【正文】 謹(jǐn)呈： 龍建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ————————————————— 中國 ⊕ 南京 ———————————————— 1 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 項目解析 2 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 一、項目分析 宗地地形圖 項目位于江寧大學(xué)城龍眠大道西側(cè)，隸屬于江寧科學(xué)園，距離南京市區(qū)約 22公里。從基地向北到東山鎮(zhèn)中心約 7公里，東面到天元中路秦淮河大橋 5公里，西面通向淳化街道，南面則可遙望方山風(fēng)景區(qū)。 地塊四至 北面：規(guī)劃為生態(tài)公園 ， 內(nèi)部有一塊天然的水塘 ， 后期用途待定； 西面：早期規(guī)劃為高爾夫球場 ， 后期規(guī)劃改動 ， 用途待定； 東面：隔龍眠大到為金陵協(xié)和神學(xué)院 ， 還有規(guī)劃中的生態(tài)公園與教師住宅集中建設(shè)用地； 南面：協(xié)眾房地產(chǎn)公司近 90畝商業(yè)地塊 ， 江寧體育中心在項目的西南角； 內(nèi)部：一條水系從北部水塘貫穿基地南北，水系與地塊兩側(cè)有 56米高低落差。 3 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 交通情況 —— 大交通格局基本確立，指待成熟時日 公交 / 地鐵路線 起始站 終點站 起始 / 結(jié)束時間 公交路線 金龍線 金寶市場 龍都 6 : 4 0 1 8 : 4 0 江寧線路 大同線 江寧大學(xué)城 同曦名城 6 : 4 0 1 9 : 4 0 江寧線路 大中線 江寧大學(xué)城 中國女人街 6 : 3 0 1 8 : 3 0 江寧線路 南金線區(qū)間 江寧大學(xué)城 南京火車站 5 : 4 0 1 8 : 0 0 市郊線路 雨浙線 雨花臺南門 浙江商品城 6 : 5 5 2 0 : 5 5 市郊線路 目前能夠通達(dá)到大學(xué)城內(nèi)部的交通線路雖然有 5條，但車次少，發(fā)班時間長，結(jié)束時間早，造成目前區(qū)域公共交通不夠便利。 滬寧高速對本項目價值提升起到重要作用 4 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 周邊居住用地環(huán)境 ■□ 開發(fā)模式 —— 教育配套與對外銷售的方式 大學(xué)城的居住用地除了提供教育配套外，主要還是向城市開放，一是可以為大學(xué)城的滾動開發(fā)提供資金；二是將教師的居住功能應(yīng)逐漸從高校中分離出來，順應(yīng)社會化的發(fā)展趨勢。 ■□ 用地規(guī)劃 —— 3個居住社區(qū)和 7個基層社區(qū)。 整個居住用地總面積為 ，占總用地面積的 %，其中二類居住用地 ，托幼、中小學(xué)用地 ，基層社區(qū)中心用地 頃，住宅混合用地 。 大量的房地產(chǎn)開發(fā)一方面使區(qū)域成為了未來市場開發(fā)的熱點，另外一方面也將給本案帶來眾多面對面的項目競爭。 5 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 公共配套設(shè)施 醫(yī)療用地 商業(yè)用地 商辦用地 本案 ■□ 醫(yī)療 設(shè)施 —— 完善區(qū)域配套 基地隔天然湖北側(cè)將規(guī)劃一座三級甲等醫(yī)院，該醫(yī)院為南京醫(yī)科大學(xué)附屬醫(yī)院，目前地塊已經(jīng)出讓 。 ■□ 體育設(shè)施 —— 大規(guī)模 、 高起點 距離項目約 1公里的江寧區(qū)體育中心，是由一座容納 5000人的體育館和一座 ，總建筑面積達(dá)到 6萬平方米。 ■□ 商業(yè)環(huán)境 —— 集中建設(shè) 、 重點發(fā)展 目前區(qū)域缺乏商業(yè)設(shè)施 ， 主要生活配套都集中在大學(xué)校園內(nèi)部 ， 學(xué)校內(nèi)有超市 、 餐館 、 醫(yī)院 、自助銀行 、 網(wǎng)吧等日常生活配套設(shè)施 ， 由于學(xué)生數(shù)量眾多且相對集中 ， 校園內(nèi)部的商業(yè)異常繁榮 。 項目南側(cè) 105— 106地塊將規(guī)劃為一個區(qū)域商業(yè)中心，該商業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)將形成集聚效應(yīng)，帶動區(qū)域商業(yè)配套的發(fā)展與成熟。 6 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 權(quán)比 細(xì)目 優(yōu) 良 一般 較差 土地級別 ★ 自然景觀 ★ 環(huán)境污染 ★ 交通情況 ★ 生活配套 ★ 學(xué)區(qū)情況 ★ 社會人文 ★ 區(qū)位形象 ★ 本案距離南京主城 22公里，離江寧中心也超過了 7公里，是江寧新城擴(kuò)張的邊緣區(qū)域，隨著城市化的擴(kuò)張，區(qū)域具有明顯成長型板塊特質(zhì)； 江寧產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)實力雄厚，近幾年高新企業(yè)的發(fā)展有效的支撐住了本地市場的消費需求，作為全國唯一的集高新開發(fā)區(qū)、大學(xué)城、風(fēng)景區(qū)為一體的開發(fā)園區(qū)，發(fā)展前景廣闊，隨著江寧城市化的擴(kuò)大，區(qū)域必將承載大量的居住客群，成為又一市場熱點板塊。 