5月寧波寫字樓市場成交情況　 海曙區(qū) 江東區(qū) 江北區(qū) 高新區(qū) 鄞州區(qū)09年 1－ 5月成交均價 20230 10542 9534 6483 69032023年成交均價 19889 11112 12100 5773 6810.（ .....）藍海 結(jié) 語： 2023年 1月－ 5月寧波寫字樓● 雖然國家政策利好導向，但 09年 1月－ 5月，市場成交量并沒有放大，相比之 08年初還有一定程度的下降。說明寧波 外向型商 貿(mào) 企 業(yè) 經(jīng)營情況還沒有得到改善?！?經(jīng)濟環(huán) 境 發(fā) 展速度放 緩 ，投 資風險 加大市 場 的恐慌心理加 劇 ， 觀 望程度 濃 厚在出口 壓 力增加的情況下只能拉 動 內(nèi)需，國家極力去拉 動 國民的消 費，但是短期內(nèi) 還 是沒有 辦 法改 變這 一情況。 海曙區(qū)： 因為交通、商務商業(yè)等配套因素，區(qū)域內(nèi)匯聚了市場最高端的寫字樓，已形成規(guī)模效應。老寫字樓內(nèi)部配套設施不完善、交通擁擠等現(xiàn)象日益突出，市場后續(xù)供應不足。區(qū)域 項目名稱 總建面積 面積范圍 均價 備注海曙環(huán)球中心 170000㎡ 70360㎡ 2202325000元 /㎡5A甲級寫字樓 物業(yè)管理公司 :高力國際物業(yè)管理，物業(yè)費 /月 /平方米銀泰國際 31700㎡ 160700㎡ 20230元 /㎡精裝修。國際知名設計師規(guī)劃國際化星級商務空間，全面打造符合百強企業(yè)的總部基地 。時代廣場 62160㎡ 97150㎡ 18000元 /㎡ VRV辦公中央系統(tǒng) ,挑高 ；精裝修恒隆中心 60000㎡ 70360㎡ 17000元 /㎡公共部位精裝修； VRV分層分戶中央空調(diào)，美國 Honeywell樓宇自控系統(tǒng)二、 藍海個案 — 寧波各區(qū)域在售寫字樓樓盤 江 東 區(qū)： 配套因素不遜于海曙，區(qū)域內(nèi)寫字樓較多，未來供應體量驚人，受城市發(fā)展影響，區(qū)域前景看好，但產(chǎn)品競爭激烈。區(qū)域 項目名稱 總建面積 面積范圍 均價 備注江東16城聯(lián)邦 ㎡ 辦公 9002023㎡ 辦公 1400015000元 /㎡“ 商務別墅 ” 原創(chuàng)形態(tài)，有別于傳統(tǒng)寫字樓產(chǎn)品設計 東方商務中心 130000㎡ 整層面積 1800㎡ 8900元 /㎡八大智能化系統(tǒng)，14部西子奧的斯電梯 東航大廈 37000㎡ 整層 1350㎡ 13000元 /㎡ 層高 ；采用中空玻璃；大體量車位，地下 6層，地上兩層恒富大廈 52800㎡ 整層 1000㎡ 12500元 /㎡ 層高 ，公共部分精裝修；大型空中花園 華宏第五大道 33000㎡ 801400㎡ 14000元 /㎡挑高 ，層高 ；公共部位裝修.（ .....）區(qū)域 項目名稱 總建面積 面積范圍 均價 備注江東名匯東方 77680㎡ 辦公樓 300㎡ 1300㎡ 寫字樓 1000011000元 /㎡銀晨國際 95572㎡日座整層約 1400㎡ ；月座整層約 2023㎡ ；獨棟18003500㎡9200元 /㎡ ，獨棟13000元 /㎡2023㎡ 中庭園林 ；大堂挑高 9米，公共走道凈寬達 天潤商座 55000㎡ 100400㎡ ，整層面積1200㎡ 12023元 /㎡獨創(chuàng)了 “ 三合院 ” 式的新穎布局，商業(yè)兼辦公的綜合產(chǎn)品 濱江國際廣場 130000㎡公寓 38137㎡ ，寫字樓100180㎡11500元 /㎡ （優(yōu)惠折扣后最終價）智能辦公；首層 米挑高世紀東方商業(yè)廣場 249798㎡ 單層面積 1830 14000元 /㎡公共部分精裝修；物業(yè)管理公司 :格爾登物業(yè)公司 /平米 月 高新區(qū)： 目前高新區(qū)寫字樓市場尚處于起步階段，隨著高新區(qū)的發(fā)展，未來將會更多寫字樓供應。