【正文】 推出貨量（套）均價(jià)（元/㎡）05年1月～3月11日一期別墅105300公寓203200注：一期別墅、公寓均價(jià)含一體化家電及全屋裝修裝修。2.【********家居集成一體化展示系列活動(dòng)】：將商務(wù)、家電多元產(chǎn)業(yè)鏈接起來，借家居展示之名向大眾開放項(xiàng)目，喚起大眾對(duì)********的期待，同時(shí)也可賦予********家居集成更高的形象效果。根據(jù)貴公司提供的工程進(jìn)度及我公司對(duì)未來大市的分析，項(xiàng)目于2004年10月下旬推出市場的原因有以下兩點(diǎn)：216。l 制定原則工程進(jìn)度（貴公司初步提供）2005年3月10日售樓部、樣板房交付使用2005年3月30日別墅土建完工2005年5月30日洋房工建完工市場契機(jī)，充分利用順德區(qū)會(huì)展經(jīng)濟(jì)對(duì)外宣傳和貫穿整個(gè)推廣過程l 執(zhí)行評(píng)估實(shí)施和管理的雙向聯(lián)合。符合我們提出的締造順德政府對(duì)外展示的窗口，對(duì)外交流的國際性社交平臺(tái)概念。只有從根本上改善物業(yè)管理人員素質(zhì)；從本質(zhì)上提高高爾夫工作人員的專業(yè)素質(zhì)和精神面貌。l 因產(chǎn)權(quán)移交問題，銷售至少在半年后方能進(jìn)行，樹立形象、知名度需一定時(shí)間，而項(xiàng)目周邊眾多知名品牌樓盤林立（如****園、****園等），客戶流失可能性較大。l 目前產(chǎn)品特色性不足。：展示項(xiàng)目新形象，提高格調(diào)檔次，以全新面目示人。：在建設(shè)二期的同時(shí)，全面整改一期產(chǎn)品及原有配套；加強(qiáng)人員培訓(xùn)；殷別會(huì)員級(jí)別；全力重點(diǎn)打造皇家尊榮服務(wù)。而對(duì)策略者而言，診斷一個(gè)項(xiàng)目，同樣需要望、聞、問、切。l 與海外教育產(chǎn)業(yè)復(fù)合營造第一居所的先要條件；提升項(xiàng)目檔次的必要條件；締造本集團(tuán)領(lǐng)跑當(dāng)?shù)亟逃a(chǎn)業(yè)的先駒。l 高爾夫衍生一種貴族的血統(tǒng)高爾夫不僅令人由內(nèi)至外煥發(fā)貴族的魅力，他還可以衍生出一種貴族的血統(tǒng)，徹底改變你的身世、生活方式、思維方式。全部被訪者都一致認(rèn)為應(yīng)由其曾開發(fā)樓盤質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量來決定其發(fā)展商印象和信譽(yù)的判斷，其次大部分都認(rèn)為上市公司的信譽(yù)比未上市公司的信譽(yù)好及廣告版面大的發(fā)展商是有實(shí)力。逾40%的被訪者會(huì)選購總樓價(jià)在100萬/套以下，其次23%的選擇101150萬/套。近90%的被訪者中每月都會(huì)使用會(huì)所設(shè)施，并且有56%的人愿意花費(fèi)用約100300元使用會(huì)所的設(shè)施。選擇住宅朝向、景觀以南北對(duì)流、朝南、人工湖景為主，最受買家歡迎的南北對(duì)流占39%，朝南及人工湖景占的比重相近，分別占33%及35%。2010年，社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)到334億元，年平均增長12％左右，比2001年增長3倍，商業(yè)服務(wù)業(yè)營業(yè)面積達(dá)到730萬平方米左右，商業(yè)服務(wù)業(yè)從業(yè)人員占就業(yè)人口的20%左右。順德職業(yè)技術(shù)學(xué)院新校園建成并投入使用，教育資源得到優(yōu)化整合。178。順德區(qū)正在勾畫第三產(chǎn)業(yè)藍(lán)圖，擬建珠三角重要物流基地、嶺南文化勝地，并推出系列旅游品牌。