【正文】 成 都 朗 詩(shī) 綠 色 街 區(qū) 定 位 報(bào) 告 朗詩(shī)集團(tuán)成都公司 戰(zhàn)略目標(biāo) 項(xiàng)目背景 經(jīng)營(yíng)定位 區(qū)域分析 環(huán)境分析 宏觀環(huán)境 政策分析 消費(fèi)行為分析 市場(chǎng)分析 規(guī)劃發(fā)展 土地市場(chǎng) 競(jìng)品分析 項(xiàng)目定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 市場(chǎng)定位 住宅市場(chǎng)分析 項(xiàng)目本體分析 地塊屬性 SWOT分析 開發(fā)要點(diǎn) 開發(fā)計(jì)劃 營(yíng)銷策略 成本策略 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)控制 Part 1 經(jīng)營(yíng)定位 Part 2 環(huán)境分析 Part 3 區(qū)域分析 Part 4 項(xiàng)目本體分析 Part 5 項(xiàng)目定位 Part 6 開發(fā)思路 ?戰(zhàn)略目標(biāo) ?項(xiàng)目背景 戰(zhàn)略意義 成都作為公司進(jìn)駐的第九個(gè)城市，“綠色街區(qū)”是西南片區(qū)的首個(gè)項(xiàng)目，是朗詩(shī)完成全國(guó)性戰(zhàn)略布局的重要棋子 2022 —— 成都！ 成都 南京 無錫 常州 杭州 蘇州 武漢 紹興 實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 品牌樹立 客戶培養(yǎng) 團(tuán)隊(duì)打造 綜合用地指標(biāo) 成交價(jià)款 項(xiàng)目位臵 成華區(qū)迎暉路 地價(jià)款 總占地 ㎡ 建設(shè)用地指標(biāo)款 容積率 交易服務(wù)費(fèi) 總建面 62269㎡ 交易契稅 用地性質(zhì) 城鎮(zhèn)混合住宅用地（可 兼用商業(yè) ≤ 10%） 小計(jì) （ 4697元 /平方米） 規(guī)劃條件 ?樓面地價(jià)已達(dá) 4697元 /平方米，依據(jù)朗詩(shī)項(xiàng)目成本，在保證合理利潤(rùn)的前提下，項(xiàng)目已達(dá)片區(qū)高端盤水平 結(jié)論 ?如何完成項(xiàng)目承載的使命？ 品牌樹立 客戶培養(yǎng) 區(qū)域內(nèi)較高的價(jià)格 較快的銷售速度 高滿意度的品質(zhì) 快速操作 高素質(zhì)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì) ?宏觀環(huán)境 ?消費(fèi)行為分析 ?政策分析 ?市場(chǎng)分析 Part 1 經(jīng)營(yíng)定位 Part 2 環(huán)境分析 Part 3 區(qū)域分析 Part 4 項(xiàng)目本體分析 Part 5 項(xiàng)目定位 Part 6 開發(fā)思路 市場(chǎng) 作為 西部最大的商貿(mào)中心 ，成都背靠四川 8700萬人口的巨大市場(chǎng)，輻射西南、全國(guó)乃至部分東南亞和中亞地區(qū)。 交通 成都是 西南地區(qū)的交通樞紐 ，是 8條高速公路和 4條鐵路干線的交匯點(diǎn)。成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)是中國(guó)六大航空港之一，現(xiàn)已開通國(guó)際航線 10條，國(guó)內(nèi)航線 200多條。 金融 成都具有 區(qū)域性金融中心 的地位。全市金融機(jī)構(gòu)數(shù)量、金融業(yè)務(wù)交易量居中國(guó)西部各城市首位，證券業(yè)務(wù)成交量?jī)H次于上海、深圳，列全國(guó)第 3位。 通訊 成都是 西南地區(qū)的通信樞紐 。作為全國(guó)八大通信樞紐之一，成都是中國(guó)“八縱八橫”光纖干線網(wǎng)節(jié)點(diǎn)。 城市地位 成都作為中國(guó)內(nèi)陸城市，在川渝經(jīng)濟(jì)圈中處于龍頭地位，被視為中國(guó)內(nèi)陸城市發(fā)展的第四極，潛力巨大。 城市經(jīng)濟(jì) — GDP及消費(fèi) 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022G DP 1663 1871 2186 2371 2750 3324 3901 4 5 0 2 . 6G DP 增長(zhǎng)率 1 3 . 1 0 % 13% 1 3 . 6 0 % 1 3 . 5 0 % 1 3 . 8 0 % 1 5 . 3 0 % 1 2 . 1 0 % 1 4 . 