【正文】 密度物業(yè)中 ?游艇設(shè)施全面服務(wù)社區(qū)尚不現(xiàn)實，需要擴容升級，虛耗成本 ?游艇碼頭不能給物業(yè)帶來景觀溢價 ?啟動期內(nèi)不宜盲目增加成本 結(jié)合以上三方面分析，世聯(lián)認(rèn)為本項目更適合以游艇配套為開發(fā)方向： ?目前游艇驅(qū)動的條件尚不成熟，未來本項目價值體系應(yīng)充分多元化 ?避免單一的游艇發(fā)力，而是尋求游艇與物業(yè)相結(jié)合的創(chuàng)新發(fā)展模式 以游艇為驅(qū)動的單一價值體系是不可行的，那么未來本項目如何構(gòu)建多元化的價值體系呢？ ?游艇設(shè)施服務(wù)水準(zhǔn)是游艇配套價值實現(xiàn)的基礎(chǔ) ?游艇配套開發(fā)方向強調(diào)游艇設(shè)施服務(wù)水準(zhǔn)與區(qū)域、物業(yè)價值的趨同，而不是不計成本的片面追求高檔化 20 項目開發(fā)方向研判 Part. 1 項目屬性界定 項目定位分析 Part. 2 核心問題分析 項目物業(yè)發(fā)展建議部分 Part. 3 項目價值體系梳理 21 在本項目的多元化價值體系中，時間價值和空間價值是實現(xiàn)基礎(chǔ)，游艇配套價值是價值突破的重要一環(huán) 空間價值 時間價值 配套價值 ?空間價值是項目價值得以實現(xiàn)的平臺 ?時間價值項目價值得以實現(xiàn)的外部條件 ?配套價值是項目價值得以實現(xiàn)的重要手段 ?對區(qū)域未來發(fā)展趨勢的研判 ?宏觀環(huán)境變化帶來的發(fā)展契機 ?游艇配套的發(fā)展模式研究 ?本項目多元化價值體系由空間價值、時間價值和配套價值三者組成，缺一不可 ?配套價值是本項目價值體系中的關(guān)鍵一環(huán)，而配套價值以空間價值和時間價值的實現(xiàn)為基礎(chǔ) ?配套價值能否得以提升和彰顯，關(guān)鍵在于創(chuàng)新的游艇配套發(fā)展模式 22 對區(qū)域未來發(fā)展趨勢的研判 宏觀環(huán)境變化帶來的發(fā)展契機 游艇配套的發(fā)展模式研究 空間價值 23 東部岸線格局現(xiàn)狀 ：由于各灣區(qū)生活配套嚴(yán)重不足，三亞城市價值突顯，各灣區(qū)價值隨三亞向外遞減，本項目目前處于區(qū)域價值末端 三亞灣 大東海 亞龍灣 清水灣 土福灣 海棠灣 香水灣 石梅灣 博鰲 公寓均價 35萬 公寓均價 萬 別墅均價 2萬 8，公寓均價 別墅均價 3萬 5，公寓均價 1萬 8 別墅均價 24萬，公寓均價 9千 1萬 8 別墅均價 29萬，公寓均價9千 別墅均價 29萬，公寓均價7千 1萬 神州半島 博鰲、清水灣、香水灣、石梅灣 、神州半島 土福灣、海棠灣 東部岸線現(xiàn)有的價值分級情況 三亞灣、大東海、亞龍灣 外圍 內(nèi)圍 核心 24 目前海南省東部岸線灣區(qū)層級分類： 成熟灣區(qū)、次生代灣區(qū)、新生代灣區(qū) 神州半島 三亞灣 海南東部岸線灣區(qū)開發(fā)情況一覽 石梅灣 香水灣 清水灣 土福灣 海棠灣 亞龍灣 大東海 發(fā)展成熟 逐漸成熟 博鰲 正在建設(shè) 龍沐灣 按照開發(fā)情況劃分的灣區(qū)層級 成熟灣區(qū) 三亞灣、亞龍灣、大東海 次生代灣區(qū) 清水灣、香水灣、博鰲、土福灣 新生代灣區(qū) 龍沐灣、海棠灣、石梅灣、神州半島 注：龍沐灣隸屬于大三亞旅游圈，故將其納入東部岸線范圍內(nèi) 25 成熟灣區(qū)發(fā)展空間受限、次生代灣區(qū)無序開發(fā) ,為新生代灣區(qū)的 “ 搶班奪權(quán)”創(chuàng)造了客觀條件 成熟灣區(qū) :無力開發(fā) ?三亞灣 物業(yè)發(fā)展基本成型 ,未來調(diào)整的空間不大 ?亞龍灣 沿海一線價值較高的地塊開發(fā)完畢 ,剩余二三線地塊缺乏開發(fā)價值 ,難以吸引重量級開發(fā)商 ?