【正文】 20 年的上漲幅度高過(guò) 15％，呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 2． 4 蘇州市 20202020 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及漲幅 表 4：蘇州 20202020 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及漲幅（單位：萬(wàn)元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 漲幅 / % % % 蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售總額 2020年達(dá)到 ，從 2020～ 2020年中穩(wěn)定上升， 平均每年漲幅為 ％，表現(xiàn)出蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售市場(chǎng)的消費(fèi)能力在逐年上升。 2． 5 蘇州市 20202020 年財(cái)政收入及財(cái)政儲(chǔ)蓄總額 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 9 表 5：蘇州 20202020 年財(cái)政收入及財(cái)政儲(chǔ)蓄總額（單位：億元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 財(cái)政收入 財(cái)政儲(chǔ)蓄總額 937 1164 1470 從蘇州財(cái)政收入來(lái)看，自 2020 年起，平均每年增加 100 億元左右的財(cái)政收入，意味著蘇州財(cái)政收入的穩(wěn)步增加，從側(cè)面反映蘇州整體經(jīng)濟(jì)運(yùn) 行的良好態(tài)勢(shì)。 而在財(cái)政儲(chǔ)蓄方面，在 2020～ 2020 年 3年中每年增長(zhǎng)約 100 億元，而在 2020 年，這一增長(zhǎng)有了較大的變化，比 2020 年增長(zhǎng)了 300 億元，增長(zhǎng)量相當(dāng)于前 3 年增長(zhǎng)的總和。 蘇州市房地產(chǎn)政策概況 ■ 為了保護(hù)蘇州市區(qū)內(nèi)園林景觀和整體規(guī)劃，市區(qū)內(nèi)禁止建造高層建筑（十層以上） ■ 各區(qū)內(nèi)樓盤多層結(jié)構(gòu)封頂、小高層完成 40%— 50%后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商才能得到預(yù)售證。而新區(qū)，、園區(qū)和吳中區(qū)內(nèi)的高層標(biāo)準(zhǔn)由各地政府機(jī)構(gòu)制定。 ■ 園區(qū)內(nèi)將職工原來(lái)按月發(fā)放的購(gòu)房補(bǔ)貼改為增加單位繳存住房公積金的形式來(lái)落 實(shí)，園區(qū)內(nèi)職工住房補(bǔ)貼到位率大幅度提高，（基本為月工資的 30%）同時(shí)園區(qū)內(nèi)公積金只能在園區(qū)使用，這樣大大推動(dòng)了園區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 ■ 2020 年蘇州城建投入達(dá) 80 億元左右，創(chuàng)歷史新高。針對(duì)蘇州大規(guī)模的城市規(guī)劃，隨著大量拆遷戶的進(jìn)入，使當(dāng)?shù)氐娜巳簶?gòu)成以及城市規(guī)劃從鄉(xiāng)鎮(zhèn)向都市居住區(qū)轉(zhuǎn)換。 ■ 在進(jìn)行商品房買賣的同時(shí)，買方須按購(gòu)房款的 2%交納契稅，買賣雙方都須交納 ‰的印花稅和 房地產(chǎn)交易綜合服務(wù)等費(fèi)用 400 元 。 ■ 2020 年末 蘇州政府開(kāi)始 醞釀 “期房限轉(zhuǎn) ”政策至今，一直沒(méi)有明確規(guī)定出臺(tái) 。 二、蘇州市房地 產(chǎn)市場(chǎng)情況 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 10 蘇州市土地市場(chǎng)概況及分析 蘇州市政府 實(shí)施 第一次土地使用制度 改革是 在 1994 年 ， 國(guó)有土地從無(wú)償劃撥轉(zhuǎn)為有償使用， 2020 年 蘇州 市的土地使用制度進(jìn)行第二次重大改革 ， 從協(xié)議出讓到招標(biāo)拍賣，相繼出臺(tái)了《關(guān)于深化土地使用制度改革促進(jìn)城市化進(jìn)程的意見(jiàn)》、《蘇州市土地儲(chǔ)備實(shí)施方法》、《蘇州市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣暫行辦法》等一系列配套文件，并迅速組建了 “ 蘇州市土地儲(chǔ)備中心 ” ，使土地儲(chǔ)備和招標(biāo)拍賣成為我市土地管理中的新制度 ，目前 對(duì)除工業(yè)項(xiàng)目以外的經(jīng)營(yíng)性用地一律實(shí)行以拍賣、招標(biāo)和掛牌出讓方式供地 。 2020 年 全市拍賣、招標(biāo)和掛牌交易經(jīng)營(yíng)性用地 596 宗（工業(yè)用地除外），共計(jì) 1651 萬(wàn)平方米。 據(jù)測(cè)算， 20202020年拍得的房地產(chǎn)項(xiàng)目的地價(jià)成本和建筑成本等在 4500 元／平方米左右。 2020 年以來(lái)園區(qū)地價(jià)依然呈上漲勢(shì)頭， 4 月雅戈?duì)柕绕髽I(yè)拍得的 6 塊地 塊 ，最高樓面地價(jià)達(dá) 3438 元／平方米，最低也有 2548 元／平方米，平均樓面地價(jià) 2979元／平方米，同比去年上漲了 60％以上。