【文章內(nèi)容簡介】 級CEO、金領、政府要員等項目麓山國際社區(qū)價格組院別墅7800元/㎡起，獨立別墅10000元/㎡起開發(fā)周期到2010年全部開發(fā)完建筑形態(tài)獨立別墅和組院式別墅建筑風格意大利“TUSCANY”地區(qū)建筑風格為主物業(yè)形態(tài)純別墅住區(qū)戶型區(qū)間組院別墅250㎡左右， 獨立別墅443—571㎡項目配套（1）社區(qū)服務：設有小型超市、圖書館、俱樂部、高檔西餐廳、中餐廳、高檔茶廳，滿足住戶日常生活及交往的需求。（2）運動中心：社區(qū)內(nèi)的高爾夫俱樂部及網(wǎng)球俱樂部為喜愛運動的人士提供理想的聚集場所。還設有健身房、室內(nèi)恒溫游泳池、室外景觀游泳池。（3）商務功能：景觀辦公區(qū)商務辦公理念 。特色賣點大型高爾夫球場和綠地景觀，球場和景觀與建筑用地之比為2：1，超大超豪華。地塊優(yōu)勢位于四川省成都市人民南路南延線盡端華陽萬安鎮(zhèn)，屬新城南板塊，離成都市區(qū)13公里，目前已建成的人南南延線可直達本項目所在地。由于政府南遷，新城南已規(guī)劃為成都的城市副中心，將是成都未來的高級物業(yè)區(qū)域。即將動工的1號地鐵線，即動物園至城市副中心的南北貫通線，將抵達本項目所在地。地鐵的建設將使其周邊的土地價值提高，而作為居住區(qū)，地塊離地鐵太近不好，一般情況下，1000米左右位置較佳，項目就處于這樣的位置。麓山國際社區(qū)項目預計2010年全部完成，剛好與地鐵的建設時間配合。南延線盡頭的世紀大廣場，估計今年底進場、明年初動工。2006年開始的政府南移和預計在2006年完成的新會展中心會使南延線城市副中心變得非常成熟，大量的配套設施將應運而生。這樣，項目與大成都、南延線、華陽若近若離，既可享受城市生活的便利，也能享有優(yōu)美的環(huán)境和土地增值帶來的豐厚利潤。主要劣勢實現(xiàn)“花園小鎮(zhèn)”的可能性不大，無實現(xiàn)就業(yè)系統(tǒng)的機能。客戶構成商界成功人士、外籍人士及高級白領等高收入消費群社區(qū)及產(chǎn)品定位成都及西南地區(qū)乃至全國性的成功人士居住的頂級社區(qū)，交房標準精裝修該項目主要針對成都至西南區(qū)的高端用戶，產(chǎn)品形態(tài)也以豪華精裝別墅為主，產(chǎn)品形態(tài)相對單一；社區(qū)定位為成都頂級富人區(qū)，是顯示財富地位和玩樂的地方，其定位特點決定了它對居住生活配套不會太過強調(diào)，無法打造成一個具有就業(yè)生活系統(tǒng)的新興小鎮(zhèn)、花園小城，在產(chǎn)品配套、居住理念等方面中海國際社區(qū)也有較大不同。項目推廣狀況：216。 先推逸翠谷的組院別墅，每次推出十幾套單位，還沒有正式開盤，預定金繳納20至100萬不等。216。 其次推出橡樹坡的獨立別墅，占地71畝，51套獨立別墅，四套分別為意大利風格、鄉(xiāng)村風格、法式風格和西班牙風格的樣板房已經(jīng)呈現(xiàn)，售價在120萬美元至150萬美元。216。 少見有媒體廣告推廣，在人民南路南沿線的道路兩邊有飄旗廣告。216。 目前正在推D組團，總計100套。項目主要優(yōu)勢216。 達4000畝的超大規(guī)模占地面積；216。 擁有高爾夫球場，大大提升環(huán)境和品質(zhì)；216。 純美式的設計風格，在建筑風格上別具一格，體現(xiàn)宏大的氣勢和精雕細作的建筑細部處理；216。 全精裝修別墅，性價比較高；216。 輕鋼結構，墻體厚度薄至10cm，建筑立面簡潔和清爽。項目劣勢216。 獨立別墅的棟間距較小，有點局促和擁擠；216。 園林設計無較大特色；216。 項目周邊配套較差，作為第一居所的條件不具備。216。 借鑒美國（和北京）“納帕溪谷”別墅社區(qū)，實際工藝并未達到真正的水準。項目借鑒216。 建筑結構和建筑材料的創(chuàng)新，創(chuàng)造了項目特有的建筑品質(zhì)；216。 異域建筑設計理念給項目創(chuàng)造了別具一格的建筑風格；216。 精雕細作的細部處理與項目的高品質(zhì)定位相匹配。四. 