【正文】 ，它能最大限度地增加項目的附加值，使項目的個性更鮮明。項目定價優(yōu)勢：充分體現(xiàn)項目的整體檔次。根據(jù)以上分析確定項目價格定位（均為毛坯標準）為：別墅起價：23000元/㎡；總體均價：30000元/㎡。根據(jù)項目獨具特色的園林和小區(qū)內(nèi)完善的配套設(shè)置，同時考慮其他同質(zhì)樓盤的價格將本案整體價格定位如下：（1）價格基礎(chǔ)本區(qū)域具可比性的別墅二手房價格基本在15000—20000元/㎡，其中萬科浪琴灣個別別墅達到了25000—28000元/㎡的價位。 在項目入市初期，為了使項目一炮走紅，盡快打響知名度，并制造“買漲不買跌”的熱銷景象，吸引跟風(fēng)購買，建議在入市初期推出30%的主力產(chǎn)品單位，之后隨人氣上升再逐步推出優(yōu)劣搭配的產(chǎn)品組合，并穩(wěn)步提升價格。別墅唯一價格的應(yīng)用：在高開低走或者是低開高走的價格策略都存在一定風(fēng)險性的情況下，我們建議別墅實行唯一價格策略，也就是說，不制定清晰的定價標準，而是根據(jù)每一幢別墅的具體位置和綜合素質(zhì)，制訂一個價格標準。在價格必須與價值相符的基礎(chǔ)上，我們認為在品牌和生活方式的體現(xiàn)上，可以挖掘出除自然條件以外的諸多價值。因此本案如果以西海岸片區(qū)中檔產(chǎn)品形態(tài)進入現(xiàn)有市場當中，必然會遭遇到異常激烈的市場競爭，不但有一定風(fēng)險，而且不利于樹立產(chǎn)品和公司的品牌形象?！?家庭宴會—如果業(yè)主想在家里舉辦Party，一切繁雜的準備工作都可交由物業(yè)打理準備?！竟芗曳?wù)】— 舒適生活零距離◇ 物業(yè)托管—當業(yè)主度假完畢離開時，提供托管服務(wù)，由物業(yè)負責(zé)日常維護，定期通風(fēng)清潔，讓房屋“始終如一”。◇ 周末老爸茶—定期提供場地和下午茶，以供業(yè)主之間以茶會友。（2）個性化服務(wù)：你想要的，我們盡量滿足中高產(chǎn)階級有著獨特的生活要求和品位，這就要求物業(yè)管理要摒棄千篇一律、循規(guī)蹈矩的服務(wù)模式，深入了解每一位住戶的獨特需求，做到按需定制，提供不一樣的生活享受。（1）專屬化服務(wù)：享受帝王般專屬貼心服務(wù)對別墅業(yè)主可以按照籍貫、年齡進行歸類劃分，由物業(yè)管理公司分配專人“跟蹤貼身”服務(wù)，業(yè)主有問題有需求直接聯(lián)系指定負責(zé)人。設(shè)計較大面積的入戶私家花園； 產(chǎn)品標準：以毛坯房為交房標準，但有多種裝修檔次套餐可供選擇，裝修標準設(shè)置在1500元/㎡—2000元/㎡左右，分不同的裝修風(fēng)格?！?網(wǎng)球場—揮拍之間，感受淋漓盡致的暢快。設(shè)置五星級VIP業(yè)主專用會所，滿足業(yè)主的日常生活娛樂所需。對于項目產(chǎn)品定位不再贅述。外地客戶喜歡舶來品，講究生活情調(diào)，重視居住環(huán)境，喜歡Golf等時尚前衛(wèi)的運動，對國外的生活方式相當推崇，因此對別墅尤其是海邊的別墅情有獨鐘。追求自我價值和身份地位的實現(xiàn)，容易受促銷因數(shù)和他人意見的影響。退休前職位較高，多為知識分子家庭，在某有親朋好友等固定聯(lián)系人。生活方面則喜歡安靜的環(huán)境，平時以休閑活動為主，比較喜歡高爾夫、網(wǎng)球等一些高雅運動。