【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、聯(lián)體 37754500元 /平方米 一期售完，二期銷售 70% 夏州花園 滬松公路 1801號(hào) 獨(dú)立 180380萬(wàn) /套 銷售 68% 愛(ài)倫坡藝墅 九亭大街、淶亭南路 聯(lián)體、獨(dú)立 雙聯(lián) 100150萬(wàn) /套、獨(dú)立180300萬(wàn) /套 一期預(yù)售 90% 九州大搪花園 滬松公路 1801號(hào) 獨(dú)立、雙拼 180380萬(wàn) /套 銷售 70% 泗涇板塊 云頂別墅 泗陳公路、方泗公路 獨(dú)立 233380萬(wàn) /套 一期銷售 85% 佘山銀湖別墅 泗陳路 888號(hào) 獨(dú)立 300500萬(wàn) /套 一期銷售 95% 泗涇頤景園 泗陳路 獨(dú)立 180300萬(wàn) /套 一期銷售 80% 佘山板塊 佘山月湖山莊 佘山林蔭大道1888號(hào) 獨(dú)立 1000萬(wàn)以上 /套 目前推出 68套據(jù)稱已售罄 佘山天鄰別墅 沈磚公路 3899號(hào) 獨(dú)立 均價(jià) 12020元 /平方米 銷售 50% 天馬花苑 趙昆公路 3918弄 獨(dú)立 50100萬(wàn)美圓 /套 一期售完，二期在售 紫都上海晶園 獨(dú)立 5001200萬(wàn) /套 首期 65套，銷售 70%以上 中海趙巷別墅 18 上海紫園 西佘山環(huán)山路 9號(hào) 獨(dú)立 1500萬(wàn) /套 銷售不理想，據(jù)稱即將被收購(gòu) 佘山高爾夫 獨(dú)立、聯(lián)排 總價(jià) 1000萬(wàn)以上 /套 未開(kāi)盤(pán)，目前高爾夫球場(chǎng)正在招募創(chuàng)始會(huì)員 ? 松江今年即將推出別墅項(xiàng)目列表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 地址 體量 類型 開(kāi)盤(pán)日期 特點(diǎn) 1 皇琪愛(ài)麗舍 大學(xué)城東南側(cè) 共 182棟，聯(lián)體為主，另有4幢獨(dú)立別墅 聯(lián)體、獨(dú)立 未定， 4月中旬接受預(yù)定 松江 大學(xué)城首個(gè)純別墅社區(qū)。步行至 2020年通車的軌道 9號(hào)線中央公園站僅 10分鐘。 2 明月清泉 新橋鎮(zhèn)新南街 368號(hào) 18棟雙拼、 7棟疊加 雙拼、疊加 未定， 4月中旬接受預(yù)定 位于新橋鎮(zhèn)中心有利位置，周遍商業(yè)配套完善，房型設(shè)計(jì)以實(shí)用簡(jiǎn)潔為主，利用率較高。 3 麗茵別墅（三期） 泗陳公路、滬松公路 四期共 223戶 獨(dú)立 一、二期已售完，三期預(yù)售中 占地 ，容積率 ，綠化率 70% 4 泗涇頤景園（二期） 泗陳公路 三期共 258戶 獨(dú)立 一期銷售 80%以上，二期預(yù)計(jì)年底開(kāi)盤(pán) 總占地 525畝， 容積率 0。 264，綠化率 70%，整體布局以人工湖為中心，江南園林為景觀特征。 5 云頂別墅（二期） 泗陳公路、方泗公路 一、二期共225套 獨(dú)立 一期剩余 20%，二期 2020年下半年開(kāi)盤(pán) 以坡為特色，別墅依坡而建。每套別墅都建有一個(gè)“功能層” 6 紫都 上海晶園 佘北公路、泗陳公路 350套 獨(dú)立 2020年 5月 佘山國(guó)家旅游度假區(qū)內(nèi)，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，占地 1300畝， 低容積率，戶戶臨水，配有生活服務(wù)、休閑體育雙會(huì)所。 