北京奧北高端別墅項目營銷策劃全案_72ppt_xxxx(編輯修改稿)
2025-03-26 03:40 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 對比樓盤權(quán)重 30% 20% 20% 15% 5% 5% 5% 本項目合成價格 17981 價格策略 ︱ 邊單位價格推導(dǎo) 類型 競爭型項目 干擾型項目 比較因素 權(quán)重 % 本案 湯 HOUSE 滟瀾山 譽天下 中體奧園 金隅山墅 燕西臺 諸子階 地理位置 30% 交通動線 8% 1 區(qū)域印象 7% 1 自然環(huán)境 5% 1 區(qū)域配套 10% 1 樓盤基本素質(zhì) 45% 規(guī)模 4% 1 戶型 10% 1 庭院 7% 1 容積率 4% 1 水域 6% 1 層高 4% 1 道路 3% 1 社區(qū)配套 3% 1 會所 4% 1 物業(yè)管理 10% 1 工程進度 10% 1 建筑風(fēng)格 5% 1 綜合得分 100% 1 對比樓盤價格 11552 31781 15320 9809 21936 24478 27003 根據(jù)得分調(diào)整后價格 對比樓盤權(quán)重 25% 23% 22% 10% 8% 7% 5% 本項目合成價格 19426 價格策略 ︱ TOWNHOUSE價格推導(dǎo) 基于以上兩表所體現(xiàn)之市場各項系數(shù) ,推導(dǎo)本案市場參考價 TOWNHOUSE中心單位 ￥ 17981元 /平方米（不含地下面積、毛坯交房計） TOWNHOUSE邊單位 ￥ 19426元 /平方米（不含地下面積、毛坯交房計） ?TOWNHOUSE最終整體均價為￥ 18618元 /平方米（不含地下面積、毛坯交房計） ?TOWNHOUSE最終整體銷售額約 ?按照全面積計算（含地下面積、毛坯房計） TOWNHOUSE整體均價為￥ 13359元 /平方米 價格策略 ︱ TOWNHOUSE價格推導(dǎo) 備注： ?次價格計算不含樣板間及雙拼價格； ?本次價格推動為靜態(tài)推動，未來入市價格將根據(jù)未來時點進行推導(dǎo)。 價格策略 ︱ TOWNHOUSE價格推導(dǎo) 以上價格推導(dǎo)過程為 運用德爾斐法理論價格推導(dǎo)值， 北七家項目要是在預(yù)定的銷售周期內(nèi)完成銷售目標，項目的入市價格將在區(qū)域內(nèi)具備競爭力。 如果按照競爭項目對比定價法去分析推倒，我們以龍湖滟瀾山項目為對比參考項目，通過對北七家項目細節(jié)的打造，在區(qū)域內(nèi)形成無可替代的地位，項目的價格將占據(jù)區(qū)域標桿的位置。 未來項目在 產(chǎn)品、園林、環(huán)境、配套等因素上能夠和滟瀾山項目具備競爭力，(能夠做到和滟瀾山項目一樣的出位）那么項目的價格能夠在目前推導(dǎo)價格的基礎(chǔ)上浮 20%— 30%。 在區(qū)域內(nèi)將和滟瀾山一樣，成為標桿項目。 價格策略 ︱ TOWNHOUSE價格推導(dǎo) 備注： ?以上價格是在所有條件都能實現(xiàn)情況下的靜態(tài)價格的研判； ?項目入市時的實際價格需要結(jié)合項目自身因素、市場形勢及客戶積累情況再定。 價格策略 ︱ 價格體系制定 價格策略 ︱ 價格制定原則 ?整體價格體系運用 德爾斐法 根據(jù)分值加權(quán)計算確定本項目的最終價格定位； ?價單的制定將根據(jù)評分系統(tǒng)，按照影響因素進行評分，所有影響因素分為 6類： 位置、朝向、景觀、戶型、庭院、私密性； ?根據(jù)影響因素進行權(quán)重分級評分，按套計算，推動出最終價格表。 價格策略 ︱ 價格制定原則 雙拼別墅不是本項目的主流產(chǎn)品，只占到項目的 5%左右，但是在產(chǎn)品品質(zhì)上要優(yōu)于主流產(chǎn)品 TOWNHOUSE。因此，在價格的制定上要與 TOWNHOUSE端單元適當拉開，通過價格的提升，成為整個項目品質(zhì)提升的籌碼。在每一次銷售控制的過程中，作為龍頭產(chǎn)品，起到拉升項目整體調(diào)性的作用。 雙拼價格制定原則： 項目銷售策略 ?價格策略 ?推盤策略 ?銷售排期 推盤策略 擠壓推盤、量價配比、制造階段性供不應(yīng)求 通過銷控策略在區(qū)域內(nèi)外形成強大的市場吸附力 推盤策略 ︱ 銷售階段劃分 1區(qū)（一期）： 76套 (其中邊間 32套，中間單位 44套 ) 2區(qū)（二期）： 112套（其中邊間 48套，中間單位 60套，雙拼 4套） 3區(qū)（三期）： 106套（其中邊間 42套，中間單位 58套，雙拼 6套） 4區(qū)（四期）： 130套（其中邊間 58套，中間單位 66套，雙拼 6套） 銷售周期為 2年（ 2023年 5月 — 2023年 5月） 樣板區(qū) 32套 推盤策略 ︱ 銷售階段確定 結(jié)合項目的工程進度、產(chǎn)品組合，同時對市場狀況進行比較分析后，項目銷售可劃為五個階段進行： 第一階段： 開盤強銷期 周期： 2023年 5月 — 2023年 10月 推售單位：以 1區(qū)（ 76套）為主要消化對象 第二階段：持續(xù)銷售期 周期： 2023年 10月 — 2023年 6月 推售單位：以 2區(qū)（ 112套）為主要消化對象 第三階段：二次強銷期 周期： 2023年 6月 — 2023年
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