【正文】 值周期 從人民幣被低估程度和漸進式升值方式來看 ， 人民幣升值周期將至少在一年以上 。 在人民幣升值期間減弱不動產(chǎn)物業(yè)升值預(yù)期將有利于減少房地產(chǎn)行業(yè)的熱錢流入量 ， 防止房價泡沫的再次膨脹 。 此次房地產(chǎn)調(diào)控本質(zhì)上已經(jīng)成為一項政治任務(wù) 在 2023年的政府換屆敏感時期將成為一項重要的考核業(yè)績。 2023年經(jīng)濟能夠保持相對快速增長的情況 人民幣升值周期至少會在一年以上， 熱錢有可能大量進入房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致房價更加脫離居民的承受能力。 我們預(yù)計此次調(diào)控政策在 2023年底之前都將得到嚴格的執(zhí)行。 因此 2023年形勢判研 ?08年底以來的經(jīng)濟刺激政策效果逐漸消失 ， 固定資產(chǎn)投資將出現(xiàn)回落； ?國際貿(mào)易盈余在人民幣升值以及歐美國家消費儲蓄結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的情況下將相對更加平衡 ， 對經(jīng)濟拉動作用將有所減弱； ?房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過 2023年的打壓 ， 對經(jīng)濟的引擎作用以及帶動的相關(guān)消費大大減少； ?2023年 GDP基數(shù)將相對較大 。 在消費無法短時間內(nèi)大幅提升的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)又將扮演經(jīng)濟引擎的角色 。 小結(jié)： 2023年房地產(chǎn)行業(yè)重新進入上升通道 在房地產(chǎn)又成為經(jīng)濟引擎的情況下 ， 目前的調(diào)控政策將適度放寬執(zhí)行 ， 整個行業(yè)將得以逐漸復(fù)蘇 ， 具體復(fù)蘇力度將取決于以下因素： ?市場供求狀況 由于 2023年的嚴格調(diào)控 ， 必然會在抑制需求的同時大量抑制房地產(chǎn)投資 ， 在 2023年將表現(xiàn)為供應(yīng)進一步短缺和被抑制需求的大量釋放 ， 我們預(yù)計屆時市場上供不應(yīng)求的矛盾將更為突出 。 ?人民幣升值預(yù)期 人民幣升值將是一個長期的過程 ， 在 2023年升值預(yù)期將依然存在 ?CPI 在經(jīng)濟減速的情況下 ， CPI出現(xiàn)惡化的情況可能性將較低 我們預(yù)判 2023年房價最晚在二季度將重新進入上升通道，并且由于供不應(yīng)求矛盾仍較為突出，在某些偶然性因素的影響下， 2023年被壓抑的需求存在集中爆發(fā)的可能，屆時有可能再現(xiàn) 09年的火熱行情，但由于目前房價，特別是一線城市，基數(shù)已較高，因此房價漲幅相對將較小。 知己知彼，方能百戰(zhàn)百勝 核心競爭樓盤 南洋國際 項目地址 銅山新區(qū)長江路一號 開發(fā)商 徐州新銅城臵業(yè)發(fā)展有限公司 占地面積 總建面 容積率 物業(yè)形態(tài) 高層、公寓、寫字樓 、商業(yè) 主力戶型 90— 130平方米 銷售均價 目前均價 4200元 /平方米 職業(yè) 私營業(yè)主 教師 公務(wù)員 工廠職工 其他 比例 40% 20% 20% 10% 10% 南洋國際作為北京路與南京路板塊最大的公寓住宅及商業(yè)配套項目，由于價格在銅山區(qū)域相對較低，項目自身規(guī)劃配套齊全，深受區(qū)域內(nèi)私營業(yè)主的青睞，由于其臨近銅山縣政府，周邊學(xué)校林立，教師與公務(wù)員客戶占有一定得比例。 客群比例分析 面積區(qū)間 90— 100㎡ 100— 110㎡ 110— 120㎡ 130— 140㎡ 140— 150㎡ 150㎡ 以上 戶型套數(shù) 138 99 7 163 82 9 比重 28% 20% 1% 33% 16% 2% 一期住宅項目面積區(qū)間： 南洋國際項目主要還是以 90多平方米兩房與 130多平方以上米三房為主。 項目價格走勢圖 賣點分析： ?項目配套齊全，物業(yè)形態(tài)多樣： 集酒店、寫字樓、停車場、購物、商貿(mào)、公寓為一體的徐州首個城市綜合體。涵蓋國際品牌購物中心、超級大賣場、美食總匯、主力品牌店。融購物、休閑、餐飲、娛樂于一體。 ?地理位臵優(yōu)越： 位于北京路商圈核心區(qū)域，周邊整體規(guī)劃配套齊全。北京路直通老城區(qū)，同時距離新城區(qū)較近，交通路網(wǎng)完善，項目升值潛力大 。 