【正文】 峽 三座黃河公路大橋 聯(lián)結(jié)西北、西南和中原地區(qū)，與洛陽、鄭州和西安形成縱橫交錯(cuò)的公路網(wǎng)絡(luò)。 ?運(yùn)城 關(guān)公機(jī)場 的投入使用使運(yùn)城進(jìn)一步成為中部交通旱碼頭，為運(yùn)城帶來了巨大的發(fā)展機(jī)遇。 交通條件 209國道 運(yùn)三高速 同蒲鐵路 運(yùn)風(fēng)高速 大運(yùn)高速 108國道 209國道 310國道 310國道 三門峽 大禹渡 禹門口 永濟(jì) 臨猗 侯馬 風(fēng)凌渡 22 近年運(yùn)城 GDP快速增長，經(jīng)濟(jì)處于高位發(fā)展階段， 為房地產(chǎn)市場高速發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 資料來源：運(yùn)城市經(jīng)濟(jì)概覽 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 近五年運(yùn)城全市 GDP運(yùn)行狀況 近五年運(yùn)城人均 GDP增長 ?運(yùn)城 2023年 111月全市 ，同比增長 % ，占全省 GDP的 %，增幅比 全省的 % 高 ?？偭颗琶谌?； 增長速度排名第三 。 ?運(yùn)城歷年人均 GDP均呈現(xiàn) 高速增長態(tài)勢 。 ?運(yùn)城市經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展期，根據(jù) GDP增速和房地產(chǎn)市場發(fā)展關(guān)系判斷， 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展將推動(dòng)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。 城市宏觀經(jīng)濟(jì) 4%5% 5%8% 大于 8% 小于 4% 停滯 萎縮 穩(wěn)定發(fā)展 快速發(fā)展 2172593244074713991 5 . 6 %1 9 . 3 %1 5 . 7 % 1 4 . 8 %2 5 . 7 %2 4 . 9 %01002003004005002023 2023 2023 2023 2023 2023(111)0%20%40%60%80%100%GDP總額 年增長率4493532766118427947314. 8%18. 6%12. 4%27. 5%24. 1%02023400060008000100002023 2023 2023 2023 20230%20%40%60%80%100%人均G D P 年增長率元 億元 23 運(yùn)城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中二產(chǎn)對生產(chǎn)總值逐步提高，至 05年貢獻(xiàn)達(dá)到 56% 13%46%41%30%40%30%18%48%34%12%56%32%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%全國運(yùn)城1 99 5運(yùn)城2 00 0運(yùn)城2 00 6第三產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)2023年運(yùn)城三產(chǎn)對生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn) ?運(yùn)城近年來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，二產(chǎn)比例不斷提高，平均每五年提高 8個(gè)百分點(diǎn)，至05年，二產(chǎn)比例達(dá)到%。 ?05年， 二產(chǎn)總值達(dá)到470億元，對 GDP貢獻(xiàn)達(dá)到 56%，同期全國平均第二產(chǎn)業(yè)比重為%； 三產(chǎn) 比例逐漸增大， 貢獻(xiàn)率達(dá)到 32%。 ?全市已形成了輕紡、化工、食品、冶金、制藥、制版六大支柱產(chǎn)業(yè)， 工業(yè)綜合實(shí)力已躍居全省三強(qiáng) 。 運(yùn)城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 2023年運(yùn)城工業(yè)增加值居全省第三 282242183 180158155050100150200250300太原 臨汾 運(yùn)城 長治 晉城 大同工業(yè)增加值56% 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)億元 24 指標(biāo) 增加值 營業(yè)收入 出口交貨值 實(shí)現(xiàn)利潤總額 實(shí)交稅金 民營企業(yè)指標(biāo) 億 增長幅度 ％ ％ —— ％ 15％ ?06年運(yùn)城民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，各項(xiàng)指標(biāo)均呈飛速增長，連續(xù)3年全市民營經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速均超過 15%以上。 ?民營經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)利潤、實(shí)現(xiàn)增加值均占到全市 50％以上。 ?民營企業(yè)快速發(fā)展，帶來了從業(yè)人員數(shù)量及其收入的快速增長。 