【正文】 比分別增長(zhǎng) %和 %，房?jī)r(jià)進(jìn)一步走穩(wěn)。但局部地區(qū)的房?jī)r(jià)增幅較大，如園區(qū)某樓盤(pán)均價(jià)從年初的 7500 元 /平方米至目前的8900 元 /平方米，漲幅過(guò)猛。 總體 狀況與未來(lái)發(fā)展： ? 從供應(yīng)主體看：蘇州位處長(zhǎng)三角地區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，近幾年來(lái)，外地的一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大鱷紛紛來(lái)到蘇州，尋求新的發(fā)展，比如：萬(wàn)科、中海、世茂等國(guó)內(nèi)外較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大量涉足蘇州。這些外來(lái)的房地產(chǎn)大鱷擁有外地成功的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，是實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商，他們?cè)诋a(chǎn)品的概念和營(yíng)銷(xiāo)的思路上都有相當(dāng)獨(dú)到的見(jiàn)解，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在自身發(fā)展中更加理性與成熟。 ? 從需求規(guī)模看：近年來(lái)，我市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)， GDP 和人均 GDP 呈上升趨勢(shì)，居民收入也逐年增加，城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)正在成為產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。我市城?zhèn)化進(jìn)程 的持續(xù)推進(jìn)，將帶動(dòng)住房需求以及城鎮(zhèn)居民住房升級(jí)的需要，同時(shí)，隨著近幾年外地來(lái)蘇工作人員不斷增多，居住需求也較快增加，這些都將保證我市房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)的幾年中繼續(xù)保持“供求兩旺”的景氣局面。 ? 從市場(chǎng)價(jià)格看：這兩年，受宏觀調(diào)控的影響，蘇州商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，但是從需求來(lái)看，今年上半年我市大多數(shù)樓盤(pán)銷(xiāo)售出現(xiàn)的排隊(duì)購(gòu)房情況，前兩年積壓的購(gòu)房需求在今年開(kāi)始釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求量在不斷增加；綜合整個(gè)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，下半年蘇城房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的局面，但局部地區(qū)由于供小于求的不平衡，將呈現(xiàn)出價(jià)格突躍式的走 勢(shì)。 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 四、市場(chǎng)總體 概述 ? 區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展趨于均衡： 因區(qū)域、經(jīng)濟(jì)、人口及居住習(xí)慣等幾方面存在的差異，一直以來(lái)蘇州各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展程度并不一致。 ? 相對(duì)來(lái)講，園區(qū)處于蘇州樓市的領(lǐng)先地位，無(wú)論是供應(yīng)量，還是開(kāi)發(fā)水平、居住環(huán)境等，園區(qū)在蘇州樓市中都具有舉足輕重的地位，是蘇州樓市的風(fēng)向標(biāo)。但隨著整個(gè)城市化進(jìn)程的加快與房地產(chǎn)市場(chǎng)本身發(fā)展的趨勢(shì)，區(qū)域發(fā)展將趨于相對(duì)的均衡，百花齊放。 ? 例如吳中區(qū)正處于城市化進(jìn)程大力發(fā)展階段，越溪、 石湖板塊 、蠡墅板塊 的興起，加快了吳中區(qū)城市化的步伐，隨之而來(lái)的是老城區(qū)改造及物業(yè)的提升與創(chuàng)新，東吳北、南路沿 線 CBD 商圈即將興起，完善的商業(yè)與金融、高標(biāo)準(zhǔn)的辦公與酒店、立體化的交通網(wǎng)絡(luò)等都將使該區(qū)域成為蘇州市場(chǎng)今后的一大亮點(diǎn)。 ? 而蠡墅板塊作為新興吳中板塊，從其現(xiàn)狀以及土地拍賣(mài)資料反映出該區(qū)域?qū)⑹俏磥?lái)最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)、貿(mào)易、辦公積聚地，成為名副其實(shí)的吳中城市副中心。 ? 