營銷推廣分析 項目采用戶外大牌、網(wǎng)站宣傳、道旗、報紙廣告、精神堡壘、條幅、 SP活動、短信、電臺、 DM派單等宣傳方式 。 南洋國際的主力客戶群基本固定，項目推廣中大都以 DM派單和掛條幅為主，二者費用相對低廉，而且靈活性。針對性強。 陽光豪庭 陽光豪庭 項目地址 銅山新區(qū)北京路與長江路交叉口南 200米 開發(fā)商 徐州海鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 約 100畝 總建面 50000平方米 物業(yè)形態(tài) 高層、小高層 主力戶型 100平方米、 130平方米 銷售均價 未銷售 登記客戶客群分析： 周邊居民占巨大多數(shù)，項目小區(qū)內(nèi)宅遷安臵居民占一部分，和部分教師、銅山縣政府科員、工廠職工。 賣點分析： ?地理位臵優(yōu)越： 位于北京路沿線，距離北京路商業(yè)圈較近，周邊學(xué)校林立，商業(yè)規(guī)劃完善，升值潛力大。 ?項目融入環(huán)?？萍?、節(jié)能： 徐州首席高科技環(huán)保低碳宜居社區(qū)，科技、環(huán)保、人性化“三心”社區(qū) 營銷推廣分析： 道旗、網(wǎng)站 陽光豪庭項目體量較小，位于南洋國際項目正對面。項目在北京路南洋國際沿線掛設(shè)道旗，可以很方便的占用南洋國際的客戶資源。 國基城邦 國基城邦 項目地址 銅山新區(qū)大學(xué)路 88號 開發(fā)商 徐州國際投資臵業(yè)有限公司 占地面積 367335 總建面 60000 容積率 物業(yè)形態(tài) 高層、小高層、聯(lián)排、疊加 主力戶型 1 120平方米 銷售均價 均價 5400元 /平方米 項目 價格 走勢： 賣點分析： ?項目自身優(yōu)勢： 項目高品質(zhì)， 景觀設(shè)計合理，因地制宜，小， 采用徐精裝修電梯廳和電梯轎廂，品牌電梯，設(shè)豪華門廳。液晶可視對講系統(tǒng)、高科技雙回路的紅外線報警系統(tǒng)、紅外線周界報警系統(tǒng)、 24小時電子巡更系統(tǒng)，超豪華會所，自身商業(yè)配套。 ?贈送面積： 贈送大面積綠化空間，可以改成房間，增加使用面積。 ?低碳、節(jié)能： 贈送直飲水系統(tǒng)。 營銷推廣分析 推廣方式：房展會、報紙、電視臺、網(wǎng)站、大牌、道旗、公交車體、站牌廣告、 SP活動、電臺、短信 項目整體以高檔品質(zhì)為主力賣點，而且項目 60%的客戶是礦大、師大、建筑學(xué)院教師這些高收入、高素質(zhì)人群，項目采取報紙和大牌的宣傳，通長舉辦 SP活動同客戶面對面交流，推薦項目。 5. 客 群 分 析 誰在銅山新區(qū)購房 區(qū)域市場客群職業(yè)分析 隨著徐州市南擴的發(fā)展加快，南區(qū)生活配套、基礎(chǔ)設(shè)施也逐漸的完善，銅山新區(qū)的發(fā)展也進一步加快，其獨特的宜居生態(tài)環(huán)境和濃郁的人文氣息，使銅山新區(qū)成為徐州居民特別是南區(qū)居民購房的心儀區(qū)域。區(qū)域內(nèi)高端物業(yè)備受周邊高教的教師，私營老板，政府官員等高素質(zhì)，高收入人群的青睞；銅山開發(fā)區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)，也增加了周邊拆遷戶、工廠職工對周邊物業(yè)的需求，同時由于新區(qū)房屋價格相對較低，一批難以承受市區(qū)高房價，同時看好銅山新區(qū)發(fā)展的中青年階層在銅山新區(qū)紛紛落戶。 區(qū)域市場區(qū)域分析 銅山新區(qū)區(qū)域市場內(nèi)，仍以銅山新區(qū)及周邊人群為主力客戶群，同時由于銅山新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)日漸完善，南區(qū)購房客戶也占有一定的比例。 區(qū)域市場年齡分析 新區(qū)市場購房人群主要是以 30—— 50歲的中年為主力的改善性需求購房人群，同時 20—— 30歲的購房人群主要是以婚房為主。 區(qū)域市場區(qū)域分析 面積 90㎡以下 90— 100㎡ 101— 120㎡ 121— 140㎡ 141— 160㎡ 161— 200㎡ 201㎡以上 比例 15% 25% 18% 25% 3% 5% 9% 從 意向客戶調(diào)研數(shù)據(jù)可以看出，目前客戶對于 90㎡ 小戶型的需求較多，多為首次臵業(yè)及婚房需求客群； 120㎡ 左右的改善型需求也較明顯，由于契稅等因素的影響；對于 144160㎡ 需求不多，但是對于 201㎡ 以上的別墅型需求不少。 小結(jié)： 90—— 120㎡的主力客戶群大都為首次改善臵業(yè)型，這類客戶 有購