7 0 %0%6%12%18%0 1000 2022 3000 4000 單位：億元上海 深圳 數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)年鑒 2022年 2022年成都 GDP走勢(shì) 09年成都市 GDP同比增長(zhǎng) ％， GDP總額和社會(huì)消費(fèi)品零售總額在全國(guó) GDP和社會(huì)消費(fèi)品零售總額的坐標(biāo)體系中，成都處于第三梯隊(duì)領(lǐng)先地位。 數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)年鑒 城市經(jīng)濟(jì) — 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 成都地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占三產(chǎn)總產(chǎn)值的近 50%，三產(chǎn)業(yè)總體及內(nèi)部各行業(yè)均保持較快增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從 2022年以來的“二三一”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭弧薄? 國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一個(gè)城市的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重超過 50%，該城市即具有經(jīng)濟(jì)服務(wù)化傾向 ，房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)，將進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。 ? 過去 10年，成都市人口保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。至 2022年，戶籍人口已達(dá) ，常住人口達(dá) 。 ? 2022年，成都市人口流動(dòng)性更為活躍，人口遷入遷出比由 2022年的 。 來源：成都統(tǒng)計(jì)年鑒，成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展（ 20222022年）規(guī)劃綱要 成都?xì)v年戶籍人口變化9 .49 .69 .81 0 .01 0 .21 0 .41 0 .61 0 .81 1 .01 1 .21 1 .41 1 .62022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022百萬0 .0 %0 .5 %1 .0 %1 .5 %2 .0 %2 .5 %戶籍人口 增長(zhǎng)率成都 2022 年人口機(jī)械變化051015202530遷入人口 遷出人口萬人人口及匯聚能力 人口的穩(wěn)定增長(zhǎng)將為城市各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)帶來充足的生產(chǎn)者和消費(fèi)者，產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效益，從而推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展 。 成都市居民儲(chǔ)蓄余額走勢(shì)3054246624112074172614941226995070014002100280035002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年億元成都市人均消費(fèi)支出走勢(shì)6801 6874 70588997 96421030211292131400500010000150002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年億元2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年 1 11 月社會(huì)消費(fèi)品零售總額6 2 7 . 5 2 7 0 9 . 5 1 7 7 1 . 5 8 7 5 . 2 8 1 0 0 5 . 9 1 1 5 5 . 3 1 3 5 7 . 2 1 6 2 1 . 9 1 7 7 9 . 9 0500100015002022單位：億元2022年 2022年成都社會(huì)消費(fèi)品零售總額走勢(shì) 2022年 2022年成都居民儲(chǔ)蓄余額走勢(shì) 2022年 2022年成都市區(qū)人均消費(fèi)支出走勢(shì) 8972 9641 10394 11359 12789 14849 16943186590 3000 6000 9000 12022 15000 18000 21000 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年單位：元2 0 0 2 2 0 0 8 年成都地區(qū)居民可支配收入情況2022年 2022年成都居民可支配收入 數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)年鑒 居民購(gòu)買力 居民人均可支配收入、儲(chǔ)蓄、人均消費(fèi)支出、社會(huì)消費(fèi)品零售總額均保持較快增速，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供較強(qiáng)購(gòu)買力支撐。 