供應(yīng)及需求仍將大幅度增長(zhǎng)： 從供應(yīng)量來(lái)說(shuō)， 20212021年出讓的一批“地王”級(jí)的地塊將在 202108年進(jìn)入全面開(kāi)工的階段，其余在售的一些大盤(pán)也剩余 50%以上的房源留待今年消化，這使得今年供應(yīng)量還會(huì)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)今年蘇州市場(chǎng)市場(chǎng)供應(yīng)總推銷(xiāo)量將在 700萬(wàn)平方米左右，由供應(yīng)量增加帶來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日漸激烈； ? 從需求量來(lái)看，近幾年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量一直呈現(xiàn)出有增無(wú)減的趨勢(shì)。蘇州市場(chǎng)旺盛的需求來(lái)源于蘇州城市魅力對(duì)各地有志發(fā)展創(chuàng)業(yè)青年和國(guó)內(nèi)高端客戶(hù)以至于海外華人的吸引力、蘇州市民收入水平的不斷提高以及改善居住條件的愿望日益迫切。隨著蘇州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，居民收入水平將會(huì)進(jìn)一步提高，蘇州人口也在持續(xù)增加中，因此房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求都有了雄厚的經(jīng)濟(jì)保障和客源保障，從而為樓市發(fā)展建立起需求方面的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 但 在近階段仍將以剛性需求以及改善性客群為市場(chǎng)主力。 ? 2021 年是政策執(zhí)行年： 一方面是對(duì)市場(chǎng)的整治提升到政治高度，另一方面稅收等方面政策將有很大的可能出臺(tái)，包括前期的土地增值稅，還有現(xiàn)在如火如荼的物業(yè)稅征收，可以說(shuō)，稅收政策調(diào)控將成為政府必然的也是唯一的選擇。另外加息的不段實(shí)行，雖是抑制需求的途徑，但從長(zhǎng)期的市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，加息并不能真正抑制市場(chǎng)的過(guò)快發(fā)展，只能是增加了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。故政府會(huì)不斷的調(diào)整策略，使政策更加合理的維持與加強(qiáng)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。 ? 商業(yè) 與辦公 地產(chǎn) 將是未來(lái)的亮點(diǎn)： 隨著政府三產(chǎn)服務(wù)業(yè)的大力發(fā)展戰(zhàn)略以及蘇州本身市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)等的需求，商業(yè)地產(chǎn)將遍地 開(kāi)花，而辦公物業(yè)作為各區(qū)域 CBD 或者是集中核心區(qū)的特殊類(lèi)型，對(duì)于吸引投資與提升整個(gè) 區(qū)域的形象是很好的補(bǔ)充。而這兩類(lèi)物業(yè)一直以來(lái)在蘇州市場(chǎng)上穩(wěn)定發(fā)展，投資回報(bào)豐厚，已成為眾多投資者追逐的方向，故未來(lái)一段時(shí)期商業(yè)辦公地產(chǎn)將成為市場(chǎng)不可或缺的主力之一。 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 五 、 9/27 新政對(duì)于蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析 及戰(zhàn)略導(dǎo)向 新政對(duì)于房貸的影響表： 物業(yè)類(lèi)型 面積 首付比例 貸款利率 期 限 住 宅 ﹤ 90㎡ ≥ 20％ ﹥ 90 ≥ 30％ 第一套貸款后的第二套 ≥ 40％ ≥基準(zhǔn)利率 商 業(yè) ―― ≥ 50％ ≥基準(zhǔn)利率 ≤ 10年 商住房 ―― ≥ 45％ ≥基準(zhǔn)利率 ≤ 10年 新住房信貸政策保護(hù)及鼓勵(lì)城市居民的住房消費(fèi)（第一次購(gòu)房），如仍采取較低的住房貸款按揭比例 (如 90 平方米下的住房按揭比例為 20%)，以及房貸利率仍實(shí) 行優(yōu)惠利率。 至于對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房或第二套以上住房的銀行信貸，新住房信貸政策不僅要求首付比例提高到 40%以上，而且房貸利率也將是目前基準(zhǔn)利率的 倍以上。也就是說(shuō)，個(gè)人必須以市場(chǎng)利率進(jìn)行房地產(chǎn)投資，并難以便利地利用銀行的金融杠桿了，這比購(gòu)買(mǎi)第一套住房的房貸利率水平上漲了 30%。給投資者需要慎重的考慮其投資房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)了。 