【文章內容簡介】 、聯(lián)體 37754500元 /平方米 一期售完，二期銷售 70% 夏州花園 滬松公路 1801號 獨立 180380萬 /套 銷售 68% 愛倫坡藝墅 九亭大街、淶亭南路 聯(lián)體、獨立 雙聯(lián) 100150萬 /套、獨立180300萬 /套 一期預售 90% 九州大搪花園 滬松公路 1801號 獨立、雙拼 180380萬 /套 銷售 70% 泗涇板塊 云頂別墅 泗陳公路、方泗公路 獨立 233380萬 /套 一期銷售 85% 佘山銀湖別墅 泗陳路 888號 獨立 300500萬 /套 一期銷售 95% 泗涇頤景園 泗陳路 獨立 180300萬 /套 一期銷售 80% 佘山板塊 佘山月湖山莊 佘山林蔭大道1888號 獨立 1000萬以上 /套 目前推出 68套據(jù)稱已售罄 佘山天鄰別墅 沈磚公路 3899號 獨立 均價 12020元 /平方米 銷售 50% 天馬花苑 趙昆公路 3918弄 獨立 50100萬美圓 /套 一期售完，二期在售 紫都上海晶園 獨立 5001200萬 /套 首期 65套，銷售 70%以上 中海趙巷別墅 18 上海紫園 西佘山環(huán)山路 9號 獨立 1500萬 /套 銷售不理想，據(jù)稱即將被收購 佘山高爾夫 獨立、聯(lián)排 總價 1000萬以上 /套 未開盤，目前高爾夫球場正在招募創(chuàng)始會員 ? 松江今年即將推出別墅項目列表 序號 項目名稱 地址 體量 類型 開盤日期 特點 1 皇琪愛麗舍 大學城東南側 共 182棟，聯(lián)體為主，另有4幢獨立別墅 聯(lián)體、獨立 未定， 4月中旬接受預定 松江 大學城首個純別墅社區(qū)。步行至 2020年通車的軌道 9號線中央公園站僅 10分鐘。 2 明月清泉 新橋鎮(zhèn)新南街 368號 18棟雙拼、 7棟疊加 雙拼、疊加 未定， 4月中旬接受預定 位于新橋鎮(zhèn)中心有利位置，周遍商業(yè)配套完善，房型設計以實用簡潔為主，利用率較高。 3 麗茵別墅（三期） 泗陳公路、滬松公路 四期共 223戶 獨立 一、二期已售完，三期預售中 占地 ，容積率 ，綠化率 70% 4 泗涇頤景園（二期） 泗陳公路 三期共 258戶 獨立 一期銷售 80%以上，二期預計年底開盤 總占地 525畝， 容積率 0。 264，綠化率 70%，整體布局以人工湖為中心，江南園林為景觀特征。 5 云頂別墅（二期） 泗陳公路、方泗公路 一、二期共225套 獨立 一期剩余 20%，二期 2020年下半年開盤 以坡為特色，別墅依坡而建。每套別墅都建有一個“功能層” 6 紫都 上海晶園 佘北公路、泗陳公路 350套 獨立 2020年 5月 佘山國家旅游度假區(qū)內，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，占地 1300畝， 低容積率，戶戶臨水，配有生活服務、休閑體育雙會所。 7 天馬花苑（三期） 趙昆公路3918弄 36套 獨立 即將推出 占地 184公頃， 28公頃野生湖泊， 27洞國際級高爾夫球場， 2020平方米戶外運動場。 中海趙巷別墅 19 通過對上述列表分析，我們發(fā)現(xiàn)： 獨立別墅為松江別墅的主流產品，占到了 90%以上，并且競爭將愈演愈烈。 從在售樓盤的售價來看，單價主要集中于 30005000 元 /平方米（主要在松江新城）和60009000 元 /平方米之間，分別占該區(qū)域樓盤的 41%、 37%，單價 1000015000 元 /平方米及15000元 /平方米以上的樓盤（主要集中在佘山附近）也占了一定比例。 別墅的競爭呈現(xiàn)為交通的競爭、生態(tài)環(huán)境的競爭、配套的競爭。 