資料來源：運(yùn)城統(tǒng)計(jì)年鑒、《運(yùn)城民營經(jīng)濟(jì)網(wǎng)》 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，帶動(dòng)民營經(jīng)濟(jì) 快速發(fā)展，積累大量社會(huì)財(cái)富 產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來大量財(cái)富人群 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、規(guī)模擴(kuò)大 上、下游企業(yè)需求擴(kuò)大 私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展 企業(yè)盈利能力、積累能力加強(qiáng) 財(cái)富階層壯大 財(cái)富階層產(chǎn)生 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與財(cái)富人群 ?運(yùn)城市個(gè)體工商業(yè)戶已發(fā)展到 ； 私營企業(yè)達(dá)到 ， 注冊資本 ?規(guī)模企業(yè) 發(fā)展到 357個(gè) ，其中 億元以上企業(yè) 55個(gè) ， 5000萬 — 1億元 企業(yè) 42個(gè) ，1000— 5000萬元企業(yè) 99個(gè) ； ?民營企業(yè) 從業(yè)人員達(dá)到 ，占運(yùn)城就業(yè)人員的 70%；實(shí)交稅金 20億元，占 運(yùn)城稅收的 31% 25 ?民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤以商貿(mào)流通業(yè)為強(qiáng)。 ?2023年社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá) 。以連鎖經(jīng)營、物流配送 等為主的現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)發(fā)展迅猛，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額 15%左右。 ?運(yùn)城商貿(mào)聚集，帶來大量財(cái)富人群，以禹都市場為代表，集中了大量高收入私營企業(yè)主。 運(yùn)城進(jìn)出口貿(mào)易總額居全省第二 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與財(cái)富人群 運(yùn)城消費(fèi)品總額居全省第二 384158133 132115 114050100150200250300350400太原 運(yùn)城 大同 臨汾 晉中 長治消費(fèi)品零售額3 3 . 76 . 54 . 02 . 9 2 . 71 . 705101520253035太原 運(yùn)城 晉中 呂梁 臨汾 長治進(jìn)出口總額運(yùn)城民營經(jīng)濟(jì)尤以商貿(mào)流通業(yè)為強(qiáng)，并形成產(chǎn)業(yè)聚集，帶來大量財(cái)富人群 億元 億元 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市宏觀背景分析總結(jié) 運(yùn)城城市宏觀狀況良好，呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： ?運(yùn)城據(jù)有重要區(qū)位交通條件，優(yōu)勢明顯 ?運(yùn)城在省內(nèi)占有重要經(jīng)濟(jì)地位 ?經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，為房地產(chǎn)快速發(fā)展提供良好基礎(chǔ) ?第二產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)民營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，帶來財(cái)富人群 從城市宏觀背景來看 ,運(yùn)城經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)催生大量新富階層， 理論上會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)快速發(fā)展 ,房地產(chǎn)市場應(yīng)該處于爆發(fā)增長階段，市場呈現(xiàn)供需兩旺的狀況？ 27 二、市場背景分析 ?城市宏觀背景分析 ?城市房地產(chǎn)市場特征總結(jié) ?運(yùn)城房地產(chǎn)市場特征解析 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 運(yùn)城房地產(chǎn)投資增長水平落后于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ?2023年 2023年，運(yùn)城房地產(chǎn)投資占 GDP的比例均低于正常水平。 ?說明運(yùn)城房地產(chǎn)投資發(fā)展水平落后于運(yùn)城整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常 2023年 房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 15 % 15 22 % 22 30 % 30 37 % 37 % % 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為 20%25% 房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資和 GDP的比例關(guān)系 房地產(chǎn)投資與GDP增長 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 20232023運(yùn)城固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資與增長率 ?