【正文】 9幢首期單位正在施工，其中6幢1011層單位位于東北組團的正中央，另外3幢（2幢30層，1幢19層）是一線臨江單位。小高層和高層樓宇，部分已建至七八層。工程進度以250~500以上平方米的獨立別墅和疊加式別墅為主，另有4幢多層洋房，均為復式單位，面積在250平方米/套左右。以120~130平方米的四房為主、均采用一梯一戶或一梯兩戶設計以三房和四房為主力戶型，單位面積從100300平方米，一梯一戶。75兩房占25％，90110三房占70％，180以上為五房和復式戶型面積海怡半島，海怡花園北面南洲路南洲路，屬海心沙板塊地理位置獨立別墅均價超過1萬元/平方米，疊加式別墅均價8000元/平方米左右。多層洋房的復式單位均價也在8000~9000元/平方米（帶裝修）之間。中檔定位，意大利羅馬風情。豪宅定位，目前可見部分外立面風格類似歐洲沿海小城的建筑風格。檔次定位及大致風格占地約２１萬平方米，總建筑面積超過６０萬平方米 占地16萬平方米，總建筑面積36萬平方米，共由57幢1030層電梯洋房分3個組團構(gòu)成，采用半圍合弧形組團式布局。臨江一排為1230層單位。4棟20層高層洋房，兩梯8戶， 約共650套單位規(guī)模規(guī)劃和黃珊瑚灣畔珠江羅馬家園二期珠江御景灣東?；▓@二期明年年底~后年上半年2004年2，3月間2004年下半年2004年2，3月2004年7，8月預計推出日期每戶獨有超大私家空中花園是一大特色。將具備幼兒園、小學、中學等教育配套，并擁有40000平方米的商業(yè)配套。南臨一線江景，有1公里長的江岸線。每戶均有空中花園。采用私家電梯業(yè)主識別系統(tǒng)，每層電梯大堂都為一家業(yè)主獨有。位于東?；▓@北部靠路面位置，南向望東?；▓@北部園林，北向可望遙遠江景。特點分析星河灣海怡項目項目規(guī)模較大是唯一可與藍灣叫板之處，但因其規(guī)劃設計較差，檔次較低，且所定位的路線和目標客戶與藍灣有所不同，因此對藍灣造成的威脅不大該盤無論在檔次定位及主要賣點上均與藍灣極為相似，同樣是豪宅定位，同樣走大戶型路線，目標客戶相近。此外在項目規(guī)模上更超過藍灣，由于其預計開售期在明年2，3月間，因此對后發(fā)的藍灣將造成極大影響。二期在面積間隔上缺少120~170平方的戶型，總體質(zhì)素及景觀上不及藍灣，其威脅性不強，但估計會因質(zhì)素較低而采取低價策略，因此亦會給藍灣的銷售帶來一定沖擊。與藍灣比較所處區(qū)塊環(huán)境較差，附近殘舊民居、廠房林立地理位置在市場上印象較差，心理距離較遠。所處區(qū)塊尚處于雛形，配套不成熟，交通有待改善。板塊形象及地理位置在市場上印象模糊，心理距離遠。北部園林相對南部園林景觀效果較差。沒有江景支持。靠近主干道，噪音影響較大。劣勢規(guī)模大，易于營造大型社區(qū)的居住氛圍。園林環(huán)境及硬件設施的可發(fā)揮空間也較大。借助一期的成熟硬件和環(huán)境，可有效推動銷售。項目規(guī)模大，易于營造大型社區(qū)的居住氛圍。園林環(huán)境及硬件設施的可發(fā)揮空間也較大。開售較早，利于搶占先機。到2004年8月，東?；▓@的園林已全部展現(xiàn)，一期銷售接近尾聲，業(yè)主陸續(xù)入伙，居住氛圍開始形成。優(yōu)勢和黃珊瑚灣畔珠江羅馬家園二期珠江御景灣東?；▓@二期簡評：從目前情況看和黃珊瑚灣畔以別墅為主，在戶型上與藍灣有一定距離的，藍灣雖也有別墅，但數(shù)量極少，影響不大。而星河灣海怡項目則尚是未知數(shù)，但由于兩個項目都處于海怡半島，且都是品牌發(fā)展商的產(chǎn)品，且檔次均為豪宅路線，相信屆時必將共同托起海怡板塊，吸引大量眼球，如此則必然對藍灣造成影響。第二部分 產(chǎn) 品 篇3 項目總體概況 地理位置中海藍灣位于廣州市番禺區(qū)的洛溪板塊，隸屬大石鎮(zhèn)，西靠華薈明苑，東臨苗圃，北依珠江，南鄰廣州奧林匹克花園。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 各戶型供應量 銷售目標目標銷售期：11個月階段目標：216。 2004年年底，達至銷售率50%，即約300套單位。216。 2005年6月，完成銷售率90%以上，即約540套單位，銷售金額逾4億。4 項目定位 項目市場定位洛溪標志性濱江豪宅小區(qū)標志性建筑洛溪為廣州南拓要塞項目位置優(yōu)越性突出我司在番禺第一項目樹立中海之品牌形象臨江. 沿江面長. 江闊利規(guī)劃江畔園林景觀可設計為戶戶望江景利營造浪漫濱江小區(qū)項目規(guī)模小、戶數(shù)少面對特定的目標客戶景觀. 品牌. 價格空間易打造精品豪宅小區(qū)濱江景觀. 江畔生活豪宅（該區(qū)域） 項目發(fā)展理念定位“江畔舒適感性家居”——江畔充滿活力和健康的舒適感性家居環(huán)境景觀：以自然、隨意的手法創(chuàng)造休閑、輕松的環(huán)境氛圍。建筑形象：以柔美的建筑、清新的風格創(chuàng)造建筑物與人的親和力，以自然的曲線讓人感到心情舒暢。