【正文】 2009430入住時(shí)間20091030停車位別墅首創(chuàng)雙車位，室內(nèi)戶外各一個(gè)；公寓則設(shè)為地下停車場銷售價(jià)格別墅（均價(jià)）：13000元/㎡ 公寓（起價(jià)）：6600元/㎡戶型設(shè)計(jì)別墅分為豪華別墅、獨(dú)棟別墅和雙拼別墅三種類型，一共三層，斜屋頂設(shè)計(jì)，空間格局大。后面兩排為雙拼別墅，共8棟16戶。公寓戶型都是三房兩廳，而112層為躍層。別墅規(guī)劃為獨(dú)棟別墅，面積有300500平方不等，最大的別墅“樓王”總占地面積約5畝，建筑面積2000余平方米。優(yōu)勢規(guī)劃設(shè)計(jì)有特色；園林設(shè)計(jì)中有中心水景帶；品牌物業(yè)管理公司；公寓樓面積分布合理，且電梯入戶劣勢建筑密度略大，布局過于緊湊；社區(qū)內(nèi)休閑娛樂設(shè)施不夠完善陽光西海岸(三期)物業(yè)類別別墅項(xiàng)目特色景觀居所建筑類別獨(dú)立別墅、疊加別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯容 積 率綠 化 率67%占地面積:270畝總建筑面積120,000㎡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)別墅33棟\ TownHouse31棟\高層13棟\獨(dú)棟22棟物業(yè)管理費(fèi)㎡.月銷售價(jià)格(均價(jià))57008600元/㎡停車位一戶一位優(yōu)勢 富力地產(chǎn)強(qiáng)勢品牌； 配套設(shè)置較為完善；開發(fā)時(shí)間較早，社區(qū)比較成熟，人氣較旺劣勢社區(qū)園林綠化沒有宣傳中的好兆南西海豪園物業(yè)類別住宅、別墅項(xiàng)目特色13300㎡水景風(fēng)光建筑類別別墅、小高層建筑密度16%容 積 率綠 化 率52%占地面積:147畝總建筑面積57800㎡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)７０棟尊貴別墅、２２４套情景洋房開盤時(shí)間20070501入住時(shí)間20081 (別墅) 20086(公寓)物業(yè)管理費(fèi)；（含養(yǎng)護(hù)費(fèi)）銷售價(jià)格公寓：5880元/㎡ 別墅：1000015000元/㎡停車位別墅：一戶二位公寓：一戶一位戶型設(shè)計(jì)5大別墅戶型，292—505平方米。優(yōu)勢 戶型較好； 水景園林；開發(fā)商本地知名度與信譽(yù)度較高；劣勢地下室面積偏大；樓間距較低。浪琴灣占地173畝，建面57751㎡，％獨(dú)立別墅21727221000600004551500疊加別墅1732267500130170聯(lián)排別墅173226100001732043蔚藍(lán)海岸占地140畝，建面46000㎡，綠化率60％獨(dú)立別墅酒店公寓4502000（別墅）1000018000（每戶贈(zèng)送130—500㎡地下室）500—25004紫園占地350畝，建面332622㎡，綠化率60％公寓6526055008000362005城市海岸占地251畝，㎡，綠化率40％公寓聯(lián)排603528450402506龍墅灣，建面77298㎡，綠化率50％別墅公寓370－48013000（別墅）400－7007菩提樹占地86畝，建面68375㎡，公寓60—3035500—800050－2408長信2009年，隨著區(qū)域土地的集中開發(fā)，和前期面市項(xiàng)目分期上市推出的余量，供應(yīng)量進(jìn)入相對高峰期，預(yù)計(jì)今年的供應(yīng)量將達(dá)到15—20萬㎡。市場反應(yīng)良好，別墅性價(jià)比較高從其他樓盤的銷售情況可以看出，別墅市場前景看好。