【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，山清水秀的優(yōu)美自然環(huán)境首當(dāng)其沖的被列為頭號(hào)誘惑。 35 房地產(chǎn)資料大全 ☆魅惑二：心清氣爽健康牌 療養(yǎng)是人們?cè)谶x擇第二居所時(shí)很注重的因素，帶有純自然療養(yǎng)功能的第二居所項(xiàng)目受到更多人親睞。 ☆魅惑三：逍遙自在，休閑牌 投資額度小，用來小住的半山獨(dú)院別墅配套齊全，滿足閑暇度假休憩的全部功能，會(huì)感覺非常舒暢。 ☆魅惑四：儲(chǔ)備升值投資牌 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們口袋里的錢越來越多，梯度消費(fèi)甚囂塵上。當(dāng)人們一次置業(yè)后，就開始想著二次、三次置業(yè)，房產(chǎn)正是最好的保值升值的投資。 面積 單價(jià) 總價(jià) 環(huán)境 東山會(huì) 1 1 1 1 東山居 1/2 1/2 1/4 1 花 1/4的錢，買 100%的環(huán)境！ 由以上幾點(diǎn)，分析得出客戶購(gòu)買的真正動(dòng)機(jī) —— 環(huán)境 35 房地產(chǎn)資料大全 （三）項(xiàng)目整體定位體系 東山景區(qū)純山地小墅 獨(dú)院小墅 國(guó)賓禮遇 純天然生態(tài)林綠地資源 小戶型 高性價(jià)比 水文化 茶文化 背山臨水 毗鄰東山國(guó)賓館 高尚人文社區(qū) 東山景區(qū) 天生風(fēng)水吉脈 人間天堂，姑蘇文明之源 純山地 視覺 嗅覺 聽覺 感覺 獨(dú)院別墅 太湖、洞庭東山 風(fēng)景名勝 青山如碧綠水如綢 素琴聲聲臥聽林濤 人間天堂的氣息 沏一壺茶品味一生 國(guó)家政要蘇州首選居住地 風(fēng)水寶地 相對(duì)東山會(huì)而言，小面積低總價(jià)獨(dú)院別墅，類似于東山會(huì)“弟弟”一樣的產(chǎn)品。 相同的環(huán)境四分之一的價(jià)格 入戶茶園 第五篇：規(guī)劃建議 35 房地產(chǎn)資料大全 （一）規(guī)劃考慮要素： 規(guī)劃限定： 規(guī)劃總占地面積：約 容積率： 建筑層數(shù)： 2層 建筑高度： 10米（檐口高度： 7米） 建筑風(fēng)格及色彩：蘇州傳統(tǒng)建筑風(fēng)格 地塊特點(diǎn) 項(xiàng)目地塊內(nèi)部 3米的高度差 地塊內(nèi)部無(wú)水系可利用 競(jìng)爭(zhēng)樓盤因素（與“東山會(huì)”相聯(lián)系） 項(xiàng)目在地理位置上與“東山會(huì)”形成鼎足之勢(shì)，但“東山會(huì)”定位高端，戶型大，容積率低。本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，可考慮在風(fēng)格上與其接近，多規(guī)劃小戶型經(jīng)濟(jì)別墅，不是爭(zhēng)奪客源，而是互為補(bǔ)充、分享客源。 35 房地產(chǎn)資料大全 龍景象觀點(diǎn)： ●建筑風(fēng)格已經(jīng)限定為傳統(tǒng)蘇式風(fēng)格，在產(chǎn)品規(guī)劃方面做出特色有一定難度，需要盡可能增加產(chǎn)品的附加值，來吸引客戶。 ●由于地塊規(guī)模和容積率的限定，產(chǎn)品規(guī)劃為雙拼和聯(lián)排別墅最為合理。 ●項(xiàng)目面對(duì)大盤“東山會(huì)”，以其“兄弟盤”的身份出現(xiàn)，在形象包裝和企劃思路上應(yīng)統(tǒng)一，可與“東山會(huì)”項(xiàng)目取得聯(lián)系共同商討，對(duì)于提升項(xiàng)目形象、吸引客源非常有利。 （二）風(fēng)格建議 整體風(fēng)格：江南蘇式風(fēng)格。 江南民居的一些建筑符號(hào)有獨(dú)有的文化記憶，如馬頭墻、漏花窗、采光天井、江南園林、茶道等， “江南”時(shí)常成為地域傳統(tǒng)文化的代名詞，人們已然被對(duì)美好童年的追憶，對(duì)回歸平淡的渴望所形成的強(qiáng)烈江南情結(jié)所牽引。 