別墅項目營銷策劃報告(編輯修改稿)
2024-08-30 00:48 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 2） 依據(jù)別墅的購買動機：A、 自用型；B、 投資型；C、 混合型。別墅消費者研究結(jié)論：1） 別墅購買者的年齡集中在3545歲之間，且目前有年齡有下降的趨勢；2） 目前別墅市場呈現(xiàn)兩頭熱，中間涼的消費現(xiàn)狀，主要原因是目前上海的真正具有極品品質(zhì)的豪宅并不多，而經(jīng)濟性別墅也顯得供不應(yīng)求，而處于兩者之間的中高檔別墅由于量體最大，且產(chǎn)品同質(zhì)化情況嚴重，所以競爭最為激烈，市場風(fēng)險也最大；3） 目前上海的別墅市場尚處于初級階段，無論別墅的產(chǎn)品還是別墅的消費者，都處于一個成長的時機，目前上海2/3以上的別墅消費者都是第一次住別墅，經(jīng)驗客戶的嚴重缺乏也是目前別墅市場不成熟的表現(xiàn)之一；4） 隨著新上海富裕階層的形成將使得中高檔別墅的本地客戶購買力提高、所占客戶比重提高，同時隨著客戶需求的提高對別墅產(chǎn)品品質(zhì)的要求更加苛刻。三、 別墅的價格走勢：1） 上海中房指數(shù)系統(tǒng)3月12日別墅指數(shù)報告顯示，上海別墅指數(shù)達1012點，比一月基期上漲12點，%；2） 別墅指數(shù)研究得出如下預(yù)測結(jié)論： 別墅價格在未來幾年里仍會呈穩(wěn)步上升趨勢，主要是受別墅需求強有力支撐以及土地供應(yīng)的受限； 經(jīng)濟型及高端別墅需求旺盛，中端別墅市場競爭將更加激烈；主要由于本地客戶需求放量將在很大程度上刺激經(jīng)濟型別墅的成交，而隨著上海城市的快速發(fā)展，部分追求享受的外來和本地及外籍超高收入者將對為數(shù)不多而資源稀缺的頂級別墅帶來旺盛需求。而相對市場供應(yīng)量最大，而產(chǎn)品同質(zhì)競爭最激烈的中檔別墅，則要面臨更為慘烈的競爭； 從別墅未來發(fā)展區(qū)域來看，浦東和松江最為看好，浦東的四大產(chǎn)業(yè)帶就為別墅的開發(fā)準備了極為豐富的糧倉；而隨著松江新城的開發(fā)，松江大學(xué)城的興建，R4軌道線路的即將通達，佘山、月湖等上海獨一無二的天然原生態(tài)資源，都使得這里成為別墅最好的風(fēng)水寶地?！Y(jié)論——u 上海別墅市場正在由初級階段逐步進入成熟期，產(chǎn)品力不強的別墅將被淘汰。u 別墅購買者的結(jié)構(gòu)逐步發(fā)生變化，新上海富裕階層所占比重逐步加大。u 浦東和松江將成為未來高檔別墅的最大聚集領(lǐng)地。u 短時間的供大于求并不能改變遠期上海別墅作為長期居住熱點的前景。u 別墅市場呈現(xiàn)兩頭熱，中間涼的現(xiàn)狀，供應(yīng)量最大的中高檔別墅市場風(fēng)險加大。第二部分、板塊市場研究一、地塊基本情況。地理位置：地塊位于青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)，上海西區(qū)滬青平高速公路與方松路交會處，距離市區(qū)（人民廣場）約27公里，距離規(guī)劃中上?！耙怀蔷沛?zhèn)”中的旅游度假區(qū)朱家角及淀山湖約18公里。四臨。北至：滬青平高速公路，距離滬青平公路500米；南至：松江區(qū)界（淀浦河及三涇塘）；西側(cè)：方松路以東，新通波塘以東地塊資源。景觀河道：淀浦河?xùn)|西貫通、新通波塘南北貫穿。淀浦河為上海市政府目前重點規(guī)劃的連接淀山湖和黃浦江46公里長的景觀水系，政府將加快淀浦河水上旅游業(yè)的發(fā)展，培育游艇休閑產(chǎn)業(yè)。大型綠化：本地塊與方松公路之間的地塊，規(guī)劃為大型綠化廣場，是本項目可以利用的生態(tài)引擎。地塊技術(shù)經(jīng)濟指標。占地面積：388430M2容積率：總建筑面積：86700M2可銷售建筑面積：8200M2公建配套面積：4700M2總戶數(shù)：238戶二、滬青平公路（徐涇）板塊研究。板塊提示。徐涇別墅區(qū)是對古北住宅區(qū)的一個延伸，也被看作虹橋別墅區(qū)的附屬，本身具有良好的地理優(yōu)勢和理想的交通狀況。滬青平公路沿線在開發(fā)初期，由于其作為公路給人造成很大的心理距離。隨著沿線云都、舒友等大型海鮮樓兼洗浴、娛樂一體化場所的出現(xiàn)，吸引了很多市區(qū)的消費人群。滬青平公路逐步被人所認識和接受，同時大家發(fā)現(xiàn)其離市區(qū)的實際距離遠沒有想象中那么遠。1995年左右，滬青平公路沿線出現(xiàn)的如海天花園等樓盤，在當(dāng)時出現(xiàn)過滯銷。2000年到2001年開始，別墅市場由于其供應(yīng)量相對于需求量來說，相對得不足，顯得市場異常的火熱。同時隨著滬青平公路的地理優(yōu)勢逐步體現(xiàn)，其別墅市場呈現(xiàn)樂觀場景。樓盤簡介。項目名稱地址價格特別說明海天花園（疊翠別墅）滬青平公路1481號700010000多期開發(fā)，現(xiàn)期占地86567平方米，總建筑面積29732平方米，綠化率65%，共88棟獨立別墅，現(xiàn)剩余少量大戶型。湖畔佳苑滬青平公路1515號900014000占地40萬平方米，分二期開發(fā)，共建300多戶獨立別墅，一期173戶，銷售良好?，F(xiàn)正開發(fā)二期。西郊美林館高涇路、滬青平公路800010000二期西班牙風(fēng)格。西郊景園高涇路1001號750010000占地12萬平方米，總建8萬平方米，由400戶聯(lián)體別墅組成。居禮高涇路555弄950014000占地10萬平方米。由72戶獨立別墅組成，每戶配露天泳池?，F(xiàn)代立面風(fēng)格。九溪十八島高涇路399弄3001200萬/套占地22萬平方米，共建142戶獨立式別墅，建筑面積3001000平方米。長堤花園滬青平公路2056號2501200萬/套濕地坡景別墅。占地22萬平方米，分三期開發(fā)，由56棟別墅組成。銀濤高爾夫別墅滬青平公路2222號110001500018洞高爾夫球場，200戶獨立別墅分四
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