某房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃(已修改)
2025-03-13 15:22 本頁(yè)面
【正文】 臨潼 唐御坊項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案 2023年 7月 ? 項(xiàng)目概況 ? “唐御坊”項(xiàng)目位于臨潼區(qū)主干道與西關(guān)正街（進(jìn)入城區(qū)道路），華清路（進(jìn)景區(qū)道路）交匯處，用地三面臨街，呈東西走向三角形地帶，東南高、西側(cè)低，高差約 。秦統(tǒng)一雕塑位于三角形正西端，座東向西，朝向入?yún)^(qū)主干道。項(xiàng)目總占地面積 （含代征路 ），總建筑面積 49621㎡，容積率 ，總投資 。 城市入口 ? 本項(xiàng)目從建筑、景觀、名稱(chēng)上均采用盛唐風(fēng)格，同時(shí)擁有商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店、住宅多種物業(yè)形式。 ? 在與開(kāi)發(fā)公司溝通后，我們避繁就簡(jiǎn)，對(duì)本項(xiàng)目的操作思路提煉為如下三步表述： ? 唐御坊是什么？ ? 唐御坊如何賣(mài)？ ? 唐御坊說(shuō)什么？ ? 唐御坊是什么 ? ? 唐御坊是什么？ ? 臨潼區(qū)極具風(fēng)格特色的仿古建筑群； ? 地理位置顯著、優(yōu)越； ? 當(dāng)?shù)厥紫笮蜕虡I(yè)綜合體； ? 多種高端業(yè)態(tài)共存； ? 代言臨潼區(qū)形象與未來(lái)發(fā)展。 ? 唐御坊是什么？ ? 如果把唐御坊比喻成一個(gè)人的話，它應(yīng)該是 ? 男性 /沉穩(wěn)、大氣、能夠肩負(fù)重任； ? 在四十歲左右 /成熟，具有魄力，胸懷寬廣； ? 有品位 /既博古又通今，有自己獨(dú)到的眼光與思考； ? 儒商 /善于用文化去做企業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理，具備商人特有的氣質(zhì)，是現(xiàn)代社會(huì)的商業(yè)楷模。 ? 唐御坊是什么？ ? 對(duì)唐御坊有了一個(gè)輪廓性的認(rèn)識(shí)之后，我們?cè)偕钊氲巾?xiàng)目本身，來(lái)看看唐御坊的內(nèi)部組成。 ? 酒店： 147套豪華客房，三星的價(jià)格，四星的物業(yè)，五星的形象和服務(wù)。 ? 公寓：優(yōu)越的地段、完善的商業(yè)配套、酒店式物業(yè)服務(wù)和強(qiáng)大的升值潛力。 ? 唐御坊是什么？ ? 沿西關(guān)正街的獨(dú)棟商業(yè)部分： ? 一二層：百貨、服飾、文化用品等；三層：快餐、浴足；四層：茶秀 ? 沿華清路的獨(dú)棟商業(yè)部分： ? 一二層：特色餐飲；三層：網(wǎng)吧、健身中心、書(shū)館；四層：文物古玩市場(chǎng)、秦唐文化展覽廳； ? 唐御坊是什么？ ? 地下大型商業(yè)部分： ? 軸 1— 軸 9部位（地下平面一）總建面積： ㎡ ? 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：網(wǎng)吧、數(shù)碼影院； ? 軸 9— 軸 11部位（地下平面二）總建面積： ㎡ ? 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 超市； ? 軸 11— 軸 17，軸 a— 軸 M部位（地下平面三）總建面積： ㎡ ? 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：大型中餐、茶餐廳； ? 軸 11— 軸 17，軸 A— 軸 M部位（地下平面四）總建面積： ㎡ ? 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：以特色演藝為主的夜總會(huì)、 KTV等。 ? 唐御坊是什么？ 網(wǎng)吧、數(shù)碼影院 超市 以特色演藝為主的夜總會(huì) 大型中餐、茶餐廳 唐御坊地下大型商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖 ? 唐御坊是什么？ ? 所以，唐御坊是當(dāng)?shù)厥紫频?、商業(yè)和公寓于一身的大型綜合體，他的出現(xiàn)不僅會(huì)改變臨潼的商業(yè)格局，更為臨潼人、去臨潼的人和想去臨潼的人提供了一種全新的感受和“逛街”的理由或借口。 ? 總結(jié)暨定位 中國(guó) 臨潼 唐文化體驗(yàn)園 ? 既然為唐文化體驗(yàn)園，就要將唐文化貫穿到底，塑造一個(gè)真正的唐城，為游客提供時(shí)光穿梭“千年之旅”。 ? 何為體驗(yàn)？ 身臨其境的感受 如何體驗(yàn)？ 