【正文】 度假類 —— 主要是在風(fēng)景比較好的遠(yuǎn)郊區(qū)，主要作為第二居所，是 5+2 式居家，用于雙休日小住，如目前佘山的一些高檔別墅，主要提供給成功商務(wù)人士周末與家人享受； C、 旅游類； 主要是位于著名旅游風(fēng)景區(qū)，分時(shí)度假居住，如蘇州太湖之星、太陽湖別墅。 D、 辦公類： 主要指一些都市別墅、老洋房，處于較好的地段，便于進(jìn)行商務(wù)活動，主要出租給跨國公司作為公司辦公地點(diǎn)。 2） 依據(jù)別墅的購買動機(jī)： A、 自用型； B、 投資型； C、 混合型。 中海趙巷別墅 10 別墅消費(fèi)者研究結(jié)論： 1） 別墅購買者的年齡集中在 3545 歲之間，且目前有年齡有下降的趨勢； 2） 目前別墅市場呈現(xiàn)兩頭熱，中間涼的消費(fèi)現(xiàn)狀，主要原因是目前上海的真正具有極品品質(zhì)的豪宅并不多，而經(jīng)濟(jì)性別墅也顯得供不應(yīng)求，而處于兩者之間的中高檔別墅由于量體最大，且產(chǎn)品同質(zhì)化情況嚴(yán)重，所以競爭最為激烈，市場風(fēng)險(xiǎn)也最大； 3） 目前上海的別墅市場尚處于初級階段 ，無論別墅的產(chǎn)品還是別墅的消費(fèi)者，都處于一個(gè)成長的時(shí)機(jī)，目前上海 2/3 以上的別墅消費(fèi)者都是第一次住別墅，經(jīng)驗(yàn)客戶的嚴(yán)重缺乏也是目前別墅市場不成熟的表現(xiàn)之一； 4） 隨著新上海富裕階層的形成將使得中高檔別墅的本地客戶購買力提高、所占客戶比重提高，同時(shí)隨著客戶需求的提高對別墅產(chǎn)品品質(zhì)的要求更加苛刻。 三、 別墅的價(jià)格走勢： 1） 上海中房指數(shù)系統(tǒng) 3 月 12 日別墅指數(shù)報(bào)告顯示，上海別墅指數(shù)達(dá) 1012 點(diǎn) ，比一月基期上漲 12 點(diǎn) ，上漲比例為 %； 2） 別墅指數(shù)研究得出如下預(yù)測結(jié)論： 別墅價(jià)格在未來幾年里仍會呈穩(wěn)步上升趨勢，主要是受別墅 需求強(qiáng)有力支撐以及土地供應(yīng)的受限； 經(jīng)濟(jì)型及高端別墅需求旺盛，中端別墅市場競爭將更加激烈；主要由于本地客戶需求放量將在很大程度上刺激經(jīng)濟(jì)型別墅的成交，而隨著上海城市的快速發(fā)展，部分追求享受的外來和本地及外籍超高收入者將對為數(shù)不多而資源稀缺的頂級別墅帶來旺盛需求。而相對市場供應(yīng)量最大，而產(chǎn)品同質(zhì)競爭最激烈的中檔別墅，則要面臨更為慘烈的競爭； 從別墅未來發(fā)展區(qū)域來看，浦東和松江最為看好，浦東的四大產(chǎn)業(yè)帶就為別墅的開發(fā)準(zhǔn)備了極為豐富的糧倉；而隨著松江新城的開發(fā)，松中海趙巷別墅 11 江大學(xué)城的興建， R4 軌道線路的即將通達(dá)，佘山、月湖 等上海獨(dú)一無二的天然原生態(tài)資源，都使得這里成為別墅最好的風(fēng)水寶地。 —— 結(jié)論 —— ? 上海別墅市場正在由初級階段逐步進(jìn)入成熟期，產(chǎn)品力不強(qiáng)的別墅將被淘汰。 ? 別墅購買者的結(jié)構(gòu)逐步發(fā)生變化，新上海富裕階層所占比重逐步加大。 ? 浦東和松江將成為未來高檔別墅的最大聚集領(lǐng)地。 ? 