【文章內容簡介】 50%的帖息扶持政策。生產性項目融資扶持政策。對進入園區(qū)的高技術、高投入、高產出、高附加值的生產性項目，由企業(yè)申請，經高新區(qū)管委會組織論證后，按國家土地抵押貸款有關規(guī)定，可憑土地證一次性的享受與購地款相應數額的貸款擔保服務，貸款利息由企業(yè)負擔；入區(qū)的高新技術項目達產達效后，由企業(yè)申請，經高新區(qū)管委會論證后，可優(yōu)先列為高新區(qū)科技風險投資和產業(yè)發(fā)展基金扶持項目；進入園區(qū)的產業(yè)項目，凡符合條件的，可由高新區(qū)管委會積極推薦申報列入國家、省市政府各類扶持計劃項目，取得政府資金支持。生產性大項目購地款緩交負息扶持政策。進入園區(qū)的高技術、高投入、高產出、高附加值的生產性項目，投資額在2000萬美元以上（包括2000萬美元），或投資額在2億元以上（包括2億元），由企業(yè)申請，經園區(qū)管理辦公室組織論證后，三年內企業(yè)所購純生產廠房用地轉讓費可暫緩付款，緩付的土地轉讓費利息須按銀行同期利息在進地前一次性付清。納稅大戶獎勵住宅房政策。進入園區(qū)的企業(yè)年納稅總額在1000萬元以上（包括1000萬元，估計園區(qū)可留用160萬），經園區(qū)管理辦公室審核后，由園區(qū)管理辦公室一次性獎勵三室一廳住房一套（不低于100平方米）。獎勵技術人員和經營者政策。園區(qū)管理辦公室設立獎勵基金，依據高新區(qū)管委會有關規(guī)定，對園區(qū)內企業(yè)的關鍵技術人員獎售成本價住宅房；對做出突出貢獻的技術人員和經營者給予重獎。長 安 園 ? 產 業(yè) 別 墅全 案 營 銷 戰(zhàn) 略 案[目 錄]序：一、“壹號公園”宣言 ……………… 段先念二、《中國地產新三論》及動力型地產解碼……… 藍　戈第一章：項目總體策劃一、市場分析 背景分析 市場概況分析二、項目分析產品分析項目USP提煉項目SWOT分析三、項目綜合定位目標客戶定位產品及市場定位案名建議第二章：營銷推廣策略一、核心營銷戰(zhàn)略動力型地產解碼價格策略二、傳播推廣策略整合傳播策略媒介組合策略及預算分配圖傳播戰(zhàn)術組合三、銷售策略銷售階段控制銷售戰(zhàn)術創(chuàng)新第三章：項目提升建議一、 項目運營建議《長安園示范產業(yè)區(qū)——產業(yè)別墅》示范重點管理創(chuàng)新二、產品力提升附1：《產業(yè)別墅專案行事履》附2：長安科技產業(yè)園優(yōu)惠政策明細附3：西安市高檔寫字樓市場調研表“壹號公園”宣言兩年前，我曾對美國硅谷有過一次商務性的考察?；貒?，我們給硅谷的成功找出了很多原因，其中有一點令我長久不能忘懷，那就是硅谷有著堪稱世界上最為優(yōu)越和人性化的辦公環(huán)境！在硅谷，我們所到之處，綠樹成蔭、鳥語花香；所接觸的人，個個精神飽滿、熱情洋溢。綿延上百公里的硅谷就像個環(huán)境優(yōu)美的大花園，而點綴其中的高科技公司就是公園中的精品小筑。我們認為，硅谷之所以成功，一個很重要的原因就是它的各種環(huán)境，既包括自然環(huán)境，也包括社會環(huán)境、人文環(huán)境，尤其是輕松、自由、能夠激發(fā)人的想象力和創(chuàng)造欲的人文環(huán)境。我想，他們可以做到的，我們也一定可以做到。產業(yè)別墅，就是我們夢想與現實的結晶！產業(yè)別墅，誕生在中國長安科技產業(yè)園，她是將世界先進高科技園區(qū)的先進經驗充分研究、創(chuàng)新運用的結果，是把市場需求、企業(yè)目標與國家特色緊密結合的產物。她在西部大開發(fā)的號角中誕生，在長安科技產業(yè)園的成長中奠基。她是全新的高科技產業(yè)園區(qū)動力型地產的先鋒代表，她不僅是一種產品示范，也是一種開發(fā)模式的示范，更是一種整合創(chuàng)新的方法論示范。產業(yè)別墅秉承了新西部一貫的創(chuàng)新作風，她帶給市場的不僅是一場全新的辦公革命，更是中國地產的示范性、豐碑性建筑。段先念《中國地產新三論》及動力型地產解碼中國地產新三論《中國地產新三論》是由中國新海派智業(yè)創(chuàng)始人藍戈先生最新研究并即將出版的新地產經濟理論。它由地產產業(yè)論、地產城市論、地產國家論三部分組成?！暗禺a產業(yè)論”探討的是地產的產業(yè)特征及其在國民經濟中的特殊作用；“地產城市論”探討的是地產業(yè)及其產業(yè)鏈與區(qū)域經濟和城市發(fā)展的互動關系；“地產國家論”探討的是地產業(yè)及其產業(yè)鏈與國家建設和經濟發(fā)展的有機聯(lián)系。