漳州人民廣場(chǎng)歡樂城整體定位與物業(yè)發(fā)展建議-文庫吧
2025-02-06 11:57 本頁面
【正文】 遷平房，南側(cè)緊鄰鐵路、 開行列車較多、視野景觀較差 ，四周環(huán)境較差； ?目前東側(cè)入口道路狹窄、臟亂，從西大望路通行距離長(zhǎng)；南側(cè)入口 必須穿越鐵路橋洞才能到達(dá)項(xiàng)目，且 入口處狹窄局促， 道路轉(zhuǎn)彎較多； ?項(xiàng)目土地取得方式為劃撥性質(zhì)，整體轉(zhuǎn)讓須補(bǔ)交土地出讓金； ?建筑規(guī)劃性質(zhì)為倉儲(chǔ)綜合樓，且高度較低，標(biāo)志性較差； ?內(nèi)外部裝修及設(shè)施設(shè)備配備等硬件等同于乙級(jí)寫字樓，檔次一般； ?內(nèi)部為尚未進(jìn)行裝修，需要投入裝修資金； ?地下空間面積較大，因項(xiàng)目通達(dá)性差，地下商業(yè)價(jià)值難以發(fā)揮。 漳州人民廣場(chǎng)歡樂城整體收購(gòu)咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 CHAPTER A 項(xiàng)目 SWOT分析 機(jī)會(huì)（ O） ?項(xiàng)目緊鄰 CBD核心區(qū)， 區(qū)域商務(wù)需求旺盛； 區(qū)域 潛在價(jià)值大 ； ?項(xiàng)目周邊規(guī)劃良好 ，道路及景觀價(jià)值存在極大改善可能，改善后項(xiàng)目升值潛力巨大； ?項(xiàng)目存在改擴(kuò)建的機(jī)會(huì)，面積可增加約 6500平方米 ?可以進(jìn)行多樣分割租售。 漳州人民廣場(chǎng)歡樂城整體收購(gòu)咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 CHAPTER A 項(xiàng)目 SWOT分析 威脅（ T） ?本案周邊道路及景觀環(huán)境的改善沒有明確的時(shí)間表，存在不確定性； ?CBD東擴(kuò)規(guī)劃，重點(diǎn)向東發(fā)展，預(yù)計(jì)帶來較多競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目； ?CBD區(qū)域商住公寓量較大，替代產(chǎn)品多，給本案的租售帶來極大競(jìng)爭(zhēng)； ?頂層改擴(kuò)建的可能性，需進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性論證； ?本案地下空間商業(yè)價(jià)值的發(fā)揮有一定難度，是一大威脅。 漳州人民廣場(chǎng)歡樂城整體收購(gòu)咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 ? 交通通達(dá)性差，出入口不理想 ? 四周環(huán)境臟亂 ? 倉儲(chǔ)綜合樓，標(biāo)志性差 ? 軟硬件設(shè)施等同于乙級(jí)寫字樓 ? 需要投入改擴(kuò)建及裝修改造資金 ? 地下空間商業(yè)價(jià)值小 ? CBD核心區(qū)域，商務(wù)氛圍濃厚 ? 區(qū)域交通良好 ? 獨(dú)棟建筑 ? 占地面積大，建筑體量小 ? 存在改擴(kuò)建可能 ? 可以多樣分割 ? 商務(wù)需求旺盛 ? 規(guī)劃道路環(huán)境有改善可能 ? 存在改擴(kuò)建機(jī)會(huì) ? 可以多樣分割租售，銷售靈活 ? 道路及環(huán)境改善沒有時(shí)間表 ? 替代競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多，競(jìng)爭(zhēng)激烈 ? 改擴(kuò)建的可能性 ? 地下空間價(jià)值發(fā)揮難 S W O T 項(xiàng)目 SWOT分析矩陣分析 漳州人民廣場(chǎng)歡樂城整體收購(gòu)咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 思 考 的 力 量 怎樣定位？ 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì) … 區(qū)域市場(chǎng)怎樣？ 漳州人民廣場(chǎng)歡樂城整體收購(gòu)咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 CHAPTER A 項(xiàng)目 SWOT分析 CHAPTER B CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售情況 CHAPTER C 項(xiàng)目定位與價(jià)值研判 CHAPTER D 后期運(yùn)營(yíng)建議 目錄 Contents 漳州人民廣場(chǎng)歡樂城整體收購(gòu)咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 CHAPTER B CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售情況 CBD區(qū)域甲級(jí)寫字樓銷售市場(chǎng)情況 目前 CBD區(qū)域甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目基本以出租為主，銷售極少，現(xiàn)只有 SOHO中國(guó)收購(gòu)的嘉盛中心項(xiàng)目在售。 ?物業(yè)級(jí)別：甲級(jí) ?開間面積： 1502400平米 ?所屬商圈： CBD ?物業(yè)地址：朝陽區(qū)東三環(huán)北路甲 19號(hào) ?開 發(fā) 商： SOHO中國(guó) ?銷售價(jià)格： 43000元 /平米 ?物業(yè)管理費(fèi)： 30元 /平米 /月 ?總建筑面積： 105,003 平方米 ?辦公樓面積： 76,385 平方米 ?實(shí)際樓層數(shù)： 37層 ?標(biāo)準(zhǔn)層面積 : 2,400 平方米 ?層 高 : 可拆分銷售，即將開盤，價(jià)格已定。 嘉盛中心 漳州人民廣場(chǎng)歡樂城整體收購(gòu)咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 CHAPTER B CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售情況 CBD區(qū)域甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)情況 目前 CBD區(qū)域甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目基本以出租為主，租金一般在在 59元 /平米 /天，出租率在85%92%之間。 序號(hào) 樓盤 底限 （ RMB/平米 /天） 頂限 （ RMB/平米 /天） 入住率 1 京廣中心 88% 2 環(huán)球金融中心 88% 3 東方梅地亞 90% 4 SOHO現(xiàn)代城 90% 5 北京國(guó)際中心 86% 6 遠(yuǎn)洋 光華國(guó)際中心 88% 7 財(cái)富中心 90% 8 世茂大廈 90% 9 世紀(jì)財(cái)富中心 90% 10 嘉里中心 92% 11 泰達(dá)時(shí)代中心 88% 12 國(guó)貿(mào)中心 92% 13 萬達(dá)廣場(chǎng) 85% 漳州人民廣場(chǎng)歡樂城整體收購(gòu)咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 CHAPTER B CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售情況 CBD區(qū)域乙級(jí)寫字樓銷售市場(chǎng)情況 目前 CBD區(qū)域乙級(jí)寫字樓項(xiàng)目基本以出租為主，現(xiàn)有百環(huán)商務(wù)樓和陽光財(cái)富大廈在售。 百環(huán)商務(wù)樓 ?物業(yè)級(jí)別：乙級(jí) ?開間面積： 150300 平方米 ?所屬商圈： CBD ?物業(yè)地址：朝陽區(qū)東三環(huán)雙井橋東南側(cè) ?開 發(fā) 商：百環(huán)房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司 ?銷售價(jià)格： 26000元 /平米（可議） ?物業(yè)管理費(fèi)： /平方米 /月 ?總建筑面積： 35000 平方米 ?共 3個(gè)獨(dú)棟面積 :7800平米 ,12023平米 ,14600平米 ?實(shí)際樓層數(shù)： 4層 \7層 \5層 \地下兩層 ,地上三層 ?標(biāo)準(zhǔn)層面積 :19002600平方米 ?層 高 : 整棟出售，銷售狀況較差，近半年未成交。 漳州人民廣場(chǎng)歡樂城整體收購(gòu)咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 CHAPTER B CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售情況 CBD區(qū)域乙級(jí)寫字樓銷售市場(chǎng)情況 目前 CBD區(qū)域乙級(jí)寫字樓項(xiàng)目基本以出租為主，現(xiàn)有百環(huán)商務(wù)樓和陽光財(cái)富大廈在售。 陽光財(cái)富大廈 可拆分銷售，銷售情況較好。 ?物業(yè)級(jí)別：乙級(jí) ?開間面積： 平方米 ?所屬商圈： CBD ?物業(yè)地址：朝陽區(qū)西大望路 63號(hào) ?開 發(fā) 商：中力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?銷售價(jià)格 ： 19500元 /平米 ?物業(yè)管理費(fèi)： /平方米 /月 ?總建筑面積： ?實(shí)際樓層數(shù)：地上 18層，地下 2層 ?標(biāo)準(zhǔn)層面積 : 1,200 平方米 ?層 高 : 漳州人民廣場(chǎng)歡樂城整體收購(gòu)咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 CHAPTER B CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售情況 CBD區(qū)域乙級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)情況 目前 CBD區(qū)域乙級(jí)寫字樓項(xiàng)目基
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