短時(shí)間的供大于求并不能改變遠(yuǎn)期上海別墅作為長期居住熱點(diǎn)的前景。 ? 別墅市場呈現(xiàn)兩頭熱，中間涼的現(xiàn)狀，供應(yīng)量最大的中高檔別墅市場風(fēng)險(xiǎn)加大。 中海趙巷別墅 12 第二部分、板塊市場研究 一、地塊基本情況。 地理位置： 地塊位于青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)，上海西區(qū)滬青平高速公路與方松路交會處，距離市區(qū)（人民廣場）約 27 公里，距離規(guī)劃中上?！耙怀蔷沛?zhèn)”中的旅游度假區(qū)朱家角及淀山湖約 18 公里。 四臨。 北至：滬青平高速公路，距離滬青平公路 500 米； 南至：松江區(qū)界（淀浦河及三涇塘）； 西側(cè)：方松路以東，新通波塘以東 地塊資源。 景觀河道：淀浦河?xùn)|西貫通、新通波塘南北貫穿。淀 浦河為上海市政府目前重點(diǎn)規(guī)劃的連接淀山湖和黃浦江 46 公里長的景觀水系，政府將加快淀浦河水上旅游業(yè)的發(fā)展，培育游艇休閑產(chǎn)業(yè)。 大型綠化：本地塊與方松公路之間的地塊，規(guī)劃為大型綠化廣場，是本項(xiàng)目可以利用的生態(tài)引擎。 地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 占地面積： 388430M2 容積率： 總建筑面積： 86700M2 可銷售建筑面積： 8200M2 公建配套面積： 4700M2 總戶數(shù)： 238 戶 中海趙巷別墅 13 二、滬青平公路（徐涇）板塊研究。 板塊提示。 徐涇別墅區(qū)是對古北住宅區(qū)的一個(gè)延伸，也被看作虹橋別墅區(qū)的附屬，本身具 有良好的地理優(yōu)勢和理想的交通狀況。 滬青平公路沿線在開發(fā)初期，由于其作為公路給人造成很大的心理距離。隨著沿線云都、舒友等大型海鮮樓兼洗浴、娛樂一體化場所的出現(xiàn)，吸引了很多市區(qū)的消費(fèi)人群。滬青平公路逐步被人所認(rèn)識和接受，同時(shí)大家發(fā)現(xiàn)其離市區(qū)的實(shí)際距離遠(yuǎn)沒有想象中那么遠(yuǎn)。 1995 年左右，滬青平公路沿線出現(xiàn)的如海天花園等樓盤，在當(dāng)時(shí)出現(xiàn)過滯銷。 2020 年到 2020 年開始，別墅市場由于其供應(yīng)量相對于需求量來說，相對得不足，顯得市場異常的火熱。同時(shí)隨著滬青平公路的地理優(yōu)勢逐步體現(xiàn)，其別墅市場呈現(xiàn)樂觀場景。 樓 盤簡介。 項(xiàng)目名稱 地址 價(jià)格 特別說明 海天花園 （疊翠別墅） 滬青平公路 1481 號 700010000 多期開發(fā)，現(xiàn)期占地 86567 平方米，總建筑面積 29732 平方米，容積率，綠化率 65%，共 88 棟獨(dú)立別墅，現(xiàn)剩余少量大戶型。 湖畔佳苑 滬青平公路 1515 號 900014000 占地 40 萬平方米，分二期開發(fā)，共建 300 多戶獨(dú)立別墅，一期 173 戶，銷售良好。現(xiàn)正開發(fā)二期。 西郊美林館 高涇路、滬青平公路 800010000 二期西班牙風(fēng)格。 西郊景園 高涇路 1001 號 750010000 占地 12 萬平方米，總建 8 萬平方米，由 400 戶聯(lián)體別墅組成。 