新增4個(gè)鎮(zhèn)被評(píng)為廣東省教育強(qiáng)鎮(zhèn)。 特色商業(yè)2010年順德將形成特色商業(yè)、物流業(yè)和零售業(yè)三足鼎立局面，相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目已陸續(xù)啟動(dòng)。獨(dú)立別墅及多層住宅為最受歡迎，33%的買家購買別墅類型產(chǎn)品，選擇多層住宅的買家占54%，其中4層的多層住宅占23%，6層的多層住宅占31%（帶有觀光電梯的6層多層住宅占13%）。出入交通和服務(wù)到位的家居清潔、小孩托管等人性化服務(wù)需求較大，有33%的認(rèn)為住宅巴士接送服務(wù)非常重要，而有逾40%認(rèn)為幼兒托管服務(wù)、鐘點(diǎn)服務(wù)及衣物洗熨是比較重要的。54%的被訪者認(rèn)為二次或三次置業(yè)以自住及改善居住條件為主要的購買目的，而為父母購房、子女購房或把物業(yè)出租等目的各占約10%。逾60%被訪者認(rèn)為小區(qū)與著名學(xué)府相鄰近，以及與大型商場、醫(yī)院等服務(wù)設(shè)備實(shí)現(xiàn)功能聯(lián)絡(luò)會(huì)影響購買進(jìn)程。高爾夫的精神氣質(zhì)，令參加的人都能在運(yùn)動(dòng)中潛移默化，一舉手一投足，一言一行，無不透露出貴族高雅風(fēng)姿。1的高爾夫第一居住別墅區(qū)；盤活一期單位，發(fā)展二期商業(yè)，取得非住宅以外的商業(yè)價(jià)值和區(qū)域地位；實(shí)現(xiàn)本集團(tuán)把商務(wù)旅游與地產(chǎn)的復(fù)合的又一成功案例；開啟本集團(tuán)向旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展之路。建筑在湖畔，130萬的綠茵草地，散落四周的美麗湖泊，賞心悅目湖畔式高爾夫皇家別墅望、聞、問、切，是醫(yī)生診斷的必要手段。l 高爾夫球會(huì)員層次混雜，未能顯示項(xiàng)目尊貴的感覺。加強(qiáng)會(huì)員制，對(duì)現(xiàn)有會(huì)員和將要加入的會(huì)員、一二期業(yè)主進(jìn)行等級(jí)殷別，增加會(huì)員的自豪感和歸宿感。：產(chǎn)品可展示部份少，重新營造需時(shí)多日，外部存在一定競爭，欲脫穎而出非一時(shí)之功l 項(xiàng)目一期產(chǎn)品積壓，因其設(shè)計(jì)落后，對(duì)項(xiàng)目整體檔次及二期的推出存在一定阻力。 ：項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)滯后，客戶難以截留，地域限制客源。在皇家式高爾夫別墅社區(qū)中，不僅要滿足居住者對(duì)文化的需要，而且給人們一個(gè)有品位的居住環(huán)境，更為下一代創(chuàng)造一個(gè)良好的成長環(huán)境。1的別墅社區(qū)。l 營銷策略以準(zhǔn)確的“入市”策略帶領(lǐng)項(xiàng)目以全新形象進(jìn)入市場；以重點(diǎn)突出的媒體選擇為宣傳推廣策略的依據(jù)；以公關(guān)活動(dòng)為樹立項(xiàng)目形象的載體；以穩(wěn)步上揚(yáng)的價(jià)格策略保證項(xiàng)目整體銷售均價(jià)；以有序的銷售組織策略保證項(xiàng)目預(yù)定的銷售目標(biāo)。根據(jù)工程進(jìn)度，建議在樣板房交付使用后， 即2005年3月12日正式公開發(fā)售，一則能讓客戶親身感受到項(xiàng)目，刺激客戶購買欲望；二則能借助3月份百業(yè)興旺，樓市復(fù)蘇的良好契機(jī)，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。1別墅區(qū)說明：1.