【文章內(nèi)容簡介】 ：開發(fā)規(guī)模較大，規(guī)劃設(shè)計(jì)別具一格，整體設(shè)計(jì)較好。社區(qū)娛樂休閑設(shè)施完善，園林景觀出眾，戶型設(shè)計(jì)合理?！駞^(qū)域優(yōu)勢：該區(qū)域是某的高素質(zhì)、高消費(fèi)人群聚集地，有富人區(qū)的基礎(chǔ)，消費(fèi)升值潛力巨大。目標(biāo)客戶群消費(fèi)能力極強(qiáng)?！裆禎摿?yōu)勢：本項(xiàng)目為一線海景別墅社區(qū)，為稀缺資源，極具升值潛力。機(jī)會(O)●區(qū)域規(guī)劃機(jī)會：西海岸片區(qū)規(guī)劃以旅游度假、市級行政辦公和居住區(qū)為主。隨著配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，人氣看漲。●土地政策機(jī)會：國家已明文規(guī)定，不再批準(zhǔn)一線臨海商品房建設(shè)，04用地停止供應(yīng)已批租地2年內(nèi)集中上市08年后別墅賣一套少一套?！衤糜螏訖C(jī)會：某旅游業(yè)的發(fā)展和城市知名度的提高，會吸引更多高收入人群來某旅游度假、投資置業(yè)。●消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變機(jī)會：高收入群體的不斷增長形成了一定的客戶規(guī)模，國人休閑度假、養(yǎng)老生活的需求增長，消費(fèi)觀念逐步轉(zhuǎn)變?？蛻糁脴I(yè)心態(tài)日趨成熟，整體素質(zhì)高的項(xiàng)目容易被客戶接受。劣勢（W）●項(xiàng)目上市時間不合時宜的影響：國家宏觀調(diào)控以及經(jīng)濟(jì)危機(jī)，使得整體房地產(chǎn)市場消費(fèi)疲軟，投資者要不持幣觀望者，要不投資轉(zhuǎn)向；股票市場的疲軟導(dǎo)致投資者的資金大量縮水，影響該部分人群的資本運(yùn)作計(jì)劃，甚至將置業(yè)計(jì)劃擱淺或暫時取消?！褡鳛樾蓍e度假和養(yǎng)老消費(fèi)產(chǎn)品，項(xiàng)目周邊醫(yī)療、教育環(huán)境以及生活配套相對處于劣勢。●開發(fā)商品牌優(yōu)勢不明顯，集團(tuán)品牌效應(yīng)在某本土影響力度不夠。威脅（T）●政策威脅：經(jīng)濟(jì)形勢的持續(xù)低迷、股票市場的持續(xù)疲軟及樓市的不確定性將使得目標(biāo)客群投資受更多限制和更加謹(jǐn)慎；物業(yè)稅逐步征收的方案，別墅市場在內(nèi)的高檔物業(yè)將被列為首批開征的對象，此方案一旦出臺，將對別墅市場造成強(qiáng)烈的沖擊?！裢|(zhì)產(chǎn)品競爭威脅：競爭產(chǎn)品將在這兩年集中上市，使得整體市場形成飽和過剩之勢，對投資性客戶資源形成很大的搶奪和分流，將會對本項(xiàng)目的銷售形成威脅。二、目標(biāo)客戶群分析根據(jù)本案獨(dú)特的地理位置和產(chǎn)品定位，目標(biāo)客戶分別墅和公寓兩部分進(jìn)行分析別墅：以島外富豪階層為主（尋找休閑）這部分人家庭資產(chǎn)雄厚，集中在40—65歲年齡段，多數(shù)是企業(yè)高層、私營老板、明星和部分有灰色收入的政府官員。這部分人比較喜歡某的氣候，經(jīng)常來某出差或者旅游度假，有2處以上居所。生活方面則喜歡安靜的環(huán)境，平時以休閑活動為主，比較喜歡高爾夫、網(wǎng)球等一些高雅運(yùn)動。平時都與同階層的人交往，愛看報(bào)紙雜志，喜歡探討一些企業(yè)管理、政治經(jīng)濟(jì)等問題。財(cái)富積累到一定程度，開始追求度假休閑生活，注重生活品質(zhì)，對產(chǎn)品的特性、物業(yè)服務(wù)、健康性、安全性和私密性要求較高，要求樓盤符合自身的身份。公寓：島外養(yǎng)老者、本地富人階層島外養(yǎng)老者多為退休者或子女購買，受不了北方的嚴(yán)寒天氣。退休前職位較高，多為知識分子家庭，在某有親朋好友等固定聯(lián)系人。生活比較簡單，基本上沒有應(yīng)酬，喜歡與同齡人閑聊，參加老年人的群體活動，閱讀報(bào)刊書籍、下棋。