如下闡述的“新政前后成交情況分析”，新政的影響在蘇州是比較明顯的，如在剛過(guò)去的住博會(huì)相對(duì)于 5 月的住博會(huì)交易量下降了 100 多套，相對(duì)新政前一周更是大幅度的下降。在細(xì)則未下發(fā)之前 ，交易量是極其理性且是緩和的，根據(jù)細(xì)則的收緊狀況及明確程度，開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品很受考驗(yàn)。 受剛性需求的影響，暫時(shí)樓市的交易量將有所下滑，但不會(huì)有較大的震蕩。房?jī)r(jià)的總體攀升趨勢(shì)不會(huì)改觀，但漲價(jià)幅度較小，市場(chǎng)肯定會(huì)存在延遲推盤(pán)，小量體試探性銷(xiāo)售狀況。 近階段購(gòu)房者心理也會(huì)存在著變化，由于第二套房首付和貸款利率的提高，投資性需求首當(dāng)其沖地將受到抑制，因?yàn)槭聦?shí)上銀行貸款是不少投資客的重要資金來(lái)源，房貸新政出臺(tái)后，其首付和還貸壓力陡增，因此可能會(huì)減少投資行為，甚至不排除吐出手頭部分的房源以緩解壓力。而對(duì)于以小換大的 改善性居住需求來(lái)說(shuō)，新政可能使其中一部分資金本來(lái)就比較緊張的人打消購(gòu)房念頭或推遲購(gòu)房計(jì)劃。而另外一部分人群，本來(lái)要買(mǎi)大戶(hù)型，只能轉(zhuǎn)向小戶(hù)型；相反，新政也會(huì)促進(jìn)有些人一步到位的想法，去購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型?？傮w， 90 平方米以下房源將更受歡迎。 目前第二套住房，到底怎樣定義，蘇州還未有明確的細(xì)則。 現(xiàn)在是針對(duì)銀行系統(tǒng)的貸款記錄，富人的瘋狂買(mǎi)房也許會(huì)成為一個(gè)普遍現(xiàn)象，他們買(mǎi)房主要在投資升值，不僅在本地，跨地、跨區(qū)域的購(gòu)房行為在逐步擴(kuò)張，深圳的購(gòu)房團(tuán)炒樓炒到了香港 10 萬(wàn)港元單價(jià)的樓盤(pán)可見(jiàn)一斑。 927 文件可能是國(guó) 家對(duì)未來(lái)趨勢(shì)的及早預(yù)防，和提前預(yù)告，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體將呈現(xiàn)兩極分化。未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)是外資的市場(chǎng)，上市公司的市場(chǎng)，以及中外合資的市場(chǎng)，當(dāng)然國(guó)有大資本房產(chǎn)公司會(huì)占有一定份額，而實(shí)力弱的開(kāi)發(fā)商將采取聯(lián)合戰(zhàn)略，有些將轉(zhuǎn)向廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。 投資者不管投資什么物業(yè)類(lèi)型，目的是利潤(rùn)。既然第二套的住宅收緊，可能大部分投資者會(huì)轉(zhuǎn)向投資商鋪，特別是小型商業(yè)，相對(duì)總價(jià)較小。 雖然新政還需更多細(xì)則來(lái)加以細(xì)化和規(guī)范，但對(duì)第二套按揭房提高首付比例和貸款利率，商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付比例不低于 50%、期限不超過(guò) 10 年， 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 以及禁止加按揭 和要求只能對(duì)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房進(jìn)行住房按揭等等，確實(shí)在客觀上打擊了房市中的一些非理性投機(jī)行為，緩解了房?jī)r(jià)泡沫過(guò)度膨脹的風(fēng)險(xiǎn) 過(guò)去相當(dāng)穩(wěn)固的金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益同盟軍已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的裂縫。對(duì)銀行來(lái)講，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)一方面體現(xiàn)在目前趨增的房貸壞賬損失和違約率，另一方面則是不斷膨脹的房?jī)r(jià)泡沫與較低的按揭成數(shù)，使得房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度地向銀行系統(tǒng)聚集，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)敞口越來(lái)越大。另外，過(guò)高的開(kāi)發(fā)貸款和不斷高企的開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債比率也威脅著銀行系統(tǒng)的資產(chǎn)質(zhì)量。央行征信系統(tǒng)覆蓋率和覆蓋范圍的不斷擴(kuò)展為 當(dāng)前的房貸新政及其他后續(xù)的調(diào)控政策效用的發(fā)揮提供了一定程度的保障。之前的樓市調(diào)控政策由于信息不對(duì)稱(chēng)而被不同程度地架空。 