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精品文案-黃山天一項目整體物業(yè)定位及發(fā)展建議-文庫吧

2025-01-03 11:52 本頁面


【正文】 在 6065萬方,略顯供大于求 在售項目基本集中于老城區(qū)外圍,隨城市發(fā)展劃分為三大板塊,價格集中度高 ? 在售及預售樓盤主要分布在屯溪區(qū)的外圍 ,市中心新盤比較少 . ? 新盤中 ,大盤已經(jīng)成為屯溪市場的主流 ,總建筑面積在 20萬平方米以上的大盤占了半壁江山 . ? 由于市區(qū)土地有限 ,大盤分布在城市的外圍 . ? 目前黃山在售樓盤的價格比穩(wěn)定 ,受市場的影響很小 ,目前的價格較年底有所上調(diào) . ? 個別樓盤推遲開盤報價的時間 ,觀望市場的走向 ,有高開價格的趨勢 . 世貿(mào)綠洲 蓮花怡庭 黃山旅游廣場 龍翔御景 元一項目 江南新城 東方麗景 桃花源 碧桂園項目 黃山假日廣場 錦繡江南 御泉灣 新 徽 天 地 33003400 3200- 3300 3400 - 3700 4000 君悅華府 本案 老城區(qū) 板塊研究 三大板塊由于發(fā)展歷程不同,特征各有區(qū)別,但城市規(guī)模決定板塊間差異不大 板塊 代表樓盤 板塊特征 城南板塊 錦繡江南、御泉灣、元一項目、江南新城、東方麗景 ?65萬方江南新城的成功極大提升了該區(qū)域的居住價值,加之錦繡江南為拆遷安置小區(qū),集中了部分老城區(qū)拆遷人口,客戶認可度得到提升,但畢竟屬于城市外圍,目前配套缺乏,入住率低。 ?客戶來源于本區(qū)及三區(qū)四縣。本區(qū)公務員、企事業(yè)單位職工、三區(qū)四縣在市區(qū)置業(yè)。 ?相對政務新區(qū)而言,首次置業(yè)更多。 行政新區(qū)板塊 世貿(mào)綠洲、君悅華府、蓮花已庭、旅游廣場 ?行政新區(qū),城市重點發(fā)展方向。 ?客戶來源于本區(qū)及三區(qū)四縣。 ?本區(qū)黨政機關公務員、企事業(yè)單位、高收入者,三區(qū)四縣升遷至市區(qū)公務員、三區(qū)四縣私營業(yè)主占主要。 ?相對城南板塊而言,改善型居住更多。 城北板塊 桃花源、黃山假日廣場、碧桂園項目 ?城市擴張帶來區(qū)域發(fā)展,有一定自然資源。 ?初期以別墅、酒店等物業(yè)為主,碧桂園為區(qū)域內(nèi)第一個普通住宅項目,目前區(qū)域價值及居住認知不高。 板塊研究 板塊 項目名稱 總建面積 近期推 出面積 價格 銷售 情況 產(chǎn)品類型 主力戶型 主力面積 行政新區(qū) 君悅華府 80套 共一期推出 3500 60% 高層 三房 160 世貿(mào)綠洲 35萬 三期,后期還有兩棟 3400 50% 多層 三房 110130 蓮花怡庭 二期 36 00 70% 小高層 三房 120140 黃山旅 游廣場 5萬平 首推 24套 3700 60% 花園洋房 三房 120 城南板塊 錦繡江南 20萬 一期 100余套,后期陸續(xù)推出 3400 50% 多層 三房 110120 御泉灣 35萬 一期10萬,首期推出5萬, 45月開盤 未定 多層 三房 110130 元一項目 占地 302畝 待跟蹤 未定 江南新城 65萬 170套 3200 70% 多層 三房 110120 東方麗景 20萬 三期4萬,下半年推小高層 33 00 50 % 多層 三房 120 龍翔御景 300多套 45月推出 預計 4000 沒開盤 江景住宅 三房 100130 城北板塊 桃花源 500多套 下半年推新房 一期 5000 90%以上 排屋 ,別墅 200300 碧桂園項目 占地 待跟蹤 未定 本區(qū)塊業(yè)態(tài)最豐富,單價與戶型均為最高,證明市場對區(qū)塊有充分的價值認知 多層、小高層、花園洋房多種業(yè)態(tài)并存 單價 34003700元 /平米 主力戶型 120140 業(yè)態(tài)以多層為主 單價 32003400元 /平米 主力戶型 110120 其他項目多為個例 板塊研究 宏觀市場 產(chǎn)品研究 客戶研究 項目名稱 產(chǎn)品類型 戶型面積 安防系統(tǒng) 外觀 江南新城 小高層,多層,別墅,洋房 二房: 8090(售完,速度最快) 三房: 110120(去化 80%) 四房: 136145( 去化 70%) 杭州城南物業(yè)管理公司提供的專業(yè)智能化管理系統(tǒng) 東方麗景 