綜合比較全國的濱海城市，某西海岸的別墅性價(jià)比較高，未來的升值潛力最大?！褡匀毁Y源優(yōu)勢：項(xiàng)目擁有一線海景、私家沙灘，熱帶濱海資源優(yōu)勢明顯。社區(qū)娛樂休閑設(shè)施完善，園林景觀出眾，戶型設(shè)計(jì)合理。目標(biāo)客戶群消費(fèi)能力極強(qiáng)。機(jī)會(huì)(O)●區(qū)域規(guī)劃機(jī)會(huì)：西海岸片區(qū)規(guī)劃以旅游度假、市級行政辦公和居住區(qū)為主。●土地政策機(jī)會(huì)：國家已明文規(guī)定，不再批準(zhǔn)一線臨海商品房建設(shè)，04用地停止供應(yīng)已批租地2年內(nèi)集中上市08年后別墅賣一套少一套。●消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變機(jī)會(huì)：高收入群體的不斷增長形成了一定的客戶規(guī)模，國人休閑度假、養(yǎng)老生活的需求增長，消費(fèi)觀念逐步轉(zhuǎn)變。劣勢（W）●項(xiàng)目上市時(shí)間不合時(shí)宜的影響：國家宏觀調(diào)控以及經(jīng)濟(jì)危機(jī)，使得整體房地產(chǎn)市場消費(fèi)疲軟，投資者要不持幣觀望者，要不投資轉(zhuǎn)向；股票市場的疲軟導(dǎo)致投資者的資金大量縮水，影響該部分人群的資本運(yùn)作計(jì)劃，甚至將置業(yè)計(jì)劃擱淺或暫時(shí)取消?！耖_發(fā)商品牌優(yōu)勢不明顯，集團(tuán)品牌效應(yīng)在某本土影響力度不夠?！裢|(zhì)產(chǎn)品競爭威脅：競爭產(chǎn)品將在這兩年集中上市，使得整體市場形成飽和過剩之勢，對投資性客戶資源形成很大的搶奪和分流，將會(huì)對本項(xiàng)目的銷售形成威脅。這部分人比較喜歡某的氣候，經(jīng)常來某出差或者旅游度假，有2處以上居所。平時(shí)都與同階層的人交往，愛看報(bào)紙雜志，喜歡探討一些企業(yè)管理、政治經(jīng)濟(jì)等問題。公寓：島外養(yǎng)老者、本地富人階層島外養(yǎng)老者多為退休者或子女購買，受不了北方的嚴(yán)寒天氣。生活比較簡單，基本上沒有應(yīng)酬，喜歡與同齡人閑聊，參加老年人的群體活動(dòng)，閱讀報(bào)刊書籍、下棋。本地富人階層多為本地大中型企業(yè)的高管，年收入較高，工作比較充實(shí)，社交應(yīng)酬較多，經(jīng)常與朋友、客戶在外吃飯喝酒。對性價(jià)比高、升值潛力大的產(chǎn)品關(guān)注較高。重點(diǎn)關(guān)注人群為各大型企業(yè)中高層管理干部、私企老板等。但由于是度假需求，對別墅面積和總價(jià)又會(huì)有一定的要求。第三章 項(xiàng)目產(chǎn)品定位鑒于目前本案已經(jīng)開工建設(shè)，各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)已經(jīng)確定。對于后期建安和物業(yè)部分給出幾點(diǎn)建議：小區(qū)環(huán)境：高綠化率，園林觀賞性強(qiáng)，內(nèi)容豐富，多運(yùn)用小品，注重細(xì)節(jié)的營造，達(dá)到自然與人工景觀的完美結(jié)合； 園林設(shè)計(jì)融入“夏威夷”風(fēng)情，真正營造一個(gè)夏威夷風(fēng)情的居住區(qū)，滿足“夏威夷海岸”業(yè)主人文和精神方面的休閑需求。 生活配套：本項(xiàng)目具有自然資源優(yōu)勢，但是相對于市中心周圍的配套則明顯不足，所以在功能配套上要充分利用自己具備的自然資源，做到人有我有，人無我也有，自然環(huán)境與物質(zhì)環(huán)境和諧統(tǒng)一，才能吸引消費(fèi)者的關(guān)注。