35 房地產(chǎn)資料大全 溶入適量現(xiàn)代因素： 傳統(tǒng)的江南居住方式能促進(jìn)鄰里交流，營(yíng)造親情的院落式生活，但保證不了私密性，也不利于通風(fēng)、采光，項(xiàng)目應(yīng)在繼承江南建筑傳統(tǒng)的同時(shí)，溶入現(xiàn)代建筑元素與現(xiàn)代設(shè)計(jì)因素，對(duì)傳統(tǒng)建筑進(jìn)行改良，增加其現(xiàn)代功能性。 營(yíng)造坡地感受： 作為江南建筑風(fēng)格，項(xiàng)目本身缺少水的元素，是一個(gè)不利點(diǎn)。為了增加項(xiàng)目景觀亮點(diǎn)，彌補(bǔ)不足，應(yīng)該充分利用地塊坡度，體現(xiàn)和放大山地別墅的特有體驗(yàn)。 引水入園： 雖然項(xiàng)目?jī)?nèi)部缺少水元素，但臨近項(xiàng)目有可利用河道，建議引水入園，塑造水景觀，或“溪水繞園”之感，為項(xiàng)目增加亮點(diǎn)。 （三）產(chǎn)品建議 總建筑面積： 7451平方米 產(chǎn)品配比建議： 單戶面積 250 ㎡ 190 ㎡ 170 ㎡ 套數(shù) 1 5 36 面積 250 950 6250 35 房地產(chǎn)資料大全 單體規(guī)劃建議： 樓層設(shè)計(jì) ●全地下室：下沉 3米。可作為地下車庫(kù)、視聽室、棋牌室、工作室等功能室利用。（贈(zèng)送） ●一層、二層：標(biāo)準(zhǔn)層高 3米，可規(guī)劃為起居室、臥室。 ● 閣樓：大概有 40平方米可達(dá)到 ，建議不做樓板分割，作為閣樓贈(zèng)送，可作臥室、書房等。（贈(zèng)送） 樓層規(guī)劃示意圖： 對(duì)于下沉的地下室可以做特殊處理，使其具有更多附加值。 通過天窗的采光處理，使得地下室可以用作書房、工作間等功能。 細(xì)節(jié)風(fēng)格 賦予建筑退臺(tái)和坡地地貌的特色，在立面處理上加入大量的平臺(tái)、綠化、花圃，使建筑體量隱于綠化中，在綠逸環(huán)繞中體驗(yàn)溶于自然的快樂。 花園院落設(shè)計(jì) 項(xiàng)目總建筑面積： 7451平方米 建筑投影面積： 3726平方米 可營(yíng)造景觀面積： 9314平方米 3726平方米 = 5588平方米 規(guī)劃總戶數(shù)：約為 42套 建議：每戶贈(zèng)送入戶花 3050平方米 （則用去 12602100平方米，至少還有 3500平方米可以用作公共配套。） 院落設(shè)計(jì)： 每家每戶都有一個(gè)入戶花園（獨(dú)立的院子），充分注重業(yè)主的私密性的同時(shí)，更強(qiáng)調(diào)一種相融共生的鄰里關(guān)系。 在院落中可栽種碧螺春，偶有興致，可體會(huì)種茶、采茶之樂，也可委托物業(yè)公司管理。 35 房地產(chǎn)資料大全 （四）其他建議 會(huì)所：由于項(xiàng)目規(guī)模限制，項(xiàng)目?jī)?nèi)部會(huì)所功能有限。但業(yè)主可以利用周邊樓盤的會(huì)所設(shè)施，如“東山會(huì)”。 道路、植被、照明、標(biāo)示系統(tǒng)等做統(tǒng)一風(fēng)格，景觀化處理。 周邊民房立面美化建議 因本項(xiàng)目周邊民房排布雜亂、外立面顏色不統(tǒng)一，造成項(xiàng)目天際線混亂，視野不好，降低了樓盤檔次。 建議聯(lián)系政府，以政府重新規(guī)劃東山的名義對(duì)周邊民房進(jìn)行外立面統(tǒng)一修飾，盡量與本項(xiàng)目做統(tǒng)一風(fēng)格，改善項(xiàng)目視野。（修飾費(fèi)用與政府協(xié)商解決） 第六篇：價(jià)格策略 房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)方法通常有成本導(dǎo)向定價(jià)、需求導(dǎo)向定價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)和可比樓盤量化定價(jià)法四類，本案當(dāng)前最為適宜的定價(jià)策略為可比樓盤數(shù)量化定價(jià)原則。 