【正文】 分 : 附 件 附件一：項(xiàng)目簡(jiǎn)介 附件二：長春市房地產(chǎn)行業(yè)分析 長春 中海 南湖項(xiàng)目策劃招標(biāo)書 9 附 件 一 : 項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介 一、 項(xiàng)目背景 該宗土地前身為中國科學(xué)院長春光學(xué)精密機(jī)械與物理研究所（簡(jiǎn)稱“長春光機(jī)所”），但由于該項(xiàng)目毗鄰國賓館 —— 南湖賓館，因此在規(guī)劃指標(biāo)的控制上非常嚴(yán)格，對(duì)于建筑高度的控制更是有明確的規(guī)定，要求其建筑限高為 20 米（工農(nóng)大路一側(cè)為 24 米）。另外，在該項(xiàng)目?jī)?nèi)存有保留建筑（俗稱“顯微鏡樓”），據(jù)悉該保留建筑為長春市現(xiàn)代建筑的鼻祖，其保留建筑占地 15403 ㎡（該范圍內(nèi)禁止興建任何地上物），建筑面積 11955 ㎡。 二、 宗地 概況 宗地位置 宗地隸屬于朝陽區(qū)范圍，地處長春市核心地帶，緊鄰南湖水岸（在地平線上可直觀南湖水面），有著得天獨(dú)厚的區(qū)位及景觀優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目位于長春市朝陽區(qū)規(guī)劃路以東、工農(nóng)大路以南、工農(nóng)廣場(chǎng)以西、南湖大路以北，其周邊配套齊備，交通便利。地塊東窄西寬，外觀接近三角形。地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦，標(biāo)高高于長春市平均水平。 長春 中海 南湖項(xiàng)目策劃招標(biāo)書 10 宗地面積 宗地規(guī)劃總用地面積 65000 平方米，其中保留區(qū)域占地 19000 平方米，可建設(shè)區(qū)域占地 46000 平方米，容積率 ,預(yù)計(jì)建筑面積 61553 平方米。 宗地交通 周邊的交通狀況四通八達(dá)，緊鄰城市主要交通要道 人民大街、南湖大路、工農(nóng)大路。項(xiàng)目到達(dá)市中心人民廣場(chǎng)僅 ，車行只需 35 分鐘；距離長春市主要商圈也只有5 分鐘車程；距市政府新址預(yù)計(jì) Km。 三、 項(xiàng)目外部條件分析 區(qū)域情況分析 該宗地位于朝陽區(qū)，該區(qū)一直以來都是長春市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，在長春市各個(gè)區(qū)中地位較高，從地塊目前周邊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境上看，其總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好，區(qū)域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，區(qū)域內(nèi)有長春市著名的三大商圈 — 重慶路、紅旗街商圈和桂林路商圈，該區(qū)域的自然環(huán)境優(yōu)異， 久復(fù)盛名的南湖公園和文化廣場(chǎng)分布在內(nèi)，而南湖周邊也是長春市豪宅的聚居地，富豪花園、富苑華城、長影世紀(jì)村、南郡水云天、湖畔誠品等知名項(xiàng)目均分布在此。 從長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃考慮，該區(qū)域會(huì)繼續(xù)在長春市發(fā)揮領(lǐng)頭羊的位置，經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)繼續(xù)看好。另外該區(qū)域的自然和人文環(huán)境均很優(yōu)異，周邊的配套齊全完備，為市民提供了全方位的生活便利。 周邊環(huán)境分析 本案地處長春市的中心地帶，擁有市內(nèi)最核心的景觀 —— 南湖公園作為外環(huán)境配套，及成熟的自然環(huán)境和人文環(huán)境。周邊各類商業(yè)和生活配套應(yīng)有盡有，可充分滿足人們生活需要。 南湖公園 作為長 春市的主要景觀，占地約 222 公頃，湖面 92 公頃，是長春最大的公園，建于 1933 年。每逢盛夏和初秋，這里都要舉辦燈會(huì)、民俗風(fēng)情展等各類活動(dòng)；冰封時(shí)節(jié)，在白茫茫的湖面上舉辦的冰雪活動(dòng)花樣繁多，它是長春市最核心、也是最受廣大市民追捧的景觀資源。 本案周邊多為高檔住宅小區(qū)，居民素質(zhì)高，道路環(huán)衛(wèi)條件良好，景觀環(huán)境獨(dú)一無二，是長春市民普遍認(rèn)可的購房首選之地。由于其地理位置優(yōu)越，因此該區(qū)域房?jī)r(jià)整體水平 長春 中海 南湖項(xiàng)目策劃招標(biāo)書 11 接近長春的最高層。 南湖冬天景色 宗地西側(cè)規(guī)劃路拍攝南湖公園景致 商業(yè)環(huán)境分析 本次調(diào)查輻射半徑為 ,該范圍內(nèi)購物場(chǎng)所包括：國商友誼店、歐亞商都、時(shí)代服飾、亞細(xì)亞購物廣場(chǎng)、桂林商廈，恒客隆超市桂林路店，重慶庫商圈、沃爾瑪重慶路店、蘇寧電器紅旗街店、國美電器重慶路店等等，到達(dá)以上場(chǎng)所如驅(qū)車前往其車程均在 8分鐘以內(nèi)。 北方批發(fā)市場(chǎng) (主營小商品、家具、生活用品等 )車程 7 分鐘、中東批發(fā)市場(chǎng)（主營家電、家具、建材等）車程 8 分鐘。另外新民廣場(chǎng)也正在興建大型的商業(yè)項(xiàng)目，磐石路商業(yè)街也正在規(guī)劃中。 