追求社區(qū)生活，重視鄰里關(guān)系，對物業(yè)管理和醫(yī)療保障要求較高，注重產(chǎn)品的實(shí)用性和環(huán)境的優(yōu)越性。本地富人階層多為本地大中型企業(yè)的高管，年收入較高，工作比較充實(shí)，社交應(yīng)酬較多，經(jīng)常與朋友、客戶在外吃飯喝酒。追求自我價值和身份地位的實(shí)現(xiàn)，容易受促銷因數(shù)和他人意見的影響。對性價比高、升值潛力大的產(chǎn)品關(guān)注較高。結(jié)論：本地客戶對價格相對敏感，對樓盤的品質(zhì)和服務(wù)的配套又有很高要求，尤其是戶型和小區(qū)的環(huán)境。重點(diǎn)關(guān)注人群為各大型企業(yè)中高層管理干部、私企老板等。外地客戶喜歡舶來品，講究生活情調(diào)，重視居住環(huán)境，喜歡Golf等時尚前衛(wèi)的運(yùn)動，對國外的生活方式相當(dāng)推崇，因此對別墅尤其是海邊的別墅情有獨(dú)鐘。但由于是度假需求，對別墅面積和總價又會有一定的要求。這類人群購房目的一般為：投資、養(yǎng)老、為家庭老人購買、度假等。第三章 項(xiàng)目產(chǎn)品定位鑒于目前本案已經(jīng)開工建設(shè)，各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)已經(jīng)確定。對于項(xiàng)目產(chǎn)品定位不再贅述。對于后期建安和物業(yè)部分給出幾點(diǎn)建議：小區(qū)環(huán)境：高綠化率，園林觀賞性強(qiáng)，內(nèi)容豐富，多運(yùn)用小品，注重細(xì)節(jié)的營造，達(dá)到自然與人工景觀的完美結(jié)合； 園林設(shè)計(jì)融入“夏威夷”風(fēng)情，真正營造一個夏威夷風(fēng)情的居住區(qū)，滿足“夏威夷海岸”業(yè)主人文和精神方面的休閑需求。 規(guī)劃布局：低密度低容積率，小區(qū)內(nèi)人車分流，總體布置活潑生動；保證樓間距，充分保障業(yè)主的隱私。 生活配套：本項(xiàng)目具有自然資源優(yōu)勢，但是相對于市中心周圍的配套則明顯不足，所以在功能配套上要充分利用自己具備的自然資源，做到人有我有，人無我也有，自然環(huán)境與物質(zhì)環(huán)境和諧統(tǒng)一，才能吸引消費(fèi)者的關(guān)注。設(shè)置五星級VIP業(yè)主專用會所，滿足業(yè)主的日常生活娛樂所需。同時設(shè)置一些適合老年人的休閑娛樂場所，比如：棋牌室、閱覽室、健身房、溫泉SPA、溫泉理療室等?！?游艇碼頭—從這里出發(fā)，投入大海的懷抱?！?籃球場—斗智斗勇，體會勝利的快感?！?網(wǎng)球場—揮拍之間，感受淋漓盡致的暢快?！?沙灘兒童樂園—讓您的孩子擁有不一樣的童年?！?小型沙灘足球、排球場—非凡的運(yùn)動，非凡的心情。 公共空間：空間開敞、透光性好，營造出五星級酒店式的尊貴感； 室內(nèi)空間：寬松舒適，生態(tài)環(huán)保。設(shè)計(jì)較大面積的入戶私家花園； 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)：以毛坯房為交房標(biāo)準(zhǔn)，但有多種裝修檔次套餐可供選擇，裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置在1500元/㎡—2000元/㎡左右，分不同的裝修風(fēng)格。住宅的適應(yīng)性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能性能均達(dá)到國家3A級；在選擇外立面裝修材質(zhì)的時候充分考慮海邊濕氣重、風(fēng)蝕性強(qiáng)的特點(diǎn)，盡量采用一些不易腐蝕、不易顯舊的材料。建議采用石材裝飾外立面， 物業(yè)服務(wù)：由于本案目標(biāo)業(yè)主多為旅游度假者，平時居住時間較少，完善的物業(yè)管理就顯得尤為重要。建議聘請知名度較高的物業(yè)公司，在發(fā)售初期就制定詳細(xì)的物業(yè)管理方案，提高個性化多樣化的物業(yè)服務(wù)，引入酒店式服務(wù)內(nèi)容，解決顧客的后顧之憂，把物業(yè)服務(wù)打造成項(xiàng)目的賣點(diǎn)之一。