【文章內(nèi)容簡介】 項(xiàng)目的目的。：從前期開始通過各類資源鋪展宣傳，通過特色定點(diǎn)行銷手段擴(kuò)展客源。l 網(wǎng)絡(luò)營銷：“****”企業(yè)合作伙伴、政府關(guān)系，“****”客戶資源、客戶資源（別墅樓盤客戶資源）、“**高爾會”會員都是項(xiàng)目可利用的客戶網(wǎng)絡(luò)，可通過專人聯(lián)絡(luò)、短信、DM、公關(guān)活動等形式加以利用，在項(xiàng)目未正式開售前就建立一個龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)資源，令不僅成為項(xiàng)目的潛在客戶，也是項(xiàng)目的宣傳者。l 定向營銷：因順德專業(yè)市場集中，會展博覽業(yè)極其發(fā)達(dá)，而這些行業(yè)精項(xiàng)正是項(xiàng)目的主要目標(biāo)消費(fèi)者，因此可針對特定行業(yè)采取集中式營銷宣傳，如與會展中心設(shè)置長期展廳，免費(fèi)為客商提供住宿，又如舉辦行業(yè)聯(lián)誼活動等，主要通過外展、公關(guān)活動形式來進(jìn)行，以潛移默化的形式將項(xiàng)目高端形象滲入目標(biāo)消費(fèi)群中，從而迅速樹立知名度。：最大利用項(xiàng)目資源，全面且高效地鋪設(shè)客戶網(wǎng)絡(luò)，最后達(dá)到確立品牌影響力，迅速消化產(chǎn)品的目的。從上述眾多“癥狀”歸結(jié)，我們得出“獨(dú)家秘方”＝服務(wù)＋包裝服務(wù)是宗旨，以人為本是提升項(xiàng)目整體素質(zhì)的著眼點(diǎn)。在皇家式高爾夫別墅社區(qū)中，不僅要滿足居住者對文化的需要，而且給人們一個有品位的居住環(huán)境，更為下一代創(chuàng)造一個良好的成長環(huán)境。只有從根本上改善物業(yè)管理人員素質(zhì)；從本質(zhì)上提高高爾夫工作人員的專業(yè)素質(zhì)和精神面貌。增加尊有化、獨(dú)享性的尊貴服務(wù)，如：配備私人管家、私人醫(yī)生、私人律師、私人助理等專業(yè)服務(wù)。才能迎合項(xiàng)目國際第一居所的發(fā)展目標(biāo)；才能把項(xiàng)目打造成為順德地區(qū)對外展示的窗口，對外交流的國際性社交平臺。現(xiàn)場包裝是改變客戶對項(xiàng)目固有看法的根本之源。大至從根本上改善一期住宅現(xiàn)時狀況，高爾夫球場整體景觀性及興建新一期售樓部等；到小至更換105國道上的指示牌、增加一期住宅花園的花卉品種、項(xiàng)目小區(qū)沿途小景點(diǎn)擺設(shè)等。無論大小一律以國際高爾夫別墅皇家領(lǐng)地的標(biāo)準(zhǔn)來包裝整個項(xiàng)目。著意把項(xiàng)目打造為珠三角NO1的別墅社區(qū)。符合我們提出的締造順德政府對外展示的窗口，對外交流的國際性社交平臺概念。“有方有守”，在下文我們將詳細(xì)闡述針對本項(xiàng)目病情如何服用藥方，相信只要持之以恒，必能“藥到病除”。l 推廣核心以本品牌為宗旨；以“湖畔高爾夫國際皇家別墅居住領(lǐng)地”統(tǒng)領(lǐng)整個項(xiàng)目的推廣；以“18洞湖畔高爾夫”作為項(xiàng)目推廣的核心賣點(diǎn)；氣質(zhì)、風(fēng)度、涵養(yǎng)、修為作為項(xiàng)目高爾夫衍生的核心價值。