由于土地價(jià)格的比價(jià)效應(yīng)， 20202020 年拍得的土地今明兩年上市的房屋的均價(jià)將有所上升。 蘇州市 2020 年第二次土地拍賣會(huì)上， 18 宗地塊中兩塊土 地因無(wú)人問(wèn)津而流拍。這種情況主要因?yàn)閲?guó)家金融緊縮政策正在產(chǎn)生影響，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的自有資金最近剛剛提高至３５％，使地產(chǎn)商在舉牌競(jìng)拍地塊時(shí)更謹(jǐn)慎。 蘇州國(guó) 有 土地儲(chǔ)備中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，蘇州市政府表示 2020 年將房?jī)r(jià)增長(zhǎng)控制在 10％，市土地儲(chǔ)備中心要通過(guò)提高土地供應(yīng)量進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控。同時(shí)，最近銀行出臺(tái)的貸款限制規(guī)定，一定程度上控制了投資性買房，房產(chǎn)商買地建房將面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，使得開(kāi)發(fā)商購(gòu)地趨于理性。 蘇州市商品房市場(chǎng)概況及分析 種種跡象表明，蘇州目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已從 2020 年的供不應(yīng)求向供求平衡甚至供過(guò)于求急速 轉(zhuǎn)變。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的施行，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買土地，開(kāi)發(fā)房產(chǎn)將面臨著更高的風(fēng)險(xiǎn)。 (1) 供應(yīng)量 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 11 圖 24： 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 12 蘇州市自 1998 年以來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)： 1. 2020 年，蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。其開(kāi)發(fā)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) ％，施工面積達(dá)到 2576 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，竣工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。 2. 2020年至 2020年，蘇州市的新開(kāi)工面積由 ， 2020年僅上半年就達(dá)到 萬(wàn)平方米，其上漲趨勢(shì)不斷。當(dāng)前新開(kāi)工面積也就是未來(lái)的潛在供應(yīng)，以此趨勢(shì)判斷，未來(lái)一兩年內(nèi)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量將趨于逐漸放大的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，分別較去年同期增長(zhǎng) ％、 ％，竣工面積則達(dá)到 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，商品房預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米。如果以 2020 年蘇州年銷售 商品房面積計(jì)，將要消化至少１年以上，供應(yīng)增長(zhǎng)幅度超過(guò)需求增長(zhǎng)幅度，蘇州未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售去化將面臨一定的的壓力。 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 13 (2) 需求量 圖 5： 1998 年以來(lái)，蘇州市房地產(chǎn)業(yè)全市銷售面積每年以平 均 %的速度增長(zhǎng)，由 1998 年的 萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到 2020 年的 萬(wàn)平方米，達(dá)到歷史最高水平。其中 2020 年住宅銷售面積 萬(wàn)平方米 ，同比 2020 年 增長(zhǎng) 7%，需求穩(wěn)步增長(zhǎng)，逐步攀升。 (3) 成交價(jià)格 圖 67 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 14 1. 1998 年以來(lái)，蘇州市商品房平均銷售單價(jià)一直保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。 2. 到 2020 年，商品房現(xiàn)房的銷售價(jià)格更是有一個(gè)跨越式的增長(zhǎng)，增幅達(dá)到 34％，到 2020年依然保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，已達(dá)到 元 /平方米的歷史新高。 3. 到 2020 年，蘇州市中心區(qū)域的預(yù)售單價(jià)已經(jīng)超過(guò) 3500 元 /平方米，同比增長(zhǎng) ％。 目前蘇州每年有近 10 億外資進(jìn)入，加上近年來(lái)舊城改造力度的加強(qiáng)，市場(chǎng)需求持續(xù)上漲，最直接 的表現(xiàn)是房?jī)r(jià)的飛速上漲。