【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 50%的帖息扶持政策。生產(chǎn)性項(xiàng)目融資扶持政策。對(duì)進(jìn)入園區(qū)的高技術(shù)、高投入、高產(chǎn)出、高附加值的生產(chǎn)性項(xiàng)目，由企業(yè)申請(qǐng)，經(jīng)高新區(qū)管委會(huì)組織論證后，按國(guó)家土地抵押貸款有關(guān)規(guī)定，可憑土地證一次性的享受與購(gòu)地款相應(yīng)數(shù)額的貸款擔(dān)保服務(wù)，貸款利息由企業(yè)負(fù)擔(dān)；入?yún)^(qū)的高新技術(shù)項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)達(dá)效后，由企業(yè)申請(qǐng)，經(jīng)高新區(qū)管委會(huì)論證后，可優(yōu)先列為高新區(qū)科技風(fēng)險(xiǎn)投資和產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金扶持項(xiàng)目；進(jìn)入園區(qū)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，凡符合條件的，可由高新區(qū)管委會(huì)積極推薦申報(bào)列入國(guó)家、省市政府各類(lèi)扶持計(jì)劃項(xiàng)目，取得政府資金支持。生產(chǎn)性大項(xiàng)目購(gòu)地款緩交負(fù)息扶持政策。進(jìn)入園區(qū)的高技術(shù)、高投入、高產(chǎn)出、高附加值的生產(chǎn)性項(xiàng)目，投資額在2000萬(wàn)美元以上（包括2000萬(wàn)美元），或投資額在2億元以上（包括2億元），由企業(yè)申請(qǐng)，經(jīng)園區(qū)管理辦公室組織論證后，三年內(nèi)企業(yè)所購(gòu)純生產(chǎn)廠房用地轉(zhuǎn)讓費(fèi)可暫緩付款，緩付的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)利息須按銀行同期利息在進(jìn)地前一次性付清。納稅大戶(hù)獎(jiǎng)勵(lì)住宅房政策。進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)年納稅總額在1000萬(wàn)元以上（包括1000萬(wàn)元，估計(jì)園區(qū)可留用160萬(wàn)），經(jīng)園區(qū)管理辦公室審核后，由園區(qū)管理辦公室一次性獎(jiǎng)勵(lì)三室一廳住房一套（不低于100平方米）。獎(jiǎng)勵(lì)技術(shù)人員和經(jīng)營(yíng)者政策。園區(qū)管理辦公室設(shè)立獎(jiǎng)勵(lì)基金，依據(jù)高新區(qū)管委會(huì)有關(guān)規(guī)定，對(duì)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的關(guān)鍵技術(shù)人員獎(jiǎng)售成本價(jià)住宅房；對(duì)做出突出貢獻(xiàn)的技術(shù)人員和經(jīng)營(yíng)者給予重獎(jiǎng)。長(zhǎng) 安 園 ? 產(chǎn) 業(yè) 別 墅全 案 營(yíng) 銷(xiāo) 戰(zhàn) 略 案[目 錄](méi)序：一、“壹號(hào)公園”宣言 ……………… 段先念二、《中國(guó)地產(chǎn)新三論》及動(dòng)力型地產(chǎn)解碼……… 藍(lán)　戈第一章：項(xiàng)目總體策劃一、市場(chǎng)分析 背景分析 市場(chǎng)概況分析二、項(xiàng)目分析產(chǎn)品分析項(xiàng)目USP提煉項(xiàng)目SWOT分析三、項(xiàng)目綜合定位目標(biāo)客戶(hù)定位產(chǎn)品及市場(chǎng)定位案名建議第二章：營(yíng)銷(xiāo)推廣策略一、核心營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略動(dòng)力型地產(chǎn)解碼價(jià)格策略二、傳播推廣策略整合傳播策略媒介組合策略及預(yù)算分配圖傳播戰(zhàn)術(shù)組合三、銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售階段控制銷(xiāo)售戰(zhàn)術(shù)創(chuàng)新第三章：項(xiàng)目提升建議一、 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)建議《長(zhǎng)安園示范產(chǎn)業(yè)區(qū)——產(chǎn)業(yè)別墅》示范重點(diǎn)管理創(chuàng)新二、產(chǎn)品力提升附1：《產(chǎn)業(yè)別墅專(zhuān)案行事履》附2：長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園優(yōu)惠政策明細(xì)附3：西安市高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研表“壹號(hào)公園”宣言?xún)赡昵埃以鴮?duì)美國(guó)硅谷有過(guò)一次商務(wù)性的考察?