目前不少外資銀行針對(duì)包括第二套房在內(nèi)的房貸業(yè)務(wù)，推出不少優(yōu)惠措施，如全部或部分減免貸款手續(xù)費(fèi)、公證人費(fèi)用、房屋評(píng)估費(fèi)等等。那國(guó)內(nèi)的銀行會(huì)如何建立客戶(hù)呢？值得關(guān)注。 重點(diǎn)導(dǎo)向： ? 新政勢(shì)必將使得很多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)，這也從近期的房產(chǎn)成交周信息看出來(lái)。 ? 新政使得原先部分得益于“定性為”住宅的酒店式公寓項(xiàng)目不具備了“低首付”、“貸款優(yōu)惠”的優(yōu)勢(shì)，加重了該部分項(xiàng)目的市場(chǎng)可接受度。 ? 新政使得商業(yè)及商住項(xiàng)目的投資門(mén)檻加高，未來(lái)中小面積 商鋪及辦公物業(yè)的投資優(yōu)勢(shì)將會(huì)體現(xiàn)。 ? 新政使得原先投資、投機(jī)成分受挫，真實(shí)需求將會(huì)集中體現(xiàn)，加上土地供應(yīng)的大量投放，競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈，故未來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)在于項(xiàng)目差異化、高附加值、品質(zhì)、品牌路線。 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 第二部分 【 吳中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析篇 】 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 吳中區(qū)2021三 大產(chǎn)業(yè)示意圖3%62%35%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)一、 宏觀市場(chǎng)背景 GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 122175215265271050100150200250300億元2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 年份 GDP示意圖系列1全區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）從 2021 年的 億元增加到 2021 年的 億元，短短五年從 1 百多億元連續(xù)跨越 150 億元、 200 億元、 250 億元三大臺(tái)階，年均增長(zhǎng)高達(dá) ％（如右圖所示）。 2021 年人均 GDP（按戶(hù)籍人口計(jì)算）達(dá)到 48523 元，按現(xiàn)行匯 率折算，已超過(guò) 6000 美元。 截止 2021 年 110 月，全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 271 億元，同比增長(zhǎng) %。其中，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)分別增長(zhǎng) %，%， %。服務(wù)業(yè)發(fā)展加速， 110 月份，全區(qū)完成服務(wù)業(yè)增加值 ，同比增長(zhǎng) %，比上年同期加快 2 個(gè)百分點(diǎn)，占全區(qū) GDP 的 35%，同比提高近 個(gè)百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)占第三產(chǎn)業(yè)比例圖46%54%房地產(chǎn) 其他2 0 0 5 年前三季度與2 0 0 6 年前三季度商品房施工/ 竣工面積對(duì)比247152050100150200250300施工 竣工 類(lèi)別面積(萬(wàn)方)2021年2021年2 0 0 5 年前三季度與2 0 0 6 年前三季度商品房施工/ 竣工面積對(duì)比247152050100150200250300施工 竣工 類(lèi)別面積(萬(wàn)方)2021年2021年 前三季度，全區(qū)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) ％ ，增勢(shì)平穩(wěn)。服務(wù)業(yè)成為投資熱點(diǎn)，期內(nèi)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) ％，其中：房地產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) ％，商品房施工面積 247 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，竣工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃管理資料大全 ： 602429086 吳中區(qū)2 0 0 3 2 0 0 6 消費(fèi)品零售總額示意01020304050607080902021年 2021年 2021年 2021年 年份(總額:億元)系列1吳中區(qū)2 0 0 5 年前三季度與