蘇州商品房的銷售價(jià)格一路走高，主要?dú)w功于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、蘇州市民收入的增加以及江浙熱錢的涌入。一方面絕大多數(shù)市民認(rèn)為蘇州目前的房?jī)r(jià)偏高，特別是 2020 年后增長(zhǎng)過(guò)快，其增長(zhǎng)率明顯高于蘇州市民收入水平的增長(zhǎng)率；另一方面，蘇州較為寬松的房貸政策，特別是蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)，其實(shí)際購(gòu)買價(jià)格可以高于其心理價(jià)位。 問(wèn)題 1：蘇州的房地產(chǎn)未來(lái)是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？?jī)r(jià)格還有多少的上漲空間？ 解答：市場(chǎng)規(guī)律表明：任何商品的市場(chǎng)價(jià)格是由供求情況決定的。因此蘇州房?jī)r(jià)的走勢(shì)也必然取決于蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)的供求。按 理說(shuō)比較的東西要有可比性，同樣地段、同樣性質(zhì)的房子比較才有意義。但隨著房產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域和性質(zhì)的變化，簡(jiǎn)單地按新開(kāi)樓盤的平均價(jià)來(lái)分析判斷房?jī)r(jià)的漲跌是沒(méi)有意義的。 從供給方面來(lái)分析，可歸納為以下幾點(diǎn)： 1. 政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，也為了其土地批租收益，加大土地供應(yīng)量是在情理之中的； 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 15 2. 前幾年蘇州房?jī)r(jià)的飆生吸引了大量的開(kāi)發(fā)商來(lái)蘇州淘金，大量新樓盤（例如湖東、相城等地）同時(shí)面市也是在所難免； 3. 受房產(chǎn)市場(chǎng)行情和銀行貸款政策變化影響，一些房產(chǎn)投機(jī)者紛紛拋售存貨； 4. 大批定銷房的上市； 5. 二手房拍賣的興起，消除了房產(chǎn)買賣過(guò)程中的信息不對(duì)稱和 一些不法房產(chǎn)中介的暴利，無(wú)形中提高了二手房的成交數(shù)量。這些因素意味著短期內(nèi)房產(chǎn)供給將有大幅增加，房?jī)r(jià)下降的壓力是客觀存在的。 房產(chǎn)不是普通的商品。房產(chǎn)隨著時(shí)間的流逝，可能會(huì)變舊，但由于土地的稀缺性和周邊環(huán)境的改善，增值是必然的。何況房?jī)r(jià)的下降并不會(huì)馬上引來(lái)顧客，甚至還可能引發(fā)會(huì)進(jìn)一步跌價(jià)的心理期望，使?jié)撛诘馁?gòu)買者持幣待購(gòu)，反而使得銷售更困難。高檔房下降并不會(huì)引來(lái)低收入顧客。更重要的是開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)減慢售房和開(kāi)發(fā)速度來(lái)待價(jià)而沽，損失的只是利息，但贏取的可能是更多的土地增值收益。因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，蘇州房?jī)r(jià)的上漲是 在所難免的： 1. 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入的上升，對(duì)住房消費(fèi)的需求會(huì)不斷提高； 2. 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程在加快，大量進(jìn)城的農(nóng)民需要住房； 3. 隨著中國(guó)東西部地區(qū)發(fā)展差異的擴(kuò)大，戶口制約的逐步弱化，西部人口向東部沿海地區(qū)移民是不可避免的，蘇州及長(zhǎng)江三角洲作為中國(guó)最富裕、最適宜居住的地區(qū)將吸引越來(lái)越多的外地人來(lái)生活工作，當(dāng)然還要購(gòu)房臵業(yè)。 由此可見(jiàn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看房?jī)r(jià)下跌的可能性幾乎是微乎其微。 從需求方面來(lái)分析：買房者可分為兩類。 一是購(gòu)房自住的消費(fèi)者，一是為保值增值或投機(jī)獲利而購(gòu)房的投資者。 對(duì)于消費(fèi)者，考慮的主 要因素有以下幾點(diǎn)： 1. 房產(chǎn)總價(jià)。其經(jīng)濟(jì)收入（購(gòu)買力）決定了其能承受的房產(chǎn)總價(jià)， 100 平米還是 140平米從居住功能方面而言也許只差一個(gè)房間，但房?jī)r(jià)卻相差 40％。因此 100 平米左右或更小的房子依然緊缺，但 140 平米以上的房子可能銷售速度明顯緩慢。 2. 地段的成熟度。對(duì)于購(gòu)房自住者而言，住房所在地段的人氣、商業(yè)設(shè)施、交通便利、學(xué)校、醫(yī)院條件越好，越吸引購(gòu)買者。 值得一提的是，在中國(guó)，政府的作用是至關(guān)重要的。一個(gè)地方住房?jī)r(jià)格的明顯下降不僅影響其經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，而且會(huì)引發(fā)擁有房產(chǎn)的絕大多數(shù)民眾的不滿情緒，因此政府一定會(huì)置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 16 支持 房地產(chǎn)的健康發(fā)展，消除部分地區(qū)、部分樓盤的房產(chǎn)泡沫并不會(huì)影響整個(gè)房產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)步上升，更何況政府近幾年大量基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不僅支持了房地產(chǎn)的發(fā)展，還指望房地產(chǎn)價(jià)格的提高拉動(dòng)土地出讓金的提高以償還前期基礎(chǔ)設(shè)施投資的債務(wù)。