【正文】 公寓）等。其共同特征為：●小區(qū)位置較好，但密度大，容積率高；周邊環(huán)境擁擠、雜亂。●小區(qū)綠化地、空地小，配套不全，戶型單一。●平面布置較差，戶型好壞差異大，車位不足，人車混雜?！穸▋r(jià)過高（如錦官新城）；或分期開發(fā)安排不當(dāng)，現(xiàn)樓與期房交 叉，未先做好環(huán)境等。●宣傳銷售不力，規(guī)模小，品牌形象不足。●資金不足，開發(fā)周期過長。根據(jù)我們的調(diào)查，成功的小區(qū)家家相似，不成功的小區(qū)各有其原因和不足。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，必須全力避免出現(xiàn)滯銷因素。 房地產(chǎn)市場分析根據(jù)市場調(diào)查，成都房地產(chǎn)銷售有兩級(jí)分化明顯的狀況：一是價(jià)格低廉的安居小區(qū)；二是環(huán)境好的高檔小區(qū)（價(jià)格相對合理）。成都房屋市場已從房改階段經(jīng)過非理性購房階段（注重虛榮、浮夸而弱化實(shí)用及總價(jià)）而逐步走向市場化和個(gè)人購房為主的理性購房新階段（實(shí)用、舒適而總價(jià)位合理）。，%，%。從周邊已建小區(qū)分析，市場勢頭較好。但值得注意的是：● 高檔公寓的需求量雖然增長，但在建項(xiàng)目也逐漸增多。特別是成都西面正推出禾嘉花園、舜園、名景苑等以低容積率和高綠化率為特色，多數(shù)為五層框架結(jié)構(gòu)，會(huì)所配套很完善的小區(qū)，競爭趨勢激烈?！?價(jià)格走低。推出的樓盤較多后，售價(jià)高的銷售停滯如錦官新城。但價(jià)格合理的高檔小區(qū)如麗都花園則異?；鸨▋r(jià)格在4000元/平方米以內(nèi)）?！皟r(jià)廉物美”是成都房地產(chǎn)銷售制勝的法寶。根據(jù)市場調(diào)查購買對象集中在以下幾方面：●成都本地人士、商業(yè)主。此部分是目前已購高檔房的主要構(gòu)成者。收入高對居住環(huán)境要求嚴(yán)格—密度小、綠化面積大、小區(qū)服務(wù)齊全。因項(xiàng)目所處高新區(qū)部分區(qū)內(nèi)高新企業(yè)工作人員是未來購買對象的大部分，他們收入較高且穩(wěn)定，通過銀行按揭可以承受高檔房屋的消費(fèi)。部分單位特別是效益較好的企業(yè)通過福利方式補(bǔ)助職工，對高檔房有一定的購房需求?！裢鈦砣耸俊蟪啥?xì)v來是西藏的大后方，許多支邊或經(jīng)商人士都把成都作為安家養(yǎng)老的最好地方，因其收入較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)?！笾貞c地區(qū)由于其地理?xiàng)l件和城市環(huán)境，許多來往于成渝兩地的經(jīng)商人士都愿意把成都作為二次置業(yè)的首選。：四川地區(qū)在沿海經(jīng)商和工作人員較多，因成都生活便利，又是文化名城，商業(yè)中心，氣候溫和，回成都安家是其心愿。：因項(xiàng)目處于高新區(qū)，部分外籍工作人員是重要銷售對象，他們對出售的小戶型商務(wù)樓及出租的大戶型住宅均有需求?！穹课萃顿Y者（含二次置業(yè)者）房地產(chǎn)作為投資，因其高檔小區(qū)環(huán)境和功能設(shè)計(jì)的超前性，增值潛力較大。特別是外籍人士的租賃需求及其租金的支持，會(huì)使一部分較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人士轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資。今年推出的位于市區(qū)的以小戶型為主的“麗陽天下”、“西御大廈”等主要被投資置業(yè)者購買。3．