【文章內(nèi)容簡介】 洪匯物業(yè)發(fā)展公司 原華工大院墻東 獨立別墅 聯(lián)體別墅 200 185250 7000 1500 美金 售罄 北港春苑 武漢誠翔房地產(chǎn)開發(fā)公司 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)北港園區(qū)內(nèi)珞獅路南湖邊 獨立別墅 聯(lián)體別墅 250350 200 2188 1966 售罄 金秋別墅 武漢寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 南湖花園 獨立別墅 200、 300 4000 售罄 玉龍島花園 武漢宏宇實業(yè)發(fā)展有限公司 湯遜湖畔 獨立別墅 聯(lián)體別墅 2 550 160、 295 2230 2130 一二三期售罄四期在售 湯遜湖山莊 華泰置業(yè)實業(yè)股 江夏區(qū)廟山 獨立別墅 180250 21002226 空置 湯遜湖市場分析報告 房策網(wǎng) 19 份有限公司 聯(lián)體別墅 140180 1290 創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊 武漢東湖科技 創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊 江夏區(qū)廟山 獨立別墅 聯(lián)體別墅 280 180 23002500 20212300 不予考慮 麗島花園 聯(lián)合置業(yè) 武昌珞獅路南湖畔 獨立別墅 350690 5500 基本售罄 沙湖花園別墅 中天物業(yè) 徐東路 聯(lián)體別墅 190350 3780 基本售罄 南湖山莊 武漢佳和房地產(chǎn) 武昌珞獅路 286號 LEHO、集合別墅 220 3800 澳門山莊 武漢市順聯(lián)房地產(chǎn) (武漢 )有限公司 江夏區(qū)廟山 獨立別墅 雙聯(lián)別墅 270 200 2620 2280 一期基本 售罄 銀河灣 鑫萬國地 產(chǎn) 江夏區(qū)藏龍島科技園內(nèi) 獨立別墅 聯(lián)體別墅 200410 230 24002500 2021 在售 東亭花園 (玫瑰苑 ) 武漢城開集團 武昌中北路 聯(lián)體別墅 180330 33003500 銷售不錯 水藍郡 湖北長城建設(shè)實業(yè)有限公司 光谷、南湖畔 獨立別墅 聯(lián)體別墅 190240 300500 4500 2750 銷售約 20%左右 湯遜湖市場分析報告 房策網(wǎng) 20 梅南山居 新大陸置業(yè) 光谷 .湯遜湖畔 獨立別墅 230400 30003700 主要賣商鋪 聯(lián)體別墅 200300 2600 南波灣 湖北 農(nóng)墾房地產(chǎn)開發(fā)公司 光谷、南湖畔 獨立別墅 聯(lián)體別墅 洋房 220310 230350 130200 18002100 15002021 14301800 約 5%左右 宜家湯臣 弘福置業(yè) 光谷南湖畔 獨立 370 180 萬 /棟 30% 雙聯(lián) 251 90110 萬 /套 四聯(lián) 202 5060 萬 /套 清風(fēng)別墅 長江房地產(chǎn) 光谷湯遜湖畔 獨立 雙聯(lián) 聯(lián)排 260350 250300 176250 聯(lián)排 2530 元 /㎡ 雙聯(lián) 2900 元 /㎡ 獨立 3600 元 /㎡ 20% 湯遜湖市場分析報告 房策網(wǎng) 21 （二）漢口地區(qū) 別墅名稱 開發(fā)企業(yè) 所在區(qū)域 別墅類別 面積 價格 說明 桂花園別墅 武漢臺銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江漢區(qū)常青路常寧里特 1 號 獨立別墅 聯(lián)體別墅 200310 180 4000 3500 基本售罄 華苑小區(qū) 市住宅開發(fā)公司 江漢區(qū)紅旗渠路 獨立別墅 聯(lián)體別墅 340 240 17001800 待售 佳海華苑 新地置業(yè)、佳海房地產(chǎn) 發(fā)展大道與黃埔大街交匯處 獨立別墅 聯(lián)體別墅 240280 240300 均 3000 均 2680 基本售罄 碧?