【正文】 在 6065萬(wàn)方，略顯供大于求 在售項(xiàng)目基本集中于老城區(qū)外圍，隨城市發(fā)展劃分為三大板塊，價(jià)格集中度高 ? 在售及預(yù)售樓盤(pán)主要分布在屯溪區(qū)的外圍 ,市中心新盤(pán)比較少 . ? 新盤(pán)中 ,大盤(pán)已經(jīng)成為屯溪市場(chǎng)的主流 ,總建筑面積在 20萬(wàn)平方米以上的大盤(pán)占了半壁江山 . ? 由于市區(qū)土地有限 ,大盤(pán)分布在城市的外圍 . ? 目前黃山在售樓盤(pán)的價(jià)格比穩(wěn)定 ,受市場(chǎng)的影響很小 ,目前的價(jià)格較年底有所上調(diào) . ? 個(gè)別樓盤(pán)推遲開(kāi)盤(pán)報(bào)價(jià)的時(shí)間 ,觀望市場(chǎng)的走向 ,有高開(kāi)價(jià)格的趨勢(shì) . 世貿(mào)綠洲 蓮花怡庭 黃山旅游廣場(chǎng) 龍翔御景 元一項(xiàng)目 江南新城 東方麗景 桃花源 碧桂園項(xiàng)目 黃山假日廣場(chǎng) 錦繡江南 御泉灣 新 徽 天 地 33003400 3200－ 3300 3400 － 3700 4000 君悅?cè)A府 本案 老城區(qū) 板塊研究 三大板塊由于發(fā)展歷程不同，特征各有區(qū)別，但城市規(guī)模決定板塊間差異不大 板塊 代表樓盤(pán) 板塊特征 城南板塊 錦繡江南、御泉灣、元一項(xiàng)目、江南新城、東方麗景 ?65萬(wàn)方江南新城的成功極大提升了該區(qū)域的居住價(jià)值，加之錦繡江南為拆遷安置小區(qū)，集中了部分老城區(qū)拆遷人口，客戶(hù)認(rèn)可度得到提升，但畢竟屬于城市外圍，目前配套缺乏，入住率低。 ?客戶(hù)來(lái)源于本區(qū)及三區(qū)四縣。本區(qū)公務(wù)員、企事業(yè)單位職工、三區(qū)四縣在市區(qū)置業(yè)。 ?相對(duì)政務(wù)新區(qū)而言，首次置業(yè)更多。 行政新區(qū)板塊 世貿(mào)綠洲、君悅?cè)A府、蓮花已庭、旅游廣場(chǎng) ?行政新區(qū)，城市重點(diǎn)發(fā)展方向。 ?客戶(hù)來(lái)源于本區(qū)及三區(qū)四縣。 ?本區(qū)黨政機(jī)關(guān)公務(wù)員、企事業(yè)單位、高收入者，三區(qū)四縣升遷至市區(qū)公務(wù)員、三區(qū)四縣私營(yíng)業(yè)主占主要。 ?相對(duì)城南板塊而言，改善型居住更多。 城北板塊 桃花源、黃山假日廣場(chǎng)、碧桂園項(xiàng)目 ?城市擴(kuò)張帶來(lái)區(qū)域發(fā)展，有一定自然資源。 ?初期以別墅、酒店等物業(yè)為主，碧桂園為區(qū)域內(nèi)第一個(gè)普通住宅項(xiàng)目，目前區(qū)域價(jià)值及居住認(rèn)知不高。 板塊研究 板塊 項(xiàng)目名稱(chēng) 總建面積 近期推 出面積 價(jià)格 銷(xiāo)售 情況 產(chǎn)品類(lèi)型 主力戶(hù)型 主力面積 行政新區(qū) 君悅?cè)A府 80套 共一期推出 3500 60% 高層 三房 160 世貿(mào)綠洲 35萬(wàn) 三期，后期還有兩棟 3400 ５０％ 多層 三房 110130 蓮花怡庭 二期 3６ 00 70％ 小高層 三房 120140 黃山旅 游廣場(chǎng) ５萬(wàn)平 首推 24套 3700 60％ 花園洋房 三房 120 城南板塊 錦繡江南 20萬(wàn) 一期 100余套，后期陸續(xù)推出 3400 50% 多層 三房 110120 御泉灣 ３５萬(wàn) 一期１０萬(wàn)，首期推出５萬(wàn)， 45月開(kāi)盤(pán) 未定 多層 三房 110130 元一項(xiàng)目 占地 302畝 待跟蹤 未定 江南新城 65萬(wàn) 170套 3200 70% 多層 三房 110120 東方麗景 20萬(wàn) 三期４萬(wàn)，下半年推小高層 3３ 00 ５０ % 多層 三房 120 龍翔御景 300多套 45月推出 預(yù)計(jì) 4000 沒(méi)開(kāi)盤(pán) 江景住宅 三房 100130 城北板塊 桃花源 500多套 下半年推新房 一期 5000 