中海名城設(shè)計(jì)構(gòu)想 主題思想“中海名城”是中國海外集團(tuán)在歷史文化名城——成都開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，根據(jù)該項(xiàng)目的市場定位和區(qū)域條件，擬開發(fā)成大型都市休閑、高檔精品居住社區(qū)，以“現(xiàn)代歐風(fēng)社區(qū)，天府文化生活”作為項(xiàng)目開發(fā)的立意，以“歐陸風(fēng)采，天府情懷”作為項(xiàng)目開發(fā)的概念主題，將現(xiàn)代歐風(fēng)居住設(shè)計(jì)與成都人生活方式相結(jié)合，充分體現(xiàn)西方傳統(tǒng)建筑文化與傳統(tǒng)巴蜀文化的雙重內(nèi)涵。把西方先進(jìn)的生活理念引入成都。在尊重、延續(xù)成都人傳統(tǒng)生活方式的同時(shí)，嘗試營造新型生活空間和社區(qū)文化，引導(dǎo)并提升居民的生活方式，從而全面增進(jìn)小區(qū)居民的生活質(zhì)素。 初步經(jīng)濟(jì)指標(biāo)該項(xiàng)目土地面積為456畝（），，，~。~，其中住宅建筑面積約44~47萬平方米，公共建筑面積24000平方米。車位配比為1：，全部地下停車，預(yù)留地面停車位空間，總體配置不超過1：。 總體規(guī)劃設(shè)想規(guī)劃設(shè)計(jì)是建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)完好地貫徹項(xiàng)目開發(fā)的立意主題。 總體分期發(fā)展規(guī)劃總體規(guī)劃按五期發(fā)展，各期規(guī)劃應(yīng)在相對獨(dú)立完整的基礎(chǔ)上有所呼應(yīng)。各期的規(guī)劃開發(fā)應(yīng)與土地交供情況相結(jié)合，即交供一批，開發(fā)一期，避免讓規(guī)劃設(shè)計(jì)脫離實(shí)際情況。規(guī)劃設(shè)計(jì)中采用軸線組織和空間序列的手法，將分期發(fā)展的各部分有機(jī)地組織在一起，并通過特色商業(yè)街和環(huán)境設(shè)計(jì)的綠脈、水景將各個(gè)區(qū)域串聯(lián)起來，作為生態(tài)系統(tǒng)、人流交通的聯(lián)系紐帶。同時(shí)，避免過分追求總體布局的形式構(gòu)圖，忽略了實(shí)際使用的需要，造成建筑組團(tuán)、單體布置上的困難，降低土地資源的利用率。 規(guī)劃組團(tuán)設(shè)想根據(jù)項(xiàng)目地塊形狀、分期發(fā)展、緊鄰濱河公園的特點(diǎn)，以及居住小區(qū)作為居家生活環(huán)境的特殊要求，規(guī)劃組團(tuán)不采用大中心花園的規(guī)劃模式，充分利用肖家河帶狀公園景觀優(yōu)勢，采用小組團(tuán)花園的方式組織建筑單體，使各建筑單體在步局上錯(cuò)落有致，疏密得當(dāng)，做到“戶戶有景”。并通過公共空間—半公共空間—半私密空間—私密空間的層次組織室外空間序列，構(gòu)成豐富的空間層次。 根據(jù)各分期楓丹園、賽樂園、千色園的不同國家的建筑風(fēng)格，設(shè)計(jì)富有異國情調(diào)的主題庭院環(huán)境，產(chǎn)生和諧優(yōu)美的效果。各區(qū)內(nèi)不同組團(tuán)的環(huán)境應(yīng)在設(shè)計(jì)風(fēng)格協(xié)調(diào)的前提下有所區(qū)別。楓丹園局部采用幾何構(gòu)圖的觀賞花壇、修剪灌木，并配置雕塑、噴泉，設(shè)計(jì)放射形規(guī)劃道路，富有宮廷御園般華麗典雅的藝術(shù)效果。賽樂園采用對稱式與自由式相結(jié)合的現(xiàn)代園林的設(shè)計(jì)手法，設(shè)計(jì)圓拱形柱廊，圍繞中心廣場，圍墻以藝術(shù)鐵花、裝飾花盆進(jìn)行點(diǎn)綴，并配置西班牙情調(diào)的陶藝、雕塑作品，選用西班牙風(fēng)格的石材、陶瓷材料。千色園采用自由式現(xiàn)代園林的設(shè)計(jì)手法，園中遍植色彩鮮艷的各類花卉，拼成自由曲線的圖案，鋪地小廣場中可設(shè)置小型風(fēng)車雕塑，作為特色鮮明的環(huán)境標(biāo)識(shí)物，并結(jié)合設(shè)置水池、噴泉、疊泉等。 