【正文】 在 6065萬方，略顯供大于求 在售項目基本集中于老城區(qū)外圍，隨城市發(fā)展劃分為三大板塊，價格集中度高 ? 在售及預售樓盤主要分布在屯溪區(qū)的外圍 ,市中心新盤比較少 . ? 新盤中 ,大盤已經(jīng)成為屯溪市場的主流 ,總建筑面積在 20萬平方米以上的大盤占了半壁江山 . ? 由于市區(qū)土地有限 ,大盤分布在城市的外圍 . ? 目前黃山在售樓盤的價格比穩(wěn)定 ,受市場的影響很小 ,目前的價格較年底有所上調(diào) . ? 個別樓盤推遲開盤報價的時間 ,觀望市場的走向 ,有高開價格的趨勢 . 世貿(mào)綠洲 蓮花怡庭 黃山旅游廣場 龍翔御景 元一項目 江南新城 東方麗景 桃花源 碧桂園項目 黃山假日廣場 錦繡江南 御泉灣 新 徽 天 地 33003400 3200－ 3300 3400 － 3700 4000 君悅華府 本案 老城區(qū) 板塊研究 三大板塊由于發(fā)展歷程不同，特征各有區(qū)別，但城市規(guī)模決定板塊間差異不大 板塊 代表樓盤 板塊特征 城南板塊 錦繡江南、御泉灣、元一項目、江南新城、東方麗景 ?65萬方江南新城的成功極大提升了該區(qū)域的居住價值，加之錦繡江南為拆遷安置小區(qū)，集中了部分老城區(qū)拆遷人口，客戶認可度得到提升，但畢竟屬于城市外圍，目前配套缺乏，入住率低。 ?客戶來源于本區(qū)及三區(qū)四縣。本區(qū)公務員、企事業(yè)單位職工、三區(qū)四縣在市區(qū)置業(yè)。 ?相對政務新區(qū)而言，首次置業(yè)更多。 行政新區(qū)板塊 世貿(mào)綠洲、君悅華府、蓮花已庭、旅游廣場 ?行政新區(qū)，城市重點發(fā)展方向。 ?客戶來源于本區(qū)及三區(qū)四縣。 ?本區(qū)黨政機關公務員、企事業(yè)單位、高收入者，三區(qū)四縣升遷至市區(qū)公務員、三區(qū)四縣私營業(yè)主占主要。 ?相對城南板塊而言，改善型居住更多。 城北板塊 桃花源、黃山假日廣場、碧桂園項目 ?城市擴張帶來區(qū)域發(fā)展，有一定自然資源。 ?初期以別墅、酒店等物業(yè)為主，碧桂園為區(qū)域內(nèi)第一個普通住宅項目，目前區(qū)域價值及居住認知不高。 板塊研究 板塊 項目名稱 總建面積 近期推 出面積 價格 銷售 情況 產(chǎn)品類型 主力戶型 主力面積 行政新區(qū) 君悅華府 80套 共一期推出 3500 60% 高層 三房 160 世貿(mào)綠洲 35萬 三期，后期還有兩棟 3400 ５０％ 多層 三房 110130 蓮花怡庭 二期 3６ 00 70％ 小高層 三房 120140 黃山旅 游廣場 ５萬平 首推 24套 3700 60％ 花園洋房 三房 120 城南板塊 錦繡江南 20萬 一期 100余套，后期陸續(xù)推出 3400 50% 多層 三房 110120 御泉灣 ３５萬 一期１０萬，首期推出５萬， 45月開盤 未定 多層 三房 110130 元一項目 占地 302畝 待跟蹤 未定 江南新城 65萬 170套 3200 70% 多層 三房 110120 東方麗景 20萬 三期４萬，下半年推小高層 3３ 00 ５０ % 多層 三房 120 龍翔御景 300多套 45月推出 預計 4000 沒開盤 江景住宅 三房 100130 城北板塊 桃花源 500多套 下半年推新房 一期 5000 90%以上 排屋 ,別墅 200300 碧桂園項目 占地 待跟蹤 未定 本區(qū)塊業(yè)態(tài)最豐富，單價與戶型均為最高，證明市場對區(qū)塊有充分的價值認知 多層、小高層、花園洋房多種業(yè)態(tài)并存 單價 34003700元 /平米 主力戶型 120140 業(yè)態(tài)以多層為主 單價 32003400元 /平米 主力戶型 110120 其他項目多為個例 板塊研究 宏觀市場 產(chǎn)品研究 客戶研究 項目名稱 產(chǎn)品類型 戶型面積 安防系統(tǒng) 外觀 江南新城 小高層，多層，別墅，洋房 二房： 8090（售完，速度最快） 三房： 110120（去化 80％） 四房： 136145（ 去化 70％） 杭州城南物業(yè)管理公司提供的專業(yè)智能化管理系統(tǒng) 東方麗景 多層、聯(lián)排、獨棟、小高層、高層 二房： 90（去化 70％） 三房： 120（去化 50％） 