多層、聯(lián)排、獨棟、小高層、高層 二房: 90(去化 70%) 三房: 120(去化 50%) 閉路監(jiān)控系統(tǒng);周界紅外線報警系統(tǒng);可視對講系統(tǒng);背景音樂系統(tǒng);停車場管理系統(tǒng);門禁管理系統(tǒng);寬頻網(wǎng)絡系統(tǒng) 世貿(mào)綠洲 多層 ,小高層,公寓,辦公 二房: 93(去化 90%) 三房: 113140(去化 50%) 四房: 140160(去化 30%) 其他: 167 ADSL; 有線電視 ; 可視對講系統(tǒng);社區(qū)背景音樂;監(jiān)控中心報警系統(tǒng);電子巡更系統(tǒng);邊界圍墻防盜報警系統(tǒng);公共范圍閉路監(jiān)視系統(tǒng);訪客車輛管理系統(tǒng) 龍翔御景 高層住宅 二房: 79100 三房: 103130(預訂情況最好) 四房: 140 項目品質(zhì)一般,同質(zhì)化嚴重 ,立面風格普遍為現(xiàn)代徽派,素雅單調(diào) 項目名稱 產(chǎn)品類型 戶型面積 安防系統(tǒng) 外觀 錦繡江南 多層,小高層 二房: 80105(去化 60%) 三房: 110120(銷售 50%) 四房: 150 蓮花怡庭 (二期 ) 多層,小高層 二房: 80110(已售完) 三房: 120137(去化 60%) 智能門禁管理系統(tǒng);廣播語音及背景音樂系統(tǒng);社區(qū)燈光控制系統(tǒng);車庫只能管理系統(tǒng);周界防范電子報警系統(tǒng);閉路電視系統(tǒng);寬網(wǎng)通訊系統(tǒng) 御泉灣 多層,花園洋房 小高層 聯(lián)排 雙拼 三房: 108137 四房: 136147 黃山旅游廣場 多層花園洋房 小高層 二房、三房、四房:90140 80100平米兩房及 100110平米緊湊型三房去化速度明顯高于其他戶型 市場上主流產(chǎn)品做到了基本的戶型方正、動靜分區(qū)等,基本滿足居住要求,缺少創(chuàng)新 世貿(mào)綠洲 代表戶型 3房 2廳 1衛(wèi) 蓮花怡庭 代表戶型 3房 2廳 2衛(wèi) 137平米 本區(qū)域內(nèi),除旅游廣場多層為花園洋房外,區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品戶型設計平庸,缺乏亮點及特色 新興產(chǎn)品開始有戶型亮點創(chuàng)新,但集中于大戶型產(chǎn)品 御泉灣 3房 2廳 2衛(wèi) 125平米 龍翔御景 3房 2廳 2衛(wèi) 133平米 以龍翔御景,御泉灣, 東方麗景 (后期產(chǎn)品)為代表,在黃山市場率先引入了入戶花園、露臺,多陽臺,多凸窗等設計,通過大面積的贈送,提高了產(chǎn)品的競爭力和吸引力。 東方麗景 4房 2廳 2衛(wèi) 宏觀市場 產(chǎn)品研究 客戶研究 項目名稱 近期推 出樓盤 推出 時間 客戶構成 月均銷售套數(shù) 二房 三房 四房 其他 世貿(mào)綠洲 三期 ,多層 200多套 07年 12月 10套 ,93 ㎡ 180套 ,113140 10套, 140160 無 20多套 35歲以下的青年公務員為主 高級公務員和企業(yè)管理層等 經(jīng)商和企業(yè)高層人士 旅游廣場 首推 24套花園洋房 08年 3月 無 127 無 無 10套左右 60%來自三鄉(xiāng)四縣 (歙縣最多 ),自 住 為主 君悅華府 80套 07年 底 無 160 無 無 10套 高收入公務員、私營業(yè)主 蓮花怡庭 多層已售罄兩幢小高層在售 07年 中 80100 137 無 無 10套左右 青年公務員為主,售罄 高級公務員和企業(yè)管理層等 錦繡江南 一期 ,多層 ,100多套 07年 10月 80105 110120 150 無 20套左右 改善居住,初次置業(yè)比較多 換房的購房者占主要 大家庭為主,生意人較多 江南新城 170套 銷售 120套 08年 1月 8090 110125 136145 復式 30套 主要以年輕為主 ,首次購房的比多 . 