建筑單體布置構(gòu)想首期可充分利用濱河公園的綠地及景觀，以低密度多層為主，靠北側(cè)試探性開發(fā)少量小高層。二期地塊東南角、西側(cè)均有大片綠地，幼兒園又建在其中，視覺上會(huì)形成較為開闊的空間，可適當(dāng)提高容積率。幼兒園可考慮建在整個(gè)地塊的中心位置，以提高其使用的方便性。三期周邊環(huán)境較差（北靠電纜廠，西臨立交橋，東臨鐵路與一、二期隔離）?？稍诒眰?cè)臨電纜廠位置開發(fā)部分高層、小高層，小學(xué)可建在西側(cè)臨立交橋位置，其操場靠路邊。 樓型戶型設(shè)想 樓型設(shè)計(jì)朝向設(shè)想以多層為主，適當(dāng)考慮一部分小高層和五層復(fù)式，多層以五層為主不宜超過六層，小高層控制在12層以內(nèi)。其中四到五層復(fù)式為上下兩套復(fù)式單位，分別帶屋頂花園、地面花園。項(xiàng)目樓型考慮以板式住宅為主，結(jié)合規(guī)劃需要布置部分點(diǎn)式住宅，并注意住宅朝向，務(wù)必做到“戶戶朝南或朝東”。各樓型所占比例大致為：多層約占70%；小高層約占15%；四~五層復(fù)式約占15% 戶型設(shè)計(jì)設(shè)想戶型以中等規(guī)模的戶型（70～85平方米的二房，120～140平方米的三房）為主，并以120～140平方米的戶型為主打戶型，結(jié)合少量150～200平方米的四房和復(fù)式，也可以考慮少量45～60平方米的商務(wù)單身公寓。 室內(nèi)空間特征設(shè)想各房間設(shè)計(jì)方正實(shí)用，主要房間無梁無柱；客廳及主臥室有良好的景觀、采光和通風(fēng)；三房以上戶型分設(shè)主臥室衛(wèi)生間和共用衛(wèi)生間；平面布局注重功能分區(qū)，其中廚房與服務(wù)陽臺(tái)、工人房及其衛(wèi)生間要結(jié)在一起組合成服務(wù)區(qū)進(jìn)行設(shè)計(jì)；廚房應(yīng)避免過于狹長，爭取設(shè)計(jì)L型灶臺(tái)；根據(jù)地區(qū)習(xí)慣，對儲(chǔ)藏室或壁柜等儲(chǔ)藏空間進(jìn)行一定設(shè)計(jì)，三房以上單位考慮在主人房設(shè)進(jìn)入式衣帽間；根據(jù)具體情況設(shè)計(jì)入戶玄關(guān)、陽光房等；作躍層式和錯(cuò)半層式設(shè)計(jì)，豐富室內(nèi)空間效果，創(chuàng)出新意；多層和小高層的復(fù)式單位設(shè)計(jì)在頂樓或底樓，成為“空中別墅”或“花園別墅”；頂層單位結(jié)合坡屋頂作“頂層賣空間”，底層單位可設(shè)私家花園；局部考慮首層架空設(shè)計(jì)，增加庭院通透感。 立面設(shè)計(jì)設(shè)想為體現(xiàn)項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)內(nèi)涵，塑造建筑形象的象征性、標(biāo)志性，考慮到歐陸風(fēng)格在突出樓盤形象、項(xiàng)目檔次等方面的優(yōu)勢，“中海名城”擬采用創(chuàng)新的“現(xiàn)代歐風(fēng)”建筑形式，借鑒居住文化特征鮮明的歐洲國家的民居和園林風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)人性化的休閑意趣和自在生活情調(diào)，塑造清新自然的“現(xiàn)代歐風(fēng)”風(fēng)格。● 首期法國楓丹園立面設(shè)計(jì)中，采用坡頂、老虎窗、窗套造型裝飾、百葉窗飾、角樓、磚石基座等設(shè)計(jì)語言，并選用藍(lán)色筒瓦、米白色噴涂墻面，文化磚基座鋪砌，并用涂刷鮮艷油漆的窗套作為點(diǎn)綴?！?二期西班牙賽樂園立面采用緩坡、短檐、紅瓦屋頂、緩弧狀白色拱門等建筑符號(hào)，墻面采用米黃色噴涂?！?