7 天馬花苑（三期） 趙昆公路3918弄 36套 獨(dú)立 即將推出 占地 184公頃， 28公頃野生湖泊， 27洞國(guó)際級(jí)高爾夫球場(chǎng)， 2020平方米戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。 中海趙巷別墅 19 通過(guò)對(duì)上述列表分析，我們發(fā)現(xiàn)： 獨(dú)立別墅為松江別墅的主流產(chǎn)品，占到了 90%以上，并且競(jìng)爭(zhēng)將愈演愈烈。 從在售樓盤(pán)的售價(jià)來(lái)看，單價(jià)主要集中于 30005000 元 /平方米（主要在松江新城）和60009000 元 /平方米之間，分別占該區(qū)域樓盤(pán)的 41%、 37%，單價(jià) 1000015000 元 /平方米及15000元 /平方米以上的樓盤(pán)（主要集中在佘山附近）也占了一定比例。 別墅的競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)為交通的競(jìng)爭(zhēng)、生態(tài)環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)、配套的競(jìng)爭(zhēng)。 閔行別墅市場(chǎng)。 閔行的別墅板塊主要就是顓橋別墅區(qū)，其是上海 TOWNHOUSE 開(kāi)發(fā)最為成功的區(qū)域。如君臨天下花園、劍橋景苑、花語(yǔ)墅、櫻園等，都火極一時(shí)。但當(dāng)這些項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，聯(lián)排別墅也逐漸淡出市場(chǎng)了，開(kāi)發(fā)商不約而同地將目光轉(zhuǎn)向堵棟別墅的開(kāi)發(fā)。其中劍橋景苑一期和二期的變化可以說(shuō)就是該區(qū)域開(kāi)發(fā)對(duì)象變化的一個(gè)縮影，該案二期為純獨(dú)棟小區(qū)。同時(shí)在價(jià)格和所針對(duì)的客戶群上有了很大變化，聯(lián)體別墅一般總價(jià)不超過(guò) 100 萬(wàn)，而目前所開(kāi)發(fā)的獨(dú)棟別墅總價(jià)都是在 200 萬(wàn)左右。 除了上述變化以外，顓橋別墅區(qū)的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)向南發(fā)展，地段已經(jīng)不是 決定性因素。由閔行區(qū)政府牽頭開(kāi)發(fā)的鑫都新干線，據(jù)說(shuō)是上海最大的別墅區(qū)，總計(jì)包括四家別墅項(xiàng)目，除了已經(jīng)在售的天籟別墅外，其余幾家為湖山在望，圣得恒業(yè)花園和金銘 文博水景，進(jìn)期進(jìn)入市場(chǎng)。 附件：主要項(xiàng)目。 項(xiàng)目名稱 地址 價(jià)格 特別說(shuō)明 虹山半島 二期 虹梅南路 2121 號(hào) 270550 萬(wàn) /套 二期占地 9 萬(wàn)平方米，純獨(dú)立式別墅59 戶，面積 410430 平方米。 隨園 春申路 2728 號(hào) 70008000 全案總規(guī)劃占地面積 40 萬(wàn)平方米，隨園屬于三期，共 85 棟獨(dú)立別墅，面積在 300 多平方米，內(nèi)庭式花園設(shè)計(jì)。 天籟 向陽(yáng)路 1683 號(hào) 200280 萬(wàn)元 /套 總占地 28 萬(wàn)平方米，一期首推 108戶已經(jīng)售謦。綠化率 50%。 中海趙巷別墅 20 劍橋景苑 金都路 150250 萬(wàn)元 /套 占地 13 萬(wàn)平方米，分二期開(kāi)發(fā)，由134 戶聯(lián)排、 43 戶雙拼和 100 戶獨(dú)立別墅組成。 