【文章內(nèi)容簡介】 主要內(nèi)容包括：（1）組織工程招標有關(guān)工作，確定施工單位；（2）向政府主管部門申辦工程開工的批準文件；（3）配合設(shè)計主管部門，組織設(shè)計院配合工程各個環(huán)節(jié)，協(xié)調(diào)一致，確保工程順利進行；（4）組織協(xié)調(diào)設(shè)計院、監(jiān)理公司、質(zhì)檢站等；（5）策劃項目所需重要材料、設(shè)備選型和采購選點工作；（6）組織協(xié)調(diào)各有關(guān)設(shè)計、建立、質(zhì)檢單位，共同負責(zé)確?！爸泻Ｃ恰比〉谜块T頒發(fā)的有關(guān)工程驗收證明。5．2 工程管理架構(gòu)和工程招標工作程序 工程管理架構(gòu)（附表三） 工程招標程序（附表四）5．3 工程管理工作制度；；（附表五）； 工程結(jié)算會簽審批表（附表六）； 工程成本實時核算監(jiān)控制度。附表三：工程管理架構(gòu) 總 經(jīng) 理各主管副總經(jīng)理地產(chǎn)部其它部門工程部合約部物資部設(shè) 計 院項目經(jīng)理部供 應(yīng) 商監(jiān)理 公司總 包 商政府行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)政府公用事業(yè)主管部門其它分包商裝修分包商安裝分包商土建分包商工 市程 政 承 配包 套商附表四：工程招標程序報主管副總經(jīng)理、總經(jīng)理審批編制整個項目的分拆分 包方案選定參與投標報價的單位，進行資格預(yù)審其它各部門審查、修改編制招標文件、標底，發(fā)標、回標、開標并提出報告書各部門及有關(guān)單位評議各標書并確分包單位合約部編制合同文本其它各部門審查、修改報主管副總經(jīng)理、總經(jīng)理簽署合約部負責(zé)、地產(chǎn)、物資、工程、地盤協(xié)助合 約 部 負 責(zé)召集各部門會議合約部報告開標情況、分析書附表五：項目合約審定表 項目合約審定表 編號：蓉合審合約名稱簽約甲方簽約乙方簽約工程承包范圍： 合約審定要點合約金額（元）簽約日期承包方式□固定總價 □固定單價 □標價+概算增減 □其它合同工期自 年 月 日 至 年 月 日工程概算書□必須為合約組成部分（□有 □無） □必須為合約組成部分乙方簽約情況公章 □有 □無 法人章 □有 □無（法人授權(quán)委托書 □有 □無）合約部評定： 部門主管：項目經(jīng)理意見： 部門主管：工程部意見： 部門主管：地產(chǎn)部意見： 部門主管：主管總經(jīng)理審定： 簽署：附表六：項目工程竣工結(jié)算審定表編號：蓉結(jié)審字 第 號 日期： 年 月 日投資控制與資金管理 發(fā)展總投資（RMB） 89，564 萬元 投資項目1．地價（不含息） 31，610 萬元 2．前期費用 850 萬元3．建安及相關(guān)費用 34，591 萬元4．銷售、管理費 5，075 萬元5．不可預(yù)見費 3670 萬元 資金投入 資金來源以集團投入和銀行貸款為主，投入時間不超過小區(qū)發(fā)展規(guī)劃預(yù)測的時間進度。通過現(xiàn)金流量分析，項目發(fā)展進度，資金回收狀況隨時調(diào)整，保證資金最大使用效力。 投資回收 預(yù)售時間從2001 年度2 季開始，至2004 年底為止。附表七：房地產(chǎn)投資項目可行性研究登記卡附表八：項目成本及利潤預(yù)算表附表九：現(xiàn)金流量表（投資借貸部分計息）附表十：現(xiàn)金流量表（全投資計息）附表十一：現(xiàn)金流量表（全投資不計息）附表十二：首期成本及利潤預(yù)算表附表十三：首期現(xiàn)金流量表（投資借貸部分計息）附表十四：首期現(xiàn)金流量表（全投資不計息）附表七：【中海名城】投資項目可行性研究登記卡片項目資料項目名稱神仙樹土地項目宗地位置及編號高新大道東側(cè)土地規(guī)劃用途住宅小區(qū)地塊現(xiàn)狀有舊房需拆遷土地面積（m2）309,600容積率（倍）總發(fā)展面積（m2）495,181可銷售面積（m2）393,672計劃發(fā)展期（年）地塊質(zhì)素評價位于成都市高新區(qū)，配套完善、交通便利、臨近體育公園，自然環(huán)境優(yōu)越。