威脅（T）●政策威脅：經(jīng)濟形勢的持續(xù)低迷、股票市場的持續(xù)疲軟及樓市的不確定性將使得目標客群投資受更多限制和更加謹慎；物業(yè)稅逐步征收的方案，別墅市場在內(nèi)的高檔物業(yè)將被列為首批開征的對象，此方案一旦出臺，將對別墅市場造成強烈的沖擊?？蛻糁脴I(yè)心態(tài)日趨成熟，整體素質(zhì)高的項目容易被客戶接受。隨著配套設(shè)施的進一步完善，人氣看漲?！駞^(qū)域優(yōu)勢：該區(qū)域是某的高素質(zhì)、高消費人群聚集地，有富人區(qū)的基礎(chǔ)，消費升值潛力巨大。第二章 項目分析一、項目SWOT分析優(yōu)勢（S）●生活配套優(yōu)勢：某兩大五星級酒店、某最好的兩大高爾夫球場、假日海灘、某火車站、熱帶植物園均在項目附近。而各項目在如此激烈的競爭環(huán)境中，為搶得市場先機，推盤的節(jié)奏也將有所加快。私密性不夠好（二）區(qū)域樓盤一覽表：①前期成功開發(fā)樓盤序號名稱經(jīng)濟技術(shù)指標產(chǎn)品面積（㎡）單價（元/M2）總價（萬元）1比華利山莊占地274畝，㎡，％獨立3005001000013000300650疊加29074007700215224聯(lián)排180280780088001402472西海岸高爾夫溫泉別墅占地2100畝（別墅700畝），建面106000㎡，綠化率90％獨立56080010000200005601600聯(lián)排10926260009000652363陽光西海岸占地270畝，㎡，綠化率52％獨立440480860012800379615疊加236248450066001061644美視高爾夫占地311畝，建面11036㎡，綠化率52％獨立21745310000120002175455西海豪園占地147畝，建面57800㎡，綠化率52％獨立33055010000150003309886金色陽光，建筑面積41600㎡，綠化率52％酒店公寓64210起價1100070230②新近推出樓盤序號名稱經(jīng)濟技術(shù)指標產(chǎn)品面積（㎡）單價（元/㎡）總價（萬元）1陽光西海岸(三期)占地270畝，㎡，綠化率52％獨立別墅440480860012800379615疊加別墅236248570086001061642萬科別墅之間布局合理，采用錯開式規(guī)劃分布，在增大樓間距的同時，增強業(yè)主的生活私密性。獨棟別墅有11棟，兩種戶型，分別是413平米和327平米。優(yōu)勢 萬科品牌優(yōu)勢明顯；園林設(shè)計中有中心水景帶；品牌物業(yè)管理公司；公寓樓面積分布合理，且電梯入戶劣勢建筑密度略大，布局過于緊湊；社區(qū)內(nèi)休閑娛樂設(shè)施不夠完善西雅圖因此，科學(xué)的營銷企劃、富有創(chuàng)意的SP活動尤其重要，通過這些措施的實施，在不降低本項目價值的前提下順利完成銷售工作。鑒于本項目的別墅物業(yè)鎖定的是金字塔最高端的人群，這部分人擁有極強的購買能力，金融危機對他們的影響有限。西海岸作為高端別墅的集聚地，不但擁有得天獨厚的自然風(fēng)光，而且距離市中心較近，是建造別墅的上佳風(fēng)水寶地，某真正意義上的頂級別墅競爭的烽火將在這里點燃，所以近幾年內(nèi)，西海岸依然會是某高檔別墅的開發(fā)焦點。對于別墅產(chǎn)品而言，大面積并未影響到銷售，比華利僅50套300平米以上的別墅，是該項目去耗量最快的產(chǎn)品?？蛻籼攸c：客戶外源化。以中高檔樓盤為主，而高檔樓盤主要是具有“海景”、“高爾夫”、“溫泉”概念，集中分布在西海岸中東部。產(chǎn)品特點：產(chǎn)品較豐富。