三、典型個(gè)案產(chǎn)品基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)研究分析： 針對(duì)水景特色： 項(xiàng)目 位置 價(jià)格 容積率 規(guī)模 客 戶特點(diǎn) 戶型面積 佘山銀湖別墅 泗陳路、方松路 85009000 元/M2 一期占地 27萬(wàn) M2，共建獨(dú)立別墅 130棟 面積299M2 —500M2 競(jìng)爭(zhēng)力分析： 優(yōu) 勢(shì)： 地處佘山附近，自然景觀獨(dú)特； 社區(qū)景觀好，引進(jìn)天然河流，戶戶臨水； 房型面積控制得當(dāng)，面積從 299500，屬于該區(qū)域的低總價(jià)別墅。 劣勢(shì)： 別墅種類比較單一，基本上都是美式； 小區(qū)除水景外，缺乏比較突出的景觀賣點(diǎn)； 生活配套不足。 九州大唐花園 滬松公路1789 弄 600012020 元/M2 規(guī) 模為 158棟（其中除26 套聯(lián)體別墅外，其余均為獨(dú)棟別墅） 競(jìng)爭(zhēng)力分析： 優(yōu)勢(shì)： 地處松江九亭，距市區(qū)近； 社區(qū)景觀好，引進(jìn)天然河流，戶戶臨水； 交通便捷，規(guī)劃中的 R4 線 距離社區(qū)較近。 劣勢(shì)： 容積率較高，棟距過(guò)近； 混合別墅社區(qū)，檔次受到一定影響。 中海趙巷別墅 21 針對(duì)原生態(tài)特色； 項(xiàng)目 位置 價(jià)格 容積率 規(guī)模 客戶特點(diǎn) 戶 型 面積 九溪十八島 高涇路 399弄 900012020 元/M2 總棟數(shù)142 套，全獨(dú)立別墅 競(jìng)爭(zhēng)力分析： 優(yōu)勢(shì)： 原生態(tài)別墅社區(qū)，先造景，再造房，有 3000 棵原生大樹(shù)、 300 余種豐富植物； 典型的中式內(nèi)庭院設(shè)計(jì)； 位于成熟別墅聚集區(qū)域。 劣勢(shì)： 房型面積較大，總價(jià)較高； 建筑風(fēng)格比較平常，立面顏色不美觀。 佘山月湖山莊 佘山旅游區(qū)林蔭大道 1888 號(hào) 總價(jià)在 1000萬(wàn)以上 68 棟 上海乃至全國(guó)的頂級(jí)富豪 競(jìng)爭(zhēng)力分析： 優(yōu)勢(shì)： 原生態(tài)別墅社區(qū)，采用國(guó)際“樹(shù)”形規(guī)劃理念，有千種原生大樹(shù)、近百種名貴植物，擁有 2 條活水河，近萬(wàn)米水岸線，營(yíng)造出島、半島、水灣的獨(dú)特布局； 獨(dú)特的私家高爾夫果嶺設(shè)計(jì)； 由開(kāi)發(fā)商劃出地塊范圍，允許客戶自己在規(guī)定的容積率范圍內(nèi)進(jìn)行個(gè)性化房型規(guī)劃設(shè)計(jì)。 劣勢(shì)： 總價(jià)過(guò)高，只能針對(duì)金字塔頂端成功人士。 針對(duì)現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格： 項(xiàng)目 位置 價(jià)格 容積率 規(guī)模 客戶特點(diǎn) 戶型面積 中海趙巷別墅 22 云頂別墅 位于泗涇泗陳路、方泗公路 70008000 元/M2 0． 3 28 萬(wàn) M2大型原生態(tài)獨(dú)棟別墅社區(qū) 據(jù)調(diào)查，海外歸國(guó)人士占 6成，溫州等外地投資客占 2成，上海本地占 2成 一期目前 剩余 房 源 為359600M2 優(yōu)勢(shì)： 地理位置好，離佘山 5 分鐘距離； 社區(qū)獨(dú)特的坡地景觀，底層作為家庭小會(huì)所； 小區(qū)與目前上海別墅市場(chǎng)崇尚歐美的風(fēng)氣不同，推出現(xiàn)代簡(jiǎn)約的別墅； 劣勢(shì)： 社區(qū)密度相對(duì)較高； 湖畔佳苑 位于滬青平公路 1515 號(hào) 900010000元 /M2 300 棟左右 主要以港臺(tái)人士為主，和一部分海外歸國(guó)人士 優(yōu)勢(shì)： 非常有創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)（一層半中式別墅設(shè)計(jì)，內(nèi)庭院水景）； 位于成熟別墅聚集區(qū)； 交通便利。 