如果用一句話來概括三者之間的關系，就是“國家經營從城市經營開始，城市經營從地產經營開始”，這是“中國地產新三論”的集中概述，也是中國地產未來發(fā)展的客觀規(guī)律?！吨袊禺a新三論》的核心問題和最大特點，就是創(chuàng)造性的提出并應用了關于“地產的社會承載性”，即：土地是一切社會生產和其他活動的物質載體和基礎條件，而住房則是人類社會最基本的生活資料，是勞動生產和再生產的最基本條件之一。由于土地資源是固定的、缺乏彈性的、不可再生的，所以這種資源開發(fā)賦予了地產業(yè)與生俱來的先天優(yōu)勢，同時又是地產業(yè)發(fā)展的直接制約力。也正因為這一最重要的基本屬性決定了地產業(yè)獨有的產業(yè)地位，可以說“地產的社會承載性”也是“中國地產新三論”的立論基礎。配第說：“土地是財富之母”。我們說：“地球是人類之母”。土地作為地球最重要的資源，它承載著人類無數的傳奇神話與財富文明……動力型地產“動力型地產”是在《中國地產新三論》中首次提出的。它是根據馬克思《政治經濟學》中的有關原理而提出的新地產經濟學觀點。社會經濟（總產品）運動包含兩大部類的生產：第Ⅰ部類的生產，是生產資料的生產；第Ⅱ部類的生產，是生活資料的生產。根據這一原理，地產經濟（總產品）運動也包含兩大部類的生產：第Ⅰ部類的生產，是生產資料型地產（動力型地產）的生產；第Ⅱ部類的生產是生活資料型地產（消費型地產）的生產。動力型地產與消費型地產之間的辨證關系為：動力型地產是消費型地產的物質基礎和基本保障，消費型地產是動力型地產的內在動力和最終目標。這兩類地產的開發(fā)與生產是相輔相成、缺一不可的。當任何一類地產的生產（開發(fā)）比例不當時，都可能導致地產的相對過剩，從而導致地產泡沫和地產危機，所以這一理論的提出，有利于加強中國地產經濟發(fā)展的深度研究，有效控制地產開發(fā)的規(guī)模、總量、比例，為社會經濟的總體發(fā)展和城市經營問題提供有力的參考。動力型地產屬于地產總產品生產中的生產資料的生產，它是人類創(chuàng)造物質財富和工業(yè)文明的客觀承載，是發(fā)展中城市經營的首要課題，是社會經濟的主流動力。動力型地產將為消費型地產提供有利的物質保證，它的發(fā)展水平將直接影響甚至決定消費型地產。（見下圖）—— 藍　戈第一章 項目總體策劃一、 市場分析項目背景分析： A、項目宏觀背景： ● 項目時代背景：中國政府實施西部大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略● 項目區(qū)位背景：產業(yè)別墅位于西安長安科技產業(yè)園，屬產業(yè)園中的北示范區(qū)。長安科技產業(yè)園是國家級開發(fā)區(qū)——西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，是西安市西部開發(fā)戰(zhàn)略實施過程中的重點建設項目之一，建成后將成為中國西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產業(yè)基地。Ｂ、項目立項背景：● 西安是西部大開發(fā)的橋頭堡，高新技術開發(fā)區(qū)長安科技產業(yè)園是城市動力型地產的集中板塊，產業(yè)別墅是其中的示范性地產項目，是新型辦公物業(yè)的大膽創(chuàng)新?！?市場需求：產業(yè)別墅的誕生源于市場對傳統(tǒng)專業(yè)寫字樓的種種非人性化因素的揚棄，對全新商務辦公理念和方式的需求。２、市場概況分析：Ａ、市場概況：● 國外高檔辦公產品形態(tài)豐富，其中商務別墅類產品在配套及人性化設計上有一定經驗積累，此類產品被稱為“office park”或“villa park”等。● 國內高檔辦公用房需求日趨增長。開發(fā)能滿足最新一代辦公客戶要求的人性化、生態(tài)化的寫字樓已迫在眉睫?！?西安市場及西北地區(qū)尚無辦公用別墅產品面市?！?北京、廣州、重慶、西安等地，已有企業(yè)開始搬進別墅辦公，但這些別墅建設時定位于居住，缺乏辦公所須的商務環(huán)境?！?在全國范圍內看，產業(yè)別墅仍為高端稀缺產品。僅北京有可比性項目剛剛面市。?森根國際：位于北京北苑地區(qū)，是北京第一家具有TOWNHOUSE風格的寫字樓。項目分為四期，一期商務區(qū)具有濃郁的德國使館風格，為三棟矮層德式風格寫字樓。