項目SWOT分析 S優(yōu)勢分析城市發(fā)展優(yōu)勢地塊位于城市發(fā)展的處于城市經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟兩大經(jīng)濟增長極之間，區(qū)域?qū)儆诔鞘锌焖侔l(fā)展的中樞地帶，城市化的進程迅速拉動區(qū)域發(fā)展；規(guī)模優(yōu)勢接近2,000畝的規(guī)模絕對的大盤概念，在成都市，該規(guī)模的項目極少，規(guī)模優(yōu)勢非常突出；區(qū)位優(yōu)勢地塊地處成都市上風上水的城西位置，“南富西貴”的概念深入人心，區(qū)位的認知價值較高，是傳統(tǒng)意義上適于居住的區(qū)域,項目地塊具備高品質(zhì)生活社區(qū)的內(nèi)涵；生態(tài)優(yōu)勢地塊處于城西生態(tài)圈，自然環(huán)境優(yōu)美，上風上水，空氣清新，旅游資源豐富，南側(cè)緊鄰5,040畝的城市森林公園，項目自身亦建設濱河公園和體育公園，良好的生態(tài)資源為項目提供了打造高尚社區(qū)的基本條件；交通優(yōu)勢處于城西出入城的主干道亦處于旅游黃金通道上，南接城區(qū)繁華生活，北連世界自然遺產(chǎn)保護區(qū)、國家級風景名勝區(qū)，交通便捷，整體可達性較好；建筑識別性強，對項目沿羊西線側(cè)的公建配套物業(yè)有較高利用價值；未來地鐵2號線第二層次軌道交通經(jīng)過地塊北側(cè)；環(huán)繞地塊西、南的30米城市市政道路的建設開辟地塊通往市區(qū)的第二條交通快速干線； 規(guī)劃優(yōu)勢地塊規(guī)則平整，可塑性極強，易于打造高品質(zhì)的居住社區(qū)；產(chǎn)品優(yōu)勢成都住宅產(chǎn)品的開發(fā)整體水平不高，而中海地產(chǎn)憑借其在香港和國內(nèi)多年打造高品質(zhì)住宅產(chǎn)品所積累的經(jīng)驗和所具有的研發(fā)實力，有條件在本地樹立高品質(zhì)住宅精品形象，確立在產(chǎn)品層面的優(yōu)勢。教育優(yōu)勢本項目緊鄰西南交大、成都中醫(yī)藥大學、川大工商學院、電子科大等眾多大專院校新校區(qū)，加上現(xiàn)有的國騰學院、外國語學校、我社區(qū)將開辦的12年制國際學校、國際幼兒園等優(yōu)質(zhì)教育資源，該區(qū)域成為了文化教育聚集地，為社區(qū)居民子女的教育提供了得天獨厚的有利條件。品牌優(yōu)勢中海地產(chǎn)在全國的優(yōu)良口碑帶動項目的發(fā)展，而中海地產(chǎn)在成都市多年以來通過〖中海名城〗、〖中海格林威治城〗等項目已經(jīng)形成了極高的知名度與美譽度，消費者對中海品牌的認知度高。 W劣勢分析規(guī)劃劣勢項目為帶規(guī)劃出讓，可供調(diào)整和發(fā)揮的余地??；配套劣勢項目處在城市發(fā)展中區(qū)域，城市功能配套不完善，生活配套極少，項目發(fā)展對公建配套部分配套要求極高，整個社區(qū)配套需自成體系，難度大；現(xiàn)狀劣勢在成都市消費者印象中，該區(qū)域仍然處于較為雜亂的狀態(tài)中，道路兩側(cè)景觀形象相對南側(cè)較差，在短期內(nèi)改變這一形象較為困難；交通可達性劣勢羊西線車流量大，通行的車流中載重汽車、農(nóng)用車、客車等比重較高，高峰時期塞車嚴重，相對南延線而言劣勢明顯；快速通道功能、道路中心開口的設置不易在地塊形成人氣和商氣，對公建配套特別是商業(yè)的發(fā)展提出了較高的要求；區(qū)位定位劣勢城南和城西的城市功能定位的不同，隨著時間的推移，城西房地產(chǎn)開發(fā)劣勢將有擴大；城南依舊是消費者置業(yè)的首選區(qū)域。 O機會城市的發(fā)展機會成都確立了“西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)，人居環(huán)境最佳，綜合實力最強的現(xiàn)代化特大中心城市”的“三最”發(fā)展目標。新的戰(zhàn)略目標的提出，成都的核心地位將進一步增強，城市的聚合輻射能力不斷提高，城市發(fā)展出現(xiàn)質(zhì)的飛躍和突破。