閉路監(jiān)控系統(tǒng)；周界紅外線報警系統(tǒng)；可視對講系統(tǒng)；背景音樂系統(tǒng)；停車場管理系統(tǒng)；門禁管理系統(tǒng)；寬頻網(wǎng)絡系統(tǒng) 世貿(mào)綠洲 多層 ,小高層，公寓，辦公 二房： 93（去化 90％） 三房： 113140（去化 50％） 四房： 140160（去化 30％） 其他： 167 ADSL； 有線電視 ； 可視對講系統(tǒng)；社區(qū)背景音樂；監(jiān)控中心報警系統(tǒng)；電子巡更系統(tǒng)；邊界圍墻防盜報警系統(tǒng)；公共范圍閉路監(jiān)視系統(tǒng)；訪客車輛管理系統(tǒng) 龍翔御景 高層住宅 二房： 79100 三房： 103130（預訂情況最好） 四房： 140 項目品質(zhì)一般，同質(zhì)化嚴重 ,立面風格普遍為現(xiàn)代徽派，素雅單調(diào) 項目名稱 產(chǎn)品類型 戶型面積 安防系統(tǒng) 外觀 錦繡江南 多層，小高層 二房： 80105（去化 60％） 三房： 110120（銷售 50％） 四房： 150 蓮花怡庭 (二期 ) 多層，小高層 二房： 80110（已售完） 三房： 120137（去化 60％） 智能門禁管理系統(tǒng)；廣播語音及背景音樂系統(tǒng)；社區(qū)燈光控制系統(tǒng)；車庫只能管理系統(tǒng)；周界防范電子報警系統(tǒng)；閉路電視系統(tǒng)；寬網(wǎng)通訊系統(tǒng) 御泉灣 多層，花園洋房 小高層 聯(lián)排 雙拼 三房： 108137 四房： 136147 黃山旅游廣場 多層花園洋房 小高層 二房、三房、四房：90140 80100平米兩房及 100110平米緊湊型三房去化速度明顯高于其他戶型 市場上主流產(chǎn)品做到了基本的戶型方正、動靜分區(qū)等，基本滿足居住要求，缺少創(chuàng)新 世貿(mào)綠洲 代表戶型 3房 2廳 1衛(wèi) 蓮花怡庭 代表戶型 3房 2廳 2衛(wèi) 137平米 本區(qū)域內(nèi)，除旅游廣場多層為花園洋房外，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品戶型設計平庸，缺乏亮點及特色 新興產(chǎn)品開始有戶型亮點創(chuàng)新，但集中于大戶型產(chǎn)品 御泉灣 3房 2廳 2衛(wèi) 125平米 龍翔御景 3房 2廳 2衛(wèi) 133平米 以龍翔御景，御泉灣， 東方麗景 （后期產(chǎn)品）為代表，在黃山市場率先引入了入戶花園、露臺，多陽臺，多凸窗等設計，通過大面積的贈送，提高了產(chǎn)品的競爭力和吸引力。 東方麗景 4房 2廳 2衛(wèi) 宏觀市場 產(chǎn)品研究 客戶研究 項目名稱 近期推 出樓盤 推出 時間 客戶構成 月均銷售套數(shù) 二房 三房 四房 其他 世貿(mào)綠洲 三期 ,多層 200多套 07年 12月 10套 ,93 ㎡ 180套 ,113140 10套， 140160 無 20多套 35歲以下的青年公務員為主 高級公務員和企業(yè)管理層等 經(jīng)商和企業(yè)高層人士 旅游廣場 首推 24套花園洋房 08年 3月 無 127 無 無 10套左右 60%來自三鄉(xiāng)四縣 (歙縣最多 )，自 住 為主 君悅華府 80套 07年 底 無 160 無 無 10套 高收入公務員、私營業(yè)主 蓮花怡庭 多層已售罄兩幢小高層在售 07年 中 80100 137 無 無 10套左右 青年公務員為主，售罄 高級公務員和企業(yè)管理層等 錦繡江南 一期 ,多層 ,100多套 07年 10月 80105 110120 150 無 20套左右 改善居住，初次置業(yè)比較多 換房的購房者占主要 大家庭為主，生意人較多 江南新城 170套 銷售 120套 08年 1月 8090 110125 136145 復式 30套 主要以年輕為主 ,首次購房的比多 . 