成熟灣區(qū)早期過度開發(fā)使得灣區(qū)資源遭到較大耗損 ,過大的承載強度抑制了高端客戶的需求 次生代灣區(qū) :無序開發(fā) ?香水灣采用分割出讓的開發(fā)模式 ,有利于獲取地塊高溢價 ,但是整個灣區(qū)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃 ,陷于各自為戰(zhàn)的掠奪式開發(fā)狀態(tài) ?博鰲是典型的政策導(dǎo)向下的“偽統(tǒng)一開發(fā)”，初期較易形成合力 ,在政策熱度消退后區(qū)域失去核心驅(qū)動 ,發(fā)展陷入停滯 ?無序開發(fā)造成次生代灣區(qū)灣區(qū)項目同質(zhì)化嚴(yán)重 ,惡性競爭加劇 在成熟灣區(qū)價值逐漸消退之時，次生代灣區(qū)受困于落后的開發(fā)模式，自身價值無法得到提升，導(dǎo)致傳統(tǒng)的價值梯度轉(zhuǎn)移路徑受阻， 新生代灣區(qū)有望實現(xiàn)跨越式發(fā)展 26 東部快速軌道系統(tǒng)的開通、未來實力開發(fā)商的統(tǒng)一運營以及前沿的規(guī)劃設(shè)計理念，都推動著新生代灣區(qū)實現(xiàn)跨越式開發(fā)，步入第一陣營 軌道系統(tǒng)的開通 ?東環(huán)鐵路的貫通縮減了游客的出行成本，未來灣區(qū)價值的比拼將取決于資源與配套的本體層面 ?新生代灣區(qū)的陌生感進一步消除，建立在距離基礎(chǔ)上的灣區(qū)價值差將被逐漸拉平 實力開發(fā)商統(tǒng)一運營 ?新生代灣區(qū)引入大型實力開發(fā)商進行區(qū)域統(tǒng)一運營 ,規(guī)避了過度開發(fā)和無序開發(fā)的弊端 ,有利于灣區(qū)價值的彰顯和提升 前沿的規(guī)劃設(shè)計 ?現(xiàn)有灣區(qū)的配套同質(zhì)化嚴(yán)重、缺少可辨識性 ?憑借超前的設(shè)計理念和真正國際化標(biāo)準(zhǔn)的硬件投入，新生代灣區(qū)充分構(gòu)建自身的特色價值體系 ,搶奪區(qū)域話語權(quán) 27 總結(jié)：海南東部岸線灣區(qū)格局演變?nèi)壳?—— 新生代灣區(qū)終將跨入第一陣營 單極化格局 平極化格局 多極化格局 三亞 三亞 新生代灣區(qū) 三亞 價值曲線 階段特征 三亞一枝獨秀，成為單獨的一極，東部岸線其它灣區(qū)與三亞落差較大 東部岸線價值曲線拉平，三亞盡管仍然處于價值鏈頂端，但是優(yōu)勢不斷縮減 新生代灣區(qū)崛起，三亞雖仍然位于第一陣營，但已喪失統(tǒng)治力，東部岸線向多元化發(fā)展 階段成因 傳統(tǒng)格局下，三亞中心地位強化，次生代灣區(qū)價值貶損 東部軌道交通系統(tǒng)成型，促進東部岸線區(qū)域一體化 新生代灣區(qū)跨越式發(fā)展走向成熟，次生代灣區(qū)成為價值洼地 東線灣區(qū)價值進化經(jīng)歷三個重要階段 ,在這個過程中成熟灣區(qū)地位下降 ,次生代灣區(qū)將淪為價值洼地 ,而新生代灣區(qū)將憑借后發(fā)優(yōu)勢跨入第一陣營 28 在新生代灣區(qū)中，神州半島不僅占地和投資規(guī)模居于前列，而且開發(fā)節(jié)奏領(lǐng)先于其它灣區(qū)，有利于搶占市場制高點 灣區(qū)名稱 規(guī)劃占地 總建筑面積 開發(fā)總投資 石梅灣 12平方公里 住宅約 61萬㎡ 50億 ,目前投入 12億 海棠灣 公里 —— 一期 150億左右 龍沐灣 公里，一期 5平方公里 一期約 61萬㎡ 一期 36億，目前投資約 5億 神州半島 38平方公里，一期約 17平方公里 約 400萬㎡ 超過 100億，目前一期投資約 21億 ?與其它新生代灣區(qū)相比，神州半島不僅拆遷動工時間較早，而且關(guān)鍵配套和住宅物業(yè)將于 2023年左右集中入市，關(guān)鍵節(jié)點領(lǐng)先有利于迅速搶占市場制高點，樹立項目高端形象 ?與其它新生代灣區(qū)項目相比，神州半島不僅占地規(guī)模和總投資額居于前列，僅次于海棠灣。