環(huán)境體驗(yàn)： 通過(guò)整個(gè)園區(qū)的建筑及景觀特色（視覺(jué)體驗(yàn)）。如：統(tǒng)一貼盛唐壁紙，商鋪招牌采用統(tǒng)一木質(zhì)雕刻 行為體驗(yàn)： 通過(guò)整個(gè)園區(qū)的語(yǔ)言行為、服務(wù)禮儀、生活習(xí)慣的特色（心靈體驗(yàn)）。如：所有服務(wù)人員，統(tǒng)一穿著唐朝侍女服；所有游人統(tǒng)稱(chēng)為客官；一元錢(qián)統(tǒng)稱(chēng)為紋銀一兩 ? 建議 由于本案位于“秦統(tǒng)一雕塑”后方，定位為唐文化，所以，在秦統(tǒng)一雕塑與唐御坊中應(yīng)采取一些過(guò)度措施，使兩個(gè)朝代的風(fēng)格相互融合，同時(shí)代表西安及臨潼的歷史變遷！ ? 依據(jù)＿“一軸三帶” 一軸：歷史軌跡軸 三帶：秦＿漢＿唐 ? 所以 在“秦統(tǒng)一廣場(chǎng)”與“唐御坊”中間，以漢帶的標(biāo)志性建筑體＿闋樓，為過(guò)度元素，讓兩個(gè)朝代完美融合及連接！ ? 唐御坊如何賣(mài)？ ? 唐御坊如何賣(mài)？ ? 本項(xiàng)目屬于當(dāng)?shù)卮笮蜕虡I(yè)，商業(yè)的一個(gè)根本特點(diǎn)就是要“旺”，但是怎樣才能旺呢？面對(duì)當(dāng)?shù)爻撩缘纳虡I(yè)市場(chǎng)環(huán)境和有限的消費(fèi)需求，我們要做旺的第一步就是如何要引起市場(chǎng)的關(guān)注。 ? 唐御坊如何賣(mài)？ ? 鑒于當(dāng)?shù)厣虡I(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，我們認(rèn)為本項(xiàng)目在入市之初，應(yīng)當(dāng)先拿酒店來(lái)說(shuō)事，不僅是因?yàn)榫频晷蜗蠛?，可用資源多，便于形象塑造，更主要的是對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)酒店門(mén)檻較低，客戶(hù)群潛在規(guī)模較大，更便于項(xiàng)目的銷(xiāo)售和推廣。 ? 唐御坊如何賣(mài)？ 所以我們對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售提出作出如下計(jì)劃： 第一階段：認(rèn)購(gòu) 07年 8月 — 10月 由于產(chǎn)權(quán)酒店面積?。头棵娣e），對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)門(mén)檻較低，客戶(hù)群規(guī)模較大，將酒店部分作為一期入市可充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)人氣，并保證項(xiàng)目必要的資金回籠需要；在此階段，我們做好項(xiàng)目酒店部分的預(yù)售工作，通過(guò)前期認(rèn)購(gòu)為開(kāi)盤(pán)做積累，厚積而薄發(fā)。 ? 唐御坊如何賣(mài)？ 第二階段：強(qiáng)銷(xiāo) 07年 10月 — 08年 2月 此階段酒店開(kāi)始正常銷(xiāo)售。 商業(yè)本著先招商后銷(xiāo)售的原則，在酒店銷(xiāo)售過(guò)程中，我們一并開(kāi)始啟動(dòng)商業(yè)的招商計(jì)劃，商業(yè)招商的解決重點(diǎn)是地下部分。在此階段，我們銷(xiāo)售重點(diǎn)在酒店部分，但同時(shí)要做好對(duì)商鋪的講解宣傳，并記錄商鋪意向客戶(hù)。 ? 唐御坊如何賣(mài)？ 第三階段：二次強(qiáng)銷(xiāo) 08年 3月 — 5月 此時(shí)從工程進(jìn)度上看，項(xiàng)目外立面已基本展現(xiàn)，這對(duì)商業(yè)銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)是一個(gè)很強(qiáng)的刺激信號(hào)，因此酒店部分開(kāi)始提價(jià)銷(xiāo)售，進(jìn)入第二輪銷(xiāo)售高潮，同時(shí)在此階段，一方面我們前期招商已初具成果，并且意向客戶(hù)已有一定數(shù)量積攢，我們可以開(kāi)始進(jìn)行項(xiàng)目地下商業(yè)部分的銷(xiāo)售工作。 此階段招商工作重點(diǎn)開(kāi)始轉(zhuǎn)為地上商業(yè)部分。 ? 唐御坊如何賣(mài)？ 第四階段：持銷(xiāo) 08年 11月 — 09年 2月 此時(shí)酒店部分已快進(jìn)入銷(xiāo)售尾聲，同時(shí)地下商業(yè)部分已
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