；貒?guó)后，我們給硅谷的成功找出了很多原因，其中有一點(diǎn)令我長(zhǎng)久不能忘懷，那就是硅谷有著堪稱(chēng)世界上最為優(yōu)越和人性化的辦公環(huán)境！在硅谷，我們所到之處，綠樹(shù)成蔭、鳥(niǎo)語(yǔ)花香；所接觸的人，個(gè)個(gè)精神飽滿(mǎn)、熱情洋溢。綿延上百公里的硅谷就像個(gè)環(huán)境優(yōu)美的大花園，而點(diǎn)綴其中的高科技公司就是公園中的精品小筑。我們認(rèn)為，硅谷之所以成功，一個(gè)很重要的原因就是它的各種環(huán)境，既包括自然環(huán)境，也包括社會(huì)環(huán)境、人文環(huán)境，尤其是輕松、自由、能夠激發(fā)人的想象力和創(chuàng)造欲的人文環(huán)境。我想，他們可以做到的，我們也一定可以做到。產(chǎn)業(yè)別墅，就是我們夢(mèng)想與現(xiàn)實(shí)的結(jié)晶！產(chǎn)業(yè)別墅，誕生在中國(guó)長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園，她是將世界先進(jìn)高科技園區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)充分研究、創(chuàng)新運(yùn)用的結(jié)果，是把市場(chǎng)需求、企業(yè)目標(biāo)與國(guó)家特色緊密結(jié)合的產(chǎn)物。她在西部大開(kāi)發(fā)的號(hào)角中誕生，在長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園的成長(zhǎng)中奠基。她是全新的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)動(dòng)力型地產(chǎn)的先鋒代表，她不僅是一種產(chǎn)品示范，也是一種開(kāi)發(fā)模式的示范，更是一種整合創(chuàng)新的方法論示范。產(chǎn)業(yè)別墅秉承了新西部一貫的創(chuàng)新作風(fēng)，她帶給市場(chǎng)的不僅是一場(chǎng)全新的辦公革命，更是中國(guó)地產(chǎn)的示范性、豐碑性建筑。段先念《中國(guó)地產(chǎn)新三論》及動(dòng)力型地產(chǎn)解碼中國(guó)地產(chǎn)新三論《中國(guó)地產(chǎn)新三論》是由中國(guó)新海派智業(yè)創(chuàng)始人藍(lán)戈先生最新研究并即將出版的新地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論。它由地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)論、地產(chǎn)城市論、地產(chǎn)國(guó)家論三部分組成。“地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)論”探討的是地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特征及其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的特殊作用；“地產(chǎn)城市論”探討的是地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈與區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的互動(dòng)關(guān)系；“地產(chǎn)國(guó)家論”探討的是地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈與國(guó)家建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有機(jī)聯(lián)系。如果用一句話(huà)來(lái)概括三者之間的關(guān)系，就是“國(guó)家經(jīng)營(yíng)從城市經(jīng)營(yíng)開(kāi)始，城市經(jīng)營(yíng)從地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)始”，這是“中國(guó)地產(chǎn)新三論”的集中概述，也是中國(guó)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的客觀規(guī)律?！