成都市“世界田園城市”構(gòu)想圖 六個(gè)具體特征 ? 田園式的城市形態(tài) ? 國(guó)際性的城市功能 ? 發(fā)達(dá)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系 ? 社會(huì)和諧 ? 人與自然和諧 ? 基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化智能化 城市發(fā)展格局 2022年 2月，成都圍繞建設(shè)“世界現(xiàn)代田園城市”的構(gòu)想編制完成的第一個(gè)規(guī)劃出臺(tái)，在保護(hù)和尊重生態(tài)的基礎(chǔ)上，規(guī)劃了 4大總體功能區(qū)， 13個(gè)市管產(chǎn)業(yè)功能區(qū)和 19個(gè)區(qū)（市）縣管產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。 本案 成都“四大新城”區(qū)位示意圖 西部新城 — 健康休閑基地 東部新城 — 以汽車產(chǎn)業(yè)為主，配以工程機(jī)械，電子元器件等現(xiàn)代制造業(yè) 。 涉及龍泉驛和錦江區(qū)部分。 北部新城 — 北部商貿(mào)城 南部新城 — 高端產(chǎn)業(yè) 、 新型城市功能 區(qū) 城市發(fā)展格局 四大新城 —— 成都將依照南北展開、東拓西聯(lián)的理念，開創(chuàng)以強(qiáng)調(diào)“小組團(tuán)、多元化、多特點(diǎn)” 的規(guī)劃模式發(fā)展四大新城。 三中心： 科貿(mào)中心，商貿(mào)中心，金融中心 四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)： 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，商貿(mào)產(chǎn)業(yè)，旅游產(chǎn)業(yè)，金融產(chǎn)業(yè) 五片區(qū)： 1）城中片區(qū)：商貿(mào)服務(wù) 2）城北片區(qū)：物流商貿(mào) 3）城南片區(qū)：行政商務(wù)辦公 4）城西片區(qū)：教育、倉(cāng)儲(chǔ)、居住 5）城東片區(qū)：教育、居住、 金融 商貿(mào)產(chǎn)業(yè) 高新技術(shù)商貿(mào)金融產(chǎn)業(yè) 地鐵 1號(hào)線 地鐵 2號(hào)線 城市產(chǎn)業(yè)格局 ?成都市總體形態(tài)結(jié)構(gòu)概括為“三中心、四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、五大片區(qū)”； ?項(xiàng)目所處的城東片區(qū)為金融產(chǎn)業(yè)區(qū)，是主城區(qū)內(nèi)最主要的金融產(chǎn)業(yè)帶。 ? 成都作為西南五省中心，被視為中國(guó)內(nèi)陸城市發(fā)展的第四極，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁、結(jié)構(gòu)合理； ? 居民購(gòu)買力持續(xù)快速增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)勁支撐； ? 世界田園城市規(guī)劃加速城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，確保房地產(chǎn)需求的穩(wěn)定增長(zhǎng)，進(jìn)一步提升居住品質(zhì)； ? 項(xiàng)目所在的城東片區(qū)是政府重點(diǎn)打造的 教育、居住、金融區(qū)， 潛力巨大。 小 結(jié) ?宏觀環(huán)境 ?消費(fèi)行為分析 ?政策分析 ?市場(chǎng)分析 Part 1 經(jīng)營(yíng)定位 Part 2 環(huán)境分析 Part 3 區(qū)域分析 Part 4 項(xiàng)目本體分析 Part 5 項(xiàng)目定位 Part 6 開發(fā)思路 日期 政策簡(jiǎn)介 10月 《 成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法 (試行 )》 11月 1日起正式實(shí)行。 《 辦法 》 明確規(guī)定了“五步走”的監(jiān)管方式，實(shí)現(xiàn)成都預(yù)售資金監(jiān)管的全透明。