；▓@ 武漢宏宇實業(yè) 發(fā)展有限公司 金銀湖畔 獨立別墅 聯(lián)體別墅 200400 200 20214000 2021 一期基本 售罄 嘉禾園 海興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東西湖區(qū)一、二支溝間 獨立別墅 355660 27002800 在售 竹葉苑 招銀物業(yè) 江岸區(qū)竹葉山 集合別墅 180220 2170 在售 四季花城 武漢萬科房地產(chǎn)公司 東西湖金山大道銀橋南 聯(lián)排別墅 250 3000 不好 高爾夫城市花 武漢金銀湖國際 天河機場路金山 獨立別墅 270460 2500 在售 湯遜湖市場分析報告 房策網(wǎng) 22 園 高爾夫?qū)崢I(yè)發(fā)展有限公司 大道 黃金 海岸 湖北匯豐置業(yè)有限責(zé)任公司 金山大道環(huán)湖路東 獨立別墅 雙聯(lián)別墅 并聯(lián)別墅 169310 1880 1780 1680 很好 汀香水榭 武漢美好愿景置業(yè)有限公司 金銀湖畔 聯(lián)排別墅 160220 1700 一期售罄 （三） 漢陽地區(qū) 別墅名稱 開發(fā)企業(yè) 所在區(qū)域 別墅類別 面積 價格 說明 天鵝湖假日山莊 武漢新鴻基置業(yè)有限公司 武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)三角湖渡假村旁 獨立別墅 聯(lián)體別墅 300 250 2400 2200 基本售罄 碧波山莊 易通房地產(chǎn) 武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)后官湖畔 獨立別墅 聯(lián)體別 墅 150500 100 16802380 1580 別墅難賣 金色港灣 新港房地產(chǎn) 武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ,前臨 三角湖 獨立別墅 200500 60009000 一二期基本售罄 聯(lián)體別墅 200300 湯遜湖市場分析報告 房策網(wǎng) 23 錦繡豪園 武漢勤興置業(yè)公司 武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)沌口小區(qū) 6 號地 獨立別墅 180300 均 3000 一二期售罄 后期別墅難賣 聯(lián)體別墅 135195 大洋彼岸 武漢鴻亞實業(yè)公司 蔡甸區(qū)子官湖畔 獨立別墅 300500 均 2300 聯(lián)體別墅 250300 海天一色 武漢美好愿景 /海天集團 蔡甸區(qū)官塘湖畔 單體別墅 160300 均 28003200 銷售 100% 聯(lián)體別墅 210320 均 18002800 湯遜湖市場分析報告 房策網(wǎng) 24 二、典型片區(qū)配套分析 為更直觀的反映目前武漢別墅現(xiàn)狀，我司特選取金銀湖、沌口、光谷（廟山）三大別墅聚集地來進行綜合比較： 金銀湖片區(qū) □ 自然環(huán)境：金銀湖 (附近有很多小湖點綴 )，候 鳥保護區(qū)，植物觀光園 □ 基礎(chǔ)配套： A、 交通：楚天第一道 (金山大道， 100 米寬 )，直通成熟的臺資開發(fā)區(qū)，機場高速公路，環(huán)湖路 (沿湖而建，已配備飛利浦路燈 )，馬池路的開通，拉近了別墅區(qū)與市中心距離，約 16 分鐘車程， B、 高爾夫球場，華中最大，標準的 18 洞 72 桿。 C、 人民會議中心，華中最大郵檢中心。 D、 跑馬場的啟動。 □ 市政府的大力支持，投資整治周邊的水管，下水道，擬建成武漢的后花園 □ 教育的配套：武漢工業(yè)學(xué)院，睿升學(xué)校 □ 消費觀念： A、 商業(yè)意識較濃，投資意識較強 B、 喜歡把別墅作為身份象征的附加值。 沌口片區(qū) A、 環(huán)境：三角湖，后 官湖，開發(fā)區(qū)成熟的綠化帶 B、 基礎(chǔ)配套： 1) 交通：八車道龍陽大道，四車道高架橋，開發(fā)區(qū)本身成熟的交通體系，距王家灣約 12 分鐘車程 2) 大型體育中心：積聚人氣的好地方 3) 神龍醫(yī)院，中百社區(qū)超市、小型超市，汽車城等 4) 教育：育才幼兒園、三角湖小學(xué)、神龍中小學(xué)，武漢外國語學(xué)校、江漢大學(xué) C、 消費觀念：由于沒有長江大橋的阻隔，漢陽的別墅消費群體部分為漢口人，部分為漢陽人，觀念相對比較開放 湯遜湖市場分析報告 房策網(wǎng) 25 光谷片區(qū) A、自然環(huán)境：南湖，湯遜湖，梅南山， B、基礎(chǔ)配套： 1) 交通：六車道，道路系統(tǒng)需修整 2) 教育：這是一大 優(yōu)勢 3) 其它：基本沒有 表一：消費觀念權(quán)數(shù)分析 片區(qū) 金銀湖 沌口 光谷 消費觀念 100 80 75 表二：片區(qū)配套權(quán)數(shù)分析 片區(qū) 金銀湖 沌口 光谷 交通 100 80 90 配套 100 75 85 自然環(huán)境 100 115 100 消費觀念 100 75 80 合計 400 345 355 從上面分析中可以得知，金銀湖片各項質(zhì)素明顯要好其它二個片區(qū)。 