吨袊?guó)地產(chǎn)新三論》的核心問(wèn)題和最大特點(diǎn)，就是創(chuàng)造性的提出并應(yīng)用了關(guān)于“地產(chǎn)的社會(huì)承載性”，即：土地是一切社會(huì)生產(chǎn)和其他活動(dòng)的物質(zhì)載體和基礎(chǔ)條件，而住房則是人類(lèi)社會(huì)最基本的生活資料，是勞動(dòng)生產(chǎn)和再生產(chǎn)的最基本條件之一。由于土地資源是固定的、缺乏彈性的、不可再生的，所以這種資源開(kāi)發(fā)賦予了地產(chǎn)業(yè)與生俱來(lái)的先天優(yōu)勢(shì)，同時(shí)又是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的直接制約力。也正因?yàn)檫@一最重要的基本屬性決定了地產(chǎn)業(yè)獨(dú)有的產(chǎn)業(yè)地位，可以說(shuō)“地產(chǎn)的社會(huì)承載性”也是“中國(guó)地產(chǎn)新三論”的立論基礎(chǔ)。配第說(shuō)：“土地是財(cái)富之母”。我們說(shuō)：“地球是人類(lèi)之母”。土地作為地球最重要的資源，它承載著人類(lèi)無(wú)數(shù)的傳奇神話(huà)與財(cái)富文明……動(dòng)力型地產(chǎn)“動(dòng)力型地產(chǎn)”是在《中國(guó)地產(chǎn)新三論》中首次提出的。它是根據(jù)馬克思《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)》中的有關(guān)原理而提出的新地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)（總產(chǎn)品）運(yùn)動(dòng)包含兩大部類(lèi)的生產(chǎn)：第Ⅰ部類(lèi)的生產(chǎn)，是生產(chǎn)資料的生產(chǎn)；第Ⅱ部類(lèi)的生產(chǎn)，是生活資料的生產(chǎn)。根據(jù)這一原理，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（總產(chǎn)品）運(yùn)動(dòng)也包含兩大部類(lèi)的生產(chǎn)：第Ⅰ部類(lèi)的生產(chǎn)，是生產(chǎn)資料型地產(chǎn)（動(dòng)力型地產(chǎn)）的生產(chǎn)；第Ⅱ部類(lèi)的生產(chǎn)是生活資料型地產(chǎn)（消費(fèi)型地產(chǎn)）的生產(chǎn)。動(dòng)力型地產(chǎn)與消費(fèi)型地產(chǎn)之間的辨證關(guān)系為：動(dòng)力型地產(chǎn)是消費(fèi)型地產(chǎn)的物質(zhì)基礎(chǔ)和基本保障，消費(fèi)型地產(chǎn)是動(dòng)力型地產(chǎn)的內(nèi)在動(dòng)力和最終目標(biāo)。這兩類(lèi)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與生產(chǎn)是相輔相成、缺一不可的。當(dāng)任何一類(lèi)地產(chǎn)的生產(chǎn)（開(kāi)發(fā)）比例不當(dāng)時(shí)，都可能導(dǎo)致地產(chǎn)的相對(duì)過(guò)剩，從而導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫和地產(chǎn)危機(jī)，所以這一理論的提出，有利于加強(qiáng)中國(guó)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的深度研究，有效控制地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模、總量、比例，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展和城市經(jīng)營(yíng)問(wèn)題提供有力的參考。動(dòng)力型地產(chǎn)屬于地產(chǎn)總產(chǎn)品生產(chǎn)中的生產(chǎn)資料的生產(chǎn)，它是人類(lèi)創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富和工業(yè)文明的客觀承載，是發(fā)展中城市經(jīng)營(yíng)的首要課題，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的主流動(dòng)力。動(dòng)力型地產(chǎn)將為消費(fèi)型地產(chǎn)提供有利的物質(zhì)保證，它的發(fā)展水平將直接影響甚至決定消費(fèi)型地產(chǎn)。（見(jiàn)下圖）—— 藍(lán)　戈第一章 項(xiàng)目總體策劃一、 市場(chǎng)分析項(xiàng)目背景分析： A、項(xiàng)目宏觀背景： ● 項(xiàng)目時(shí)代背景：中國(guó)政府實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)的劃時(shí)代戰(zhàn)略● 項(xiàng)目區(qū)位背景：產(chǎn)業(yè)別墅位于西安長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園，屬產(chǎn)業(yè)園中的北示范區(qū)。