居禮 高涇路 555 弄 950014000 占地 10萬平方米，總建 。由 72 戶獨(dú)立別墅組成，每戶配露天泳池?，F(xiàn)代立面風(fēng)格。 中海趙巷別墅 14 九溪十八島 高涇路 399 弄 3001200萬 /套 占地 22 萬平方米，共建 142 戶獨(dú)立式別墅，平均每戶占地 畝，建筑面積 3001000 平方米。 長堤花園 滬青平公路 2056 號 2501200萬 /套 濕地坡景別墅。占地 22 萬平方米，分三期開發(fā)，第一期 萬平方米，由 56 棟別墅組成。 銀濤高爾 夫別墅 滬青平公路 2222 號 1100015000 18 洞高爾夫球場， 200 戶獨(dú)立別墅分四期開發(fā)。一期占地 萬平方米，共有別墅 48 戶。綠化率 70%，容積率 。 綠波花園別墅 前云路 222 弄會所 160400 萬 /套 占地 20 萬平方米，綠化率 %，容積率 ，分三期開發(fā)，一期 15515平方米，由 44 棟別墅組成。 板塊內(nèi)競品分析。 （ 1）滬青平公路別墅已經(jīng)成熟，許多項(xiàng)目都進(jìn)入二期開發(fā)，一期成為后期開發(fā)的樣板段，優(yōu)勢明顯。本項(xiàng)目會面臨阻擊； （ 2）在檔次上主要分為兩段，單價(jià)在 700010000 元 /M2 和 10000 元 /M2 以上的，總價(jià) 200500萬 /套， 50012020 萬 /套。單套主力面積在 300400 平方米； （ 3）建筑風(fēng)格由原來的單調(diào)的歐美風(fēng)格，向多樣化發(fā)展，如湖畔佳苑的日式風(fēng)格，居禮的現(xiàn)代簡約風(fēng)格為特征代表； （ 4）滬青平公路沿線別墅逐步向西發(fā)展，由徐涇向趙巷擴(kuò)散。 消費(fèi)者特征分析。 （ 1）港臺人士偏多。 由于滬青平公路與虹橋、古北的距離，該板塊受到港臺人士的追捧。 （ 2）年齡層次結(jié)構(gòu)。 主力消費(fèi)年齡在 4045 之間。 （ 3）購買用途。 中海趙巷別墅 15 一般作為第一居所，自用為主。 也有用以投資。 （三）競爭板塊研究。 競爭市場主要為兩大板塊 —— 松江和閔行，其中又分為多個(gè)板塊。 松江別墅市場簡介 松江是上海市“十五”期間重點(diǎn)建設(shè)的新城，近年來別墅市場發(fā)展較快，是上海別墅項(xiàng)目最多的區(qū)縣之一。依托市郊中心城鎮(zhèn)或城市快速干道，已經(jīng)形成了 佘山、莘閔、新橋、九亭、泗涇（含洞涇）五大板塊 。 （ 1）佘山板塊。 目前松江乃至上海、全國的頂級別墅最大聚集地，憑借上海獨(dú)一無二山水寶地，佘山國家森林森林旅游度假區(qū)，東西佘山、薛山、鳳凰山和月湖的水景都是其它人工景觀所無法比擬的，高達(dá) 65%的區(qū)域 綠化面積，規(guī)劃中 2020 年通車的 R4 輕軌，加上直達(dá)市區(qū)的方松公路、泗陳公路、沈磚公路，從早期開發(fā)的天馬花園到天鄰別墅，再到創(chuàng)下記錄的天價(jià)別墅 —— 上海紫園，這里已經(jīng)形成一個(gè)頂級富人聚居區(qū)； （ 2）莘閔板塊。 松江和閔行在地理上有著密切聯(lián)系，莘莊以及其延伸地帶閔行松江交界地帶，統(tǒng)稱為莘閔板塊，該板塊緊靠莘莊地鐵站，距徐家匯商業(yè)區(qū) 14 公里，正在修建直達(dá)的交通干道，該地塊河道密布，自然綠化好， 是目前上海經(jīng)濟(jì)性別墅的聚集地，與本案不形成直接競爭； （ 3）新橋板塊。 