因此政府是決不愿看到房產(chǎn)價(jià)格的下跌的。 蘇州房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近年來(lái)的強(qiáng)勁上漲，需要消化、需要盤整，是泡沫必然會(huì)破滅，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)的健康發(fā)展和房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上升是必然趨勢(shì)。 蘇州市二手房市場(chǎng)概況及分析 圖 8： 自 1999年蘇州市房地產(chǎn)二級(jí)市 場(chǎng)的開(kāi)放和房改房上市辦法的實(shí)施以來(lái)，蘇州市二手房的年成交面積每年以 300— 500％的速度大幅度提升。由 1999 年的 萬(wàn)平米發(fā)展到 2020年的 萬(wàn)平米， 2020 全年成交額 億元，其增長(zhǎng)勢(shì)頭不斷。 蘇州城市規(guī)劃與城市發(fā)展進(jìn)程 問(wèn)題 2：未來(lái)居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）有何本質(zhì)變化，湖東的造城運(yùn)動(dòng)誕生的新城將如何影響人們的生活方式？ 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 17 解答 ： 從蘇州城市的發(fā)展進(jìn)程，我們看到城市居住文化的升級(jí)與更新將是： 蘇州古城區(qū) → 蘇州工業(yè)園區(qū)一區(qū)（湖西 ） → 園區(qū)（二區(qū)、湖東） → 園區(qū) （三區(qū)） 蘇州古城區(qū)： 已形成古色古香，江南風(fēng)情的宜居氛圍 蘇州古城區(qū)以古城為中心發(fā)展起來(lái)， 古城區(qū)有 2500 年的歷史，城區(qū)內(nèi)園林古跡遍布，以江南風(fēng)情為建筑特色， 作為世界文化遺產(chǎn)的一部分。 蘇州市政府大力保護(hù)古建筑設(shè)施，同時(shí)在新的建設(shè)項(xiàng)目中均有所限制。 古城區(qū)以 文化旅游、商業(yè)貿(mào)易為主體功能的發(fā)展格局 ， 圍繞其產(chǎn)業(yè)定位，在整體規(guī)劃中，新建筑與原有建筑物形成統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，商品房外立面基本為粉墻黛瓦這種較為單一古典的建筑風(fēng)格。 古城區(qū)雖然商業(yè)繁榮，配套設(shè)施齊全，但由于保護(hù)歷史建筑及開(kāi)發(fā)限制，決定了老城區(qū)不可能有大規(guī)模的 城市改造，未來(lái)住宅供應(yīng)也不會(huì)很多，且 古城區(qū)樓盤多為多層住宅小區(qū)，其建筑樓層多在 ～ 6 層的范圍之內(nèi)，其中，底層大多作為車庫(kù)，頂層為閣樓 。 未來(lái)居民也以蘇州原籍居民為主，因?yàn)楣懦菂^(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個(gè)水準(zhǔn)的可能 目前老城區(qū)的商業(yè)及生活配套設(shè)施檔次均不高，僅以商業(yè)為例，目前主要以沿街底商為主，其中旅游紀(jì)念品與小商品占了很大份額，因此老城區(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個(gè)水準(zhǔn)的可能。老城區(qū)的蘇州人口住宅的升級(jí)換代只能選擇西部的蘇州新區(qū)與東部的蘇州工業(yè)園區(qū)。從城市的發(fā)展軌跡來(lái)看，城中心人口向外圍地區(qū)轉(zhuǎn)移也是蘇 州城市發(fā)展的必然趨勢(shì)。 蘇州新區(qū)： 起步較早，但發(fā)展上卻落后于后來(lái)居上的園區(qū) 新區(qū)位于古城區(qū)的西邊，于 1990 年開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)，雖然開(kāi)發(fā)起步較早，但發(fā)展速度卻始終落后于園區(qū)。其發(fā)展得益于大量國(guó)內(nèi)外制造加工類企業(yè)的入駐，一方面帶動(dòng)了區(qū)域附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面也為本區(qū)域帶來(lái)了相當(dāng)數(shù)量有較高購(gòu)買能力的客源。 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)檔次不高，大盤少，布局散亂，不夠集中 新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以傳統(tǒng)的制造業(yè)為主，其產(chǎn)業(yè)人群為該產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員，因此，其住宅主要分布在工業(yè)廠區(qū)的周邊，物業(yè)外立面現(xiàn)代感較強(qiáng)，產(chǎn)品種類兼顧到不同社會(huì)等級(jí)人群的需要 而有所變化。由于其檔次不是非常高，整個(gè)物業(yè)分布較為零散，缺乏統(tǒng)一集中的開(kāi)發(fā)；目前 高新區(qū)內(nèi)常住人口 230,000， 居民住宅小區(qū)有 2