【正文】 間。三、周邊項目分析(一)主要競爭樓盤概況 萬科浪琴灣物業(yè)類別別墅、公寓項目特色景觀居所建筑類別獨棟、聯(lián)排、多層裝修標準1200元/平方容 積 率綠 化 率50%占地面積:115503㎡總建筑面積57000㎡物業(yè)費，聯(lián)排、疊拼別墅5，獨棟別墅6（單位：元/平方米/月）開工時間20065開盤時間200703入住時間200905銷售價格(均價)公寓：8200元/㎡ 別墅：13000元/㎡停車位427戶型設計度假別墅設計，單戶建筑面積介于217－272平方米，4種戶型；每棟別墅都擁有花園和車庫；度假排屋設計，單戶建筑面積介于173－226平方米，8種戶型，擁有屋頂花園和地下車庫，地上34層；公寓式酒店設計，為56層酒店管理公寓，每戶單位建筑面積介于62－105平方米，分3種戶型，車庫設置在地下室內。優(yōu)勢 萬科品牌優(yōu)勢明顯；園林設計中有中心水景帶；品牌物業(yè)管理公司；公寓樓面積分布合理，且電梯入戶劣勢建筑密度略大，布局過于緊湊；社區(qū)內休閑娛樂設施不夠完善西雅圖麗灣物業(yè)類別別墅、公寓項目特色北美風情建筑類別獨棟、多層建筑密度15%容 積 率綠 化 率%（含水面）占地面積㎡總建筑面積㎡產品結構34棟別墅和4棟12層高的公寓開盤時間2009430入住時間20091030停車位別墅首創(chuàng)雙車位，室內戶外各一個；公寓則設為地下停車場銷售價格別墅（均價）：13000元/㎡ 公寓（起價）：6600元/㎡戶型設計別墅分為豪華別墅、獨棟別墅和雙拼別墅三種類型，一共三層，斜屋頂設計，空間格局大。其中豪華別墅7棟，面積為413平方米，一、二層中空。后面兩排為雙拼別墅，共8棟16戶。獨棟別墅有11棟，兩種戶型，分別是413平米和327平米。公寓戶型都是三房兩廳，而112層為躍層。優(yōu)勢 昌茂集團品牌實力雄厚；世邦魏理仕物業(yè)管理；公寓樓純板樓設計，戶型內格局分布合理； 準現(xiàn)房發(fā)售劣勢園林規(guī)劃設計沒有特色；社區(qū)內休閑娛樂設施不夠完善蔚藍海岸（二期）物業(yè)類別別墅、酒店式公寓項目特色特色別墅建筑類別別墅、小高層裝修標準毛坯容 積 率綠 化 率60%占地面積:92000㎡總建筑面積60000㎡產品結構73棟獨立別墅、1幢10層雙連體退臺式產權式酒店公寓(共123套)開盤時間20080501入住時間20091231物業(yè)管理費；（含養(yǎng)護費）銷售價格(均價)510萬/棟停車位獨立別墅地下雙車位酒店式公寓100個車位戶型設計度假公寓面積在40170平方不等，酒店式公寓配套精裝修，溫泉入戶，每戶帶有溫泉泡池和私家游泳池。別墅規(guī)劃為獨棟別墅，面積有300500平方不等，最大的別墅“樓王”總占地面積約5畝，建筑面積2000余平方米。別墅之間布局合理，采用錯開式規(guī)劃分布，在增大樓間距的同時，增強業(yè)主的生活私密性。優(yōu)勢規(guī)劃設計有特色；園林設計中有中心水景帶；品牌物業(yè)管理公司；公寓樓面積分布合理，且電梯入戶劣勢建筑密度略大，布局過于緊湊；社區(qū)內休閑娛樂設施不夠完善陽光西海岸(三期)物業(yè)類別別墅項目特色景觀居所建筑類別獨立別墅、疊加別墅裝修標準毛坯容 積 率綠 化 率67%占地面積:270畝總建筑面積120,000㎡產品結構別墅33棟\ TownHouse31棟\高層13棟\獨棟22棟物業(yè)管理費㎡.月銷售價格(均價)57008600元/㎡停車位一戶一位優(yōu)勢 富力地產強勢品牌； 配套設置較為完善；開發(fā)時間較早，社區(qū)比較成熟，人氣較旺劣勢社區(qū)園林綠化沒有宣傳中的好兆南西海豪園物業(yè)類別住宅、別墅項目特色13300㎡水景風光建筑類別別墅、小高層建筑密度16%容 積 率綠 化 率52%占地面積:147畝總建筑面積57800㎡產品結構７０棟尊貴別墅、２２４套情景洋房開盤時間20070501入住時間20081 (別墅) 20086(公寓)物業(yè)管理費；（含養(yǎng)護費）銷售價格公寓：5880元/㎡ 別墅：1000015000元/㎡停車位別墅：一戶二位公寓：一戶一位戶型設計5大別墅戶型，292—505平方米。