核心內(nèi)容是，預(yù)售資金由監(jiān)管銀行監(jiān)管，未超過工程建設(shè)報(bào)審預(yù)算資金部分，必須專項(xiàng)由于工程建設(shè)相關(guān)成本 11月 《 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知》 外地客戶，如不能提供在成都一年及以上的納稅、醫(yī)保、住房公積金等相關(guān)證明，購(gòu)買住宅，必須一次性付款 11月 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作的實(shí)施意見 》 從進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管、加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理、嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策、嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)稅收政策和加大保障性住房建設(shè)力度等五個(gè)方面提出要求。其中比較嚴(yán)厲的有： 房源價(jià)格一經(jīng)備案 開發(fā)商 3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)整、嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策、房屋價(jià)格高低與土地增值稅預(yù)征比例掛鉤 2022年 412月成都出臺(tái)的主要房地產(chǎn)調(diào)控政策 政策分析 成都政府一直以房地產(chǎn)業(yè)為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重要手段， 08年更有利的救市政策， 10年更溫和的調(diào)控政策均是政府親商的明顯表征，預(yù)期在現(xiàn)有政府引導(dǎo)下，房地產(chǎn)投資將保持相對(duì)寬松的政策環(huán)境，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小。 ?調(diào)控初始，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持保護(hù)態(tài)度， 7000以上不備案， 10000以上不發(fā)預(yù)售、不簽合同，防止量?jī)r(jià)快速上漲，避免成為重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象； ?針對(duì)限制外地人按揭購(gòu)房政策，成都將限制范圍縮小至省外，省內(nèi)居民購(gòu)房依然不受限制； ?針對(duì)政府的限制購(gòu)房政策，多地緊跟中央立刻出臺(tái)限購(gòu)令，成都至今未出。 ?宏觀環(huán)境 ?消費(fèi)行為分析 ?政策分析 ?市場(chǎng)分析 Part 1 經(jīng)營(yíng)定位 Part 2 環(huán)境分析 Part 3 區(qū)域分析 Part 4 項(xiàng)目本體分析 Part 5 項(xiàng)目定位 Part 6 開發(fā)思路 ? 喜為人先 —— 成都已成為時(shí)尚新品的發(fā)布基地之一，消費(fèi)者樂于嘗試新事物，對(duì)國(guó)外的產(chǎn)品和奢侈品尤其喜愛，喜超前消費(fèi)，跟風(fēng)消費(fèi)明顯； ? 樂容天下 —— 成都大量居民由“湖廣填四川”而來，城市文化不排外，更具包容性； ? 進(jìn)退自如 —— 受盆地文化的影響，成都人性格溫和，本土企業(yè)擴(kuò)張性不足； ? 浮沉自安 —— 2022年來都江堰的呵護(hù)，使成都自古以來衣食無憂，逐步形成慢節(jié)奏，休閑的生活方式。 人文特征 成都人的性格特征是 閑適，具體表現(xiàn)為“喜為人先，樂容天下，進(jìn)退自如，浮沉自安” 。 ?守家 —— 成都人購(gòu)房地域情結(jié)濃厚，跨區(qū)域購(gòu)房自住較少 ?休閑 —— 喜好景觀、愛曬太陽，對(duì)大陽臺(tái)有較高的偏好 ?經(jīng)驗(yàn)主義 —— 創(chuàng)新產(chǎn)品需品牌企業(yè)引導(dǎo)，如譽(yù)峰、萬科、龍湖的精裝產(chǎn)品 ?愛面子 —— 喜歡高品質(zhì)樓盤的身份認(rèn)同感 ?分不清東西南北 —— 對(duì)正南北無絕對(duì)需求；東西向住房常出現(xiàn)在剛需小戶產(chǎn)品中 ?受地震影響 —— 購(gòu)房呈現(xiàn)親地型， 716層為最佳選擇 ?危機(jī)感不足 —— 可接受略超過支付能力的消費(fèi) ?崇洋 —— 對(duì)國(guó)外產(chǎn)品較認(rèn)同，舶來品較受歡迎 ?貪小便宜 —— 看重贈(zèng)送，喜歡促銷活動(dòng) ?氣候 —— 濕度大、空氣質(zhì)量差