【文章內(nèi)容簡介】 ，內(nèi)部的細(xì)節(jié)有相當(dāng)多亟待深化的方面。比如傳統(tǒng)的框架結(jié)構(gòu)導(dǎo)致突出的壁柱或露明的過梁，這些柱與梁只要經(jīng)過結(jié)構(gòu)的優(yōu)化設(shè)計(jì)完全可以處理成扁柱或者扁梁，提高室內(nèi)空間品質(zhì)。再如窗戶的設(shè)計(jì) 都放在外墻的中軸線上，如做在外墻線上，可以在室內(nèi)形成坐人的臺面；如果做在內(nèi)墻線上，可以在室外形成擺放植物的花池。而在中軸線上最不合理。特別是現(xiàn)在都采用外墻外保溫做法，窗戶更應(yīng)該設(shè)在外墻線上。高精度的設(shè)計(jì)將避免類似常見的設(shè)計(jì)失誤。另一方面，中國的住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)并沒有根據(jù)住宅的品質(zhì)或豪華水平分級。經(jīng)濟(jì)適用房與頂級豪宅所使用的是同一套國家規(guī)范。國家標(biāo)準(zhǔn)僅是入門標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品精度的突破要求建設(shè)方及設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)須設(shè)立更高的精度標(biāo)準(zhǔn)。五合國際曾編制一套豪宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，分為十大方面，包括九百多條細(xì)則，是在提高別墅精度方面的一個(gè)嘗 試。 高精度設(shè)計(jì)也將進(jìn)一步推動(dòng)建筑裝修景觀一體化。別墅類產(chǎn)品是最昂貴的消費(fèi)品，完全有必要提供內(nèi)外的精裝整體設(shè)計(jì)。雖然別墅有園林景觀和樣板房經(jīng)裝修，但建筑外立面僅停留在宏觀造型層面，缺乏動(dòng)人的細(xì)節(jié)。 很多別墅由于建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)和室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)分別委托給不同的設(shè)計(jì)單位，缺乏整合和協(xié)調(diào)，留下了很多三不管的部位。比如首層室內(nèi)外結(jié)合部，由于沒有足夠精細(xì)設(shè)計(jì)，與傳統(tǒng)的低品質(zhì)住宅沒有本質(zhì)區(qū)別。而別墅類產(chǎn)品連院子一同銷售，花園以及建筑外觀也是商品的一部分，新一代別墅將提供完善的內(nèi)外精裝，以及一體化的庭院景觀設(shè)計(jì)。 (八 )別墅類產(chǎn)品開始高科技生態(tài)節(jié)能嘗試 2020 年中國第一個(gè)零能耗別墅類住宅南京鋒尚的開盤將帶動(dòng)中國別墅高科技時(shí)代的到來。低能耗，高舒適度的技術(shù)手段使得別墅產(chǎn)品有了量化指標(biāo)區(qū)分優(yōu)劣。市場上多數(shù)別墅樓盤單價(jià)雖然因地段優(yōu)勢、景觀環(huán)境、裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面有差別，但核心的技術(shù)品質(zhì)高度同質(zhì)化。而中國住宅價(jià)格構(gòu)成的重要缺環(huán)恰恰是技術(shù)品質(zhì)指標(biāo)。無論是什么樣的豪宅，反倒不能像電器那樣給出舒適度，或者能耗的指標(biāo)。于是評價(jià)豪宅的標(biāo)準(zhǔn)只能依靠裝修，景觀等直觀的、外在的、無法量化的標(biāo)準(zhǔn)。 南京鋒尚通過高科技的應(yīng)用實(shí)現(xiàn)了冬季采 暖、夏季制冷、基本照明、以及新風(fēng)供應(yīng)等幾個(gè)方面的零能耗。南京鋒尚除了整合真山、真水、明城墻遺址、護(hù)城河公園、秦淮河風(fēng)光帶等頂級環(huán)境資源，并提供精裝修、恒溫恒濕、零能耗等高舒適服務(wù)，在別墅市場上成為超越上海紫園價(jià)格樓王的品質(zhì)樓王。技術(shù)的含金量以及順應(yīng)節(jié)能的大趨勢提升了樓盤的品質(zhì)與價(jià)值。 做到這樣的高科技樓盤，成本增加非常有限。低密度的別墅類 產(chǎn)品，成本增 加約為每平米一千五百元。對于目前市場上豪宅單位售價(jià)都在萬元以上的奢華現(xiàn)狀，以每平米千元左右的成本增加，便能夠換得舒適度與節(jié)能效果的大幅提高。預(yù)料新一年別墅市場上將有更多的高科技嘗試。