同時(shí)設(shè)置一些適合老年人的休閑娛樂場所，比如：棋牌室、閱覽室、健身房、溫泉SPA、溫泉理療室等。◇ 籃球場—斗智斗勇，體會(huì)勝利的快感?！?沙灘兒童樂園—讓您的孩子擁有不一樣的童年。 公共空間：空間開敞、透光性好，營造出五星級酒店式的尊貴感； 室內(nèi)空間：寬松舒適，生態(tài)環(huán)保。住宅的適應(yīng)性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能性能均達(dá)到國家3A級；在選擇外立面裝修材質(zhì)的時(shí)候充分考慮海邊濕氣重、風(fēng)蝕性強(qiáng)的特點(diǎn)，盡量采用一些不易腐蝕、不易顯舊的材料。建議聘請知名度較高的物業(yè)公司，在發(fā)售初期就制定詳細(xì)的物業(yè)管理方案，提高個(gè)性化多樣化的物業(yè)服務(wù)，引入酒店式服務(wù)內(nèi)容，解決顧客的后顧之憂，把物業(yè)服務(wù)打造成項(xiàng)目的賣點(diǎn)之一。這樣服務(wù)既高效又有利于物業(yè)管理公司掌握業(yè)主的情況。由各負(fù)責(zé)人對住戶信息進(jìn)行歸檔，跟蹤問題的解決情況，為每位業(yè)主提供一站式服務(wù)?！举徫锇嘬嚒俊?新鮮生活零距離針對區(qū)域生活配套不完善的缺點(diǎn)，由物業(yè)購置班車或者與大潤發(fā)、家樂福商超協(xié)商安排專線購物班車，業(yè)主事先預(yù)約，每兩天一班。◇ 名酒品鑒會(huì)—可以與名酒商家聯(lián)合，不定期舉辦名酒推薦會(huì)，并邀請品酒師現(xiàn)場指導(dǎo)如何品酒?！旧硇暮亲o(hù)】— 健康生活零距離◇ 健康足浴—根據(jù)業(yè)主的預(yù)約，邀請專業(yè)足浴師上門服務(wù)，健康入戶?！?瑜珈課程—在業(yè)主相對集中的時(shí)期，邀請專業(yè)瑜珈老師開設(shè)瑜珈課程，為女業(yè)主塑身養(yǎng)性?！?代租服務(wù)—當(dāng)業(yè)主需要把房屋出租的時(shí)候，由物業(yè)負(fù)責(zé)出租房屋的管理，代收租金，定期向業(yè)主報(bào)告物業(yè)租賃情況?！?代辦服務(wù)—業(yè)主如有需要，可將購物清單提前交予物業(yè)，物業(yè)公司代為購買，按購物小票結(jié)算。除了以上特色服務(wù)之外，其他必備服務(wù)如：□多功能會(huì)所 □家居清潔 □汽車清潔 □衣服洗燙 □代聘鐘點(diǎn)工 □代購商品 □代訂車船票 □郵政服務(wù) □住宅外觀清洗 □保管行李服務(wù) □花匠服務(wù) □上門廚師 □訂餐 □地毯清洗 □賓館預(yù)約服務(wù) □代辦快遞服務(wù) □叫車服務(wù) □代辦搬家 □健身房預(yù)約 □叫醒服務(wù) □商務(wù)中心預(yù)約：電腦/傳真服務(wù) □代訂書報(bào)智能化管理服務(wù)包括：□周界報(bào)警系統(tǒng) □紅外線及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) □可視對講系統(tǒng)□門窗防盜系統(tǒng) □煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng) □給排水監(jiān)控系統(tǒng)□輸配電監(jiān)測系統(tǒng) □照明監(jiān)測系統(tǒng) □緊急求助按鈕□寬帶網(wǎng)入戶第四章 項(xiàng)目定價(jià)策略由本次調(diào)查所獲取的基礎(chǔ)資料研究發(fā)現(xiàn)，西海岸片區(qū)目前在售公寓物業(yè)均價(jià)大多在6000元/㎡以上，銷售單價(jià)8000元/㎡以上的公寓在整個(gè)該片區(qū)的房地產(chǎn)市場定位中屬于高端產(chǎn)品。在目前市場上，現(xiàn)有產(chǎn)品之間相互競爭十分激烈。一、總體策略：市場差異化，