1＃樓地上地下各1500M2，； 3＃寫字樓獨立分為六個單元，2＃樓每單元約800M2，使用率為88%；3＃樓每單元約600M2，使用率為96%。項目車位、寬帶上網等方面配套較完善。售價10000元/ M2，與北京一般高檔高層寫字樓售價差別不大。Ｂ、西安寫字樓市場簡析：● 西安市高檔寫字樓集中在高新西區(qū)、南二環(huán)沿線和城內。● 高新西區(qū)是高檔次寫字樓集中地，此區(qū)域寫字樓以高層為主，多以智能化、高科技等服務配套吸引客戶，其平均價格多在6000元/㎡左右。 ● 南二環(huán)寫字樓多為新建項目。市場分為“商住”形式的寫字樓和純商務寫字樓兩種，其平均價格在5000元/㎡左右。市場銷售較好?！?城內的寫字樓以北大街、和平門和新城廣場為主。此區(qū)的寫字樓最大特點是各種商業(yè)配套成熟而豐富，但商務辦公配套及相關支撐行業(yè)缺乏，平均價格在6000元/㎡，市場銷售情況不好?！?目前西安市的高檔寫字樓普遍追求科技化、商務氛圍，但對于辦公環(huán)境的人性化、生態(tài)化始終沒有突破。二、 項目分析１、產品分析Ａ、產品類型：產業(yè)別墅是一種升級型且具有填補市場空白功能的產品，其建筑形態(tài)是別墅，而實用功能是商務辦公。Ｂ、產品差異化分析：產業(yè)別墅既需要體現居住型別墅高貴、人性化、園林化的優(yōu)點，同時又須具備比傳統(tǒng)寫字樓更高檔次的商務配套?！?傳統(tǒng)寫字樓的缺點：a．長時間等電梯，公共交通不好，影響工作效率；b、辦公室不自然通風，自然采光差，造成資源浪費，不利于身體健康；c、有效層高低，造成空間狹小擁擠的感覺；d、員工沒有休息間或休息間條件差；e、停車位秩序差；d、辦公區(qū)附近很少有令人賞心悅目的景觀；f、工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對話、缺少人性化、缺少人本關懷，直接影響工作者的熱情、遏止人的創(chuàng)造欲望和創(chuàng)新精神?！?產業(yè)別墅有別于傳統(tǒng)寫字樓的優(yōu)點：a、優(yōu)秀的園區(qū)生態(tài)氛圍；b、建筑風格獨具個性；c、有良好的自然通風和光照，有自由、富有變化的、靈活個性的生活空間；d、更完善的商務辦公硬件配套和軟件配套；e、更舒適高檔的休閑會談場所；f、體現的是一種非常尊貴與人性化的高級辦公狀態(tài)，能更大程度的激發(fā)人的創(chuàng)新精神和創(chuàng)造欲望。（見下表）● 與北京森根國際及傳統(tǒng)高檔寫字樓性能對比表：比較項目 產 業(yè) 別 墅 森 根 國 際（北京） 傳 統(tǒng) 高 檔 寫 字 樓 備 注1 建筑形態(tài) 獨體別墅 23層 德式風格Townhouse聯(lián)體別墅 23層 多層或高層 2 面積 1400 ~ 2600M2/棟 每棟分6個單元，600~ 800 M2/單元 銷售面積通?？蛇M行自由分割 3 總房款 很高 高 與前兩者相比較低 銷售面積是影響總房款的重要因素。4 容積率 低容積率、低建筑密度 容積率較低、建筑密度較低 高容積率、高建筑密度 5 生態(tài)環(huán)境 高綠化、園林式、生態(tài)化 生態(tài)化 低綠化、無生態(tài)環(huán)境 6 建筑風格 風格多樣、高端、張揚個性、唯美 風格多樣 風格唯一 7 內部交通 園區(qū)內水平交通暢達，棟內垂直交通易達到使用要求 垂直交通與水平交通較好 電梯運行周期長，轎箱擁擠、浪費時間等候 8 建筑使用率 建筑使用率很高 85% ~ % 建筑使用率相對較低，80%以下 9 使用面積單價 同等銷售單價下，使用面積單價低 使用面積單價較低 同等銷售單價下，使用面積單價高 以西安市場來看，產業(yè)別墅與傳統(tǒng)高檔寫字樓相比，銷售單價按6000元/m2計，相差約1000元/m210 內部空間 寬敞、立體感強，靈活、自由、隨意 寬敞、靈活、自由 較狹小，自由度、靈活性相對較低 11 自然通風采光 優(yōu)良 良好 一般，限制較大 12 辦公環(huán)境 幽雅、舒適、文明、個性突顯 幽雅、舒適、文明 較嘈雜、忙亂 13 商務配套 更先進的商務設施、高雅的商務氛圍 先進的商務設施、高雅的商務氛圍 較齊全的基本商務配套 14 智能化 配備更先進 配備先進 較先進 森根國際是介于傳統(tǒng)高檔寫字樓和單體商務別墅之間的一種產品。其面積和總房款都較產業(yè)別墅小。與產業(yè)別墅相比，森根國際類產品更符合目前市場需求。15 停車位 每棟樓有獨立停車位、園區(qū)內有公共停車場 較充裕停車位 公