【正文】 2023年 4月啟動期定位研究報告報告內(nèi)容綱要目 標(biāo)問題界定項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位項目首期定位2目 標(biāo)問題界定項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位項目首期定位報告內(nèi)容綱要3整合資源，展現(xiàn)項目的高端差異化形象確保住宅項目首期熱銷樹立 “華僑城 ”在西南地區(qū)的品牌形象220。 我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向。4目 標(biāo)問題界定項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位項目首期定位報告內(nèi)容綱要5？R1非期望結(jié)果 ——在特定情境下發(fā)生的最壞結(jié)果R2期望結(jié)果 —— 期望得到的結(jié)果S：情境C： R1,R2Q： 實現(xiàn)目標(biāo)必須回答的問題我們首先需要對定位面臨的問題進行界定6S：情境（ situation） —— 宏觀市場綜述GDP：經(jīng)濟實力排中國西部第一成都的 GDP指標(biāo)與沿海城市存在較大的差距，但在西部城市中排名第一，且每年保持 13%的穩(wěn)定增幅，作為西南地區(qū)的 “ 三中心兩樞紐 ” （科技文化中心、商貿(mào)中心、金融中心；交通樞紐、通信樞紐 ），成都城市地位和經(jīng)濟實力不斷增強產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ：中產(chǎn)階層比例將日益壯大成都以第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)并重城市，且第三產(chǎn)業(yè)比重日益增大，表明中產(chǎn)階層比例將日益壯大，同時對中高端物業(yè)的購房需求將日益旺盛城市化率 ：與中國發(fā)達(dá)城市相比差距較大，未來上升空間很大成都房地產(chǎn)已經(jīng)進入快速發(fā)展期，且與同級別城市相比差距較大，未來上升空間很大，隨著城市化率提高，必將產(chǎn)生大量的住房需求恩格爾系數(shù) ：成都的生活水平已處于小康至富裕階段成都市近年的恩格爾系數(shù)在 ，表明成都生活水平已處于小康至富裕階段基尼系數(shù) ：貧富懸殊日益擴大，富裕階層日益增多成都市 05年基尼系數(shù)已達(dá)到 ，近年一直呈上升區(qū)域，表明成都居民收入差距將繼續(xù)擴大，富裕階層日益增多（深圳基尼系數(shù) ，是一個收入相對合理的城市）220。 GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市化率、恩格爾系數(shù)、基尼系數(shù)、人均可支配收入，以上六大指標(biāo)是衡量一個城市房地產(chǎn)發(fā)展的重要指標(biāo)。220。 相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均來自于當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計局。人均可支配收入 ：人均可支配收入增幅與商品房價增幅基本持平成都市 0105年，人均可支配收入 (不含隱性收入） 11359元 /年，平均增幅 %，人均消費支出 9642元 /年，平均增幅 %，與近年來商品房增幅 10%基本持平 7S：情境（ situation） —— 成都房地產(chǎn)市場綜述成都房地產(chǎn)投資額 ： 05年增幅達(dá)到了 54%，未來的市場競爭將非常激烈近幾年成都房地產(chǎn)投資保持 24%的較快增速， 05年投資額 ，增幅達(dá)到了 54%，未來的市場競爭將非常激烈住宅供求面積、均價、空置率 ：供求日趨平衡、均價保持 10%以上的穩(wěn)定增幅，空置面積逐年下降05年成都市（不含郊縣）住宅供應(yīng)面積 ,銷售面積 ，同比下降 %，供銷基本持平，均價 3770元 /平米，同比增長 16%， 05年住宅空置面積 ，空置率 %宏觀政策對市場影響 ：成都市場對政策極為敏感受國家宏觀調(diào)控影響， 05年成都房地產(chǎn)市場供求面積走勢、均價走勢出現(xiàn)明顯的波動走勢， 8月政府停止打壓后，市場又迅速恢復(fù)到新政前的市場水平，住宅均價在 10月首次突破 4000元 /平米，達(dá)到 05年的最高點城北住宅發(fā)展情況 ：城北遠(yuǎn)落后于城南、城西、城東城北 05年供應(yīng)量 ，銷售量 ，落后其他區(qū)域 4到 5倍，城北 05年均價為 3376元 /平米，同比增幅達(dá)到 %，但仍落后其他區(qū)域 200500元 /平米06年一季度住宅發(fā)展情況 ：成都市區(qū)房價同比去年增長 %，為中央關(guān)注的 15個城市之一住宅第一季度均價 3974元 /平米，較去年 12月均價 3900元 /平米增長 %，但同比去年增長 %220。 相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均來自于當(dāng)?shù)胤抗芫?、統(tǒng)計局。住宅主要發(fā)展環(huán)域 ：二至三環(huán)為主力區(qū)域，三環(huán)外區(qū)域增長迅速二環(huán)內(nèi)供應(yīng)量 ，均呈負(fù)增長，二 ~三環(huán)供銷量 ，同比增長 %，三環(huán)外供應(yīng)量，同比增長 %8S：情境（ situation） —— 成都市場整體消費力整體市場 / 20232023年國家支持西部開發(fā)5年來 ——216。 中央財政性建設(shè)資金累計投入 4600億元216。 中央財政轉(zhuǎn)移支付和專項補助資金累計安排 5000多億元216。 西部地區(qū)新開工建設(shè) 60項重點工程，投資總規(guī)模約 8500億元216。 累計吸收外商直接投資 90多億美元，東部地區(qū)已有 1萬多家企業(yè)到西部地區(qū)投資創(chuàng)業(yè)，投資總規(guī)模超過 3000億元 在西部大開發(fā)政策、資金的支持下，成都作為西南地區(qū)的“ 三中心兩樞紐 ” ，近年來在基礎(chǔ)配套、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、經(jīng)貿(mào)活動等方面取得了顯著的成績9S：情境（ situation） —— 成都市場整體消費力 成都市 GDP保持 13%的較快增幅 整體市場 /成都近幾年 GDP 10S：情境（ situation） —— 成都市場整體消費力整體市場 /成都近幾年三產(chǎn)比重 成都二、三產(chǎn)業(yè)并重，且第三產(chǎn)業(yè)對全市 GDP增長的貢獻率呈逐年擴大趨勢11S：情境（ situation） —— 成都市場整體消費力第三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成（按 100%計算） 2023年 