劣勢(shì)： 目前周邊配套缺乏 居禮 位于高涇路555 弄 85009000 元/M2 0． 3 73 棟 主要以港臺(tái)人士為主，和一部分海外歸國(guó)人士 一 期 銷 售80%以上 優(yōu)勢(shì)： 獨(dú)特的西方現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格別墅，空間大氣，尊貴，空中走廊； 地理位置好，地處西郊滬青平別墅聚集區(qū)； 每家都有私家游泳池。 劣勢(shì)： 社區(qū)密度比較大； 景觀做的比較平、沒(méi)有特點(diǎn)。 中海趙巷別墅 23 針對(duì)低總價(jià)別墅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手： 項(xiàng)目 位置 價(jià)格 容積率 規(guī)模 客戶特點(diǎn) 戶型面積 泗涇頤景園 位于泗涇鼓浪路 315 號(hào) 60007000元 /M2 萬(wàn) M2獨(dú) 棟 別墅社區(qū) 據(jù)調(diào)查，海外歸國(guó)人士占 6成，溫州等外地投資客占 2成，上海本地占 2成 296400M2 優(yōu)勢(shì)： 地理位置好，離佘山 5 公里距離，距離市區(qū)半小時(shí)車程； 超低容積率； 總價(jià)較低。 劣勢(shì)： 景觀一般； 社區(qū)配套相對(duì)比較匱乏。 據(jù)稱目前推出一期別墅已銷售 80%，剩下少量 300M2 以上的較大面積別墅。 二期預(yù)計(jì)在年底 開(kāi)盤(pán)，屆時(shí)將對(duì)本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng) 云間水莊 位于新南路、春莘路 7800 元 /M2 總占地 14萬(wàn) M2，共200 套純獨(dú)棟社區(qū) 據(jù)調(diào)查，海外歸國(guó)人士占半數(shù)以上（包括港、澳、臺(tái)胞） 230400M2 多種房型 優(yōu)勢(shì)： 房型面積控制好，總價(jià)低； 房型經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，每戶一衛(wèi)，附送半地下室； 原生態(tài)島居風(fēng)光； 高科技智能、節(jié)能建材設(shè)施。劣勢(shì)： 一期正在推廣，目前內(nèi)部推出 30 套 中海趙巷別墅 24 市場(chǎng)篇大結(jié)論 別墅大市場(chǎng)在未來(lái) 2 到 3 年會(huì)存在供 大于求的現(xiàn)實(shí)，尤其中高檔別墅（總價(jià)在 200300 萬(wàn)）由于供應(yīng)量最大、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈； 由于別墅市場(chǎng)土地批租的控制，在未來(lái)一個(gè) 5年周期后期，面對(duì)成長(zhǎng)中的別墅購(gòu)買人群，別墅市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)可喜的景象； 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的問(wèn)題同樣出現(xiàn)在別墅市場(chǎng)，產(chǎn)品創(chuàng)新規(guī)劃成為制勝的關(guān)鍵； 競(jìng)爭(zhēng)板塊各具優(yōu)勢(shì)，尤其是松江的松江新城是“一城九鎮(zhèn)”中率先啟動(dòng)的板塊，其競(jìng)爭(zhēng)力顯著。 中海趙巷別墅