90%以上 排屋 ,別墅 200300 碧桂園項(xiàng)目 占地 待跟蹤 未定 本區(qū)塊業(yè)態(tài)最豐富，單價(jià)與戶(hù)型均為最高，證明市場(chǎng)對(duì)區(qū)塊有充分的價(jià)值認(rèn)知 多層、小高層、花園洋房多種業(yè)態(tài)并存 單價(jià) 34003700元 /平米 主力戶(hù)型 120140 業(yè)態(tài)以多層為主 單價(jià) 32003400元 /平米 主力戶(hù)型 110120 其他項(xiàng)目多為個(gè)例 板塊研究 宏觀市場(chǎng) 產(chǎn)品研究 客戶(hù)研究 項(xiàng)目名稱(chēng) 產(chǎn)品類(lèi)型 戶(hù)型面積 安防系統(tǒng) 外觀 江南新城 小高層，多層，別墅，洋房 二房： 8090（售完，速度最快） 三房： 110120（去化 80％） 四房： 136145（ 去化 70％） 杭州城南物業(yè)管理公司提供的專(zhuān)業(yè)智能化管理系統(tǒng) 東方麗景 多層、聯(lián)排、獨(dú)棟、小高層、高層 二房： 90（去化 70％） 三房： 120（去化 50％） 閉路監(jiān)控系統(tǒng)；周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)；可視對(duì)講系統(tǒng)；背景音樂(lè)系統(tǒng)；停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)；門(mén)禁管理系統(tǒng)；寬頻網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 世貿(mào)綠洲 多層 ,小高層，公寓，辦公 二房： 93（去化 90％） 三房： 113140（去化 50％） 四房： 140160（去化 30％） 其他： 167 ADSL； 有線電視 ； 可視對(duì)講系統(tǒng)；社區(qū)背景音樂(lè)；監(jiān)控中心報(bào)警系統(tǒng)；電子巡更系統(tǒng)；邊界圍墻防盜報(bào)警系統(tǒng)；公共范圍閉路監(jiān)視系統(tǒng)；訪客車(chē)輛管理系統(tǒng) 龍翔御景 高層住宅 二房： 79100 三房： 103130（預(yù)訂情況最好） 四房： 140 項(xiàng)目品質(zhì)一般，同質(zhì)化嚴(yán)重 ,立面風(fēng)格普遍為現(xiàn)代徽派，素雅單調(diào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 產(chǎn)品類(lèi)型 戶(hù)型面積 安防系統(tǒng) 外觀 錦繡江南 多層，小高層 二房： 80105（去化 60％） 三房： 110120（銷(xiāo)售 50％） 四房： 150 蓮花怡庭 (二期 ) 多層，小高層 二房： 80110（已售完） 三房： 120137（去化 60％） 智能門(mén)禁管理系統(tǒng)；廣播語(yǔ)音及背景音樂(lè)系統(tǒng)；社區(qū)燈光控制系統(tǒng)；車(chē)庫(kù)只能管理系統(tǒng)；周界防范電子報(bào)警系統(tǒng)；閉路電視系統(tǒng)；寬網(wǎng)通訊系統(tǒng) 御泉灣 多層，花園洋房 小高層 聯(lián)排 雙拼 三房： 108137 四房： 136147 黃山旅游廣場(chǎng) 多層花園洋房 小高層 二房、三房、四房：90140 80100平米兩房及 100110平米緊湊型三房去化速度明顯高于其他戶(hù)型 市場(chǎng)上主流產(chǎn)品做到了基本的戶(hù)型方正、動(dòng)靜分區(qū)等，基本滿(mǎn)足居住要求，缺少創(chuàng)新 世貿(mào)綠洲 代表戶(hù)型 3房 2廳 1衛(wèi) 蓮花怡庭 代表戶(hù)型 3房 2廳 2衛(wèi) 137平米 本區(qū)域內(nèi)，除旅游廣場(chǎng)多層為花園洋房外，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)平庸，缺乏亮點(diǎn)及特色 新興產(chǎn)品開(kāi)始有戶(hù)型亮點(diǎn)創(chuàng)新，但集中于大戶(hù)型產(chǎn)品 御泉灣 3房 2廳 2衛(wèi) 125平米 龍翔御景 3房 2廳 2衛(wèi) 133平米 以龍翔御景，御泉灣， 東方麗景 （后期產(chǎn)品）為代表，在黃山市場(chǎng)率先引入了入戶(hù)花園、露臺(tái)，多陽(yáng)臺(tái)，多凸窗等設(shè)計(jì)，通過(guò)大面積的贈(zèng)送，提高了產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力。 