技術(shù)品質(zhì)已越來越成為別墅產(chǎn)品的真正賣點(diǎn)。全套的采用高科技系統(tǒng)不但可以提供數(shù)據(jù)化的產(chǎn)品性能指標(biāo)，關(guān)鍵能實(shí)現(xiàn)別墅品質(zhì)的本質(zhì)升級。對延長別墅的壽命也是重要手段。 二、合肥部分別墅樓盤分析 帝豪 星港灣 項(xiàng)目位于合肥市新海公園西（綠水雅客生態(tài)酒店東），由合肥帝豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，代理公司為推動(dòng)營銷有限公司，項(xiàng)目占地 面積123700 ㎡，總建筑面積 174000 ㎡，容積率 ，綠化率 35%。在售聯(lián)排面積為230260 ㎡，均價(jià)為 55006000 元 /平方米， 5 月份推出。 和順 東方花園 項(xiàng)目位于 合肥市長江東路三十埠橋東花園路 1 號，由安徽水利開發(fā)股份有限公司投資，合肥沃爾特置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，中原地產(chǎn)有限公司代理銷售，項(xiàng)目占地總面積 695079 ㎡，總建筑面積 950000 ㎡，容積率 ，綠化率 48%。在售獨(dú)棟別墅最小面積為 385 ㎡，實(shí)際 433 ㎡，獨(dú)棟均價(jià) 50005500元 /平方米；聯(lián)排最小面積 160 ㎡，均價(jià) 40004500 元 /平方米。 眾安 綠色港灣 項(xiàng)目位于合寧高速與南淝河交口，開發(fā)商為安徽眾安實(shí)業(yè)有限公司，項(xiàng)目總占地面積 2020986 ㎡，總建筑面積 640000 ㎡，容積率 ，綠化率 %。項(xiàng)目 1 期塞維利亞，規(guī)劃建設(shè) 67 棟、共 241 戶的西班牙風(fēng)格低密度住宅，低密度風(fēng)情別墅，由雙拼、聯(lián)排及疊加產(chǎn)品組成，純水岸半島規(guī)劃，原生西班牙三重落院生活?，F(xiàn)在售雙聯(lián)（花洋）別墅面積為 180380 ㎡，均價(jià)為600010000 元 /平方米。 玫瑰紳城 項(xiàng)目位于當(dāng)途路與南淝河路交叉口，由 上海城開集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司開發(fā)，易居 (中國 )/上海城開房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司代理銷售。項(xiàng)目總占地面積213200 ㎡，總建筑面積 40 萬平方米，綠化率 43%。項(xiàng)目規(guī)劃約 40 萬方英倫風(fēng)情 社區(qū)，規(guī)劃有聯(lián)排別墅，空中別墅，酒店式公寓，高層公寓，商鋪等。下半年將推出聯(lián)排別墅，面積在 220260 ㎡，價(jià)格未定。 綜合市場資料及信息分析，合肥大部分在售及售磬樓盤的別墅大都以西式洋房為主題色彩，而貴公司項(xiàng)目是以徽派后現(xiàn)代主義風(fēng)格為主題色彩，將江南主流特色引進(jìn)入合肥，這在合肥也是獨(dú)具一派的。而且近幾年 國家出臺了三次叫停別墅建 設(shè)的宏觀調(diào)控政策，致使別墅供應(yīng)量呈下滑趨勢，所以現(xiàn)在的別墅資源也屬稀缺資源。隨著人們生活水平和收入的不斷上升，人們對別墅這塊的消費(fèi)興趣也會日益增加，同時(shí)合肥大建設(shè)，也為項(xiàng)目的升值潛力增大了空間，臨泉路的改建及長江東大街與新安江路的對接，可以說是為項(xiàng)目插上了一雙騰飛的翅膀，所以項(xiàng)目一經(jīng)問世必將受到更多人的關(guān)注。俗話說任何事有利就有弊，所以我們也要看見不利的一面，例如東門那塊片區(qū)的整體環(huán)境不夠優(yōu)雅，現(xiàn)在的入住氛圍也不利于展示別墅的高端形象，小高層與高層的頂層復(fù)式分流部分別墅的消費(fèi)群體，這些都直接影響到項(xiàng)目的推廣 與銷售，所以 總的來講，項(xiàng)目的發(fā)展關(guān)鍵在于如何把握市場機(jī)會，發(fā)掘區(qū)內(nèi)其它競爭項(xiàng)目所不同的賣點(diǎn)和市場空檔。同時(shí)，在面對強(qiáng)勁對手的競爭狀態(tài)下，更要對項(xiàng)目的定位、包裝和宣傳推廣方面作更為嚴(yán)謹(jǐn)、周詳?shù)牟邉澆渴穑瑩P(yáng)長避短，化劣勢為優(yōu)勢，方能以后發(fā)制人的氣勢脫穎而出。 第二部分：項(xiàng)目分析與研判斷 一、項(xiàng)目分析 本案在市場中的賣