以家庭換房改善居住占多 收入比較高的中年人為主 企業(yè)主 ,高級公務員等 東方麗景 三期 ,多層 4萬多 ㎡ ,銷售90% 07年 10月 90㎡ ,150套 120 ㎡ ,250套 無 無 25套左右 市區(qū)的年紀不大的人買的多 多為本地做生意和企事業(yè)中高層 大面積及高單價導致本區(qū)塊銷售速度低于其他區(qū)塊 高級公務員及企業(yè)管理層為本區(qū)塊核心客戶 房型 二房 三房 四房 復式 面積特征 以 80100 少數(shù)超過 100 以 110125為主 少數(shù)超過 130 135145 少數(shù)超過 150 / 去化速度 快 較快 慢 慢 客戶特征 初次置業(yè)的年輕人占主要，部分改善型購房者，黃山本地人為主． 改善型購房者多 也有不少為年輕人，一般經(jīng)濟實力比較好．黃山本地人為主． 收入水平較高的中年人士，一般是管理層或者高技術人士，黃山本地人為主． 收入豐厚的企業(yè)人士或者高級公務人員等 30歲以下的首次置業(yè)和 40歲左右的改善型購房是市場的主流，總價因素導致大戶型產(chǎn)品的銷售緩慢 ?目前，黃山市的購房群體已經(jīng) 以本地人為主 ,商品住宅的外來投資比例并不到 10％，購房者主要還是 本市的年輕人群、 40歲左右具有一定經(jīng)濟實力的人群以及來自黃山市三區(qū)四縣的進城購房人群。 ?90多平米，總價 35萬之內(nèi)的產(chǎn)品推出能迅速實現(xiàn) 90％銷售， 40萬左右的產(chǎn)品阻力就會大很多， 45萬 以上的產(chǎn)品就賣的很慢。 —— 江南新城銷售部經(jīng)理 置業(yè)數(shù)量 置業(yè)需求 代表樓盤 ? 改善型需要 ? 為子女購置 ?首次購房的輕年 ? 部分拆遷戶 ? 是當?shù)刭彿康闹饕獦嫵扇后w ? 部分樓盤的主力購房者 ? 龍翔御景 ? 東方麗景 ?君悅華府 ?提升居住品質(zhì) ? 追求新生活方式 ?為子女購置如婚房等 ? 子女讀書需要 ? 在市區(qū)從業(yè) ? 是黃山的重要購房群體 ? 占部分樓盤 3040%的購房比例 ?江南新城 ? 世貿(mào)綠洲 ?旅游廣場 ? 投資需要 ,主要集中在小面積的公寓 . ? 在黃山從業(yè) ? 被旅游資源吸引 ? 是個別樓盤的主力客戶 ? 總體所占比例較小 ? 新徽天地 ? 黃山假日廣場 黃山市區(qū)購房者 黃山三區(qū)四 縣購房者 外地購房者 ? 市區(qū)客戶 ,是黃山購房群體的大多數(shù) ,盡管不少人有房住 ,但仍有較高的購房需要 . ? 三區(qū)四縣 ,也是黃山重要的購房群體 ,希望在市區(qū)置業(yè)，滿足更高追求 . ? 外地購房者 ,看好黃山的旅游資源和發(fā)展 ,選擇產(chǎn)權式酒店、酒店式公寓等投資產(chǎn)品 黃山三類購房者 屯溪區(qū)客戶與三區(qū)四縣客戶是市場的主力，外地客戶較少 約 50％ 約 40％ 約 10％ 住宅方向研判 ?黃山房地產(chǎn)整體市場供需關系平穩(wěn)，發(fā)展態(tài)勢平穩(wěn) ?住宅產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，產(chǎn)品品質(zhì)一般，亮點較少， 80120平米小戶型產(chǎn)品去化最快 ?區(qū)域內(nèi)主流產(chǎn)品面積在 120140平米，戶型設計無亮點 ,去化速度低于其他板塊 ?客戶主要來源于黃山市區(qū)及三區(qū)四縣，收入穩(wěn)定的公務員、大型企事業(yè)單位及經(jīng)商客戶，首次臵業(yè)和改善型住占主導，面積需求及總價承受能力有限 以客戶需求為導向，在區(qū)域內(nèi)形成差異，在成本控制的基礎上形成一定產(chǎn)品亮點，以產(chǎn)品力作為競爭優(yōu)勢 項目發(fā)展方向研究 ? 住宅 ? 公建 城市新區(qū) 發(fā)展案例借鑒 城市新區(qū)發(fā)展案例 國內(nèi)新城的發(fā)展無一例外都是在政府高調(diào)推動之下進行的 城市 政府作用 結果 ?深圳 ?東莞 ?南京 ?鄭州 ?中心區(qū)規(guī)劃方案國際招標 ?中心基礎設施持續(xù)投入 ?中心區(qū)香港招商推薦會 ?政府高調(diào)搬遷至市民中心 ?區(qū)域價值提升至全市最高 ?帶動區(qū)域房價上漲 ?吸引中大型企業(yè)入駐 ?1992年提出新城中心概念但政府未引導 ?2022年起政府重提概念，投入設施，政府搬遷 ?10年間未發(fā)展，住宅、寫字樓開發(fā)量少，檔次低 ?新城中心成形，成為東莞價值最高區(qū)域 ?政府 02年提前推出河西新區(qū)規(guī)劃及概念 ?多次舉辦南京新 CBD論壇 ?