東方麗景 4房 2廳 2衛(wèi) 宏觀市場(chǎng) 產(chǎn)品研究 客戶(hù)研究 項(xiàng)目名稱(chēng) 近期推 出樓盤(pán) 推出 時(shí)間 客戶(hù)構(gòu)成 月均銷(xiāo)售套數(shù) 二房 三房 四房 其他 世貿(mào)綠洲 三期 ,多層 200多套 07年 12月 10套 ,93 ㎡ 180套 ,113140 10套， 140160 無(wú) 20多套 35歲以下的青年公務(wù)員為主 高級(jí)公務(wù)員和企業(yè)管理層等 經(jīng)商和企業(yè)高層人士 旅游廣場(chǎng) 首推 24套花園洋房 08年 3月 無(wú) 127 無(wú) 無(wú) 10套左右 60%來(lái)自三鄉(xiāng)四縣 (歙縣最多 )，自 住 為主 君悅?cè)A府 80套 07年 底 無(wú) 160 無(wú) 無(wú) 10套 高收入公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主 蓮花怡庭 多層已售罄兩幢小高層在售 07年 中 80100 137 無(wú) 無(wú) 10套左右 青年公務(wù)員為主，售罄 高級(jí)公務(wù)員和企業(yè)管理層等 錦繡江南 一期 ,多層 ,100多套 07年 10月 80105 110120 150 無(wú) 20套左右 改善居住，初次置業(yè)比較多 換房的購(gòu)房者占主要 大家庭為主，生意人較多 江南新城 170套 銷(xiāo)售 120套 08年 1月 8090 110125 136145 復(fù)式 30套 主要以年輕為主 ,首次購(gòu)房的比多 . 以家庭換房改善居住占多 收入比較高的中年人為主 企業(yè)主 ,高級(jí)公務(wù)員等 東方麗景 三期 ,多層 4萬(wàn)多 ㎡ ,銷(xiāo)售90% 07年 10月 90㎡ ,150套 120 ㎡ ,250套 無(wú) 無(wú) 25套左右 市區(qū)的年紀(jì)不大的人買(mǎi)的多 多為本地做生意和企事業(yè)中高層 大面積及高單價(jià)導(dǎo)致本區(qū)塊銷(xiāo)售速度低于其他區(qū)塊 高級(jí)公務(wù)員及企業(yè)管理層為本區(qū)塊核心客戶(hù) 房型 二房 三房 四房 復(fù)式 面積特征 以 80100 少數(shù)超過(guò) 100 以 110125為主 少數(shù)超過(guò) 130 135145 少數(shù)超過(guò) 150 / 去化速度 快 較快 慢 慢 客戶(hù)特征 初次置業(yè)的年輕人占主要，部分改善型購(gòu)房者，黃山本地人為主． 改善型購(gòu)房者多 也有不少為年輕人，一般經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較好．黃山本地人為主． 收入水平較高的中年人士，一般是管理層或者高技術(shù)人士，黃山本地人為主． 收入豐厚的企業(yè)人士或者高級(jí)公務(wù)人員等 30歲以下的首次置業(yè)和 40歲左右的改善型購(gòu)房是市場(chǎng)的主流，總價(jià)因素導(dǎo)致大戶(hù)型產(chǎn)品的銷(xiāo)售緩慢 ?目前，黃山市的購(gòu)房群體已經(jīng) 以本地人為主 ,商品住宅的外來(lái)投資比例并不到 10％，購(gòu)房者主要還是 本市的年輕人群、 40歲左右具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群以及來(lái)自黃山市三區(qū)四縣的進(jìn)城購(gòu)房人群。 ?90多平米，總價(jià) 35萬(wàn)之內(nèi)的產(chǎn)品推出能迅速實(shí)現(xiàn) 90％銷(xiāo)售， 40萬(wàn)左右的產(chǎn)品阻力就會(huì)大很多， 45萬(wàn) 以上的產(chǎn)品就賣(mài)的很慢。 —— 江南新城銷(xiāo)售部經(jīng)理 置業(yè)數(shù)量 置業(yè)需求 代表樓盤(pán) ? 改善型需要 ? 為子女購(gòu)置 ?首次購(gòu)房的輕年 ? 部分拆遷戶(hù) ? 是當(dāng)?shù)刭?gòu)房的主要構(gòu)成群體 ? 部分樓盤(pán)的主力購(gòu)房者 ? 龍翔御景 ? 東方麗景 ?君悅?cè)A府 ?提升居住品質(zhì) ? 追求新生活方式 ?為子女購(gòu)置如婚房等 ? 子女讀書(shū)需要 ? 在市區(qū)從業(yè) ? 是黃山的重要購(gòu)房群體 ? 占部分樓盤(pán) 3040%的購(gòu)房比例 ?江南新城 ? 世貿(mào)綠洲 ?旅游廣場(chǎng) ? 投資需要 ,主要集中在小面積的公寓 . ? 在黃山從業(yè) ? 被旅游資源吸引 ? 是個(gè)別樓盤(pán)的主力客戶(hù) ? 總體所占比例較小 ? 新徽天地 ? 黃山假日廣場(chǎng) 黃山市區(qū)購(gòu)房者 黃山三區(qū)四 縣購(gòu)房者 外地購(gòu)房者 ? 市區(qū)客戶(hù) ,是黃山購(gòu)房群體的大多數(shù) ,盡管不少人有房住 ,但仍有較高的購(gòu)房需要 . ? 三區(qū)四縣 ,也是黃山重要的購(gòu)房群體 ,希望在市區(qū)置業(yè)，滿(mǎn)足更高追求 . ? 外地購(gòu)房者 ,看好黃山的旅游資源和發(fā)展 ,選擇產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓等投資產(chǎn)品 黃山三類(lèi)購(gòu)房者 屯溪區(qū)客戶(hù)與三區(qū)四縣客戶(hù)是市場(chǎng)的主力，外地客戶(hù)較少 約 50％ 約 40％ 約 10％ 住宅方向研判 ?黃山房地產(chǎn)整體市場(chǎng)供需關(guān)系平穩(wěn)，發(fā)展態(tài)勢(shì)平穩(wěn) ?住宅產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品品質(zhì)一般，亮點(diǎn)較少， 80120平米小戶(hù)型產(chǎn)品去化最快 ?區(qū)域內(nèi)主流產(chǎn)品面積在 120140平米，戶(hù)型設(shè)計(jì)無(wú)亮點(diǎn) ,去化速度低于其他板塊 ?客戶(hù)主要來(lái)源于黃山市區(qū)及三區(qū)四縣，收入穩(wěn)定的公務(wù)員、大型企事業(yè)單位及經(jīng)商客戶(hù)，首次臵業(yè)和改善型住占主導(dǎo)，面積需求及總價(jià)承受能力有限 以客戶(hù)需求為導(dǎo)向，在區(qū)域內(nèi)形成差異，在成本控制的基礎(chǔ)上形成一定產(chǎn)品亮點(diǎn)，以產(chǎn)品力作為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目發(fā)展方向研究 ? 住宅 ? 公建 城市新區(qū) 發(fā)展案例借鑒 城市新區(qū)發(fā)展案例 國(guó)內(nèi)新城的發(fā)展無(wú)一例外都是在政府高調(diào)推動(dòng)之下進(jìn)行的 城市 政府作用 結(jié)果 ?深圳 ?東莞 ?南京 ?鄭州 ?中心區(qū)規(guī)劃方案國(guó)際招標(biāo) ?中心基礎(chǔ)設(shè)施持續(xù)投入 ?中心區(qū)香港招商推薦會(huì) ?政府高調(diào)搬遷至市民中心 ?區(qū)域價(jià)值提升至全市最高 ?帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲 ?吸引中大型企業(yè)入駐 ?1992年提出新城中心概念但政府未引導(dǎo) ?2022年起政府重提概念，投入設(shè)施，政府搬遷 ?10年間未發(fā)展，住宅、寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)量少，檔次低 ?新城中心成形，成為東莞價(jià)值最高區(qū)域 ?政府 02年提前推出河西新區(qū)規(guī)劃及概念 ?多次舉辦南京新 CBD論壇 ?