【正文】 面積較小，品質(zhì)低于本案，開發(fā)商知名度、美譽度較本案差。 ? 區(qū)域內(nèi)中小型地塊大多拿地較早，而本案的土地成本較高，如果同時面市很可能會對本項目形成低價沖擊。 “同價多室”的潛在競爭 ? C地塊總價范圍內(nèi)與其它中低端項目總價重疊的潛在競爭。 ? 本案的土地成本較高，高端是本案必然的發(fā)展方向，區(qū)域內(nèi)潛在的中低端項目在成本上具有較大的優(yōu)勢。 ? 中、低端項目的套三、套四的總價可能會與 C地塊的套二、套三重疊，會形成“同價多室”的潛在競爭。 ? 高端潛在競爭項目主要為滕王閣 鷺島國際社區(qū)、優(yōu)品道、成都花園 望郡。 ? 中小地塊的同類型產(chǎn)品的低價競爭。 ? C地塊總價范圍內(nèi)與中低端項目重疊，必然會對本案形成“同價多室”的選擇性競爭。 ? C地塊的產(chǎn)品必須做到特色、差異化和創(chuàng)新，特色的產(chǎn)品將成為平衡高成本與市場杠桿，并以差異化的產(chǎn)品避開潛在的競爭。 小結(jié) 研究結(jié)論 ? 成都中小戶型大多屬于規(guī)避型物業(yè)，用于解決樓盤的相對缺隙。 ? 本案中小戶型的定位將被區(qū)域內(nèi)中小樓盤分割低端客戶，并且中端樓盤的舒適性物業(yè)因總價和本案相當(dāng)，產(chǎn)生替代作用。 ? 區(qū)域內(nèi)高檔樓盤中的中小戶型與本案直接競爭。 ? 若本案 C地塊納入整個社區(qū)概念中的一部分，銷售速率和價值將提升。 ? 區(qū)域內(nèi)中小戶型產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)不足，改變這一現(xiàn)狀能夠取得競爭優(yōu)勢 ? 成都類似個案顯示： 花園等室外空間、板式寬景、一梯兩戶、樓盤品質(zhì)是純中小戶型物業(yè)暢銷的重要因素。 ? 本案純中小戶型的定位面臨的客戶是： 有經(jīng)濟型功能需求和生活品質(zhì)要求的中高端客戶，年齡主要在 2535歲，職業(yè)主要為外企及合資企業(yè)白領(lǐng)、企事業(yè)單位職工、中高收入工薪階層。 第三部分 典型案例研究 項目簡介 ? 基本數(shù)據(jù) ? 占地面積： 27畝 ? 總建筑面積： 34000平米 ? 容積率： ? 層數(shù)： 2幢 20層高層電梯公寓 ? 公攤： 21％ ? 銷售均價： 4000元 /平米 ? 總戶數(shù)： 622 ? 綠化率： 31% ? 戶數(shù)車位比： 1： ? 梯戶數(shù)： 2梯 15戶 產(chǎn)品創(chuàng)新 ? 950m2私家院落（入戶花園） ? 每四層一個 中四合院 ? 中空鍍膜玻璃 （一）曼哈頓 自然派 項目特點 ? 特色鮮明小盤，通過差異化定位及特色產(chǎn)品的創(chuàng)新突破了地塊規(guī)模、較高地價、高容積率等局限。 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新同比區(qū)域其他項目溢價率為 %。 ? 特色產(chǎn)品創(chuàng)新： 80200平米躍層戶型設(shè)計、中空鍍膜玻璃使用、 950平米的空中花園、每四層一個 8米空中四合院，圍合院落形成了穿透建筑體；雙面采光通風(fēng)的設(shè)計實現(xiàn)室內(nèi)全陽光和戶戶“穿堂風(fēng)”。 ? 戶型面積區(qū)間跨度過大，變相地阻礙銷售進度。戶型從 47200平米以上，由于不同的面積帶來不同的目標客戶群，單體建筑體無法滿足各種階層的客戶群的居住心理需求。 ? 產(chǎn)品缺隙： 2梯 15戶通廊式布局。 戶型及客戶特征 ? 戶型配比及暢銷戶型 ? 暢銷 /滯銷戶型： 57㎡一室一廳銷售 最快，其次為 47㎡一居室 ，第三是 80100㎡ 套二戶型， 150m2以上戶型滯銷。 ? 主流客戶群體特征 3045歲之間的客戶為主，自用型的客戶約占 2/3，投資性客戶約占 1/3； 職業(yè)：以企事業(yè)單位職工、外企白領(lǐng)、生意人等為主。 （二）錦都壹期 ? 總占地面積： 100畝 ? 總建筑面積： 30萬 ㎡ ? 容積率： ? 綠化率： 30％ ? 層數(shù)： 3幢 24層 ? 公攤： 20％ 25％ ? 