第四節(jié)、典型樓盤銷售情況比較 湯遜湖市場分析報告 房策網(wǎng) 26 □ 純別墅典型樓盤銷售情況及廣宣 水藍郡 約 40%左右，報 紙 +廣告牌 海天一色 銷售周期 10 個月， 100%售罄，派單 +廣告 +客戶聯(lián)誼會公關(guān)活動 +廣告牌 梅南山居 前 2 月銷售 1000 余萬報紙 +廣告牌 清風(fēng)別墅 銷售速度慢、雖然隨著工程的進度價格在逐步攀升、但是市場反映一般 。戶外的廣告較多、集中在武昌一帶銷售率在 20%左右；報紙 +廣告牌 宜家湯臣 銷售率為 20%、但是集中在面積為 200 ㎡左右的小型單體、大戶型市場反映一般。廣告以報紙為主。報紙 +戶外 □ 別墅與洋房結(jié)合的銷售情況及廣宣 樓 盤 廣 宣 銷售情況 黃金海岸 派單 +車身 +報紙 非?；鸨?，將近 85%，并聯(lián)別墅已賣完 汀香水榭 派單 +報紙 一二期已賣完，并聯(lián)很好賣 碧波山莊 派單 +報紙 別墅難賣，銷售和自營相結(jié)合 金色港灣 報紙＋廣告牌 洋房銷售不錯， 150 萬以下的別墅好賣， 200 萬以上別墅僅售出 2 套 玉龍島 派單 +報紙 前三期銷售很好，四期洋房銷售不錯，別墅銷售阻力大一些 南波灣 派單 +報紙 洋房銷售好一些，主要賣洋房 從上述情況看，洋房和別墅結(jié)合的開發(fā)模式銷售情況更好，一則這種開發(fā)小區(qū)住戶更多，這迎合了武漢人喜歡熱鬧的習(xí)慣，二則這樣可以積聚人氣，可以造勢，上述部分樓盤就是這樣造 勢取得首戰(zhàn)告捷的。純別墅中，只有海天一色銷售情況很好，其聯(lián)排別墅低的只要 28 萬，且有 215 套（總戶數(shù) 311 套），占 %。這說明開發(fā)商是比較穩(wěn)健的，為規(guī)避風(fēng)險，而開發(fā)這種只有洋房價格的別墅。 第三章 湯遜湖片市場分析 湯遜湖市場分析報告 房策網(wǎng) 27 第一節(jié) 湯遜湖周邊別墅項目分析 一、 成敗論 ： 成功點 ：相對于其他物業(yè)形態(tài)而言、別墅的特性就在于密度小、配套完善、建筑形態(tài)獨有特色、注重了個人的隱私、也保證了業(yè)主的個性得到最大的發(fā)揮。在本區(qū)域內(nèi)的別墅市場中、有特色的樓盤很多： 梅南山居 ：山水景相結(jié)合、并有意識的利用山水相連 的優(yōu)勢開發(fā)高爾夫 18洞球場； 水藍郡： 利用延伸進水面的半島優(yōu)勢、開發(fā)臨湖別墅、并將社區(qū)設(shè)計成為北歐風(fēng)情小鎮(zhèn)、為整個社區(qū)烙上了鮮明的異國印記； 玉龍島花園： 由于開發(fā)的早、屬于多層和別墅相結(jié)合的樓盤、但是就其在湖邊修建的別墅來看密度大、有效的利用了湖邊的景色作為賣點，加上低廉的價格在早期的別墅市場上掀起了一股購買的熱潮； 創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊： 屬于武漢第一家特色別墅項目、其的賣點就是農(nóng)莊式的田園別墅風(fēng)情； 星河灣： 是成功模式的照搬、其性質(zhì)屬于多層和別墅具全的樓盤性質(zhì)、其特色是成功的借知名樓盤作為自己推廣的前驅(qū)、在整個的規(guī)劃 以及物業(yè)形態(tài)上全盤照搬了廣州星河灣的成功模式， 其將 5 個月累計的認購者集中在十月房展的當天簽約來造勢值得借鑒 。 失敗點 ： 梅南山居 ：高爾夫球場主要是針對富豪階層而建、但是在其整個社區(qū)中并沒有單一化、而是興建了不少臨街門面、沒有在社區(qū)入口處形成于項目檔次相符合的物業(yè)配套。而且沒有有效利用山勢和水域的過渡區(qū)域進行因勢利導(dǎo)來造成小的圍合格局。這樣一來在整個社區(qū)中只是利用道路和園景的規(guī)劃對各個分區(qū)進行有效屏蔽、而沒有顯示出別墅的居住者和洋房居住者之間的區(qū)別。而高爾夫球場只是一個噱頭、明顯沒有做到位、雖然是延聘美國知名 的高爾夫球選手 Will dantun 進行設(shè)