家居空間：以舒適的個性化的間隔，以富有質(zhì)感、色調(diào)清新典雅的選材塑造親切、溫暖的感性家居。社區(qū)氛圍：充分體驗濱水而居所帶來的充滿活力和健康的生活享受。 目標客戶群定位客戶特征分析－－216。 年 齡：主要年齡段為3545歲，其次為3034歲。216。 職 業(yè)：高收白領(lǐng)，私營企業(yè)的中高級管理人員、私 企 業(yè)主、自由職業(yè)者及個體經(jīng)營者等。216。 教育程度：以大專、本科及以上學歷的高等教育程度為主。216。 家庭結(jié)構(gòu)：以3－5人居住為主。216。 家庭收入：以家庭收入每月800015000元為主。216。 置業(yè)目的：以改善家庭居住條件的二次置業(yè)為主要購房目的。客戶源分析－－依次為天河、東山、海珠、番禺（以洛溪板塊原住戶的二次置業(yè)為主體），具體如下：216。 在天河、東山區(qū)工作或居住的高收白領(lǐng)或企業(yè)主他們在天河、東山區(qū)工作或居住，是一些企業(yè)或公司的中高級管理人員、企業(yè)主，他們大部分已購置過住房，有著自己的私家車或公司配車，他們想進一步改善目前居住的環(huán)境，提高居住生活質(zhì)量，需要二次置業(yè)。216。 在海珠、天河區(qū)的個體經(jīng)營者他們是天河區(qū)和海珠區(qū)的生意人，他們有了一定的經(jīng)濟基礎，想改善目前的家庭居住條件，而且他們在某種程度上都比較信奉“風水”一說?！耙运疄樨敗?，他們會選擇臨江的樓盤購買住房。216。 洛溪區(qū)域住戶的二次置業(yè)者我們可以將目標瞄準洛溪區(qū)域的部分住戶，他們在3年前已在洛溪購買了商品房，經(jīng)過幾年的居住生活，他們對洛溪區(qū)域的人文環(huán)境、交通狀況和生活配套設施等都有了認知并逐步接受。隨著他們自身的發(fā)展有了再次置業(yè)的需求，他們希望能在洛溪再購買一套較高檔次的住房。216。 中海地產(chǎn)的忠實擁護者，投資客戶客戶生活方式分析－－我們可以想像目標客戶是這樣一群人：在生活態(tài)度方面：216。 對未來生活充滿者自信；216。 將自己的職業(yè)（事業(yè)）擺在了個人生活的最重要位置；216。 具有鮮明的職業(yè)感和個人意識；216。 將財富的多少、收入的高低作為衡量個人能力和自我體現(xiàn)的標準。在消費方面：216。 他們在購物時比較注重對名牌的選擇；216。 在現(xiàn)代生活用品中，汽車、商品房、旅游、高檔家居用品、名牌服飾等是他們追求的消費標志；216。 他們喜歡出入大型商場、超市、高級餐廳、咖啡廳等場所。在休閑方面：216。 旅游已成為他們的主要休閑放松方式，對他們來說，休閑與工作同等重要，一年之內(nèi)將有數(shù)次的旅游計劃。216。 在繁忙的工作之余，他們十分關(guān)注自身的健康狀況，于是運動成為他們選擇保持身體健康的主要方式，他們喜歡出入體育館、游泳館以及健身室等場所。在媒體接觸方面：216。 廣州日報》、《南方都市報》以及與他們職業(yè)有關(guān)的專業(yè)較強的報紙是他們最為廣泛閱讀的主要媒體；216。 汽車雜志》、《家庭》、《南風窗》、《知音》、《讀者》等是他們喜好閱讀的雜志；216。 互聯(lián)網(wǎng)已成為他們生活的一部分，他們喜歡光顧搜狐、網(wǎng)易、新浪、21等網(wǎng)站。5 產(chǎn)品解碼 項目概念設計概要216。 江畔生活在規(guī)劃設計上以景觀先行，使得戶戶望江，營造一種畔水而居，江畔人家的生活氛圍。216。 人與自然和諧在環(huán)境設計進一步突出與周邊自然景觀（珠江）以及自然生態(tài)的關(guān)系，營造人與自然和諧貼近的環(huán)境。注重住宅立體綠化 ，給人輕松、自然、隨意的和諧感受216。 優(yōu)雅浪漫小區(qū)規(guī)劃設計給人清馨、淡迫、飄香的感受 。生活不僅僅停在表面上，同時還體現(xiàn)不被物質(zhì)的世界所約束，追求生命更深的意義和更高的人生境界。216。 感性家居－－營造富有感性的家居生活方式所有對事情的體驗都來自感官五感互動感性家居嗅覺觸覺聽覺視覺味覺有舒適感、質(zhì)感、親切感、溫暖感有焦點、有層次、有欣賞性有回味感、陶醉感有回歸自然感、心胸開闊感相關(guān)配套提供的口味享受 規(guī)劃及建筑設計分析216。 總體規(guī)劃1) 整個小區(qū)由高層住宅、疊加式別墅以及相應的商業(yè)裙房及會所組成。2) 采用開敞式的布局方式 。3) 高層住宅通過兩梯兩戶和兩梯三戶的平面組合形成曲線的建筑輪廊既能使用地有限的臨江面得到延長，爭取盡可能多的戶數(shù)都擁有美麗的江景，又能表達出優(yōu)雅浪漫、充滿生命熱情這一設計主題。 4) 分兩組成弧形點式布置的疊加別墅群與弧形高層形成既生動又整體感強的建筑形象。216。 環(huán)境空間與景觀設計n 將中心花園抬高，既有效