代表的別墅樓盤主要有綠洲比華利花園、綠洲長島別墅 、云間水莊、孔雀王朝等，該區(qū)域由于價(jià)格相對比較實(shí)惠，產(chǎn)品也比較出色，是上海本地富裕階層和落戶上海的一些成功人士青睞的經(jīng)濟(jì)型別墅社區(qū)，目前，該板塊也開始出現(xiàn) 1 到 2 個(gè)頂級別墅，目前即將開盤的四季草堂聲稱要做中國最好的別墅，僅有 13 套別墅，定價(jià) 12001400 萬元，目前已售出 3 套，該案的出現(xiàn)將不會改變目前板塊的定位， 該板塊目前由于別墅整體檔次不高，加上地段等距中海趙巷別墅 16 離形成差異，不會形成直接競爭； （ 4）九亭板塊。 與泗涇板塊相臨，區(qū)域內(nèi)別墅比較集中，早期是以聯(lián)排別墅為主，隨著九州大唐花園、夏洲花園、愛倫坡等中高檔獨(dú) 立別墅社區(qū)出現(xiàn)，檔次也隨之有了一定提升，但目前滬松公路沿線的環(huán)境比較差，目前交通也比較擁堵，但由于該板塊是目前松江距市區(qū)最近的別墅區(qū)域，到市區(qū)車程 1520 分鐘，隨著以后滬松公路的整改拓寬，未來的升值前景比較看好，但該板塊以雙拼、聯(lián)排別墅為主， 與本案不構(gòu)成競爭； （ 5）泗涇板塊。 形成于近兩年，原來只有麗茵別墅等幾個(gè)別墅物業(yè)，由于開發(fā)較早，密度較高、產(chǎn)品賣點(diǎn)不突出，銷售并不理想，隨著 2020 年下半年，云頂別墅、佘山銀湖別墅等的推出，尤其是云頂別墅的現(xiàn)代式別墅風(fēng)格創(chuàng)新，堆土成坡，半地下室私家會所空間等核心賣 點(diǎn)，吸引了更多的市區(qū)客戶乃至兩外客戶的購買，帶動了整個(gè)板塊的啟動，形成了依托大佘山概念，追求自身核心優(yōu)勢的新高檔別墅領(lǐng)地，目前該板塊的價(jià)格在 700012020 元 /M2。 附件：松江目前在售別墅項(xiàng)目列表： ? 根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心資料顯示，今年一季度，松江沒有新的地塊出讓。 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 地址 類型 售價(jià) 銷售情況 新橋板塊 淺水灣花園 莘松路 999弄 獨(dú)立、聯(lián)體 750011000元 /平方米 一、二期已售完，三期獨(dú)立別墅銷售 11%，聯(lián)體銷售80% 同潤別莊 新南路 555號 獨(dú)立、聯(lián)體 獨(dú)立 162300萬 /套，聯(lián)體97130萬 /套 獨(dú)立銷售 85% 綠洲比華利花園 明華路 366弄 獨(dú)立 250650萬 /套 銷售 70% 綠洲長島花園 莘松路 1288弄 雙拼 61006800元 /平方米 銷售 70% 麗水華庭（二期） 新南路 1088弄 疊加、聯(lián)體、雙拼 36004300元 /平方米 銷售 54% 中海趙巷別墅 17 喬愛別墅 新橋春九路 88弄 獨(dú)立 166340萬 /套 一期售完，二期銷售 78% 四季草堂 新站路 666號 獨(dú)立 12001400萬 /套 銷售 23% 云間水莊 新南路、場西路 獨(dú)立 200400萬 /套 銷售 50% 盛世香樟園 新站路 589弄 獨(dú)立 1400美圓 /平方米 銷售 18% 九亭板塊 嘉富麗花園 九亭滬亭南路85號 獨(dú)立、疊加