發(fā)展物業(yè)類型及檔次高檔住宅運作建議賣方/合作方名稱成都市高新區(qū)管委會我方擬占權(quán)益（%）100%收購費用樓面地價1,211元/平方米收購方式買斷項目背景此項目由成都市高新區(qū)政府與中海成都公司及四川大陸集團合作建房。支付方式收購費用包括拆遷補償、政府地價、土地管理費及土地契稅。根據(jù)土地供應(yīng)進度進行支付。經(jīng)營方式獨立開發(fā)投資成本計劃總投資額（萬元）132,766土地費用（不含利息）47,655計劃投入資本金（萬元）8,300其他費用（萬元）32,248計劃借貸金額（萬元）26,000建安及相關(guān)費用（萬元）52,863計劃借貸比率（%）%預(yù)期稅前成本（元/m2）3,174資金需求最高點（萬元）33,857資金需求最高期（年份）2002年1季度營銷預(yù)期銷售總收入（萬元）156,296預(yù)期售價（元/m2）3,600（住宅）銷售期及速度入伙后3個月售完，銷售期49個月目標市場首次及二次置業(yè)人士預(yù)期盈利預(yù)期稅后利潤（元/m2）508成本利潤率（%）%稅后利潤總額（萬元）20,001自有資金內(nèi)部年收益率（%）%盈虧平衡點（元/m2）3,083(可售面積)內(nèi)部年收益率（%）（借貸部分計息）%動態(tài)投資回收期內(nèi)部年收益率（%）（全投資不計息）%風(fēng)險評估主要風(fēng)險為：拆遷費用。目前的拆遷費用是按101萬元/畝進行測算，拆遷費用的多少直接影響到項目的成本利潤率；交地時間及順序。我們目前的分期計劃與國土局的土地供應(yīng)現(xiàn)狀和交地計劃有一定的矛盾；電纜廠的搬遷問題是否能夠落實，以及搬遷的費用等。 對于上述風(fēng)險，我們會與高新區(qū)有關(guān)部門進行協(xié)調(diào)，并通過大陸集團來做這方面的工作。其他事項編制單位綜合意見 負責(zé)人簽字： 年 月 日研究報告編制人員 工程： 投資： 財務(wù)： 附表八：項目成本及利潤預(yù)算表附表九：現(xiàn)金流量表（投資借貸部分計息）附表十：現(xiàn)金流量表（全投資計息）附表十一：現(xiàn)金流量表（全投資不計息）附表十二：首期成本及利潤預(yù)算表附表十三：首期現(xiàn)金流量表（投資借貸部分計息）附表十四：首期現(xiàn)金流量表（全投資不計息）項目營銷策劃 十年來，成都的房產(chǎn)市場經(jīng)歷了從起步到成熟，從盲目到理性，項目決策從定性到定量，行業(yè)經(jīng)營從捷足先登到專業(yè)化，規(guī)?；S之產(chǎn)生了一批具專業(yè)性、規(guī)?；?jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是2000年中國海外、深圳萬科和大連萬達等知名房產(chǎn)公司相繼進入，將在成都平原上構(gòu)筑具有各自獨特個性和不同文化理念的項目。另一方面，住房消費者從最初的單純追求居住條件的改善到追求居住質(zhì)量的轉(zhuǎn)變，促進了房產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，帶動了房產(chǎn)市場的活躍和發(fā)展。而房地產(chǎn)市場已從計劃供給期，產(chǎn)品導(dǎo)向期和銷售導(dǎo)向期，轉(zhuǎn)變到現(xiàn)在的消費導(dǎo)向期。在消費導(dǎo)向期，消費者的需求和心理欲望成了問題的核心。通過把握消費者的需求和欲望，并圍繞消費者的省錢、省時、增加利益，滿足期盼這四大要求的基礎(chǔ)上，建立既有別于競爭對手，以具有強烈吸引力的思路、規(guī)劃設(shè)計、概念和構(gòu)架，并通過廣告，促銷，直效營銷，事件營銷及公關(guān)等來進行品牌的塑造和提升，方能使公司及項目對消費者具有強有力持久力和親和力?！局泻Ｃ恰渴侵袊Ｍ饧瘓F在歷史文化名城——成都拓展的第一個項目。