而且在啟動期內(nèi)就加大開發(fā)強度，顯示了中信泰富大手筆運作的決心 29 在神州半島高端而完善的娛樂配套體系中，游艇配套是其中不可缺失的一環(huán)，未來本項目應(yīng)在中信泰富娛樂配套設(shè)施建成之后擇機入市 主干道蓮花立交和西橋竣工 36洞高爾夫及會所投入使用 喜來登、福朋酒店公寓開始銷售 喜來登酒店正式營業(yè) 合適的入市時機為2023年上半年 ?本項目的游艇配套是整個神州半島配套體系中不可缺失的一環(huán)，將成為未來的娛樂熱點 ?本項目的開發(fā)節(jié)奏應(yīng)緊跟中信泰富本島項目，充分利用區(qū)域價值平臺 30 總結(jié)：本項目應(yīng)當(dāng)充分依托神州半島構(gòu)建的區(qū)域價值平臺，占位于海南一線濱海物業(yè) 東部第一陣營 神州半島未來將實現(xiàn)跨越式發(fā)展，占位東部第一陣營 依托區(qū)域平臺 開發(fā)節(jié)奏緊跟中信泰富項目，利用區(qū)域口碑放大自身價值 啟示： 本項目應(yīng)占位與海南一線濱海物業(yè)，物業(yè)開發(fā)應(yīng)具備前瞻性，與區(qū)域價值相匹配 31 對區(qū)域未來發(fā)展趨勢的研判 宏觀環(huán)境變化帶來的發(fā)展契機 游艇配套的發(fā)展模式研究 時間價值 32 旅游業(yè)是未來國家實現(xiàn)“保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)”目標(biāo)的支柱產(chǎn)業(yè) ,擁有可持續(xù)的發(fā)展動力 .對本項目而言 ,與旅游娛樂功能的復(fù)合意味著廣闊的市場前景 2 0 0 2 2 0 0 9 年海南省旅游收入與接待過夜游客總數(shù)量206 206022500501001502002502023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 202305001000150020232500旅游收入（億元） 旅游人數(shù)（萬人次）旅游業(yè)是應(yīng)對國際金融危機和擴大內(nèi)需的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)具有抗沖擊、易恢復(fù)的產(chǎn)業(yè)韌性，對化解國際金融危機影響和擴大內(nèi)需具有特殊作用。 —— 國家旅游局局長邵琪偉 促進消費需求增長上，旅游業(yè)的功能強大，直接涉及交通、住宿、飲食、旅游點、旅行中介、購物、娛樂業(yè)，間接與農(nóng)業(yè)、工業(yè)、金融、保險、電信、商業(yè)、建筑相關(guān)聯(lián)，為其它產(chǎn)業(yè)所不可替代 。 —— 中山大學(xué)旅游研究所所長彭華 日、韓的經(jīng)驗表明，居民消費中的交通、休閑文化支出占比在這一發(fā)展階段會呈現(xiàn)比重上升趨勢加速的現(xiàn)象，這意味著以交通和休閑文化為要素的旅游業(yè)騰飛時代的到來，由此判斷，我國旅游業(yè)也正處于騰飛的時點上。 —— 2023國泰君安旅游業(yè)投資策略報告 09年 11月 25日，國務(wù)院常務(wù)會議通過 《 關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見 》 。會議認(rèn)為，旅游業(yè)兼具經(jīng)濟和社會功能， 資源消耗低，帶動系數(shù)大，就業(yè)機會多，綜合效益好，是未來國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略支柱性產(chǎn)業(yè)。 加快發(fā)展旅游業(yè)，必須堅持改革開放，堅持以人為本，提高服務(wù)和管理水平；堅持以國內(nèi)旅游為重點，積極發(fā)展入境旅游，有序發(fā)展出境旅游；堅持因地制宜，合理利用資源， 推動旅游業(yè)特色化發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。 