房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展態(tài)勢成都近年來房地產(chǎn)一直處于高速發(fā)展狀態(tài)中，本地經(jīng)濟持續(xù)增長、市政建設的大力發(fā)展都給予房地產(chǎn)市場發(fā)展的源動力，城市面貌的極大改善以及城市的高速擴張，吸引并激發(fā)本地及外來客戶的職業(yè)欲望，市場規(guī)模持續(xù)擴大。區(qū)域規(guī)劃機會城市的發(fā)展使項目區(qū)域價值未來潛力無限。地塊地處城市經(jīng)濟和城市產(chǎn)業(yè)兩大快速發(fā)展的經(jīng)濟板塊交界處，發(fā)展?jié)摿薮?；城西已?jīng)成為成都市高尚住宅小區(qū)開發(fā)的熱點，在南線和市區(qū)可供開發(fā)的土地日益枯竭的現(xiàn)狀下，國際社區(qū)成為新的富人區(qū)潛力巨大。西區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會高新西區(qū)（包括出口加工區(qū)西區(qū)）規(guī)劃面積44平方公里，是政府重點扶持的發(fā)展區(qū)域，對外來企業(yè)的吸引力日益增強，目前國際知名企業(yè)MOTOLORO、INTEL、大唐電訊等已經(jīng)入駐。各類知名企業(yè)的進駐加速高新西區(qū)的國際化，西區(qū)的國際化表現(xiàn)日益明顯，加速項目地塊的價值提升。 T威脅競爭威脅項目面對城南副中心的麓山國際社區(qū)而言區(qū)域價值存在劣勢，該項目的開發(fā)周期上與我項目重疊嚴重，將與本案形成全面的直接競爭；商業(yè)發(fā)展威脅項目周邊不是傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)，地塊周邊居民人口數(shù)量有限，在沒有商業(yè)氛圍形成的狀況下商業(yè)發(fā)展具有較大的風險；政策風險央行和建設主管部門已出臺或?qū)⒊雠_一系列控制高檔房開發(fā)、提高預售門檻和提高二次購房及購買大戶型高檔商品房的貸款利率等限制政策，這將在一定程度上影響目標客戶落定的決心，影響項目的銷售。此外，在規(guī)劃設計、報批報建、物業(yè)管理等等方面的政策調(diào)整或新政策出臺都帶來一定的開發(fā)風險。小結：雖然項目發(fā)展存在巨大挑戰(zhàn)，但優(yōu)勢十分突出，總體上優(yōu)勢明顯大于劣勢，機會大于威脅，關鍵在于進行區(qū)域界定、充分利用配套群樹立本項目的形象以及平衡和處理好各物業(yè)之間的關系，最大限度的利用公園的生態(tài)資源優(yōu)勢，為發(fā)展和調(diào)整預留空間，重視項目可持續(xù)性發(fā)展。利于建設成為具有“成都市名片”形象、中海地產(chǎn)具有里程碑意義上的高尚居住城鎮(zhèn)。五. 項目分析 項目規(guī)劃特點 通過對項目條件以及城市發(fā)展情況的分析，從項目定位的角度出發(fā)，在以下方面挖掘項目規(guī)劃設計的亮點和優(yōu)勢： 營造公共空間使公共空間成為國際化的具體表現(xiàn)，成為居民休閑、交往的重要場所。強調(diào)空間感受，重視社區(qū)組團空間、道路交通、鄰里院落的關系。創(chuàng)造尺度適宜，特色鮮明，識別性強，符合居民交往和認知的習慣。對社區(qū)關系進行新的演繹，營造國際化的，可交流的人居環(huán)境。 完善配套特色公建公建配套完善成規(guī)模，充分滿足社區(qū)需要并輻射周邊，帶動整個片區(qū)形成規(guī)模效應，并使自己成為高新西區(qū)的片區(qū)核心和標志，同時成為成都市高尚社區(qū)的典范；公建配套多樣化、特色化，滿足并引領居民的生活需要，并在品質(zhì)上予以提升。 整體風格國際化社區(qū)的整體風格統(tǒng)一（建筑風格、空間表現(xiàn)及重要節(jié)點的處理方式），各小區(qū)及組團體現(xiàn)鮮明特色；社區(qū)整體建筑風格以現(xiàn)代風格為主，簡潔時尚，并借鑒世界范圍內(nèi)不同地域的特色建筑風貌，形成多樣化的特色建筑群；各小區(qū)結合建筑規(guī)模和密度賦予不同的特色主題（海洋情懷、森林故鄉(xiāng)、動感時代），進行空間及景觀的演繹。 