【國際高爾夫全體驗(yàn)】：通過商務(wù)精英圈的人脈傳播展示********新形象，改觀此前“君蘭名邸”的負(fù)面形象，逐漸樹立屬于********的品牌、服務(wù)形象。3月份項(xiàng)目板房正式開放，為項(xiàng)目公開發(fā)售作準(zhǔn)備。l 企劃思路：項(xiàng)目于3月12日公開發(fā)售，暨行業(yè)領(lǐng)袖高爾夫球邀請(qǐng)賽舉辦。企劃思路：經(jīng)過公開發(fā)售及4～6月份的全面提升并拉升銷售價(jià)格，項(xiàng)目二期銷售基本完成。（2）在1012月可與順德各大展覽中心聯(lián)系，免費(fèi)提供住宿，并與順德旅游局聯(lián)系，可為其舉辦相關(guān)活動(dòng)嘉賓免費(fèi)提供住宿。組織參觀“家居集成”實(shí)景樣板及本項(xiàng)目現(xiàn)場，進(jìn)行項(xiàng)目介紹：借助****集團(tuán)的新聞發(fā)布會(huì)及產(chǎn)品洽談會(huì)，正式向社會(huì)推介本項(xiàng)目，并通過政府及新聞媒體確立北滘VI地位，進(jìn)一步擴(kuò)大社會(huì)影響力，并可借此次機(jī)會(huì)使部份與會(huì)者成為項(xiàng)目的潛在消費(fèi)者及宣傳者。結(jié)合項(xiàng)目特性及區(qū)域特性，我們?cè)诿襟w選擇方面除了利用電視、網(wǎng)絡(luò)等大眾電子傳媒類外，還增加了展會(huì)會(huì)刊、《****會(huì)》等有針對(duì)性的媒體宣傳。此次公關(guān)活動(dòng)的意義不僅在于聚集人氣，營造熱銷氛圍，將項(xiàng)目檔次拔至最高。：內(nèi)容費(fèi)用備注場地10萬按租場光地700元/平方計(jì)，設(shè)置場地費(fèi)用另計(jì) 仿真實(shí)物模型80萬1個(gè)1：1仿真實(shí)物及1個(gè)別墅模型不可預(yù)見費(fèi)用20萬裝拆費(fèi)用等合計(jì)110萬——：11月：現(xiàn)場：（1）成立大會(huì)（2）舉行高爾夫精英賽，部份會(huì)員可免費(fèi)入住“高爾夫生活體驗(yàn)宅”：通過本次活動(dòng)，令會(huì)員從不同的角度去了解我們、了解項(xiàng)目，增加對(duì)品牌的親和力及歸屬感，無形中形成品牌依賴，對(duì)品牌推廣及項(xiàng)目的宣傳都有極大的好處。1別墅區(qū)。，提升價(jià)格企劃思路：經(jīng)過聲勢浩大的公開發(fā)售，項(xiàng)目在市場上已樹立相當(dāng)?shù)闹取e墅客戶在公開發(fā)售當(dāng)天成功購買，可獲得1個(gè)高爾夫球純金版永久紀(jì)念會(huì)籍；洋房客戶在公開發(fā)售當(dāng)天成功購買，可獲得1個(gè)高爾夫球純金版紀(jì)念一年會(huì)籍。l 預(yù)期效果********逐漸取締**蘭，********以高姿態(tài)進(jìn)入市場；********成為本年度順德房地產(chǎn)市場的新秀；****一體化與****的戶型特色深入民心。 利用博覽會(huì)，節(jié)省廣告投入博覽會(huì)客商云集，項(xiàng)目在此期間正式進(jìn)入市場，取得良好的宣傳效果，有效地節(jié)省廣告投入。房地產(chǎn)市場瞬息萬變，誰能占領(lǐng)先機(jī)搶先入市，誰就最有最大的機(jī)會(huì)成為贏家。國際皇家別墅居住領(lǐng)地”統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)項(xiàng)目的推廣；以“18洞湖畔高爾夫”作為項(xiàng)目推廣的核心賣點(diǎn)；氣質(zhì)、風(fēng)度、涵養(yǎng)、修為作為項(xiàng)目高爾夫衍生的核心價(jià)值?，F(xiàn)場包裝是改變客戶對(duì)項(xiàng)目固有看法的根本之源。l 網(wǎng)絡(luò)營銷：“****”企業(yè)合作伙伴、政府關(guān)系，“**