長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園是國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)——西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的重要組成部分，是西安市西部開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施過(guò)程中的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，建成后將成為中國(guó)西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地。Ｂ、項(xiàng)目立項(xiàng)背景：● 西安是西部大開(kāi)發(fā)的橋頭堡，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園是城市動(dòng)力型地產(chǎn)的集中板塊，產(chǎn)業(yè)別墅是其中的示范性地產(chǎn)項(xiàng)目，是新型辦公物業(yè)的大膽創(chuàng)新?！?市場(chǎng)需求：產(chǎn)業(yè)別墅的誕生源于市場(chǎng)對(duì)傳統(tǒng)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的種種非人性化因素的揚(yáng)棄，對(duì)全新商務(wù)辦公理念和方式的需求。２、市場(chǎng)概況分析：Ａ、市場(chǎng)概況：● 國(guó)外高檔辦公產(chǎn)品形態(tài)豐富，其中商務(wù)別墅類(lèi)產(chǎn)品在配套及人性化設(shè)計(jì)上有一定經(jīng)驗(yàn)積累，此類(lèi)產(chǎn)品被稱(chēng)為“office park”或“villa park”等?！?國(guó)內(nèi)高檔辦公用房需求日趨增長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)能滿(mǎn)足最新一代辦公客戶(hù)要求的人性化、生態(tài)化的寫(xiě)字樓已迫在眉睫?！?西安市場(chǎng)及西北地區(qū)尚無(wú)辦公用別墅產(chǎn)品面市?！?北京、廣州、重慶、西安等地，已有企業(yè)開(kāi)始搬進(jìn)別墅辦公，但這些別墅建設(shè)時(shí)定位于居住，缺乏辦公所須的商務(wù)環(huán)境?！?在全國(guó)范圍內(nèi)看，產(chǎn)業(yè)別墅仍為高端稀缺產(chǎn)品。僅北京有可比性項(xiàng)目剛剛面市。?森根國(guó)際：位于北京北苑地區(qū)，是北京第一家具有TOWNHOUSE風(fēng)格的寫(xiě)字樓。項(xiàng)目分為四期，一期商務(wù)區(qū)具有濃郁的德國(guó)使館風(fēng)格，為三棟矮層德式風(fēng)格寫(xiě)字樓。1＃樓地上地下各1500M2，； 3＃寫(xiě)字樓獨(dú)立分為六個(gè)單元，2＃樓每單元約800M2，使用率為88%；3＃樓每單元約600M2，使用率為96%。項(xiàng)目車(chē)位、寬帶上網(wǎng)等方面配套較完善。售價(jià)10000元/ M2，與北京一般高檔高層寫(xiě)字樓售價(jià)差別不大。Ｂ、西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)析：● 西安市高檔寫(xiě)字樓集中在高新西區(qū)、南二環(huán)沿線(xiàn)和城內(nèi)?！?高新西區(qū)是高檔次寫(xiě)字樓集中地，此區(qū)域?qū)懽謽且愿邔訛橹?，多以智能化、高科技等服?wù)配套吸引客戶(hù)，其平均價(jià)格多在6000元/㎡左右。 ● 南二環(huán)寫(xiě)字樓多為新建項(xiàng)目。市場(chǎng)分為“商住”形式的寫(xiě)字樓和純商務(wù)寫(xiě)字樓兩種，其平均價(jià)格在5000元/㎡左右。市場(chǎng)銷(xiāo)售較好?！?城內(nèi)的寫(xiě)字樓以北大街、和平門(mén)和新城廣場(chǎng)為主。此區(qū)的寫(xiě)字樓最大特點(diǎn)是各種商業(yè)配套成熟而豐富，但商務(wù)辦公配套及相關(guān)支撐行業(yè)缺乏，平均價(jià)格在6000元/㎡，市場(chǎng)銷(xiāo)售情況不好?！?目前西安市的高檔寫(xiě)字樓普遍追求科技化、商務(wù)氛圍，但對(duì)于辦公環(huán)境的人性化、生態(tài)化始終沒(méi)有突破。