有5條公交線路，可到達某市中心城區(qū)及國貿(mào)商務(wù)圈，以及某火車站。某市政府即將遷往該片區(qū)，西海岸片區(qū)以旅游度假、市級行政辦公和居住區(qū)為主，在未來的歲月中將以某第一名片的身份出現(xiàn)在全世界人的眼中。地理特征：即將被打造成某第二亞龍灣。于是如何在社區(qū)規(guī)劃設(shè)計上融入并解決這些問題，對樓盤的營銷工作將產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。該片區(qū)規(guī)劃布局采用“縱橫兩軸，一主兩副，九片九點”的結(jié)構(gòu)形式，兩軸是指縱向中央生態(tài)主軸和橫向長秀大道發(fā)展軸，一主是指橫軸和縱軸交叉區(qū)域的主中心，兩副指火車站副中心和南部文體公共中心，九片指由城市一級主干道和中央生態(tài)主軸劃分出來的九個功能相對獨立的開發(fā)建設(shè)片區(qū)，九點指九個功能片區(qū)中心。如何給“夏威夷海岸”作準確的市場定位？她的主要客戶群體特征又是怎樣？如何制定有效的營銷策略以促進樓盤銷售……這些都是本策劃案所主要闡述的。隨著高端客戶群的膨脹和城市白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級的形成，人們的居住理念發(fā)生了深刻的變化。　　作為房地產(chǎn)項目里的頂端產(chǎn)品—別墅，隨著某一線海景用地可利用資源的日趨減少，后市別墅供應(yīng)的稀缺性將日益凸現(xiàn)，而“別墅禁批令”的出臺更是令其身價與日俱增。隨著某國際旅游島規(guī)劃的施行，環(huán)島輕軌的建設(shè)和其他基礎(chǔ)設(shè)施的進一步完善，某房地產(chǎn)的未來前景不可限量。別墅物業(yè)作為“成功、富有、地位”的象征，代表了生活的“最高境界”。我們有理由相信，隨著人們對某旅游度假資源的認識和認同，某旅游房地產(chǎn)將繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢?！跋耐暮０丁蔽挥谀呈形骱０缎聟^(qū)南片區(qū)，據(jù)最近編制出臺的南片區(qū)控制性詳細規(guī)劃顯示，該區(qū)域功能定位為西海岸新區(qū)的公共中心，文教與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)以及綠色宜居社區(qū)的綜合發(fā)展地區(qū)，人口容量為24萬。但是我們也必須清醒地看到，西海岸區(qū)域內(nèi)各項目之間過于分散，加之社區(qū)內(nèi)多為度假型業(yè)主，一年之中居住時間較短，季節(jié)性較強，這導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)生活配套幾乎為零，生活成本高、公共交通配套匱乏、社區(qū)商業(yè)壟斷化經(jīng)營、城市公共文化空間建設(shè)缺位。從某規(guī)劃局獲得的數(shù)據(jù)顯示，在西海岸板塊投入實質(zhì)性運營的項目數(shù)量已超過15家，區(qū)內(nèi)臨?；蚪５貕K開發(fā)的新樓盤不斷涌現(xiàn)，有不少樓盤在今年下半年將推出二期甚至三期項目。從03年開始政府就花重金對西海岸規(guī)劃進行國際招標，04年5月完成規(guī)劃成果。交通特征：交通相對便捷。2009年下半年以及2010年的供應(yīng)量還會有較大增長。價格特點：價格上選擇面較窄。本地消費能力不足，外向型消費不穩(wěn)定，地域性、區(qū)域性競爭非常