l 推售貨量由于貴公司尚未提供具體可推售貨量，我公司暫按《順德**項(xiàng)目開發(fā)理念及項(xiàng)目建議》中關(guān)于戶型數(shù)量計(jì)算，獨(dú)立別墅120套，疊加式景觀別墅100套；以及項(xiàng)目一期剩余物業(yè)：聯(lián)排別墅50套；洋房約180套。酒店公寓，我公司建議其開發(fā)時間最遲，故在本《營銷策劃案》的推貨量中尚未包含。l 實(shí)操目的本項(xiàng)目通過可行性的實(shí)操方案達(dá)到理想的銷售業(yè)績及社會效果。l 營銷策略以準(zhǔn)確的“入市”策略帶領(lǐng)項(xiàng)目以全新形象進(jìn)入市場；以重點(diǎn)突出的媒體選擇為宣傳推廣策略的依據(jù)；以公關(guān)活動為樹立項(xiàng)目形象的載體；以穩(wěn)步上揚(yáng)的價格策略保證項(xiàng)目整體銷售均價；以有序的銷售組織策略保證項(xiàng)目預(yù)定的銷售目標(biāo)。l 制定原則工程進(jìn)度（貴公司初步提供）2005年3月10日售樓部、樣板房交付使用2005年3月30日別墅土建完工2005年5月30日洋房工建完工市場契機(jī)，充分利用順德區(qū)會展經(jīng)濟(jì)對外宣傳和貫穿整個推廣過程l 執(zhí)行評估實(shí)施和管理的雙向聯(lián)合。實(shí)操策劃方案與執(zhí)行部門之間的配合、分工配置以及監(jiān)控，使人力物力資源達(dá)到效能最大化，并隨時勢條件的轉(zhuǎn)化，作出適時的調(diào)整。通過實(shí)踐檢驗(yàn)策略的正確性與有效性。房地產(chǎn)市場瞬息萬變，誰能占領(lǐng)先機(jī)搶先入市，誰就最有最大的機(jī)會成為贏家。但是要銷售取得好成績就必須做好充份的前期工作準(zhǔn)備以及良好的工程進(jìn)度配合，方能確保項(xiàng)目的銷售能順利進(jìn)行。為了保證能讓本項(xiàng)目在推出市場即能一炮而紅，借助每年10月的順德家電博覽會盛事，建議于04年10下旬項(xiàng)目正式對外宣傳，二期項(xiàng)目正式推出市場。充分利用家電博覽會擴(kuò)大宣傳范圍，樹立市場形象，為項(xiàng)目正式公開發(fā)售作準(zhǔn)備。根據(jù)工程進(jìn)度，建議在樣板房交付使用后， 即2005年3月12日正式公開發(fā)售，一則能讓客戶親身感受到項(xiàng)目，刺激客戶購買欲望；二則能借助3月份百業(yè)興旺，樓市復(fù)蘇的良好契機(jī)，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。根據(jù)貴公司提供的工程進(jìn)度及我公司對未來大市的分析，項(xiàng)目于2004年10月下旬推出市場的原因有以下兩點(diǎn)：216。 擴(kuò)大項(xiàng)目宣傳范圍，形成區(qū)域知名度充分利用10月的順德家電博覽會盛事，對外宣傳，迅速在北窖、陳村、龍江等區(qū)域內(nèi)及廣東珠三角確立知名度。216。 利用博覽會，節(jié)省廣告投入博覽會客商云集，項(xiàng)目在此期間正式進(jìn)入市場，取得良好的宣傳效果，有效地節(jié)省廣告投入。結(jié)論：最佳入市時機(jī)即對外宣傳時間為十月中下旬樹立項(xiàng)目形象配合項(xiàng)目工程進(jìn)度，積累誠意客戶蓄勢引爆市場加強(qiáng)亮點(diǎn)，提升價格調(diào)整消化期04年10月下旬～04年12月05年1月～3月中旬05年3月12日05年3月下旬～05年5月05年6月企劃思路：10月下旬利用家電博覽會進(jìn)行宣傳，11月****家電一體化展示，12月********產(chǎn)品發(fā)布會，通過一系列的公關(guān)活動重新樹立項(xiàng)目形象。