二、 項(xiàng)目分析１、產(chǎn)品分析Ａ、產(chǎn)品類(lèi)型：產(chǎn)業(yè)別墅是一種升級(jí)型且具有填補(bǔ)市場(chǎng)空白功能的產(chǎn)品，其建筑形態(tài)是別墅，而實(shí)用功能是商務(wù)辦公。Ｂ、產(chǎn)品差異化分析：產(chǎn)業(yè)別墅既需要體現(xiàn)居住型別墅高貴、人性化、園林化的優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)又須具備比傳統(tǒng)寫(xiě)字樓更高檔次的商務(wù)配套?！?傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的缺點(diǎn)：a．長(zhǎng)時(shí)間等電梯，公共交通不好，影響工作效率；b、辦公室不自然通風(fēng)，自然采光差，造成資源浪費(fèi)，不利于身體健康；c、有效層高低，造成空間狹小擁擠的感覺(jué)；d、員工沒(méi)有休息間或休息間條件差；e、停車(chē)位秩序差；d、辦公區(qū)附近很少有令人賞心悅目的景觀；f、工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對(duì)話(huà)、缺少人性化、缺少人本關(guān)懷，直接影響工作者的熱情、遏止人的創(chuàng)造欲望和創(chuàng)新精神?！?產(chǎn)業(yè)別墅有別于傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的優(yōu)點(diǎn)：a、優(yōu)秀的園區(qū)生態(tài)氛圍；b、建筑風(fēng)格獨(dú)具個(gè)性；c、有良好的自然通風(fēng)和光照，有自由、富有變化的、靈活個(gè)性的生活空間；d、更完善的商務(wù)辦公硬件配套和軟件配套；e、更舒適高檔的休閑會(huì)談場(chǎng)所；f、體現(xiàn)的是一種非常尊貴與人性化的高級(jí)辦公狀態(tài)，能更大程度的激發(fā)人的創(chuàng)新精神和創(chuàng)造欲望。（見(jiàn)下表）● 與北京森根國(guó)際及傳統(tǒng)高檔寫(xiě)字樓性能對(duì)比表：比較項(xiàng)目 產(chǎn) 業(yè) 別 墅 森 根 國(guó) 際（北京） 傳 統(tǒng) 高 檔 寫(xiě) 字 樓 備 注1 建筑形態(tài) 獨(dú)體別墅 23層 德式風(fēng)格Townhouse聯(lián)體別墅 23層 多層或高層 2 面積 1400 ~ 2600M2/棟 每棟分6個(gè)單元，600~ 800 M2/單元 銷(xiāo)售面積通常可進(jìn)行自由分割 3 總房款 很高 高 與前兩者相比較低 銷(xiāo)售面積是影響總房款的重要因素。4 容積率 低容積率、低建筑密度 容積率較低、建筑密度較低 高容積率、高建筑密度 5 生態(tài)環(huán)境 高綠化、園林式、生態(tài)化 生態(tài)化 低綠化、無(wú)生態(tài)環(huán)境 6 建筑風(fēng)格 風(fēng)格多樣、高端、張揚(yáng)個(gè)性、唯美 風(fēng)格多樣 風(fēng)格唯一 7 內(nèi)部交通 園區(qū)內(nèi)水平交通暢達(dá)，棟內(nèi)垂直交通易達(dá)到使用要求 垂直交通與水平交通較好 電梯運(yùn)行周期長(zhǎng)，轎箱擁擠、浪費(fèi)時(shí)間等候 8 建筑使用率 建筑使用率很高 85% ~ % 建筑使用率相對(duì)較低，80%以下 9 使用面積單價(jià) 同等銷(xiāo)售單價(jià)下，使用面積單價(jià)低 使用面積單價(jià)較低 同等銷(xiāo)售單價(jià)下，使用面積單價(jià)高 以西安市場(chǎng)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)別墅與傳統(tǒng)高檔寫(xiě)字樓相比，銷(xiāo)售單價(jià)按6000元/m2計(jì)，相差約1000元/m210 內(nèi)部空間 寬敞、立體感強(qiáng)，靈活、自由、隨意 寬敞、靈活、自由 較狹小，自由度、靈活性相對(duì)較低 11 自然通風(fēng)采光 優(yōu)良 良好 一般，限制較大 12 辦公環(huán)境 幽雅、舒適、文明、個(gè)性突顯 幽雅、舒適、文明 較嘈雜、忙亂 13 商務(wù)配套 更先進(jìn)的商務(wù)設(shè)施、高雅的商務(wù)氛圍 先進(jìn)的商務(wù)設(shè)施、高雅的商務(wù)氛圍 較齊全的基本商務(wù)配套 14 智能化 配備更先進(jìn) 配備先進(jìn) 較先進(jìn) 森根國(guó)際是介于傳統(tǒng)高檔寫(xiě)字樓和單體商務(wù)別墅之間的一種產(chǎn)品。其面積和總房款都較產(chǎn)業(yè)別墅小。與產(chǎn)業(yè)別墅相比，森根國(guó)際類(lèi)產(chǎn)品更符合目前市場(chǎng)需求。15 停車(chē)位 每棟樓有獨(dú)立停車(chē)位、園區(qū)內(nèi)有公共停車(chē)場(chǎng) 較充裕停車(chē)位 公