以家庭換房改善居住占多 收入比較高的中年人為主 企業(yè)主 ,高級公務員等 東方麗景 三期 ,多層 4萬多 ㎡ ,銷售90% 07年 10月 90㎡ ,150套 120 ㎡ ,250套 無 無 25套左右 市區(qū)的年紀不大的人買的多 多為本地做生意和企事業(yè)中高層 大面積及高單價導致本區(qū)塊銷售速度低于其他區(qū)塊 高級公務員及企業(yè)管理層為本區(qū)塊核心客戶 房型 二房 三房 四房 復式 面積特征 以 80100 少數(shù)超過 100 以 110125為主 少數(shù)超過 130 135145 少數(shù)超過 150 / 去化速度 快 較快 慢 慢 客戶特征 初次置業(yè)的年輕人占主要,部分改善型購房者,黃山本地人為主. 改善型購房者多 也有不少為年輕人,一般經(jīng)濟實力比較好.黃山本地人為主. 收入水平較高的中年人士,一般是管理層或者高技術人士,黃山本地人為主. 收入豐厚的企業(yè)人士或者高級公務人員等 30歲以下的首次置業(yè)和 40歲左右的改善型購房是市場的主流,總價因素導致大戶型產(chǎn)品的銷售緩慢 ?目前,黃山市的購房群體已經(jīng) 以本地人為主 ,商品住宅的外來投資比例并不到 10%,購房者主要還是 本市的年輕人群、 40歲左右具有一定經(jīng)濟實力的人群以及來自黃山市三區(qū)四縣的進城購房人群。 ?90多平米,總價 35萬之內(nèi)的產(chǎn)品推出能迅速實現(xiàn) 90%銷售, 40萬左右的產(chǎn)品阻力就會大很多, 45萬 以上的產(chǎn)品就賣的很慢。 —— 江南新城銷售部經(jīng)理 置業(yè)數(shù)量 置業(yè)需求 代表樓盤 ? 改善型需要 ? 為子女購置 ?首次購房的輕年 ? 部分拆遷戶 ? 是當?shù)刭彿康闹饕獦嫵扇后w ? 部分樓盤的主力購房者 ? 龍翔御景 ? 東方麗景 ?君悅華府 ?提升居住品質(zhì) ? 追求新生活方式 ?為子女購置如婚房等 ? 子女讀書需要 ? 在市區(qū)從業(yè) ? 是黃山的重要購房群體 ? 占部分樓盤 3040%的購房比例 ?江南新城 ? 世貿(mào)綠洲 ?旅游廣場 ? 投資需要 ,主要集中在小面積的公寓 . ? 在黃山從業(yè) ? 被旅游資源吸引 ? 是個別樓盤的主力客戶 ? 總體所占比例較小 ? 新徽天地 ? 黃山假日廣場 黃山市區(qū)購房者 黃山三區(qū)四 縣購房者 外地購房者 ? 市區(qū)客戶 ,是黃山購房群體的大多數(shù) ,盡管不少人有房住 ,但仍有較高的購房需要 . ? 三區(qū)四縣 ,也是黃山重要的購房群體 ,希望在市區(qū)置業(yè),滿足更高追求 . ? 外地購房者 ,看好黃山的旅游資源和發(fā)展 ,選擇產(chǎn)權式酒店、酒店式公寓等投資產(chǎn)品 黃山三類購房者 屯溪區(qū)客戶與三區(qū)四縣客戶是市場的主力,外地客戶較少 約 50% 約 40% 約 10% 住宅方向研判 ?黃山房地產(chǎn)整體市場供需關系平穩(wěn),發(fā)展態(tài)勢平穩(wěn) ?住宅產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重,產(chǎn)品品質(zhì)一般,亮點較少, 80120平米小戶型產(chǎn)品去化最快 ?區(qū)域內(nèi)主流產(chǎn)品面積在 120140平米,戶型設計無亮點 ,去化速度低于其他板塊 ?客戶主要來源于黃山市區(qū)及三區(qū)四縣,收入穩(wěn)定的公務員、大型企事業(yè)單位及經(jīng)商客戶,首次臵業(yè)和改善型住占主導,面積需求及總價承受能力有限 以客戶需求為導向,在區(qū)域內(nèi)形成差異,在成本控制的基礎上形成一定產(chǎn)品亮點,以產(chǎn)品力作為競爭優(yōu)勢 項目發(fā)展方向研究 ? 住宅 ? 公建 城市新區(qū) 發(fā)展案例借鑒 城市新區(qū)發(fā)展案例 國內(nèi)新城的發(fā)展無一例外都是在政府高調(diào)推動之下進行的 城市 政府作用 結果 ?深圳 ?東莞 ?南京 ?鄭州 ?中心區(qū)規(guī)劃方案國際招標 ?中心基礎設施持續(xù)投入 ?中心區(qū)香港招商推薦會 ?政府高調(diào)搬遷至市民中心 ?區(qū)域價值提升至全市最高 ?帶動區(qū)域房價上漲 ?吸引中大型企業(yè)入駐 ?1992年提出新城中心概念但政府未引導 ?2022年起政府重提概念,投入設施,政府搬遷 ?10年間未發(fā)展,住宅、寫字樓開發(fā)量少,檔次低 ?新城中心成形,成為東莞價值最高區(qū)域 ?政府 02年提前推出河西新區(qū)規(guī)劃及概念 ?多次舉辦南京新 CBD論壇 ?
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