近年來，運(yùn)城房地產(chǎn)投資一直在高速增長，雖然受宏觀調(diào)控影響， 03年和 06年增幅急劇下降，但仍處于高位。 ?近年來，運(yùn)城房地產(chǎn)投資所占固定資產(chǎn)投資比例穩(wěn)步提高 ， 2023年達(dá)到 %，相對固定資產(chǎn)投資比例偏低，運(yùn)城房地產(chǎn)投資偏于保守。 異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常 2023年 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅 5 % 5 % ~5 % 5 % ~15 % 15 % ~25 % 25 % % 適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 15 % 15 % ~22 % 22 % ~30 % 30 % ~37 % 37 % % 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為 20%25% 近年來運(yùn)城房地產(chǎn)投資快速增長，但相對于固定資產(chǎn)投資比例偏低，投資偏保守 房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資 3. 76. 47. 610. 516. 1 15. 757%71%53%22%38%19%02468101214161820 0120 0220 0320 0420 0520 06 (1 1 1)億元0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)投資增長率68. 181102. 4138160. 5154. 219%49%16% 17%35%27%020406080100120140160180200120022003200420052006(111)億元0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資增長率68.181102.4138160.5154.20204060801001201401601802023 2023 2023房地產(chǎn)開發(fā)投資固定資產(chǎn)投資國家發(fā)改委房地產(chǎn)投資及固定資產(chǎn)投資指標(biāo)系統(tǒng) 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 近年來運(yùn)城房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，整體呈供求平衡狀態(tài)，潛在市場競爭壓力較大 20232023年運(yùn)城房地產(chǎn)市場竣工施工面積與銷售面積情況 異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常 2023年 銷售面積 / 竣工面積 ~ ~ ~ 反映商品房供求是否平衡的指標(biāo) 商品房銷售額 / 房地產(chǎn)投資額 ~ ~ ~ 反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo) ,表明運(yùn)城開發(fā)的總體效率不高 ?房地產(chǎn)開發(fā)總量持續(xù)增長， 0105年平均 增幅達(dá) 40%，市場 快速發(fā)展。 ?銷售竣工比逐年增高，05年達(dá)到 89%，市場基本處于 供求平衡狀態(tài) ，市場主要以現(xiàn)房銷售為主。 ?整體 空置率為 %，但處于 514%的 合理空置區(qū)間 。 ?施工面積遠(yuǎn)大于銷售面積， 潛在市場競爭壓力大。 ?商品房銷售投資比例偏低，運(yùn)城房地產(chǎn) 整體開發(fā)效率較低。 銷售面積、竣工面積、空置率 6 4 .53 7 .68 2 .84 4 .31 1 6 .4521 6 7 .66 5 .62 0 4 .88 4 .30501001502002502023 2023 2023 2023 2023房地產(chǎn)施工面積房地產(chǎn)竣工面積房地產(chǎn)銷售面積萬平方米 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 總體來看，房價(jià)與銷售量增長趨勢一致，從人均銷售面積看，消化速度較慢 房價(jià)與銷售 近年運(yùn)城商品房銷售面積及增長 近年運(yùn)城商品房銷售價(jià)格及增長 ? 總體來看，運(yùn)城商品房銷售面積與房價(jià)增長趨勢一致， 房價(jià)在 2023年有較大增長 。 ? 2023年，運(yùn)城商品房銷售面積為 75萬平米，與全市人口 比，人均銷售面積為:1， 市場銷售速度較慢。 ? 而根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，銷售量與城市人口的比為 1：1時(shí)，市場為正常的消化量。 206985 21779142752854468975023564. 8%5. 2%37. 7%27. 4%96. 3%01000002023003000004000005000006000007000008000002023 2023 2023 2023 20230%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%商品房銷售面積增長率1019 10051143 1180141510. 3%1. 4%19. 9%3. 2%13. 7%020040060080010001200140016002023 2023 2023 2023 202310%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 商品房價(jià)格 增長率平方米 元 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 個(gè)盤銷售速度普遍偏低， 10~15套為較理想的銷售速度 總價(jià) 銷售速度