旅游業(yè)對 “ 保增長、調(diào)結(jié)構(gòu) ” 具有十分重要的作用，也是目前國家大力扶持的未來支柱產(chǎn)業(yè)，擁有持續(xù)的發(fā)展動力 33 國際旅游島 規(guī)劃的落實標(biāo)志著海南省的旅游業(yè)進入了全新的發(fā)展階段 ,市場反響強烈，本項目需抓住這一有利時機進行開發(fā) 1月 4日， 《 國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見 》 正式發(fā)布，海南被定位為世界一流的海島休閑度假旅游目的地。同時中央給予海南投融資、財稅、土地、行業(yè)開放等諸多政策支持。 《 意見 》 將海南國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略，也為新階段中國旅游業(yè)的發(fā)展定下基調(diào)。 海南國際旅游島建設(shè)的重點內(nèi)容 1 進一步落實免簽證和航權(quán)開放政策 建設(shè)符合國際化要求的旅游文化要素 2 1 構(gòu)建國際化的服務(wù)保障體系 3 4 5 6 建設(shè)符合國際化要求的旅游文化要素 建設(shè)國際化的生態(tài)型景區(qū)，突出主題特色 加快建立以旅游業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)體系 第一階段 第二階段 第三階段 20232023 20232023 20232028 建成國際旅游島的雛形。旅游要素的國際化改造基本完成。 基本建成國際旅游島。 旅游業(yè)的管理體制、運行機制與國際基本接軌，旅游服務(wù)基本達到國際水準(zhǔn)，海南旅游在國際上的知名度和美譽度大幅提高，“中國熱帶海島，東方度假天堂”的品牌基本確立。 建成世界一流的國際旅游島。 旅游產(chǎn)品達到國際水準(zhǔn)，城市建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等適應(yīng)世界發(fā)展潮流，綜合環(huán)境能滿足中外游客的各種需求，成為國際熱帶海島度假休閑勝地。 ?“ 國際旅游島 ” ，是指在特定的島嶼區(qū)域內(nèi)，以擴大旅游業(yè)開放為重點，對外實行以 “ 免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán) ” 為主要特點的旅游開放政策 34 目前海南正處在由生活度假向奢侈度假的轉(zhuǎn)型階段 ,其顯著特點就是娛樂設(shè)施的更新?lián)Q代 生活度假 奢侈度假 觀光度假 休閑度假 客戶構(gòu)成 參與方式 娛樂設(shè)施 ?區(qū)域周邊，短途客源 度假理念 ?國內(nèi)異地客源主導(dǎo)，國際客戶開始出現(xiàn) ?客戶來源泛化，國內(nèi)客戶比例相對下降 ?國際客源主導(dǎo)，成為全球化度假平臺 ?游覽觀光，餐飲美食 ?酒店住宿，主題活動 ?療養(yǎng)，本地化生活，當(dāng)?shù)嘏Z業(yè) ?個性化私密活動，頂級圈層生活 ?簡單的自然風(fēng)光景點 ?酒店、度假村、主題公園 ?高星級酒店、高爾夫、 SPA ?游艇、跑馬場、免稅店、狩獵場 $300 $1000 $3000 $5000 $8000 ?增長見識 ,視覺愉悅 ?釋放壓力，舒緩心情，自我調(diào)節(jié) ?體驗生活，享受人生，商務(wù)交際 ?刺激獵奇 ?不走尋常路 目前海南所屬階段 35 受到國際化度假娛樂需求的推動 ,新一代的頂級娛樂設(shè)施已經(jīng)在海南出現(xiàn) ,推動行業(yè)的整體發(fā)展，未來本項目游艇有望成為海南娛樂新寵 1 2 3 4 ?1月 4日出臺的 《 意見 》 ，準(zhǔn)許海南試辦“國際通行”的旅游體育娛樂項目，探索“賽事即開彩票”，意味著，海南省很可能成為“馬彩”等競猜型玩法的試驗田； ??？邙?