7種公寓戶型，85—233平方米。優(yōu)勢 戶型較好； 水景園林；開發(fā)商本地知名度與信譽度較高；劣勢地下室面積偏大；樓間距較低。私密性不夠好（二）區(qū)域樓盤一覽表：①前期成功開發(fā)樓盤序號名稱經濟技術指標產品面積（㎡）單價（元/M2）總價（萬元）1比華利山莊占地274畝，㎡，％獨立3005001000013000300650疊加29074007700215224聯(lián)排180280780088001402472西海岸高爾夫溫泉別墅占地2100畝（別墅700畝），建面106000㎡，綠化率90％獨立56080010000200005601600聯(lián)排10926260009000652363陽光西海岸占地270畝，㎡，綠化率52％獨立440480860012800379615疊加236248450066001061644美視高爾夫占地311畝，建面11036㎡，綠化率52％獨立21745310000120002175455西海豪園占地147畝，建面57800㎡，綠化率52％獨立33055010000150003309886金色陽光，建筑面積41600㎡，綠化率52％酒店公寓64210起價1100070230②新近推出樓盤序號名稱經濟技術指標產品面積（㎡）單價（元/㎡）總價（萬元）1陽光西海岸(三期)占地270畝，㎡，綠化率52％獨立別墅440480860012800379615疊加別墅236248570086001061642萬科浪琴灣占地173畝，建面57751㎡，％獨立別墅21727221000600004551500疊加別墅1732267500130170聯(lián)排別墅173226100001732043蔚藍海岸占地140畝，建面46000㎡，綠化率60％獨立別墅酒店公寓4502000（別墅）1000018000（每戶贈送130—500㎡地下室）500—25004紫園占地350畝，建面332622㎡，綠化率60％公寓6526055008000362005城市海岸占地251畝，㎡，綠化率40％公寓聯(lián)排603528450402506龍墅灣，建面77298㎡，綠化率50％別墅公寓370－48013000（別墅）400－7007菩提樹占地86畝，建面68375㎡，公寓60—3035500—800050－2408長信海岸水城多層小高層公寓60－3506000－800056－250結論：西海岸別墅供應量仍將持續(xù)放大2008年上半年西海岸在售別墅項目供應量：㎡，下半年達到了8—10萬㎡。2009年，隨著區(qū)域土地的集中開發(fā)，和前期面市項目分期上市推出的余量，供應量進入相對高峰期，預計今年的供應量將達到15—20萬㎡。而各項目在如此激烈的競爭環(huán)境中，為搶得市場先機，推盤的節(jié)奏也將有所加快。市場反應良好，別墅性價比較高從其他樓盤的銷售情況可以看出，別墅市場前景看好。如比華利山莊、兆南西海豪園、浪琴灣等項目的別墅去化速度非?？?，客戶集中在上海、北京、東北、山西等地區(qū)。綜合比較全國的濱海城市，某西海岸的別墅性價比較高，未來的升值潛力最大。第二章 項目分析一、項目SWOT分析優(yōu)勢（S）●生活配套優(yōu)勢：某兩大五星級酒店、某最好的兩大高爾夫球場、假日海灘、某火車站、熱帶植物園均在項目附近。●自然資源優(yōu)勢：項目擁有一線海景、私家沙灘，熱帶濱海資源優(yōu)勢明顯。●產品優(yōu)勢