該項目位于成都市新型高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。開發(fā)土地總面積為456畝，首期開發(fā)100畝。建成后的中海名城將是一個集生態(tài)、科技、規(guī)模、文化、健康等為一體的高檔精品休閑生活社區(qū)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全、項目科技含量高、自然環(huán)境優(yōu)美、人文氛圍濃釅、地理位置優(yōu)越、交通便捷等諸多優(yōu)勢。項目地處已形成成熟社區(qū)的城南富地，具有無可限量的增值潛力。第一期擬定于2000年5月預(yù)售。本案旨在提出今后的營銷思路，確立大致的戰(zhàn)略方針。 近期市場特征（1）區(qū)域性市場進一步明朗成都自古有“東窮西貴，南富北匪”之說，房地產(chǎn)市場區(qū)域性十分明顯。這種涇渭分明的心理劃分是漫長的城市發(fā)展歷史積淀而成的人文傳統(tǒng)。城南得風(fēng)氣之先，由錦繡花園開始造就了首屈一指的高尚社。近年來中華園、芳草地、錦官新城、牡丹名邸、盤古花園等加盟更是人氣急聚，加之傳統(tǒng)的玉林、棕北、棕南等風(fēng)水寶地，使南門社區(qū)已趨非常成熟，大環(huán)境無與爭鋒。從成都市“向東向南”發(fā)展的角度來講，該地段的區(qū)位價值會獲長足支持。地產(chǎn)業(yè)界三大巨頭：中海外、深萬科、大連萬達同時搶灘成都、三方群雄東南西各踞一方，大有三足鼎立之勢。大連萬達強勁造勢，先聲奪人，占領(lǐng)城西上風(fēng)上水之區(qū)域之地，大有勝人一籌之感。西部雖然不是城市未來發(fā)展的重要方向，但仍有廣闊的發(fā)展空間。近期以來，隨著1500畝錦西名宅、1300多畝的金沙花園等大規(guī)模、集約化的規(guī)劃和發(fā)展，使城西具有新的活力。加之政府政策對城西的土地開發(fā)控制和“羊西線名宅風(fēng)景一條街”的政策導(dǎo)向，高尚住宅群西移的趨勢也是一個明顯之點，加之市場自發(fā)形成的羊西成餐飲娛樂一條街以及成郫路上興旺繁榮的農(nóng)家樂。注入了西門一種特殊的休閑，舒適的人文情結(jié)。特別是成都自古有西北方為“上風(fēng)上水”之說，使西部住宅項目具有獨特的競爭力。即便如此，城南在區(qū)域位置上還是比城西具有明顯的優(yōu)勢，居住城南幾乎是大多數(shù)成都人的夢想，具一項調(diào)查顯示：有41%的調(diào)查對象選擇南面居家，有39%的調(diào)查對象選擇城西居家，而只有16%的調(diào)查對象選擇城東居家。這說明成都市實施的城市“向東、向南”發(fā)展戰(zhàn)略實施已經(jīng)對百姓購房產(chǎn)生了影響，南部無論從目前現(xiàn)狀及今后發(fā)展來看，區(qū)域優(yōu)勢最為明顯。（2）消費群體的基本特征。從我們調(diào)查的過程中發(fā)現(xiàn)，對消費者進行定量分析是十分困難的。相對廣洲，上海等城市，成都市面上的住宅群構(gòu)成十分復(fù)雜。一方面，成都本地人（工薪階層）的正常薪資水平并不高，連按揭購房都承擔(dān)不了；另一方面，成都市住宅戶型面積大而不當(dāng)，住宅貴族化消費特征明顯。目前在售的百多個樓盤銷售狀況普遍正常，表現(xiàn)出買方市場潛力強大：首先，成都是中國西部的重鎮(zhèn)，是西部地區(qū)貿(mào)易、交通、旅游、文化等要地，政府部門和商家對這個城市相當(dāng)重視，集團的購買力是影響成都市需求市場的重要因素和組成部分，也是最難以預(yù)測的部分。其次，本地消費者的實際購買力一向被低估，市民隱形收入高，加上投資渠道歷來有限，使得大量的社會閑散資金投向房地產(chǎn)。成都消費者的另一個明顯特征就是歷來講究“人氣十足”，“人氣”在消費者心目中幾乎代表了對項目品質(zhì)的判斷。這種舊的消費觀念還有相當(dāng)大的勢力。表現(xiàn)出成都樓市長期以來缺乏大型的品牌樓盤對消費市場進行引導(dǎo)。這個特征在一定程度上造成了項目的競爭，最終演變成為廣告的競爭。因為高尚住宅區(qū)越來越集中在城南、城西