均價： 4200元 /㎡ ? 總戶數(shù)：一期 600多戶 ? 梯戶數(shù)： 3梯 8戶 ? 產(chǎn)品特點： 每戶花園露臺、每二層空中庭院、川西民居風(fēng)格高層 項目簡介 ? 特色鮮明樓盤，通過傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代時尚的良好嫁接實現(xiàn)了差異化的定位，其核心競爭力為城市中心區(qū)位及與寬窄巷子傳統(tǒng)文化的嫁接。 ? 中小戶型的住宅為啟動區(qū)：錦都屬于復(fù)合型項目，有寫字樓、住宅、商業(yè)院街，啟動區(qū)的產(chǎn)品為中小戶型的住區(qū)，以快打快銷產(chǎn)品實現(xiàn)資金快速流轉(zhuǎn)，并迅速占領(lǐng)市場，樹立項目整體形象。 ? 通過寫字樓、商業(yè)的規(guī)劃來抑制較高的地價。 ? 建筑立面創(chuàng)新：將寬窄巷子傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代建筑的良好融匯，成為區(qū)域地標建筑。 ? 住區(qū)戶型創(chuàng)新：每戶花園露臺，每二層空中庭院，雙面采光及穿堂風(fēng)通透設(shè)計。 ? 戶型面積區(qū)間跨度較大，戶型面積為 50139m2。 ? 定位準確，銷售周期僅 3個月，特色樓盤中小戶型接受度高。 項目特點 項目戶型及目標客戶特征 ? 戶型配比及暢銷戶型 ? 從銷售速率來看，套二、套三戶型最快。 ? 主流客戶群體特征 套一戶型主要是年輕人和中老年客戶，居住性購買占 70％ 套二及以上主要是居住性購買，二次置業(yè)者較多，客戶主要對位置有偏好 （三）康郡小高層壹期 基本數(shù)據(jù) ? 占地面積： 150畝 ? 總戶數(shù)： 1160套，小高層512套 ? 總建筑面積： 21萬 ? 公攤： 13％以下 ? 綠化率： 30％ ? 銷售均價： 3400/ ㎡ ? 容積率： ? 梯戶數(shù)： 1梯 2戶 ? 康郡小高層電梯呈獨特 U型布局 ? 一梯兩戶板式設(shè)計，最大限度的通風(fēng)和采光，形成獨立的景觀院落，每個組團既形成了開放式園林，又具有較強的私密性，兼顧了對河景資源的最大共享。 ? 純板、寬景是主要賣點。 項目簡介 項目特點 ? 產(chǎn)品形態(tài)多元化的組合，有聯(lián)排別墅、疊拼別墅及小高層電梯公寓。 ? 純板、寬景、一梯兩戶、公攤低是康郡小高層最大的賣點。 ? 小高層采用 U型布局，結(jié)合布局形成了獨立的景觀院落，每個組團既形成了開放式園林，又具有較強的私密性，兼顧了對河景資源的最大共享。 ? 小高層屬遮擋型物業(yè)，主要用于遮擋成仁路，為別墅提供良好的住區(qū)環(huán)境。 ? 100m2以下的戶型全部位于相對缺隙位置，既緊臨成仁路又在建筑的轉(zhuǎn)角處，全部為東西朝向，景觀也較差。 ? 相對高價特征： 100m2以下的戶型價格比其他戶型貴 100200元 /m2。 ? 銷售周期短： 100m2以下的戶型（除了 94m2缺隙戶型外）在前 170號便全部售完。 戶型特征及目標客戶群 ? 暢銷戶型：該樓盤 120 ㎡以下戶型在開盤當(dāng)天完成銷售 。但 900個排號客戶中300余客戶選擇 100 ㎡以下經(jīng)濟型戶型，從銷售速率上看， 100 ㎡以下的經(jīng)濟型戶型銷售速度最快，其中又以 93 ㎡的小套三尤為突出。 ? 主流客戶群體特征 由于樓盤的高性價比和品質(zhì)特征，吸引了大量外企、合資企業(yè)白領(lǐng)及工薪階層，所以從職業(yè)上看，覆蓋面廣，經(jīng)濟型戶型的購買者多為 2530歲年輕人。 ? 戶型配比及暢銷戶型 （四）典型案例分析的啟示 ? 特色產(chǎn)品及差異化定位可以突破地塊規(guī)模較小的瓶頸。 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新溢價率較高，特色差異化的產(chǎn)品將成為平衡本案較高地價的杠桿。 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新：寬景、純板、一梯兩戶、每戶花園露臺 /空中院落、雙面通風(fēng)采光、躍層、空中四合院（公共共享空間）、建