可比樓盤量化定價(jià)法的步驟： 選擇對(duì)本案有參照價(jià)值的樓盤； 分別參考各樓盤對(duì)本案的影響力，即影響力權(quán)重值； 分別選擇“建筑規(guī)模”、“區(qū)域位置”等因素將本案和相對(duì)應(yīng)項(xiàng)目進(jìn)行比較，根據(jù)每個(gè)因素所占影響力設(shè)立權(quán)重值； 得分 =權(quán)重 *打分，根據(jù)每個(gè)因素得分求和，得出每個(gè)項(xiàng)目分?jǐn)?shù)； 比較價(jià)格 =樓盤時(shí)價(jià) *綜合得分； 各樓盤權(quán)重值 =比較價(jià)格 *影響力權(quán)重值； 本案參考均價(jià) =各樓盤權(quán)重值求和。 一：市場(chǎng)對(duì)比法： 本案位于東山別墅區(qū)內(nèi)，選取對(duì)象應(yīng)為與本案有同類可比產(chǎn)品的周邊項(xiàng)目： 選取東山景園、吳地雅舍二個(gè)項(xiàng)目作為定價(jià)參考： 判別標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 東山景園 吳地雅舍 東山會(huì) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 建筑規(guī)模 16% 1 地理環(huán)境 14% 1 周邊配套 10% 社區(qū)規(guī)劃 14% 1 對(duì)外交通 10% 1 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 16% 1 1 區(qū)域認(rèn)知度 10% 1 1 1 品牌效應(yīng) 10% 1 總計(jì) 100% \ \ \ 35 房地產(chǎn)資料大全 樓盤 名稱 影響力 權(quán)重 樓盤 時(shí)價(jià) 綜合 得分 比較 價(jià)格 權(quán)重值 東山景園 30% 9000 8190 2457 吳地雅舍 30% 8800 8703 3348 東山會(huì) 40% 10800 9763 3905 本案雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品市場(chǎng)參考均價(jià)： 9710 以市場(chǎng)對(duì)比法得出，本案雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品市場(chǎng)參考均價(jià)： 8447 由于東山會(huì)項(xiàng)目為純獨(dú)立別墅，根據(jù)市場(chǎng)情況比對(duì)聯(lián)體別墅價(jià)格在獨(dú)立別墅 60％左右 二、成本核算法 根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況核算成本后，得出實(shí)際價(jià)格。 土地費(fèi)用：約 2700萬(wàn)元 建筑安裝費(fèi)用： 7451平米 1200元 /平米＝約 895萬(wàn)元 配套工程及其他費(fèi)用：道路、綠化、景觀、給水、排水、供電、電信、智能化、安防系統(tǒng)、設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘察、 監(jiān)理、 政府規(guī)費(fèi)、營(yíng)銷推廣、項(xiàng)目管理費(fèi)、稅收、及不可預(yù)見費(fèi)用等： 7451平米 1300元 /平米＝約 900萬(wàn)元 項(xiàng)目總成本約 4400萬(wàn)元。 項(xiàng)目住宅成本均價(jià)為 6224元 /平米，加上 40%的利潤(rùn)本項(xiàng)目成本均價(jià)為 10173元 /平米。 由于本項(xiàng)目的特色差異性，以市場(chǎng)對(duì)比法得出的價(jià)格并不能保證開發(fā)商的利益最大化，因此選用成本核算法得出的價(jià)格作為項(xiàng)目均價(jià)， 建議：均價(jià)為 10173元 /平米 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載?。。?69031789 第七篇：項(xiàng)目形象定位 35 房地產(chǎn)資料大全 形象魅力化體系 形象力 項(xiàng)目識(shí)別特性 產(chǎn)品力 商品利益支持點(diǎn) 利基訴求力 商品對(duì)客