閔行別墅市場。 閔行的別墅板塊主要就是顓橋別墅區(qū)，其是上海 TOWNHOUSE 開發(fā)最為成功的區(qū)域。如君臨天下花園、劍橋景苑、花語墅、櫻園等，都火極一時。但當這些項目結束時，聯(lián)排別墅也逐漸淡出市場了，開發(fā)商不約而同地將目光轉向堵棟別墅的開發(fā)。其中劍橋景苑一期和二期的變化可以說就是該區(qū)域開發(fā)對象變化的一個縮影，該案二期為純獨棟小區(qū)。同時在價格和所針對的客戶群上有了很大變化，聯(lián)體別墅一般總價不超過 100 萬，而目前所開發(fā)的獨棟別墅總價都是在 200 萬左右。 除了上述變化以外，顓橋別墅區(qū)的開發(fā)重點向南發(fā)展，地段已經(jīng)不是 決定性因素。由閔行區(qū)政府牽頭開發(fā)的鑫都新干線，據(jù)說是上海最大的別墅區(qū)，總計包括四家別墅項目，除了已經(jīng)在售的天籟別墅外，其余幾家為湖山在望，圣得恒業(yè)花園和金銘 文博水景，進期進入市場。 附件：主要項目。 項目名稱 地址 價格 特別說明 虹山半島 二期 虹梅南路 2121 號 270550 萬 /套 二期占地 9 萬平方米，純獨立式別墅59 戶，面積 410430 平方米。 隨園 春申路 2728 號 70008000 全案總規(guī)劃占地面積 40 萬平方米，隨園屬于三期，共 85 棟獨立別墅，面積在 300 多平方米，內庭式花園設計。 天籟 向陽路 1683 號 200280 萬元 /套 總占地 28 萬平方米，一期首推 108戶已經(jīng)售謦。綠化率 50%。 中海趙巷別墅 20 劍橋景苑 金都路 150250 萬元 /套 占地 13 萬平方米，分二期開發(fā)，由134 戶聯(lián)排、 43 戶雙拼和 100 戶獨立別墅組成。 三、典型個案產品基準競爭研究分析： 針對水景特色： 項目 位置 價格 容積率 規(guī)模 客 戶特點 戶型面積 佘山銀湖別墅 泗陳路、方松路 85009000 元/M2 一期占地 27萬 M2，共建獨立別墅 130棟 面積299M2 —500M2 競爭力分析： 優(yōu) 勢： 地處佘山附近，自然景觀獨特； 社區(qū)景觀好，引進天然河流，戶戶臨水； 房型面積控制得當，面積從 299500，屬于該區(qū)域的低總價別墅。 劣勢： 別墅種類比較單一，基本上都是美式； 小區(qū)除水景外，缺乏比較突出的景觀賣點； 生活配套不足。 九州大唐花園 滬松公路1789 弄 600012020 元/M2 規(guī) 模為 158棟（其中除26 套聯(lián)體別墅外，其余均為獨棟別墅） 競爭力分析： 優(yōu)勢： 地處松江九亭，距市區(qū)近； 社區(qū)景觀好，引進天然河流，戶戶臨水； 交通便捷，規(guī)劃中的 R4 線 距離社區(qū)較近。 劣勢： 容積率較高，棟距過近； 混合別墅社區(qū)，檔次受到一定影響。 中海趙巷別墅 21 針對原生態(tài)特色； 項目 位置 價格 容積率 規(guī)模 客戶特點 戶 型 面積 九溪十八島 高涇路 399弄 900012020 元/M2 總棟數(shù)142 套，全獨立別墅 競爭力分析： 優(yōu)勢： 原生態(tài)別墅社區(qū)，先造景，再造房，有 3000 棵原生大樹、 300 余種豐富植物； 典型的中式內庭院設計； 位于成熟別墅聚集區(qū)域。 劣勢： 房型面積較大，總價較高； 建筑風格比較平常，立面顏色不美觀。 