區(qū)域 項目名稱 總建面積 面積范圍 均價 備注高新區(qū)綠園大廈 32500㎡ 2001200㎡ 11000元 /㎡12米挑高大堂；景觀設計：澳大利亞普利斯設計 科貿(mào)中心 66760㎡ 整層 6001200㎡ ，分割 77354㎡ 7800元 /㎡公共部位精裝修；高端智能系統(tǒng)， 12部奧的斯電梯鄞州區(qū)（項目所在區(qū)域）項目名稱 均價 元 /㎡ 總建筑面積 面積范圍 備注商會國貿(mào)中心12800元 /㎡精裝公寓 ㎡ 3801500㎡目前建設中的寧波市第一高樓、定位為國際 5A甲級智能化寫字樓；交付： 預計 2023年中旬 中基第一國際 7300元 /㎡ ㎡ 整層 1454㎡公共部分精裝、國際金鑰匙物業(yè)組織進駐、交付：預計 2023年 華茂總部一號 7500元 /㎡ 53154㎡ 每層 4戶A590㎡、 B460㎡C640㎡、 D460㎡相對獨立的挑空空中花園大堂，層層設置休閑花園。開創(chuàng)生態(tài)辦公、休閑辦公之先河50%的面積用于出售， 50%的面積用于出租原則上 500平方米起售。交付標準為精裝修匯亞國際 9300元 /㎡ 366502㎡ 單層 ㎡94—219 ㎡ 整層出售俊鴻嘉瑞 對外報價11000元 /㎡（ 6100元 /㎡ ）㎡2501200㎡標準層 1000平米全精裝修，精裝標準： 1000元左右其中 4層以上不可自由分割物業(yè)顧問：第一太平戴維斯 區(qū)域以居住 商業(yè) 辦公的模式發(fā)展，目前居住商貿(mào)氛圍已形成，未來寫字樓供應量很大。小結(jié)● 海曙區(qū)憑借其寧波商業(yè)中心與樓宇經(jīng)濟核心地位，在售辦公樓的價格為寧波最高區(qū)域，售價達 20230－ 25000元 /㎡ 。● 江東區(qū)擁有不亞于海曙區(qū)的配套和較好的交通因素，區(qū)域價格基本超過10000元 /㎡ ，各個優(yōu)勢項目價格達到 13000－ 14000元 /㎡ 。● 高新區(qū)作為一個新興區(qū)域，寫字樓市場尚處于起步階段，區(qū)域價格在 7800元 /㎡ 左右，綠園項目憑借其良好的配套優(yōu)勢價格超過周邊，達到 11000元 /㎡?！?鄞州區(qū)規(guī)劃為寧波市副中心，區(qū)政府希望在短時期內(nèi)達到樓宇經(jīng)濟的財政效益，目前供應量很大，南部商務區(qū)目前成交價格在 7300元 /㎡ 左右。.（ .....）三、本項目區(qū)域概況項目區(qū)域位置本項目位于鄞州新城區(qū)南部商務區(qū)北部，商務區(qū)一期地塊內(nèi)。南部商務區(qū)在城市開發(fā)過程中定位為未來鄞州新城區(qū)的核心區(qū)域，是鄞州區(qū)未來商務活動和交流的中心。項目區(qū)域分析 作為寧波城市副中心，鄞州新城區(qū)的定位是 “ 經(jīng)濟、文化、行政中心 ” ，巨大的商業(yè)、辦公體量使得板塊的居住氛圍逐漸濃厚。作為市委、市政府 “ 中提升 ” 戰(zhàn)略的重要項目和鄞州現(xiàn)代化建設的重要工程的南部商務區(qū)于 06年 12月開工，它不但是鄞州新城的核心區(qū)域，也是未來寧波南部的核心區(qū)域，將與老城區(qū)一起承擔寧波城市中心區(qū)的職能。.（ .....） 鄞州新城區(qū)的遠景規(guī)劃一直到 2023年，屆時計劃容納 20萬人口。根據(jù)市里“ 南居北工 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，鄞州新城區(qū)將成為一個現(xiàn)代化、生