本案距離城市中心較遠(yuǎn)，區(qū)域處于開發(fā)起步階段，基礎(chǔ)配套設(shè)施薄弱，成熟度較差，暫時無法滿足基本生活需求。但區(qū)域有著較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、濃郁的人文底蘊，具有很高的發(fā)展前景，是典型的 城市擴(kuò)張成長型區(qū)域 。 基地價值評判 地塊周邊自然環(huán)境優(yōu)越，生活配套缺乏 7 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 項目界定結(jié)論 —— 研究方向 ? 競爭特點？抗性？如何應(yīng)對？ ? 資源利用度？利用方向 ? 特點與啟示？ ? 如何協(xié)調(diào)與運作、開發(fā)模式？ ? 障礙？啟示？客戶群體？特征？ 1. 陌生區(qū)域 2. 資源型物業(yè) 3. 中高端產(chǎn)品 4. 地塊開發(fā) 5. 主動郊區(qū)化 8 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 二、區(qū)域價值分析 —— 科學(xué)園北部區(qū)形象逐漸改善 ■□ 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改變了區(qū)域城市面貌 隨著武夷綠洲、萊茵東郡、書香名門等項目的陸續(xù)開發(fā)，大量改善居住條件的居民在此臵業(yè)安家，北部片區(qū)進(jìn)入了成長期，原來荒蕪的面貌得到了改善，區(qū)域已經(jīng)成為城區(qū)的一部分。 ■□ 交通條件的改善拉近了與東山鎮(zhèn)的距離 天元路的建成、竹山路的南延，使區(qū)域的交通條件得到了極大的改善，特別是竹山路沿線更是成為了天然擴(kuò)張的輻射地帶。 ■□ 基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)的完善逐步帶動生活模式城市化 區(qū)域居住人口的逐漸增多，特別是竹山路商業(yè)街的形成，帶動了區(qū)域居民生活模式的城市化，改善了原來片區(qū)不成熟的城市印象。 這里所指的北部片區(qū)，主要是只沿天元路以北樓盤，這種改變主要來自于以下三個方面。 9 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 —— 城市發(fā)展向南轉(zhuǎn)移，區(qū)域繁榮即將到來 ■□ 從城市發(fā)展的現(xiàn)狀和趨勢分析 東山鎮(zhèn)的發(fā)展已接近飽和，而科學(xué)園在經(jīng)過 23年的發(fā)展，城市發(fā)展也推進(jìn)到天元東路與天印路交匯帶的沿線，隨著城市化進(jìn)程力度的加大，城市發(fā)展的邊緣已經(jīng)臨近項目區(qū)域，區(qū)域發(fā)展勢在必行。該隨著科技園地區(qū)發(fā)展的逐步成熟，其基礎(chǔ)建設(shè)的步伐進(jìn)一步得到加強(qiáng)，由此帶來項目地段價值的升值。 ■□ 區(qū)域土地大量出讓 從 2023年起，區(qū)域就作為了江寧土地出讓的重點，截止到 2023年，短短三年間可統(tǒng)計的土地數(shù)量就達(dá)到了 29幅地塊，約 2900畝土地，隨著這些項目的陸續(xù)開發(fā)，未來幾年區(qū)域?qū)⒊蔀榻瓕幱忠恢髁靼鍓K。 ■□ 城市道路與交通線路的建設(shè) 目前區(qū)域內(nèi)部已開辟了多條道路，車行交通十分便捷，加上地鐵延伸線至本區(qū)域，客觀上打通區(qū)域交通上的阻塞，大幅提升地段價值。 隨著城市的擴(kuò)張，沿天元路一線的區(qū)域逐漸開發(fā)完畢，科技園地區(qū)正逐漸朝著天元路以南的地區(qū)逐漸轉(zhuǎn)移。 10 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 —— 中高檔生活圈的氛圍逐漸形成 ■□區(qū)域居民群體素質(zhì)有所提升 隨著城市的擴(kuò)張，市區(qū)高層次居民的入住，大學(xué)城、民營科技園的逐步成型，特別是大學(xué)城區(qū)域房地產(chǎn)項目容積率較低，項目定位檔次較高，加上十余萬大學(xué)師生的進(jìn)駐，區(qū)域人口結(jié)構(gòu)與素質(zhì)，收入水平等都具有較高的層次，將帶動區(qū)域客群整體素質(zhì)的提升。 ■□區(qū)域發(fā)展不斷完善 隨著地鐵南延線的建設(shè)、寧杭高速二期、滬寧高速二通道的建設(shè)，區(qū)域與南京、與周邊的時空距離被大幅拉近，交通的便利性與區(qū)域的優(yōu)良自然環(huán)境、人文環(huán)境，將吸引更多區(qū)域外的客群前來居住，這類客群的承受能力與生活水平相對也趨于中高層次。 ■□新的板塊逐漸形成 隨著大學(xué)城建設(shè)、商品房開發(fā)，一個以產(chǎn)業(yè)、居住、文化功能為主的城市新區(qū)形象不斷提升，居住品質(zhì)將有質(zhì)的飛躍。 11 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 從目前發(fā)展?fàn)顩r預(yù)測未來本區(qū)域的發(fā)展趨勢 本區(qū)域未來前景可觀 不利因素 12 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 優(yōu)勢（ S ） 劣勢（ W ） 三、項目ＳＷＯＴ分析 ◆ 地處江寧大學(xué)城核心區(qū)人文底蘊濃郁 ◆ 內(nèi)部景觀綠化帶及地勢高差帶來規(guī)劃特色 ◆ 臨近高校教師居住區(qū)錦上添花 ◆ 商業(yè)、醫(yī)療配套設(shè)施近在咫尺倍加便利 ◆ 臨近湖泊、生態(tài)公園、方山景區(qū)有一定景觀優(yōu)勢 ◆ 地鐵南延線拉近與市區(qū)及周邊時空距離 ◆ 沿龍眠大道地塊縱深較窄，