時間：2004年10月下旬～2004年12月公關(guān)活動：由于項(xiàng)目存在客觀問題，為了使項(xiàng)目能順利引爆市場，我公司初定兩套方案。方案一10月l 國際高爾夫全體驗(yàn)，提供客商免費(fèi)居住一期項(xiàng)目l 在一期舉辦 **的”“**園”一體化，產(chǎn)品展示l 在家電博覽會設(shè)點(diǎn)派發(fā)資料方案二l 在家電博覽會設(shè)置項(xiàng)目別墅模型，展示項(xiàng)目特色戶型及18洞高爾夫硬件，吸引社會關(guān)注l 在家電博覽會設(shè)點(diǎn)派發(fā)資料一期物業(yè)11月l 組建北窖**園會，邀請會員參加“*******園家居集成一體化展示系列活動”，體現(xiàn)一期一體化產(chǎn)品，擴(kuò)大區(qū)域內(nèi)知名度l 軟文報道，提升項(xiàng)目市場認(rèn)知度l 軟文鋪墊，報道**的家電家居一體化將在***園得到實(shí)現(xiàn)l 軟文報道，采訪**的集團(tuán)、**園集團(tuán)對家電一體化模式的看法體會，發(fā)展方向12月**的2005新聞發(fā)布會，正式對外宣傳********園項(xiàng)目，標(biāo)志*的向房地產(chǎn)項(xiàng)目再度進(jìn)軍，打造珠三角的NO1別墅區(qū)說明：1.【國際高爾夫全體驗(yàn)】：通過商務(wù)精英圈的人脈傳播展示********新形象，改觀此前“君蘭名邸”的負(fù)面形象，逐漸樹立屬于********的品牌、服務(wù)形象。2.【********家居集成一體化展示系列活動】：將商務(wù)、家電多元產(chǎn)業(yè)鏈接起來，借家居展示之名向大眾開放項(xiàng)目，喚起大眾對********的期待，同時也可賦予********家居集成更高的形象效果。3.【****2005新聞發(fā)布會】：借助****集團(tuán)的新聞發(fā)布會及產(chǎn)品洽談會，正式向社會推介********，并通過政府及新聞媒體確立本項(xiàng)目北滘VI地位，進(jìn)一步擴(kuò)大社會影響力，并可借此次機(jī)會使部份與會者成為項(xiàng)目的潛在消費(fèi)者及宣傳者。l 工作配合立刻更換各指示牌的項(xiàng)目名稱，冠以“********”，給人以煥然一新的感覺；10月20日前更改小區(qū)入口廣場，改變?nèi)藗儗?xiàng)目的固有看法；為了配合整體推廣，建議10月20日前新售樓部落成；整改一期環(huán)境，從綠化、高爾夫球場、會所配套等外部環(huán)境；修繕一期公寓，裝修一期用于提供給客商的別墅，并配以家私電器；改善服務(wù)人員素質(zhì)，如球童素質(zhì)、精神面貌，服務(wù)意識；殷別現(xiàn)有會員級別，整改現(xiàn)時會員等級制度；增加物管人員，負(fù)責(zé)管理客商居住的公寓、別墅。l 預(yù)期效果********逐漸取締**蘭，********以高姿態(tài)進(jìn)入市場；********成為本年度順德房地產(chǎn)市場的新秀；****一體化與****的戶型特色深入民心。l 企劃思路：經(jīng)過04年一系列公關(guān)活動，項(xiàng)目在市場上樹立一定知名度。建議繼續(xù)在1月份舉辦公關(guān)活動，進(jìn)一步鞏固區(qū)域內(nèi)知名度，同時，并開始接受內(nèi)部認(rèn)籌；保證2月份春節(jié)過后項(xiàng)目仍能成為社會的焦點(diǎn)。春節(jié)過后，以區(qū)域內(nèi)大幅度的電視廣告轟