2023年 2023年交通運輸、倉儲和郵政業(yè) % % %信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè) % % %批發(fā)和零售業(yè) % % %住所和餐飲業(yè) % % %金融業(yè) % % %房地產(chǎn)業(yè) % % %租賃和商服業(yè) % % %科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè) % % %水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè) % % %居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè) % % %教育 % % %衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè) % % %文化、體育和娛樂業(yè) % % %公共管理和社會組織 % % % 12S：情境（ situation） —— 成都市場消費力產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 對成都 GDP增長的貢獻程度第一產(chǎn)業(yè) 種植業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)和漁業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 工業(yè)、建筑業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 流通部門 交通運輸、倉儲及郵電通信業(yè)，批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè) 生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門金融、保險業(yè)，地質(zhì)勘查業(yè)、水利管理業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，社會服務(wù)業(yè)，農(nóng)、林、牧、漁服務(wù)業(yè)，交通運輸輔助業(yè)，綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)等 為提高科學(xué)文化水平和居民素質(zhì)服務(wù)的部門 教育、文化藝術(shù)及廣播電影電視業(yè)，衛(wèi)生、體育和社會福利業(yè)，科學(xué)研究業(yè)等 為社會公共需要服務(wù)的部門 國家機關(guān)、政黨機關(guān)和社會團體以及軍 隊、警察等 ☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆13S：情境（ situation） —— 成都市場消費力整體市場 /財政收入 在第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的帶動下，成都市近幾年的財政收入保持 23%的平均增幅14S：情境（ situation） —— 成都市場消費力整體市場 /外商直接投資額2023年 2023年 2023年 2023年 2023年金額（億美元） 增長率 — % % % %15S：情境（ situation） —— 成都市場消費力整體市場 /外貿(mào)進出口總額0 05年成都外貿(mào)進出口總額保持 30%的高速增長態(tài)勢16S：情境（ situation） —— 成都市場消費力整體市場 /經(jīng)貿(mào)企業(yè)國有、集體（個）私營、三資等其他經(jīng)濟（個） 合計（個）2023 9164 1060 102242023 7884 1853 9737 近年私營、三資等企業(yè)數(shù)量顯著增加，國有、集體企業(yè)數(shù)量逐年減少。17S：情境（ situation） —— 成都市場消費力整體市場 /社會消費品零售總額 近幾年社會消費品零售總額保持 13%的穩(wěn)步增幅18S：情境（ situation） —— 成都市場消費力整體市場 /社會消費品零售總額分類 社會消費零售商品中，以批發(fā)零售業(yè)為主　 批發(fā)零售業(yè) 餐飲業(yè) 其他2023 % % %2023 % % %2023 % % %19S：情境（ situation） —— 成都市場消費力整體市場 /房地產(chǎn)開發(fā)投資額 近幾年成都房地產(chǎn)投資保持 24%的較快增速， 05年更是達(dá)到了 54%的增幅20S：情境（ situation） —— 成都市場消費力整體市場綜述? 近五年國家西部大開發(fā)政策和資金的支持，為成都經(jīng)濟的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)，使其投資環(huán)境、基礎(chǔ)配套、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到顯著改善? 近年成都市 GDP保持 13%、財政收入保持 23%的快速增幅，其中對外經(jīng)貿(mào)和商業(yè)零售的拉動作用顯著 ? 目前二、三產(chǎn)業(yè)并重，且第三產(chǎn)業(yè)比重呈擴大趨勢。第三產(chǎn)業(yè)中以流通部門、生產(chǎn)生活部門的貢獻最大? 0 05年外貿(mào)進出口總額保持 30%的高速增長態(tài)勢，私營、外資企業(yè)數(shù)量激增? 近幾年社會消費品零售總額保持 13%的穩(wěn)步增幅，且消費零售中以批發(fā)零售業(yè)為主? 近幾年成都房地產(chǎn)投資保持 24%的較快增速， 05年更是達(dá)到了 54%的增幅 21區(qū)域經(jīng)濟指標(biāo)金牛區(qū) GDP（億元）人均 GDP（美元）固定資產(chǎn)投資（不含跨區(qū)項目數(shù)） （億元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）2023年 4800 125 11280%(同比增長 )15%(同比增長 )％(同比增長 )%(同比增長 )2023年 4175 10390% (同比增長 ) ——% (同比增長 )% (同比增長 )216。 05年地區(qū)生產(chǎn)總值 (GDP)，在全市十九個區(qū)（市）縣中排名第一， 總量超全市經(jīng)濟總量 1/9216。 地方財政收入在全市五城區(qū)中已連續(xù)五年名列首位216。 固定資產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴大 ，對區(qū)域經(jīng)濟拉升有顯著作用S：情境（ situation） —— 區(qū)域消費力22區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)金牛區(qū) 第一產(chǎn)業(yè)（億元）第二產(chǎn)業(yè)（億元）第三產(chǎn)業(yè)（億元）2023年