長春 中海 南湖項(xiàng)目策劃招標(biāo)書 12 周邊配套分析 知名教育配套齊全 項(xiàng)目周邊名校眾多，從小學(xué)、中學(xué)到大學(xué)一應(yīng)俱全，東北師范大學(xué)附小 、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)均為省內(nèi)重點(diǎn)名校，與本案僅一街之隔。 東北師范大學(xué)、長春工業(yè)大學(xué)、空軍航空大學(xué)、吉林大學(xué)新民校區(qū)、吉林大學(xué)南嶺校區(qū)，長春中醫(yī)學(xué)院、長春工程學(xué)院等名校將該項(xiàng)目包圍其中，這也增加了項(xiàng)目的學(xué)術(shù)文化氛圍。 長春市南嶺體育場(chǎng)、五環(huán)體育館 大型的演唱會(huì)以及重要體育賽事，基本均在南嶺舉行，這是對(duì)本項(xiàng)目利好的訊息。五環(huán)體育館是 2020 年亞東會(huì)的主體育場(chǎng)，無疑對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展具有重大利好。 知名醫(yī)療配套 吉林省醫(yī)院、吉林大學(xué)附屬醫(yī)院和長春市中醫(yī)院三家省內(nèi)知名醫(yī)院距離本只有 7 分鐘車程，為 市民解決了就醫(yī)的后顧之憂。 市政設(shè)施條件 項(xiàng)目所在區(qū)域成熟，因此具備了較齊備的市政，供氣、供電、排水等設(shè)備均將并入市政管網(wǎng)，就采暖而言，該區(qū)域?qū)⒉捎眉泄帷? 中海 長春項(xiàng)目策劃招標(biāo)書 13 附 件 二 : 市場(chǎng)分析 2020 年上半年，長春市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量基本平衡。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理，普通住宅的供應(yīng)量明顯增加，長春市 GDP 的增長速度為 %。城市居民人均可支配收入為 5469 元 ,增速為 %。城市居民人均消費(fèi)支出為 4306 元 ,增速為 %。居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為 %。而長春市商品住房平均價(jià)格指數(shù)為%，增速為 %。由此可見，商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于長春市人均 GDP 和居民人均可支配收入的增幅。今年以來，長春市商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)也相當(dāng)平穩(wěn)。 一、 歷年長春市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體情況 （注：下列統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自長春市統(tǒng)計(jì)局，數(shù)據(jù)范圍為整個(gè)長春市，包括：農(nóng)安縣、九臺(tái)市、榆樹市、德惠市、南關(guān)區(qū)、寬城區(qū)、朝陽區(qū)、二道區(qū)、綠園區(qū)、雙陽區(qū)） 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅 長春市房地產(chǎn)開發(fā)投資， 2020 年上半年由于受到宏觀市場(chǎng)的影響，導(dǎo)致投資額有所減少，但下半年市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，投資額一舉超過百億元大關(guān)，達(dá)到歷年最高。2020 年上半年以來，長春市房地產(chǎn)開發(fā)基本保持平穩(wěn)有序地發(fā)展?fàn)顟B(tài)。 06 年上半年，長春市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 65 億元 ,同比增長 %,占固定資產(chǎn)總投資的 11%。其中：住宅投資 52 億元，同比增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)高位運(yùn)行。 長春市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資及漲幅情況（單位：億元）6502040608010012019992000200120022003200420052006年上半年房地產(chǎn)投資 中海 長春項(xiàng)目策劃招標(biāo)書 14 房屋開發(fā)面積總量增加 長春市商品房施工與竣工面積的變化圖表中可以看出，自經(jīng)過 2020 年和2020 高速增長后，在市場(chǎng)放量達(dá)到一定程度后，在 2020 年出現(xiàn)了回落， 2020 年有所反彈， 2020 年雖受宏觀調(diào)控影響，仍然保持增長勢(shì)頭。 2020 年上半年房地產(chǎn)開發(fā)施工規(guī)模 680 萬平方 米 ,同比增長 %。其中 :住宅 528 萬平方米 , 同比增長 %；截止 6 月末相應(yīng)竣工面積達(dá)到 萬平米，同比增長 %。 商品房銷售面積穩(wěn)中有升 長春市2 0 0 0 2 0 0 5 年商品房銷售面積分析（單位：萬平方米） 2262700501001502002503002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020年19月 長春市歷年的銷售面積來看，基本上保持逐年穩(wěn)步上升狀態(tài)，雖然整體盤量不大，在 2020 年達(dá)到了一個(gè)頂峰， 03 年由于宏觀調(diào)控作用顯現(xiàn)，有所下降，之長春市1 9 9 9 2 0 0 5 年商品房施工、竣工面積分析（單位：萬平方米）0