佘山月湖山莊 佘山旅游區(qū)林蔭大道 1888 號 總價在 1000萬以上 68 棟 上海乃至全國的頂級富豪 競爭力分析： 優(yōu)勢： 原生態(tài)別墅社區(qū)，采用國際“樹”形規(guī)劃理念，有千種原生大樹、近百種名貴植物，擁有 2 條活水河，近萬米水岸線，營造出島、半島、水灣的獨特布局； 獨特的私家高爾夫果嶺設計； 由開發(fā)商劃出地塊范圍，允許客戶自己在規(guī)定的容積率范圍內進行個性化房型規(guī)劃設計。 劣勢： 總價過高，只能針對金字塔頂端成功人士。 針對現(xiàn)代簡約建筑風格： 項目 位置 價格 容積率 規(guī)模 客戶特點 戶型面積 中海趙巷別墅 22 云頂別墅 位于泗涇泗陳路、方泗公路 70008000 元/M2 0． 3 28 萬 M2大型原生態(tài)獨棟別墅社區(qū) 據(jù)調查，海外歸國人士占 6成，溫州等外地投資客占 2成，上海本地占 2成 一期目前 剩余 房 源 為359600M2 優(yōu)勢： 地理位置好，離佘山 5 分鐘距離； 社區(qū)獨特的坡地景觀，底層作為家庭小會所； 小區(qū)與目前上海別墅市場崇尚歐美的風氣不同，推出現(xiàn)代簡約的別墅； 劣勢： 社區(qū)密度相對較高； 湖畔佳苑 位于滬青平公路 1515 號 900010000元 /M2 300 棟左右 主要以港臺人士為主，和一部分海外歸國人士 優(yōu)勢： 非常有創(chuàng)新的產品設計（一層半中式別墅設計，內庭院水景）； 位于成熟別墅聚集區(qū)； 交通便利。 劣勢： 目前周邊配套缺乏 居禮 位于高涇路555 弄 85009000 元/M2 0． 3 73 棟 主要以港臺人士為主，和一部分海外歸國人士 一 期 銷 售80%以上 優(yōu)勢： 獨特的西方現(xiàn)代簡約風格別墅，空間大氣，尊貴，空中走廊； 地理位置好，地處西郊滬青平別墅聚集區(qū)； 每家都有私家游泳池。 劣勢： 社區(qū)密度比較大； 景觀做的比較平、沒有特點。 中海趙巷別墅 23 針對低總價別墅競爭對手： 項目 位置 價格 容積率 規(guī)模 客戶特點 戶型面積 泗涇頤景園 位于泗涇鼓浪路 315 號 60007000元 /M2 萬 M2獨 棟 別墅社區(qū) 據(jù)調查，海外歸國人士占 6成，溫州等外地投資客占 2成，上海本地占 2成 296400M2 優(yōu)勢： 地理位置好，離佘山 5 公里距離，距離市區(qū)半小時車程； 超低容積率； 總價較低。 劣勢： 景觀一般； 社區(qū)配套相對比較匱乏。 據(jù)稱目前推出一期別墅已銷售 80%，剩下少量 300M2 以上的較大面積別墅。 二期預計在年底 開盤，屆時將對本項目形成直接競爭 云間水莊 位于新南路、春莘路 7800 元 /M2 總占地 14萬 M2，共200 套純獨棟社區(qū) 據(jù)調查，海外歸國人士占半數(shù)以上（包括港、澳、臺胞） 230400M2 多種房型 優(yōu)勢： 房型面積控制好，總價低； 房型經(jīng)濟實惠，每戶一衛(wèi)，附送半地下室； 原生態(tài)島居風光； 高科技智能、節(jié)能建材設施。劣勢： 一期正在推廣，目前內部推出 30 套 中海趙巷別墅 24 市場篇大結論 別墅大市場在未來 2 到 3 年會存在供 大于求的現(xiàn)實，尤其中高檔別墅（總價在 200300 萬）由于供應量最大、產品同質化嚴重，競爭將更加激烈； 由于別墅市場土地批租的控制，在未來一個 5年周期后期，面對成長中的別墅購買人群，別墅市場將會出現(xiàn)可喜的景象； 產品同質化嚴重的問題同樣出現(xiàn)在別墅市場，產品創(chuàng)新規(guī)劃成為制勝的關鍵； 競爭板塊各具優(yōu)勢，尤其是松江的松江新城是“一城九鎮(zhèn)”中率先啟動的板塊，其競爭力顯著。 中海趙巷別墅