三期荷蘭千色園立面采用三角形、梯形山墻、深色大坡頂、尖形老虎窗等設(shè)計(jì)元素，運(yùn)用鮮黃色、淺粉色、淺藍(lán)色等墻面色彩，營造活潑的氣氛。● 四、五期屬于遠(yuǎn)景規(guī)劃，目前只作預(yù)想?？紤]到時(shí)間的推移，人們的審美趨勢可能發(fā)生變化，從對歐美文化的盲目追風(fēng)轉(zhuǎn)變?yōu)閷Ρ緡鴤鹘y(tǒng)文化的回溯，因此，四、五期的立面設(shè)計(jì)可考慮采用具有東方審美情調(diào)的風(fēng)格，如中國傳統(tǒng)風(fēng)格或日本風(fēng)格。 裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修擬采用套餐式裝修，即預(yù)先設(shè)計(jì)幾種不同檔次，不同風(fēng)格的裝修標(biāo)準(zhǔn)，在交房前由客戶預(yù)先選定，另行簽定裝修合同。此種方法既便于客戶的靈活選擇，又利于日后統(tǒng)一管理。檔次可預(yù)設(shè)500元/平方米，800元/平方米，1200元/平方米三種，風(fēng)格和內(nèi)容可預(yù)先準(zhǔn)備菜單，在菜單上詳細(xì)列明，由客戶自行選擇，并單獨(dú)簽定裝修合同。 環(huán)境設(shè)計(jì)設(shè)想本項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)具備空間層次豐富、序列化組織、文化內(nèi)涵深厚、功能配置齊全的特征。 小區(qū)入口設(shè)想在首期向元華路借用部分濱河綠化帶設(shè)小區(qū)入口廣場，采用歐式庭院的軸線式設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)造型醒目的大門、臺(tái)階、噴泉、疊泉、規(guī)則式花壇、幾何圖案鋪地，形成與眾不同、氣派非凡的入口空間，以體現(xiàn)“中海名城”高尚休閑社區(qū)的氣勢。二期臨濱河綠地的入口，可結(jié)合綠化帶采用園林設(shè)計(jì)的手法，有別于廣場式入口的作法，形成“曲徑通幽”的效果。 神仙樹生態(tài)綠脈前文提到的串聯(lián)各個(gè)區(qū)域，作為生態(tài)系統(tǒng)、人流交通聯(lián)系紐帶的綠脈環(huán)境設(shè)計(jì)，是整個(gè)環(huán)境設(shè)計(jì)的核心。生態(tài)綠脈擬采用自由式、現(xiàn)代園林的手法，并增加富有中國文化內(nèi)涵的景點(diǎn)小品，如以三星堆出土文物為題材的環(huán)境雕塑、小品等。在生態(tài)綠脈中心位置提前移栽古樹一株，如榕樹、黃果樹等，并命名為“神仙樹”，配置石刻小品，營造出深遠(yuǎn)的歷史感和濃厚的文化氣息。“浣花溪”主題水系引入肖家河水源，在小區(qū)內(nèi)形成一條貫穿社區(qū)各組團(tuán)庭院、生態(tài)綠脈的主題水系——“浣花溪“。這一水系由一系列的水景景觀組成：水池、噴泉、疊泉、水墻、溪流、旱意水景等，成為貫穿全園的靚點(diǎn)。水系取水口設(shè)于一期入口附近，可在取水口處設(shè)計(jì)一巴蜀特色水車，既裝飾了取水口，又可作為小區(qū)入口的標(biāo)志。水系盡可能利用落差自流，局部采用人工排水，考慮到枯水期水量不足，應(yīng)設(shè)計(jì)蓄水裝置，并設(shè)計(jì)部分旱意水景。水系與居住區(qū)的結(jié)合應(yīng)當(dāng)適度。水系不應(yīng)過于臨近居民的生活休息區(qū)域，造成不必要的影響。水系的設(shè)計(jì)還應(yīng)考慮與商業(yè)街的結(jié)合，以期形成水邊商業(yè)概念。 創(chuàng)意小品及其他小區(qū)設(shè)計(jì)一系列的小型雕塑和創(chuàng)意小品，增添小區(qū)內(nèi)的生活情趣，并與其周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。小型雕塑和創(chuàng)意小品應(yīng)尺度宜人，感覺親切，有居家感。