舒適的高科技生活方式通過新工藝高科技的應用，重視節(jié)能、環(huán)保與關懷居民安全及健康的融合；與國際時尚相結合，創(chuàng)造舒適的現(xiàn)代生活方式，強調(diào)舒適性、便捷性、智能化， 小結：結合項目定位，項目的規(guī)劃設計突出了社區(qū)空間的開放性和可交流性，在組團空間的主題營造和建筑立面的設計上，融入了國際化的流行元素；在對環(huán)保和高新技術的應用上重視以人為本的思路，突出營造舒適的現(xiàn)代生活方式。在項目的整個規(guī)劃設計中國際化和人性化的設計理念貫穿始終，成為項目的最大賣點。 項目戶型供應根據(jù)對項目啟動區(qū)，即一號地塊整體規(guī)劃的調(diào)整，目前啟動區(qū)（項目一期）戶型及樓型整體規(guī)劃情況如下國際社區(qū)1號地塊戶型比例及樓型比例　兩房（套）比例小三（套）比例大三（套）比例四房（套）比例合計（套）比例11層小高層//33%33%44%110%九層小高層18%//////18%七層多層//96%108%72%276%五層多層//68%88%//156%合計18%197%229%116%560%六. 目標市場分析根據(jù)項目總體規(guī)劃，整個社區(qū)建成后將達到6,000戶以上，超大的項目規(guī)模直接影響項目的消費群的復雜性與多樣性；隨著高新西區(qū)的迅猛發(fā)展，在西區(qū)工作、生活的外籍人員、高層次管理人員、高學歷技術人員以及服務于西區(qū)的政府、服務配套機構人員的成倍增長，成都市對外輻射、對外吸引力的不斷擴大，項目開發(fā)的逐步深入，消費群體將逐步趨向一致。目標客戶群分為三個層次：v 第一層次：高新西區(qū)及城西職業(yè)特征216。 在高新西區(qū)工作的外資企業(yè)高級管理人員；216。 高級白領、外籍白領；216。 西區(qū)工作的海歸派；216。 西區(qū)工作的技術骨干。v 第二層次：大成都范圍職業(yè)特征：216。 私營企業(yè)家、公務員、高層管理者、個體工商戶；216。 在蓉外事機構工作的外籍人士、大型私企的外籍高層管理；216。 生活穩(wěn)定的城市中產(chǎn)階級、高級白領和技術管理者；216。 藝術、文化工作者，大學教育者、自由職業(yè)者；216。 向往異域生活和國際化生活品質(zhì)的城市白領；216。 向往都市生活和國際化品質(zhì)內(nèi)涵的郊縣企業(yè)主等。v 第三層次：川內(nèi)外、西部以及少量海外范圍職業(yè)特征：216。 川內(nèi)赴蓉定居之商人、公務員；216。 外地（國）返川人士；216。 外地（國）來蓉投資、置業(yè)者。通過前期市場調(diào)研，結合項目定位方向，本項目目標客戶群將具備以下基本特征：216。 對生態(tài)環(huán)境、內(nèi)環(huán)境要求的高要求；216。 消費能力很強；216。 對國外生活區(qū)、生活方式一定程度上的認同；216。 高品位的生活；216。 有很深文化背景；216。 身份的認同。結合對目標客戶按層次需求的細分以及與產(chǎn)品的對應關系：v 第一層次消費群體：216。 以工作的便利性（即就近性）和居住的舒適性為第一原則；216。 對居住環(huán)境和配套個性化的需求，包括外部環(huán)境的生態(tài)化、內(nèi)部園林景觀生態(tài)化、商業(yè)配套及設施的生態(tài)化等等；216。 對自身社會地位及價值的社會認同，入住在此是一種身份和地位的象征；216。 對居住文化的認同，這是文化的差異導致的自然聚集效應，不同文化背景的人們總是選擇與文化、精神趨同的人群居住在一起；216。 社會交際的需要和居住的個性化需要，如商業(yè)信息的獲取、促進個人事業(yè)的信息、商務往來的需要等等社會交往。這給商業(yè)商務配套、戶型功能等方面提出了新的要求。v 第二層次消費群體：216。 城西的區(qū)位價值較高的認同，認可項目片區(qū)的環(huán)境及未來的生活遠景。216。 關注健康和自然與生態(tài)化，關注居住的高度舒適性和享受性。216。 關注生活的品味和居住環(huán)境的人文內(nèi)涵；216。 對居住文化的認同；216。 關注對自身價值和社會地位的認同或提升；216。 關注社會