（1）專屬化服務(wù)：享受帝王般專屬貼心服務(wù)對別墅業(yè)主可以按照籍貫、年齡進(jìn)行歸類劃分，由物業(yè)管理公司分配專人“跟蹤貼身”服務(wù)，業(yè)主有問題有需求直接聯(lián)系指定負(fù)責(zé)人。這樣服務(wù)既高效又有利于物業(yè)管理公司掌握業(yè)主的情況。對公寓樓業(yè)主同樣可以采取這種思路。由各負(fù)責(zé)人對住戶信息進(jìn)行歸檔，跟蹤問題的解決情況，為每位業(yè)主提供一站式服務(wù)。（2）個性化服務(wù)：你想要的，我們盡量滿足中高產(chǎn)階級有著獨(dú)特的生活要求和品位，這就要求物業(yè)管理要摒棄千篇一律、循規(guī)蹈矩的服務(wù)模式，深入了解每一位住戶的獨(dú)特需求，做到按需定制，提供不一樣的生活享受?！举徫锇嘬嚒俊?新鮮生活零距離針對區(qū)域生活配套不完善的缺點(diǎn)，由物業(yè)購置班車或者與大潤發(fā)、家樂福商超協(xié)商安排專線購物班車，業(yè)主事先預(yù)約，每兩天一班?！九d趣沙龍】— 休閑生活零距離◇ 藝術(shù)沙龍—根據(jù)業(yè)主不同的興趣愛好，不定期組織藝術(shù)沙龍，并邀請藝術(shù)老師現(xiàn)場指導(dǎo)交流?！?名酒品鑒會—可以與名酒商家聯(lián)合，不定期舉辦名酒推薦會，并邀請品酒師現(xiàn)場指導(dǎo)如何品酒?！?周末老爸茶—定期提供場地和下午茶，以供業(yè)主之間以茶會友?！旧硇暮亲o(hù)】— 健康生活零距離◇ 健康足浴—根據(jù)業(yè)主的預(yù)約，邀請專業(yè)足浴師上門服務(wù)，健康入戶?！?按摩推拿—根據(jù)業(yè)主的預(yù)約，邀請專業(yè)按摩師上門服務(wù)，消除疲勞?！?瑜珈課程—在業(yè)主相對集中的時期，邀請專業(yè)瑜珈老師開設(shè)瑜珈課程，為女業(yè)主塑身養(yǎng)性?！竟芗曳?wù)】— 舒適生活零距離◇ 物業(yè)托管—當(dāng)業(yè)主度假完畢離開時，提供托管服務(wù)，由物業(yè)負(fù)責(zé)日常維護(hù)，定期通風(fēng)清潔，讓房屋“始終如一”。◇ 代租服務(wù)—當(dāng)業(yè)主需要把房屋出租的時候，由物業(yè)負(fù)責(zé)出租房屋的管理，代收租金，定期向業(yè)主報(bào)告物業(yè)租賃情況?！?回家服務(wù)—當(dāng)業(yè)主回來度假的時候，只需一個電話，物業(yè)公司即全面打掃，清潔私家泳池，讓業(yè)主來去自如?！?代辦服務(wù)—業(yè)主如有需要，可將購物清單提前交予物業(yè)，物業(yè)公司代為購買，按購物小票結(jié)算?！?家庭宴會—如果業(yè)主想在家里舉辦Party，一切繁雜的準(zhǔn)備工作都可交由物業(yè)打理準(zhǔn)備。除了以上特色服務(wù)之外，其他必備服務(wù)如：□多功能會所 □家居清潔 □汽車清潔 □衣服洗燙 □代聘鐘點(diǎn)工 □代購商品 □代訂車船票 □郵政服務(wù) □住宅外觀清洗 □保管行李服務(wù) □花匠服務(wù) □上門廚師 □訂餐 □地毯清洗 □賓館預(yù)約服務(wù) □代辦快遞服務(wù) □叫車服務(wù) □代辦搬家 □健身房預(yù)約 □叫醒服務(wù) □商務(wù)中心預(yù)約：電腦/傳真服務(wù) □代訂書報(bào)智能化管理服務(wù)包括：□周界報(bào)警系統(tǒng) □紅外線及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) □可視對講系統(tǒng)□門窗防盜系統(tǒng) □煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng) □給排水監(jiān)控系統(tǒng)□輸配電監(jiān)測系統(tǒng) □照明監(jiān)測系統(tǒng) □緊急求助按鈕□寬帶網(wǎng)入戶第四章 項(xiàng)目定價策略由本次調(diào)查所獲取的基礎(chǔ)資料研究發(fā)現(xiàn)，西海岸片區(qū)目前在售公寓物業(yè)均價大多在6000元/㎡以上，銷售單價8000元/㎡以上的公寓在整個該片區(qū)的房地產(chǎn)市場定