中心廣場和入口處的雕塑為了突出小區(qū)形象，則須作出相當(dāng)?shù)臍鈩荩憩F(xiàn)出高尚住宅小區(qū)的地位和氣派。 配套設(shè)施設(shè)想 特色商業(yè)街在小區(qū)內(nèi)建設(shè)具有歐陸風(fēng)情的特色商業(yè)街，不僅方便了小區(qū)居民的生活，為小區(qū)引入了一種新的生活方式，提升了小區(qū)居民的生活水平。特色商業(yè)街可營造“歐陸小鎮(zhèn)”式的氛圍，親切近人的空間尺度，鮮艷悅目的色彩選材，豐富多彩的環(huán)境小品，五彩繽紛的花卉植物，整齊統(tǒng)一的標(biāo)識(shí)燈箱，方便齊全的功能配置，中心區(qū)域可設(shè)計(jì)下沉式音樂廣場，成為商業(yè)街公共硬地廣場的景觀高潮。商業(yè)街分別設(shè)置在一、二、三期內(nèi)，其中一、二期的商業(yè)街集中布置在兩期之間的道路兩側(cè)，便于使用和管理，并與水系相結(jié)合，做到既實(shí)用，又具有景觀效果，形成水邊商業(yè)概念，具體操作可借鑒新加坡克拉克碼頭和麗江古城等。需要注意的是，商業(yè)街強(qiáng)調(diào)的是居家休閑的氛圍，因而不應(yīng)有過濃的商業(yè)氣息。商業(yè)街的布局可融入較多的綠化，如花卉、喬木、草坪等，淡化商業(yè)氣息，使其在方便居民生活的同時(shí)，更成為小區(qū)獨(dú)具特色的一道風(fēng)景線。 會(huì)所建設(shè)設(shè)想會(huì)所的建設(shè)應(yīng)結(jié)合分區(qū)發(fā)展的特點(diǎn)，首期建設(shè)規(guī)模較大的會(huì)所，起到宣傳作用，二期會(huì)所可建于鐵道旁，以懷舊小站的形式出現(xiàn)，并利用鐵道兩側(cè)的綠地，做成高爾夫球練習(xí)場。會(huì)所的功能以休閑、娛樂為主，避免與商業(yè)街的功能重疊。會(huì)所內(nèi)部設(shè)置茶室、保健、游樂園、網(wǎng)球場、酒吧、網(wǎng)吧、圖書館、多功能會(huì)議室等功能。設(shè)計(jì)上做到內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境的互相交融，真正使人與自然融為一體，同時(shí)節(jié)約了管理費(fèi)用。 幼兒園，小學(xué)設(shè)想幼兒園設(shè)于二期內(nèi)，盡量靠近整個(gè)地塊的中心位置，便于使用。幼兒園外型風(fēng)格可結(jié)合賽樂園的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)成西班牙式。西班牙式建筑外型奇異，色彩豐富，非常迎合兒童的口味，極適于應(yīng)用于幼兒園類建筑。小學(xué)設(shè)于三期內(nèi)，靠于路邊，以減少其對居住區(qū)的干擾。其體量不宜過大，風(fēng)格應(yīng)與千色園統(tǒng)一協(xié)調(diào)。 配電站，垃圾站一類附屬配套設(shè)施，應(yīng)結(jié)合周邊環(huán)境，在外型上適當(dāng)造型，配以一定的色彩，使之融合在環(huán)境中，或與環(huán)境互相輝映。避免產(chǎn)生呆板突兀，與環(huán)境格格不入的情況。4．中海名城的發(fā)展計(jì)劃 發(fā)展背景簡述“中海名城”是中國海外集團(tuán)在西部地區(qū)開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目。由于機(jī)關(guān)辦事效率低，加上籌備時(shí)間短，工作會(huì)遇到很多困難。 進(jìn)度計(jì)劃此處編制的進(jìn)度計(jì)劃主要為前期工作計(jì)劃和首期（100畝土地）開發(fā)、銷售計(jì)劃。 “中海名城”前期發(fā)展計(jì)劃（附表一）4. “中海名城”首期發(fā)展計(jì)劃（附表二）52附表二：【中海名城】首期發(fā)展計(jì)劃5．工程管理5．1 工程管理范圍